Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

sashaa250174
Следим внимательно за застройщиками , они скорее первые пойдут на снижение цены ,
это их хлеб и застой в отрасли это смерть , а потом и вторичка подтянется .

Думаю что в убыток себе строить они не будут, материалы и металл все время вверх тянется, газ и электроэнергия только в рост, за счет чего снижать им цены, за счет качества, так оно и так на самом низком уровне, технадзор на все закрывает глаза, всем все по барабану никакой ответственности, строители без квалификации в основном приезжие заробитчане, зачастую бригадами на вахту приезжают, среди них звеньевые и бригадиры с опытом, тянущие лямку еще с тех времен, которые умеют чертежи читать, вот и весь потенциал. Снизить себестоимость за счет снижения зарплат, то тогда и эти не приедут работать. Разве что китайцы в скором будущем приедут и построят нам по низким ценам.

Новые объекты может и так, но вот недострои это другое ..
Разве нельзя через процедуру банкротства продать по дешёвке и вот вам совсем другая себестоимость ...

А вообще странно получается , например в жилищном кодексе человека можно выселить или принудительно выкупить его квартиру прикрываясь нуждами общины , а почему тоже не можно сделать с застройщиками , которые не могут совладать с объектом ?
Разве общине нужен этот "скилет" который неизвестно когда до строится ?

Ситуация с недостроями очень тяжелая, смотрите

2005-06 года, Контора "РогаИКоопыта" начинает строить дом, в котлован вкладываются люди своими деньгами/кредитам, квадрат по 1500уё например тогда идет. Наступает 2008 год, дом построен коекак; квартиыр все уже распроданы вложившимся инвесторам-людям (которые повносили по 50-60-80% оплаты). и тут бах-КРИЗИС. Контора "РогаИКопыта" денег на достройку не имеет, а нужно еще и не мало. Вопрос - КТО купит это и кому оно нужно ? если уже там квартиры людям распроданы еще в 2005-06-07 годах по ТЕМ ценам? мало того что нужно на достройку дома деньги вложить, так и продать там уже нечего и поиметь соответственно тоже. Темболее цены уже ниже тех когда народ вкладывался в котлован. Тупик

так таки да тупик ... но я склоняюсь , что более тупиковая ситуация у Конторы "РогаИКопыта" и инвесторов-людей , потому как проблема у них , а не у покупателя , который это всё понимает.
И на уступки придётся идти "конторе" и "инвесторам-людям" , потому как покупателю ну нет совсем никакого смысла записываться к ним в ряды , а первых как вы написали например кредиты давят ...
И вот именно поэтому , я например считаю , что застройщики пойдут первые на снижение , они ещё годик второй половят покупателя , а потом придёт осознание , что его нет.

Это своего рода банкротсво и Конторы "РогаИКопыта" и инвесторов-людей ...

Вопрос к Вам вы считаете что выгоднее заморозить деньги в недостроях на годы или продать с убытками и хоть что то вернуть ?

Наверное это был бы выход , провести процедуру банкротства , а потом продать новому инвестору ...
С конторой то нет проблем через суд можно решить , а вот с толпой это наверное нереально ...

Хотя кстати выход есть , людей например не трогать , а вот застройщика обанкротить и его часть продать ...

Хотя кстати выход есть , людей например не трогать , а вот застройщика обанкротить и его часть продать ...

А вот тут прийдет будивельник и расскажет, что меньше чем за 1500 уе\кв.м. достроить нельзя, поэтому продать новым можно только по 1500, ну и раз цена не поменялась, то и банкротить никого не надо - смысла нет. Круг замкнулся, бурные овации.
Ну а серъезно, я думаю, что лобби очень сильно и никто никого не обанкротит даже если скелеты начнут разваливаться на глазах у "счастливых инвесторов". Будут мычать, какать кирпичами и ждать "когда подорожает" или пытаться распилить бюджетные деньги (а-ля программы 30\70)

Хотя кстати выход есть , людей например не трогать , а вот застройщика обанкротить и его часть продать ...

А вот тут прийдет будивельник и расскажет, что меньше чем за 1500 уе\кв.м. достроить нельзя, поэтому продать новым можно только по 1500, ну и раз цена не поменялась, то и банкротить никого не надо - смысла нет. Круг замкнулся, бурные овации.
Ну а серъезно, я думаю, что лобби очень сильно и никто никого не обанкротит даже если скелеты начнут разваливаться на глазах у "счастливых инвесторов". Будут мычать, какать кирпичами и ждать "когда подорожает" или пытаться распилить бюджетные деньги (а-ля программы 30\70)

Грустно ... Хотя можно вместо наших будивэльныков привлечь , например чудотворцев китайцев
и я думаю это было бы разумнее и люди бы получили своё жильё и дом бы достроили .
И может быть наши будивэльныки немного поумнели , потому как поняли бы что есть конкуренты .

А насчёт лобби , конечно имеет место быть , но как Вы наверное заметили даже лобби уже не то , в новостях наверное слышали , что собираются упростить разрешительные процедуры - это ли не капитуляция , хотя пока это всё разговоры , посмотрим .

sashaa250174
Новые объекты может и так, но вот недострои это другое ..
Разве нельзя через процедуру банкротства продать по дешёвке и вот вам совсем другая себестоимость ...

А вообще странно получается , например в жилищном кодексе человека можно выселить или принудительно выкупить его квартиру прикрываясь нуждами общины , а почему тоже не можно сделать с застройщиками , которые не могут совладать с объектом ?
Разве общине нужен этот "скилет" который неизвестно когда до строится ?


Помнится мне в конце 80-х и начале 90-х появилась новая на то время строительная структура под названием МЖК(молодежный жилищный комплекс), сформирована она была с заводских очередников, кто желал побыстрее получить хату шли от станков пахать на стройку им там еще и зарплату платили, и знали они где чья квартира строится. Кстати они не только новое жилье строили но и занимались реставрацией старого, например дом по ул. Артема,12 таким способом восстановили, мой знакомый на то время поработав там выхватил 4-х комнатную в этом доме, спустя время продал ее и купил несколько хат так как дети к тому времени подросли. Так я к тому коллеги что и сейчас таким способом можно было бы решить проблему недостроев, собрать толпу желающих с небольшим бюджетом и вперед за орденами, а кто это возглавит вопрос другой, если не компания банкрот то может и частный инвестор выкупивший эту халяву на аукционе или процедуру банкротства, а может и какие то девелоперы захотят подписаться.
Ну это на мой взгляд.

Это своего рода банкротсво и Конторы "РогаИКопыта" и инвесторов-людей ...

Вопрос к Вам вы считаете что выгоднее заморозить деньги в недостроях на годы или продать с убытками и хоть что то вернуть ?

Наверное это был бы выход , провести процедуру банкротства , а потом продать новому инвестору ...
С конторой то нет проблем через суд можно решить , а вот с толпой это наверное нереально ...

а тут тупик, смотрите

чтобы достроить дом нужно еще денег вложить

1. У конторы РогаиКопыта денег нет, имущества почти нет, банкротить и продавать нечего у них (на достройку дома финансов после банкотства не хватит)
2. Люди которые УЖЕ вложили/купили квартиры в этом долгострое по ценам ДОКРИЗИСНЫМ согласятся еще по 20-30% сверху доплатить чтобы их дом достроили? цена квадрата в таком случае в этом доме выйдет дороже чем на пике 2008 года.

Яркий пример - дома-высотки на Ватутина напротив радужного. Их уже несколько раз перепродали один инвестор другому что концов не найти, а люди вложившие в них деньги сидят с носом и скорее всего так и останутся.

sashaa250174
Новые объекты может и так, но вот недострои это другое ..
Разве нельзя через процедуру банкротства продать по дешёвке и вот вам совсем другая себестоимость ...

А вообще странно получается , например в жилищном кодексе человека можно выселить или принудительно выкупить его квартиру прикрываясь нуждами общины , а почему тоже не можно сделать с застройщиками , которые не могут совладать с объектом ?
Разве общине нужен этот "скилет" который неизвестно когда до строится ?


Помнится мне в конце 80-х и начале 90-х появилась новая на то время строительная структура под названием МЖК(молодежный жилищный комплекс), сформирована она была с заводских очередников, кто желал побыстрее получить хату шли от станков пахать на стройку им там еще и зарплату платили, и знали они где чья квартира строится. Кстати они не только новое жилье строили но и занимались реставрацией старого, например дом по ул. Артема,12 таким способом восстановили, мой знакомый на то время поработав там выхватил 4-х комнатную в этом доме, спустя время продал ее и купил несколько хат так как дети к тому времени подросли. Так я к тому коллеги что и сейчас таким способом можно было бы решить проблему недостроев, собрать толпу желающих с небольшим бюджетом и вперед за орденами, а кто это возглавит вопрос другой, если не компания банкрот то может и частный инвестор выкупивший эту халяву на аукционе или процедуру банкротства, а может и какие то девелоперы захотят подписаться.
Ну это на мой взгляд.

Всё конечно можно , только кто то должен пострадать (застройщик) , хотя это он нарушает все сроки сдачи объекта и тд ... На интузиазме всё можно сделать , в 1945 страну подняли таким способом и ничё ...
Но в современном мире с начало нужно решить юридические вопросы с тем же собственником , дать гарантии какие то тому же работяге , а потом только браться за лопату .....
Не думаю , что такое возможно при капитализме .


Да и застройщика смело можно кидать , так как там его денег практически нет, только труд , а инвесторы люди !!!!! Та же себестоимость оплачена деньгами людей ...
Кстати того же застройщика можно смело проверить , те же люди могут смело требовать отчёты по объекту , так как они с ним в доле .

- Пускай зарабатывал я 3 года назад 1000 уе, сейчас зарабатываю 2000 уе: номинальный доход вырос на 100%.
- Инфляция за 3 года пускай составила 30%, тогда реальный доход увеличился на 40%.
То есть я питаю надежду, что с зарплаты могу купить на 40% больше, чем 3 года назад.

Думая, что теперь могу себе позволить недоступную ранее квартиру, я прихожу к строителю. А он говорит: друг, твой реальный доход вырос - значит ты мне должен больше

Нет, конечно, ведь он не хочет, чтобы его реальный доход тоже вырос: он хочет сделать приятное покупателям, и конечно за свой счет. Пусть лучше они зарабатывают больше, а жилье покупают по "реальным" ценам 2000 года. А возможно, еще дешевле, ведь потребительская инфляции запросто может быть ниже инфляции в строительной отрасли в периоды бума.

Но мой комментарий был о неправильном подходе к оценке "справедливой" стоимости жилья в Украине на основе цен 2000 года и американской инфляции, предложенный Вами.

А как Вам такой расклад: 3 года назад зарабатывал человек 3000 уе, а сейчас 700-800 уе??? Он приходит к строителю и говорит - у меня доходы упали, снижай цену. А строитель говорит - не буду! Тупик. Только человек продолжает зарабатывать понемногу, а строитель не зарабатывает вообще ничего.

П.С, я помню время, когда менеджеры по продажам сидели на процентах и получали по 4000 уе, и еще раз в год бонус за перевыполнение плана в 10-15 куе. Золотое время было... Сейчас они сидят на 500 уе и то при условии что хоть что-то продадут, а без продаж на руки 200 уе в месяц. Да, кстати, все эти менеджеры уже по уши в ипотеке, так что строителям рассчитывать на них нет смысла в ближайшие лет 10-15.

Да причем здесь 1 конкретный пример? Или даже 100? Если у меня жена не работает, то ей квартиру должны сегодня дать, видимо. бесплатно. У кого-то доходы, наверное, выросли даже в прошлом году. Например, Jde сшибает кучу % по депозитам Может поговорим о них?

Есть средние величины, они и определяют тренды. С 2000 года и реальные, и номинальные доходы у 99.9% населения выросли. Поэтому должны были вырасти и "справедливые" цены на квартиры.

Насколько, это другой вопрос, и уже обсуждался раньше. Мой прогноз был 54,000 за 38 кв. м (Т-4) на Бальзака после возобновления кредитования в конце следующего года, если не ошибаюсь. 41,000 или 42,000 без кредитования в июне этого года. Больше к концу 2011 (приблизительно на рост реальных доходов с июня 2010).

"....Насколько, это другой вопрос...." - это самый главный вопрос! Если бы на сегодня цена метра была в среднем $700-800, а это в три раза выше уровня 2001 года, этой ветки не было бы, мы бы занимались каждый своим делом и все. Но цены за 7 лет выросли в 15 раз, упали в два и нам говорят, что все это нормально так и должно быть....

Нет, номинальные доходы в валюте в среднем в стране выросли в 5 раз, а у строителей должны в 3, верно? При этом расходы у них выросли в 5? Любопытная, но немного дискриминационная математика получается

Не путайте доходы и стоимость товара. Вы умножаете 300 (цену продажи) на 5 и получаете 1500?
Если в 2001 году себестоимость метра была 250 и 50 уе было заработка, то пусть доходы и поднимутся в5 раз - до 250 уе, но себестоимость так сильно не поднялась. Если себестоимость сейчас 400 плюс 250 заработок, то цена должна быть 650, а не 1500.

Вы знаете, как изменилась себестоимость? Я предполагаю, что больше чем в 5 раз. В валюте. Одно из возможных обоснований - рост доходов населения, например. Более точно нужно смотреть рост зарплат в строительной отрасли. Можно посмотреть стоимость кирпичей, величину откатов чиновникам и т.п. Значит, подняв цену продажи в 5 раз, можно сохранить доходность на том же уровне (как % от продаж), т.е. прибыль тоже вырастет в 5 раз. Как у всех в стране. И только.

ЗЫ. Я в терминах никогда ничего не путаю. Доходы - это доходы. Расходы - это расходы. Только расходы строителей - это чьи-то доходы: поставщиков материалов, рабочих и пр.

это вы-то в определениях не путаетесь? Не смешите мои тапочки! Как, интересно, себестоимость зависит от доходов населения? Себестоимость - это затраты на конкретный объект. Затраты - это уменьшение активов или увеличение задолженности. Где тут доходы населения?!!!
Это раз.
Два - при чем тут "сохранить доходность"? Вы как тот будивельнык - всё цену от себестоимости устанавливаете. Почитайте учебники - цену устанавливает рынок. Прибыль - это уже следсвие соотношения себестоимости и цены продажи, устновленной рынком. Причем следствие необязательное

Вы попробуйте прочитать мое сообщение целиком, а не выдернуть из него три слова, может быть смысл дойдет лучше.

Это своего рода банкротсво и Конторы "РогаИКопыта" и инвесторов-людей ...

Вопрос к Вам вы считаете что выгоднее заморозить деньги в недостроях на годы или продать с убытками и хоть что то вернуть ?

Наверное это был бы выход , провести процедуру банкротства , а потом продать новому инвестору ...
С конторой то нет проблем через суд можно решить , а вот с толпой это наверное нереально ...

а тут тупик, смотрите

чтобы достроить дом нужно еще денег вложить

1. У конторы РогаиКопыта денег нет, имущества почти нет, банкротить и продавать нечего у них (на достройку дома финансов после банкотства не хватит)
2. Люди которые УЖЕ вложили/купили квартиры в этом долгострое по ценам ДОКРИЗИСНЫМ согласятся еще по 20-30% сверху доплатить чтобы их дом достроили? цена квадрата в таком случае в этом доме выйдет дороже чем на пике 2008 года.

Яркий пример - дома-высотки на Ватутина напротив радужного. Их уже несколько раз перепродали один инвестор другому что концов не найти, а люди вложившие в них деньги сидят с носом и скорее всего так и останутся.

Да конечно ситуация патовая , только наверняка имущество у них имеется (квартирки в том же доме) нужно проверять ...(с другой стороны они наверняка их по быстренькому сплавляют)
А людям нужно понять , что таки да попали они и на уступки тоже нужно идти какие то , потому как есть риск потерять всё !!!!

Блин схема развода , вот почему застройщики так долго тянут с объектами , это схема такая что там не может быть точной даты сдачи объекта , потому как нет инвестора - нет денег , а инвестор может и позже(даты сдачи) зайти ...