Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві
+Додати тему
Відповісти на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
Несмотря на то, что «чистого» по концепции доходного дома, который строится целенаправленно под сдачу апартаментов в аренду, в Киеве еще нет, есть примеры, где что-то похожее бизнесмены реализуют в рамках жилых комплексов. Об этом рассказал Константин Браво, коммерческий директор компании «Нест».
«В одном из наших жилых комплексов одно юрлицо выкупило 80 квартир и сдает их в аренду. Там же есть другое юрлицо, которое владеет и сдает в аренду 40 квартир, а еще 40 купило в другом нашем ЖК и делает там ремонты. У этих людей была запланирована своя доходность – на уровне 8-9% годовых. На нее они не вышли, но для арендаторов зафиксировали цену в гривне, чтобы их не потерять, поскольку посчитали, что это выгоднее, чем несколько месяцев квартира будет простаивать. И потом постепенно они повышают этот свой фиксированный курс – они доллар считали по 9, когда он уже был 12, затем по 10, когда 15 и так далее. Такой вид бизнеса существует и это хороший генератор именно наличных средств, доступ к которым у многих сейчас ограничен», – отметил эксперт.
hume написав:Несмотря на то, что «чистого» по концепции доходного дома, который строится целенаправленно под сдачу апартаментов в аренду, в Киеве еще нет, есть примеры, где что-то похожее бизнесмены реализуют в рамках жилых комплексов. Об этом рассказал Константин Браво, коммерческий директор компании «Нест».
«В одном из наших жилых комплексов одно юрлицо выкупило 80 квартир и сдает их в аренду. Там же есть другое юрлицо, которое владеет и сдает в аренду 40 квартир, а еще 40 купило в другом нашем ЖК и делает там ремонты. У этих людей была запланирована своя доходность – на уровне 8-9% годовых. На нее они не вышли, но для арендаторов зафиксировали цену в гривне, чтобы их не потерять, поскольку посчитали, что это выгоднее, чем несколько месяцев квартира будет простаивать. И потом постепенно они повышают этот свой фиксированный курс – они доллар считали по 9, когда он уже был 12, затем по 10, когда 15 и так далее. Такой вид бизнеса существует и это хороший генератор именно наличных средств, доступ к которым у многих сейчас ограничен», – отметил эксперт.
1. Что-то мне подсказывает, что эти "покупатели" - это "свои" юрлица, на которых переоформляются простаивающие не проданные квартиры. Естественно, что сделав супербюджетную отделку, можно "генерировать" в течении некоторого времени черную наличку, с тем, чтобы по истечении аренды в счет валовых затрат (уменьшение налогооблагаемой базы) привести квартиру к предпродажному состоянию. Пока застройщик продать квартиры не может - вот и придумал как мелочь заработать на карманные расходы. 2. Если рассматривать вариант, что кто-то в самом деле купил подъезды под аренду, то скорей всего этот "кто-то" - кредитор, причем если вспомнить ситуации с объектами НЕСТа, то можно смело предполагать, что этот кредитор - "Альфабанк", уже отжавший не один объект НЕСТа за долги. Либо-же НЕСТ вывел за баланс на "СВОИ" юрлица какую-то недвигу, спасая ее от Альфабанка, с последующим сценарием по п1. 3. Если даже предположить, что нашелся такой АДИЙОТ, который купил 100500 квартир, то он, как говорит Биг, ДОЛПОЙОП, потому, что в гривневом эквиваленте бакс пока что имеет самую высокую доходность и самую высокую ликвидность.
Сейчас самый большой доход дает убитый хрущ, доставшийся по наследству. Остальные варианты проигрывают (пока) зеленому налу. Можно еще в еврик перейти, если он таки дошел до дна.
ЗЫ: Доходные дома в Киеве есть, как элит уровня, в историческом центре, так и суперэконом - на дачных участках в пределах города, в частых секторах, в гаражных кооперативах, в Вишневом и других пригородах. Про доходные дома среднего сегмента слышать/читать не приходилось.
rjkz написав: 1. Что-то мне подсказывает, что эти "покупатели" - это "свои" юрлица, на которых переоформляются простаивающие не проданные квартиры. Естественно, что сделав супербюджетную отделку, можно "генерировать" в течении некоторого времени черную наличку, с тем, чтобы по истечении аренды в счет валовых затрат (уменьшение налогооблагаемой базы) привести квартиру к предпродажному состоянию. Пока застройщик продать квартиры не может - вот и придумал как мелочь заработать на карманные расходы. 2. Если рассматривать вариант, что кто-то в самом деле купил подъезды под аренду, то скорей всего этот "кто-то" - кредитор, причем если вспомнить ситуации с объектами НЕСТа, то можно смело предполагать, что этот кредитор - "Альфабанк", уже отжавший не один объект НЕСТа за долги. Либо-же НЕСТ вывел за баланс на "СВОИ" юрлица какую-то недвигу, спасая ее от Альфабанка, с последующим сценарием по п1. 3. Если даже предположить, что нашелся такой АДИЙОТ, который купил 100500 квартир, то он, как говорит Биг, ДОЛПОЙОП, потому, что в гривневом эквиваленте бакс пока что имеет самую высокую доходность и самую высокую ликвидность.
Сейчас самый большой доход дает убитый хрущ, доставшийся по наследству. Остальные варианты проигрывают (пока) зеленому налу. Можно еще в еврик перейти, если он таки дошел до дна.
ЗЫ: Доходные дома в Киеве есть, как элит уровня, в историческом центре, так и суперэконом - на дачных участках в пределах города, в частых секторах, в гаражных кооперативах, в Вишневом и других пригородах. Про доходные дома среднего сегмента слышать/читать не приходилось.
Уверен,что все эти квартиры были куплены не в последний год(это касательно зеленого кэша)
Зная комплексы Нест, то бюджетный ремонт делать смысла нет, потом просто не продать такую квартиру
Думаю таки юрлицо связано с нестом, но квартиры будут сдаваться, застройщики уже давно начали практиковать сдачу, а не продажу офисов, вот дошли и до жилья! Такие себе юрлица рантье!
rjkz написав: 1. Что-то мне подсказывает, что эти "покупатели" - это "свои" юрлица, на которых переоформляются простаивающие не проданные квартиры. Естественно, что сделав супербюджетную отделку, можно "генерировать" в течении некоторого времени черную наличку, с тем, чтобы по истечении аренды в счет валовых затрат (уменьшение налогооблагаемой базы) привести квартиру к предпродажному состоянию. Пока застройщик продать квартиры не может - вот и придумал как мелочь заработать на карманные расходы. 2. Если рассматривать вариант, что кто-то в самом деле купил подъезды под аренду, то скорей всего этот "кто-то" - кредитор, причем если вспомнить ситуации с объектами НЕСТа, то можно смело предполагать, что этот кредитор - "Альфабанк", уже отжавший не один объект НЕСТа за долги. Либо-же НЕСТ вывел за баланс на "СВОИ" юрлица какую-то недвигу, спасая ее от Альфабанка, с последующим сценарием по п1. 3. Если даже предположить, что нашелся такой АДИЙОТ, который купил 100500 квартир, то он, как говорит Биг, ДОЛПОЙОП, потому, что в гривневом эквиваленте бакс пока что имеет самую высокую доходность и самую высокую ликвидность.
Сейчас самый большой доход дает убитый хрущ, доставшийся по наследству. Остальные варианты проигрывают (пока) зеленому налу. Можно еще в еврик перейти, если он таки дошел до дна.
ЗЫ: Доходные дома в Киеве есть, как элит уровня, в историческом центре, так и суперэконом - на дачных участках в пределах города, в частых секторах, в гаражных кооперативах, в Вишневом и других пригородах. Про доходные дома среднего сегмента слышать/читать не приходилось.
Уверен,что все эти квартиры были куплены не в последний год(это касательно зеленого кэша)
Зная комплексы Нест, то бюджетный ремонт делать смысла нет, потом просто не продать такую квартиру
Думаю таки юрлицо связано с нестом, но квартиры будут сдаваться, застройщики уже давно начали практиковать сдачу, а не продажу офисов, вот дошли и до жилья! Такие себе юрлица рантье!
1. Не думаю, что эти квартиры были куплены. Скорей всего либо отжаты, либо выведены за баланс. Уже писал. Склоняюсь ко второму варианту. 2. Какая разница в каком комплексе "висяк"? Если выгодно без отделки сдать толпе строителей, то это таки выгодней, чем делать соответствующий статусу комплекса ремонт и потом пытаться сдать по соответствующей комплексу и ремонту цене, а потом еще и вляпаться в амортизацию этого статусного ремонта. Это все равно, что пойти в салон "Мерседес", купить представительского класса тачку и тут-же отдать ее работать в такси. 3. Дела у НЕСТ сейчас в таком состоянии, что аренда их не спасет - "только полная распродажа" (из к/ф"Не может быть"). Эти юрлица могут приносить только конкретным работникам/руководителям/владельцам НЕСТа прибыль, но не самому НЕСТу. Фактически все, что зайдет на НЕСТ уйдет банку. Поэтому не стоит говорить о таком положении дел, как о чем-то определяющем. Просто частный случай.
rjkz написав:что этот кредитор - "Альфабанк", уже отжавший не один объект НЕСТа за долги.
альфа не будет заниматься такой лажей, это ж как человек с ВО работает асенизатором. согласен с п1, сдают простаивающие хаты. 120 хат в комплексе, это 2 20-этажных дома целиком под аренду.
rjkz написав:что этот кредитор - "Альфабанк", уже отжавший не один объект НЕСТа за долги.
альфа не будет заниматься такой лажей, это ж как человек с ВО работает асенизатором. согласен с п1, сдают простаивающие хаты. 120 хат в комплексе, это 2 20-этажных дома целиком под аренду.
Хз, в альфабанке денег до х, но некоторым сотрудникам предлагают либо урезание зп, либо увольнение. За последний год банк мощно поотжимал залоги, но это "палка о трех концах" - после отжима прекратились монетарные поступления, а продать залоги сейчас не просто.
отжим начался ПОСЛЕ прекращения потока денег, а не до. пока должник может платить хоть что-то, банк сейчас всегда пойдет на реструктуризацию под низкий % и растягивание выплат на годы вперед. банки отлично понимают что лучше те копейки, чем суды, коммуналки и в итоге продажа по неизвесно на сколько низкой цене.
Додано: Нед 26 кві, 2015 17:53
