Лекції від будівельника про все що стосується будівництва і

Мені часто приходиться читати про ціни на курортах ( Майямі, Флоріда , Болгарія ,туреччина) які на думку тих хто приводить ці ціни повинні показати неадекватність цін в Києві.Давайте спробуємо розібратись в чому помилковість цих тверджень .
1 Частенько використовуються некоректні порівняння. Адже наприклад ціни на житло у Варні - не коректно порівнювати не те що з цінами столиці з 2,5-3 млн населенням , а й навіть з такою ж перлиною Чорного моря як Одеса( близько 1 млн ).
І все це по тій простій причині , що Київ/Одеса це не тільки курорти , а й потужні промислові центри , в яких дохід від курортної діяльності дай бог щоб становив 10-20% від загального доходу міста.
Як на мене ціни у Варні найоптимальніше можна порівнювати з цінами таких собі Сак чи Скадовська ,можна навіть додати Миколаїв .
2 Для того щоб відійти від теорії - поглянемо таке собі практичне порівняння.
У Закарпатській області є райцентр Свалява і село Поляна на відстані в 15 км від цього райцентру.Ціни в Сваляві приблизно в 1,5 рази нижчі ніж ціни в Поляні
Особливістю с.Поляна є наявність мінеральних джерел Поляна Квасова і наявність санаторіїв /готелей .
Розповсюдженою практикою мешканців Поляни є здача свого житла туристам з одночасним зніманням житла в оренду в Сваляві ( і це при тому що робочі місця в них також в Поляні )

Можна розповісти про зажравшихся будівельників Поляни , або про ангелів будівельників Сваляви ( які тримають в рази нижчі ціни ) але при цьому не можна буде забути що це одні і ті ж самі люди.
Можна звичайно розповісти про корупцію при видачі землі , але при цьому потрібно буде згадати що :
а - голова сільради є родичем як мінімум половини Поляни
б - всім місця на відстані в 1-5 км від джерел не вистарчить , а вже на відстані в 15 км - ця земля нікого не цікавить

Висновок:
а - Таким чином , вартість житла в кожній точці є адекватною для тієї людини яка це житло купила і не адекватною для тієї людини яка не змогла купити
б - для всіх 45 млн населення не можливо надати житло в межах одного міста , а тому єдиним справедливим критерієм розподілу житла між бажаючими - є ціна.

Мені часто приходиться читати про ціни на курортах ( Майямі, Флоріда , Болгарія ,туреччина)

еще оттуда фотки не показывали

Мене хвилює повна анархія в головах тутешніх економістів в питаннях прикладної економіки .
Дуже часто , молоді та ранні , вихоплюють фразу (такого самого фахіфця як і самі)журналіста і навіть не пробують отриману інформація прогнати через елементарний аналіз на достовірність, після якої стають твердо переконані що у нас погано бо нам не доплачують .
Помилка №1
Відсоток заробітної плати потрібно обчислювати не до кінцевої вартості продукту , а тільки до частки створенної конкретним працівником.
В елементарному виразі це виглядає слідуючим макаром
Людина - купила напівфабрикат за 100 , вклала в нього свою працю і отримала кінцевий продукт який продає за 150 .
Так як ми розглядаємо тільки законні методи ( тобто вкрав-випив-в тюрьму - нас не цікавлять ) то:
Брудний прибуток людини - 50 одиниць ( 150 - 100 = 50)
Згідно з чинним законодавством з цих 50 одиниць , в залежності від обраного типу оподаткування( єдиний/фіксований не розглядаємо ) нас цікавить тільки платник ПДВ чи ні ця людина , у випадку коли людина хоче всі кошти направити на виплату заробітної плати , то ця людина отримає
Платник ПДВ-8,25ПДВ+4,50Прибутковий+10,75Пенсійний+26,50(на руки)
Не платник ПДВ - 6,00 Прибутковий + 13,00 Пенсійний + 31,00( на руки)

Таким чином з 50 грн( або інших одиниць ) створенного працівник максимально може отримати від 26,50 до 31 на руки , або у відсотках ( від 53 до 62% )

Внаслідок того що як правило всі кошти у вигляді зарплати не виплачуються , то можна розглянути більш реальний варіант
створили 50 одиниць , з яких 25 пішло на зарплату , а 25 пішло у вигляді прибутку.
Для себе спробуємо зрозуміти а що таке прибуток?
Я пропоную прибуток розглядати як вкладення в покращення своїх умов праці які в майбутньому приведуть до повищення продуктивності праці.
Так як оподаткування прибутку ще легше ніж оподаткування зарплати то :
25 на зарплату з якої: 4 ПДВ+2Прибутковий+5 Пенсійний+14 на руки
25 на прибуток з якого: 5 прибутковий + 20 на закупку того що в подальшому покращить продуктивність .
Таким чином ми бачимо що рівень зарплати на руки в Україні колишеться в межах 50% від величини створенного людиною.

Внаслідок того , що у нас низька продуктивність праці , то не зважаючи на високий рівень зарплати в собівартості в відсотках , абсолютний розмір зарплати є набагато нижчим ніж в інших ( особливо розвинутих ) країнах.

Поляну із Свалявою порівнювати це добре, а якщо порівняти Стрий-Моршин, Дрогобич - Трускавець,співвідношення збережеться?

Платник ПДВ-8,25ПДВ+4,50Прибутковий+10,75Пенсійний+26,50(на руки)
Не платник ПДВ - 6,00 Прибутковий + 13,00 Пенсійний + 31,00( на руки)

а можна якесь підтвердження саме таких розрахунків?

повна анархія в головах тутешніх економістів в питаннях прикладної економіки .
Дуже часто , молоді та ранні , вихоплюють фразу (такого самого фахіфця як і самі)журналіста і навіть не пробують отриману інформація прогнати через елементарний аналіз на достовірність, після якої стають твердо переконані що у нас погано

Полностью с Вами солидарен. И это касается не только "тутешніх економістів", но и профессиональных экономистов...
Сколько встречалось статей в научных журналах, где "ученые" ссылались на мнение журналистов или риелторов, которые делали какие-то выводы в области дальнейших перспектив цен на рынке жилья, их адекватности и причин недоступности...
Чем больше понимаю эту страну, тем больше убеждаюсь, что экономической школы у нас нет

Деякі фахівці широкого профілю , дуже часто приводять терміни , які по іншому як лохотрон не назвеш .
Одним з цих термінів є дихаючі стіни і все що з цим повязано ( як правило це вентиляція приміщень і вміст вологи в приміщенні )
На хлопський розум
Через вентиляцію в годину проходить до 15 м3 повітря ( швидкість повітряного потоку через стандартний вент отвір 10 х 10 см = 1,5 км за годину ( 0,4 м/сек)
Точно така сама кількість повітря потрапляє в приміщення ззовні ( в противному разі з часом ми отримаємо в приміщенні або надлишковий тиск або вакум)
Зимою в повітрі ( внаслідок нижчої температури ніж температура повітря в приміщенні ) знаходиться набагато менше вологи ( різниця між 0 градусів і 20 градусами - приблизно 20 разів ) , тому отримуючи зовнішнє повітря з температурою в 0 градусів і вмісом вологи в 1 грам/м3 , при нагріванні цього повітря до 20 градумів 1 м3 в стані забрати з собою до 20 грам вологи , тому в годину з приміщення виводиться до 300 грам вологи ( в залежності від величин повітрообміну ) , а ця волога поступає в повітря приміщення внаслідок діяльності людини ( дихання , нагрівання води , то що )

Через стіни ( на відміну від вентканалів ) проходить приблизно 0,002% повітря до того яке проходить через вентканали , тому зміна так званої дихаючої стіни на недихаючи може бути компенсована зміною розміру вентканалу на 0,002% від попереднього .
В абсолютних цифрах , стандартний вентканал = 10 х 10 см = 10 000 мм2
Замінивши його на вентканал розміром в 10 000,2 мм2 - ми компенсуємо заміну одного типу стіни на інший.

Дуже часто мені приходиться зустрічатись з недобросовісною рекламою деяких матеріалів утеплення . Розглянемо фізичні процеси
Візьмемо для прикладу
пінопласт ( можна мінвату ) обємною вагою в 15-50 кг/м3
і
мінеральний утеплювач на будь якій основі ( вермикуліт , керамзит, перліт ) і так далі з обємною вагою в 400-600 кг/м3

Розрахувати теплопровідність цих матеріалів дуже складно , але якщо взяти за мету отримати точність 90% , то цей процез спрощується в рази .
Йдемо по кроково
Крок №1
Всі ці матеріали складаються з повітря ( яке знаходиться в порах або між волокнами цих матеріалів ) і самого матеріалу .
У пінопласту ( мінвати ) вміст повітря в м3 приблизно 1 кг , вміст полістиролу 20 кг ,
у наприклад умки вага повітря 1 кг , вага вяжучого ( пісок+глина ) 300 кг
знаючи обємні ваги цих матеріалів можна отримати двошаровий композит теплопровідність якого буде дуже близькою до нашого вихідного матеріалу.
Отже у нас буде
Пінопласт ___________- 99% повітря + 1% полістирол
Мінеральний утеплювач- 85% повітря + 15% пісок + глина
Так як ми знаємо з фізики що якщо взяти за 1 теплопровідність повітря , то теплопровідність інших матеріалів (полістирол , пісок і так далі ) приблизно в 30 разів вища.
Таким чином розраховуємо
Пінопласт - (99% х 1 + 1% х 30)/100 =1,29 одиниць теплопровідності
Альтернатива (85% х 1+15%х30)/100 = 5,35 одиниць теплопровідності .

Висновок
Таким чином , масовий матеріал утеплення який на сьогодні використовується в будівництві , має тим кращі теплоізоляційні властивості чим ближче його вага знаходиться до ваги повітря.

ПС
Правда при цьому стійкість матеріалу тим менша чим нижча його обємна вага , тому з власного досвіду я особисто не радив би використовувати матеріали обємна вага яких випадає за межі діапазону 20-60 кг/м2 ( для самонесучих матеріалів)
Для несучих матеріалів обємна вага повинна становити 100-300 кг/м3 , якщо проектується матеріал з вищою обємною вагою , то доцільніше замість одношарового матеріалу отримати двошаровий , кожен з шарів якого виконує своє призначення
Перший 20-60 кг/м3 - як утеплювач
Другий 200-600-1800 кг/м3 - як несуча конструкція.

Найбільша проблема при зміні житлом власника - це соціальна справедливість .
Я думаю що ніхто не був би проти , якби спочатку ( рік ) житло продавали по дико дорогим цінам - найбагатшим , а потім щорічно знижуючи ціну і збільшуючи обєми - менш багатшим і так далі.
В реалі це виглядає дещо по іншому
1 Спадщина
Як це не прикро , але щорічно , у всіх регіонах/територіях держави йде з життя приблизно 600 000 - 700 000 осіб , при чому смерть не звертає уваги на місце проживання особи .
Таким чином , щорічно в спадок передається від 10 до 12 млн м2 житла .
Ця передача проходить ( як на мене ) абсолютно справедливо і тільки родині.
2 Новобудови
Щорічно в державі будується приблизно 9 млн м2 , в слідуючих цінових категоріях
1 млн м2 - 1500-2000 доларів/м2
1 млн м2 - 1000-1500 доларів/м2
1 млн м2 - 800 - 1000 доларів/м2
3 млн м2 - 600 - 800 доларів/м2
1 млн м2 - 500 - 600 доларів м2
2 млн м2 - 400-500 доларів м2 ( для себе без виставляння на продаж )
3 Вторинка
Щорічно на вторинному ринку продається приблизно 15 млн м2 в межах держави


А тепер простий аналіз
1 Вторинка це як правило бартерна операція заміни одного житла на інше з певною доплатою . Так як несправедливість ціни впливає тільки на доплату ( а доплата рідко буває більшою від 30% виставленого на продаж ) , то в категорію несправедливого соціального обміну може потрапити максимально 30% від 15 млн м2 = 4,5 млн м2
2
а - З первинки , те житло яке будується для власного споживання і не потрапляє на ринок продажі - це абсолютно справедливий розподіл ( людина за свої гроші , з використанням своєї праці . отримує те що хотіла і там де хотіла)
б - житло , яке потрапляє в цінову категорію 500-800 доларів , також відноситься до справедливого розподілу . адже поняття собівартість в цьому світі ще ніхто не відміняв
3 Спадщина
Тут 99,99% житла розподіляється по абсолютно справедливому і прозорому принципу родинних звязків .

Таким чином :
-абсолютно справедливо в цій державі , щорічно розподіляється-
11 млн м2 спадщини+10 млн м2 вторинки+2 млн м2 збудованого для себе+4млн м2 первинки в ціновій категорії 500-600 доларів м2 = 27 млн м2
- відносно не справедливо (можливо завищені прибутки продавців вторинки або виробників первинки
4,5 м2 на вторинці + 3 млн м2 в ціновій категорії 800-2000 = 7,5 млн м2


А тепер спробуйте зрозуміти ці цифри , бажано не писати відгуки відразу на емоційному всплеску

В нас вартість автомобілів теж завищена.
для того щоб це зрозуміти, достатньо зайти на польський Allegro.

але ж це не є наслідок собівартості, спадщини чи успішностсті.
просто не ту країну назвали Гондурасом....

в будівельному бізнесі все аналогічно.

1945-1955 рік - держава в розвалинах , 90% живе в бараках/землянках, 9 % живе в комуналках , 1% живе в сталінках.
Щось потрібно робити і приймається рішення про будівництво хрущовок ( гівнохрущ в очах сьогоднішніх молодих і ранніх)
Кухня - 2,5-3 м2 , туалет/ванна - 2 м2, кімната10-12 м2
Пройшло 55 років, в самому житлі змінились три покоління - а воно ще має залишковий ресурс поміцності - ще років на 50.
питання - так це було неякісно збудовано , чи просто смаки людей помінялись ?
відповідь - і збудовано було добре і смаки помінялись .
Тоді знову запитання
а що не влаштовує в конструкції ?
відповідь - планування
питання - чи правильним було планування на той момент коли будувалась хрущовка
відповідь - правильним , адже найголовнішим питанням яке вирішувалось це дати максимальну кількість індивідуальних квартир в найкоротші терміни
запитання - чи можна було в 1955 році запроектувати так щоб житло відповідало смакам які виникнуть в 2000-2012
відповідь - ні , бо тоді смаки були іншими
питання - а що переробляється в конструкції хрущовки
відповідь - штукатурка , внутрішнє убранство, мережі
запитання - чи є відповідальність у тих хто будував в 1955 , за речі які вийшли з ладу в 2010
відповідь - все вище перечисленне обладнання не відноситься до основного конструктиву , а являється планово розхідними матеріалами , тому звинувачувати будівельників в неякісних роботах - не можна.