Завищення цін на нерухомість м. Львів

+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
  #<12345>
Повідомлення Додано: Чет 22 лис, 2012 21:57

Завищення цін повязане з тим, що продають так звані "перекупи", або як я називаю - "гореінвестори".
люди в яких один критерій - щастя в бетоні. в хорошому розумінні.
а з нуля, тобто орендував, і тут купив, ніхто не бере.
як правило, більшість операцій - це обмін з доплатою в ту чи іншу сторону.
vasul_lviv
 
 
Повідомлення Додано: П'ят 30 лис, 2012 10:19

Не все так просто. Наприклад хтось допоміг забудовнику вирішити питання землі і отримав квартиру за копійки, хтось поміг з інженерними комунікаціями, хтось просто хороший знайомий забудовника і вирішив влізти в цей бізнес з метою заробити, хтось купив з метою жити і тепер має проблеми по бізнесу і хоче висмикнути гроші з бетону. Є всяке різне. Практично крім останньої групи не хочуть продати дешевше не тому що збиток, а просто колись давно запланували скільки хочуть заробити і не в стані побороти цю радянську звичку. Ось навіть будівельник працюючи з 50% рентабельності в валюті навіть думки не допускає, що вона може зменшитись. Єдине що може зменшити ціни на житло то податок на нерухомість та землю.
skhohlov
Аватар користувача
 
Повідомлень: 22
З нами з: 13.08.12
Подякував: 3 раз.
Подякували: 0 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: П'ят 30 лис, 2012 10:38

Re: Завищення цін на нерухомість м. Львів

  skhohlov написав:Ось навіть будівельник працюючи з 50% рентабельності в валюті навіть думки не допускає, що вона може зменшитись. Єдине що може зменшити ціни на житло то податок на нерухомість та землю.

1 Коли робите такі заявки - то потрудіться їх якось аргументовувати.
2 Будівельник працює з рентабельністю в 40% за один цикл будівництва(500 собівартість - 700 ціна продажу).
Цикл тягнеться - 3 роки
Таким чином прибуток будівельника в рік - 13%
Може нагадаєте мені яка відсоткова ставка валютного депо в рік ? 8-10% ?
То чому деповкладник може отримати 8-10% за свої гроші і при цьому нічого не роблячи , а будівельник не може отримати 13% - працюючи ?
3 На рахунок можливої заявки - що цикл можна скоротити - відповім слідуюче
Так і термін депозиту можна скоротити , але чомусь власники грошових ресурсів радіють коли їх кошти мають підвищений прибуток навіть за рахунок погіршення стану в економіці в цілому.

ПС
На депо лежать 320млрд грн в еквіваленті ( на які накапує 30-50 млрд грн відсотків)
В будівництво житла вкладено дай бог щоб 60-100 млрд грн , при щорічному виході готової продукції як мінімум на 40-50 млрд грн.

Як бачите ефективність використання грошей в будівництві як мінімум в 3-5 разів вища ніж у випадку тупого заморожування коштів в банках ( нехай навіть 3-літрових)
budivelnik
Аватар користувача
 
Повідомлень: 27269
З нами з: 15.01.09
Подякував: 277 раз.
Подякували: 2938 раз.
 
Профіль
1
Повідомлення Додано: П'ят 30 лис, 2012 11:36

  budivelnik написав:
  skhohlov написав:Ось навіть будівельник працюючи з 50% рентабельності в валюті навіть думки не допускає, що вона може зменшитись. Єдине що може зменшити ціни на житло то податок на нерухомість та землю.

1 Коли робите такі заявки - то потрудіться їх якось аргументовувати.
2 Будівельник працює з рентабельністю в 40% за один цикл будівництва(500 собівартість - 700 ціна продажу).
Цикл тягнеться - 3 роки
Таким чином прибуток будівельника в рік - 13%
Може нагадаєте мені яка відсоткова ставка валютного депо в рік ? 8-10% ?
То чому деповкладник може отримати 8-10% за свої гроші і при цьому нічого не роблячи , а будівельник не може отримати 13% - працюючи ?
3 На рахунок можливої заявки - що цикл можна скоротити - відповім слідуюче
Так і термін депозиту можна скоротити , але чомусь власники грошових ресурсів радіють коли їх кошти мають підвищений прибуток навіть за рахунок погіршення стану в економіці в цілому.

ПС
На депо лежать 320млрд грн в еквіваленті ( на які накапує 30-50 млрд грн відсотків)
В будівництво житла вкладено дай бог щоб 60-100 млрд грн , при щорічному виході готової продукції як мінімум на 40-50 млрд грн.

Як бачите ефективність використання грошей в будівництві як мінімум в 3-5 разів вища ніж у випадку тупого заморожування коштів в банках ( нехай навіть 3-літрових)


На сколько я помню, ваша себестоимость уже включает в себя цену денег.
Haborym
Аватар користувача
 
Повідомлень: 555
З нами з: 30.01.09
Подякував: 10 раз.
Подякували: 26 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: П'ят 30 лис, 2012 21:41

  Haborym написав:
  budivelnik написав:
  skhohlov написав:Ось навіть будівельник працюючи з 50% рентабельності в валюті навіть думки не допускає, що вона може зменшитись. Єдине що може зменшити ціни на житло то податок на нерухомість та землю.

1 Коли робите такі заявки - то потрудіться їх якось аргументовувати.
2 Будівельник працює з рентабельністю в 40% за один цикл будівництва(500 собівартість - 700 ціна продажу).
Цикл тягнеться - 3 роки
Таким чином прибуток будівельника в рік - 13%
Може нагадаєте мені яка відсоткова ставка валютного депо в рік ? 8-10% ?
То чому деповкладник може отримати 8-10% за свої гроші і при цьому нічого не роблячи , а будівельник не може отримати 13% - працюючи ?
3 На рахунок можливої заявки - що цикл можна скоротити - відповім слідуюче
Так і термін депозиту можна скоротити , але чомусь власники грошових ресурсів радіють коли їх кошти мають підвищений прибуток навіть за рахунок погіршення стану в економіці в цілому.
ПС
На депо лежать 320млрд грн в еквіваленті ( на які накапує 30-50 млрд грн відсотків)
В будівництво житла вкладено дай бог щоб 60-100 млрд грн , при щорічному виході готової продукції як мінімум на 40-50 млрд грн.
Як бачите ефективність використання грошей в будівництві як мінімум в 3-5 разів вища ніж у випадку тупого заморожування коштів в банках ( нехай навіть 3-літрових)

На сколько я помню, ваша себестоимость уже включает в себя цену денег.

Погано памятаєте.
Моя собівартість наприклад по Рясній складається з
50 доларів - вартість землі
250 доларів - вартість матеріалів
150 доларів - оплата за роботу працівників
50 доларів - оформлення
Мій прибуток складається
100 доларів - прибуток
100 доларів - вартість грошей.

На жаль не все збереглось , але крізь цитати дещо можна знайти
гляньте сюди
http://forum.finance.ua/topic62101.html?start=10
budivelnik написав:Таку саму табличку можна розглянути і для багатоповерхового житла
Тип будинку Будинок обл центр ___ Будинок Київ
___________________ _______ _$_ _ _%_ _ _$_ _ _%_
________________$_% _______ 1170 _ 100 _ 1760 _ 100
1 Вартість матеріалів _______ 250 __ 21 __ 350 __ 20
2 Заробітна плата ___________ 150 __ 13 __ 250 __ 14
3 Вартість земельної ділянки _ 80 _____ 7 __ 150 __ 9
4 Прибутку _________________ 150 ____ 13 ____ 200 ____ 11
5 Відчислень місту __________ 100 ____ 9 ____ 200 ____ 11
6 Податків _________________ 250 ____ 21 ____ 350 ____ 20
7 Вартості грошей ___________ 150 ____ 13 ____ 200 ____ 11
8 Вартості продажу __________ 40 ____ 3 ____ 60 ____ 3
І така сама табличка де в першій стрічці ціна кв метру , а у всіх інших - % до ціни в першій стрічці
Загальна ціна ___________ 450 _ 731 _ 1170 _ 1760
1 Вартість матеріалів _______ 55 __ 34 __ 21 __ 20
2 Заробітна плата ___________ 33 __ 21 __ 13 __ 14
3 Вартість земельної ділянки __ 22 __ 14 ___ 7 ___ 9
4 Прибутку _________________ 0 __ 14 ___ 13 __ 11
5 Відчислень місту __________ 0 ___ 1 ___ 9 ___ 11
6 Податків _________________ 0 ___ 7 ___ 21 ___ 20
7 Вартості грошей ___________ 0 ___ 7 ___ 13 __ 11
8 Вартості продажу __________ 0 ___ 3 ___ 3 ___ 3


Як бачите в другій табличці де є собівартість приватного будинку для себе= 450 вартість грошей =0
budivelnik
Аватар користувача
 
Повідомлень: 27269
З нами з: 15.01.09
Подякував: 277 раз.
Подякували: 2938 раз.
 
Профіль
1
Повідомлення Додано: Суб 01 гру, 2012 11:33

budivelnik
Перепрошую, але просто цікаво. Що таке "вартість грошей"? Кредит?
mju
Аватар користувача
 
Повідомлень: 2086
З нами з: 21.02.09
Подякував: 210 раз.
Подякували: 491 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Суб 01 гру, 2012 11:51

  mju написав:budivelnik
Перепрошую, але просто цікаво. Що таке "вартість грошей"? Кредит?

Є таке поняття як тривалість повного циклу виробництва( купив комплектуючі-виготовив товар-продав).
Будівництво - має повний цикл який вимірюється роками .
Тому коли я вкладаю свої кошти в будівництво , то для мене вартість грошей - це величина депоставок в тому ж періоді
Коли виробник вкладає кредитні кошти у виробництво - то для нього вартість грошей - це величина кредитної ставки під яку він отримав гроші.
budivelnik
Аватар користувача
 
Повідомлень: 27269
З нами з: 15.01.09
Подякував: 277 раз.
Подякували: 2938 раз.
 
Профіль
1
Повідомлення Додано: Суб 01 гру, 2012 22:45

Не все так просто. Наприклад хтось допоміг забудовнику вирішити питання землі і отримав квартиру за копійки, хтось поміг з інженерними комунікаціями, хтось просто хороший знайомий забудовника і вирішив влізти в цей бізнес з метою заробити, хтось купив з метою жити і тепер має проблеми по бізнесу і хоче висмикнути гроші з бетону. Є всяке різне. Практично крім останньої групи не хочуть продати дешевше не тому що збиток, а просто колись давно запланували скільки хочуть заробити і не в стані побороти цю радянську звичку. Ось навіть будівельник працюючи з 50% рентабельності в валюті навіть думки не допускає, що вона може зменшитись. Єдине що може зменшити ціни на житло то податок на нерухомість та землю.

я згідний із цією думкою. але для повної обєктивності, потрібно, ще назвати відсотковий розподіл. все ж таки основний фактор, це жлобство застрягших в бетоні.
і це не тільки в будівництві.
пам'ятаєте як всі бензин продавали? потім всі масово на базар торгувати повалили? потім житлом зайнялись?
завжди існує група людей, котра отримала "дурні гроші", тобто такі, котрі на голову впали.
наприклад дід був директором заводу, кум головою ДПА, і т.д.
свого часу анекдоти були пр те, що митники долари на городі закопують.

так от такі "нові капіталісти" і носились із надлишковими коштами, і вбухували туди, куди стадний інстинкт привів.
а в 2005-2008 році інвестиції в нерухомість це було "нєпоколібімо" - "будєт токо даражать".

і тут вірно підмічено, що люди вклали гроші в розрахунку одержати 200% рентабельності.
а тут раптом подешевшало, і їм це в голову не вкладається як то так. ну, що ж вони "лохи", чи о, щоб у мінус продавати???
от вони і чекають тримаючи ціни, здаючи в оренду, чи просто житло пустує.

одні не можуть купити, інші не хочуть продати, - а тому весь ринок зводиться до операцій "обмін з доплатою".
vasul_lviv
 
 
Повідомлення Додано: Нед 02 гру, 2012 10:49

Re: Завищення цін на нерухомість м. Львів

  vasul_lviv написав:все ж таки основний фактор, це жлобство застрягших в бетоні.
і це не тільки в будівництві.
пам'ятаєте як всі бензин продавали? потім всі масово на базар торгувати повалили? потім житлом зайнялись?
завжди існує група людей, котра отримала "дурні гроші", тобто такі, котрі на голову впали.
наприклад дід був директором заводу, кум головою ДПА, і т.д.
свого часу анекдоти були пр те, що митники долари на городі закопують.

так от такі "нові капіталісти" і носились із надлишковими коштами, і вбухували туди, куди стадний інстинкт привів.
а в 2005-2008 році інвестиції в нерухомість це було "нєпоколібімо" - "будєт токо даражать".

От цікаво
В 2000-2004 - в Україні збудували приблизно 40 млн м2=приблизно 0,5 млн квартир
В 2005-2008 - в Україні збудували приблизно 38 млн м2= приблизно 0,4 млн квартир
В 2009-2012 - в Україні збудували приблизно 30 млн м2= приблизно 0,3 млн квартир

То чому в 2005-2008 - купували з жлобства і в розрахунку на ріст в 200% , а в 2000-2004 і 2009-2012 - виходить купували по якихось інших причинах ?

Так може розруха не в державі , а в голові тих хто не бажаючи заробляти - всіх хто заробив - жлобами вважає ?
budivelnik
Аватар користувача
 
Повідомлень: 27269
З нами з: 15.01.09
Подякував: 277 раз.
Подякували: 2938 раз.
 
Профіль
1
Повідомлення Додано: Нед 09 гру, 2012 20:29

budivelnik
То чому в 2005-2008 - купували з жлобства і в розрахунку на ріст в 200% , а в 2000-2004 і 2009-2012 - виходить купували по якихось інших причинах ?

в інші періоди купували ті кому потрібно житло, в період гіперосту ринку нерухомості купляли в основному ті, хто хотіли заробити на перепродажу. з цим згодні?
vasul_lviv
 
 
  #<12345>
Форум:
+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Зараз переглядають цей форум: flyman, ihorkyiv і 5 гостей
Модератори: Faceless, Ірина_, Модератор

Схожі теми

Теми
Відповіді Перегляди Останнє
Інвестуємо в нерухомість закордоном 1 ... 875, 876, 877
Anonymous » Вів 02 чер, 2009 09:24
8767 6901173
Переглянути останнє повідомлення
Чет 28 бер, 2024 09:39
cherchiltank
24702 16512484
Переглянути останнє повідомлення
Чет 28 бер, 2024 09:04
cherchiltank
9981 6233704
Переглянути останнє повідомлення
Нед 24 бер, 2024 22:49
Bolt
Топ
відповідей
Топ
користувачів
реклама
Реклама