Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві

+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
  #<1 ... 921922923924925 ... 2466>
Повідомлення Додано: Сер 13 гру, 2017 14:03

  Frant написав:
  kingkongovets написав:так все же откуда? он их видимо сдает, получает прибыль - где минус, который надо отбивать 6-7 лет?

:mrgreen: :mrgreen: :mrgreen:

прибуток = (продажна ціна квартири) - (ціна купівлі квартири) + (орендний прибуток)
З врахуванням того, що ціни "вторинки" з 2013 просіли в 2 рази, то маємо приблизно:

прибуток = 50% - 100% + 25% = -25%


блин, ну шо ж ты тугой то такой, прахвессар :mrgreen:
ты их (давай не трынди как трибека про "друзей") под аренду брал? аренду они приносят? значит прибыль есть
считать виртуальную прибыль/убытки бессмысленно, ее нужно считать по факту - при последующей продаже
вообще спекуляция и аренда - ДВА РАЗНЫХ БИЗНЕСА и считать их нужно по отдельности
твой увенчанный научной степенью мозг в состоянии переварить эту простую аксиому?
kingkongovets
Аватар користувача
 
Повідомлень: 11093
З нами з: 05.06.16
Подякував: 1316 раз.
Подякували: 2595 раз.
 
Профіль
1
Повідомлення Додано: Сер 13 гру, 2017 14:05

Справжній ріелтор з Благовєста((( :mrgreen:
Знайомий продав одну з надлишкових квартир.
Збиток -25%.
Якби не здавав в оренду, був би збиток -50%. :mrgreen:
Frant
Аватар користувача
 
Повідомлень: 23777
З нами з: 12.09.11
Подякував: 1651 раз.
Подякували: 2531 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 13 гру, 2017 14:13

[quote="4239174:Frant"]

фильтруй базар во-первых
а во-вторых кто тебе дохтор шо ты купил квартиру с мыслями о постоянном дорожае и мечтами о прибыли с двух концов?
повторяю в сотый раз - если ты берешь недвигу под аренду ее стоимость на момент тебя интересовать перестает, тебя интересует лишь генерируемая ею прибыль - это инвестиция вдолгую
хочешь иметь постоянно дорожающий актив - вкладывайся в антиквариат и произведения искусства, но они не приносят ренту
ставки аренды в этом году поднялись примерно на 20% в гривне при стабильном курсе - это уже примерно 65% от довоенного 2013го - с начала 2016го наблюдаю уверенный рост
как бонус - налог на землю снизили в три раза по сравнению с прошлым годом
это у меня по нежилому, подозреваю шо с квартирами ситуация аналогичная

зы: шо, перестало хватать на бухло уже с аренды - активы по дешевке сливаешь? :mrgreen:
kingkongovets
Аватар користувача
 
Повідомлень: 11093
З нами з: 05.06.16
Подякував: 1316 раз.
Подякували: 2595 раз.
 
Профіль
1
Повідомлення Додано: Сер 13 гру, 2017 15:20

  Tribeca написав:
  Frant написав:Tribeca Наташо, що за муйню ти пишеш?
Пропозицій орендних квартир в Куйові - хоч греблю гати!
І чим далі - тим більше їх буде. :mrgreen:



Франт, прозвони парочку и расскажи нам о результатах.

Я именно что напрягся и прозвонил, а не делаю вывод по каким-то виртуальным обьявлениям на ОЛХ.

Скажи, твои хрущи пустуют? Сколько ты добавил в гривне арендаторам с 2013 года?


А как считать прибыль пока не продал?
В гривнах?
Так если человек в 2013-м имел 100 штук баксов - он в прибыли?
Ну как - же - в 3,5 раза "поднялся". :mrgreen:
Я хоть и сдаю в гривнах, но результат оцениваю в баксе.
А он таков - в баксе аренда (у меня, по крайней мере) схлопнулась в 2 раза.
А насколько она выросла в гривне - это разговор ниочем. Какая разница что нарисовано на бумажке, которая обесценивается быстрей, чем ее успевают допечатывать?
И вот еще что.
Я считаю, что обесценивание гривны идет куда быстрей чем девальвация по отношению к доллару. Из-за снижения покупательной способности. Поэтому картина может быть веселой только если смотреть на циферки. Но эти циферки добываются для того, чтобы их когда-нибудь потратить. На что - у каждого свои фантазии. Но есть вещи, на которые ПРИДЕТСЯ тратиться в плане аренды. Амортизация называется.
Я в курсе, что Вы относительно недавно присоединились к "касте" :mrgreen: рантье, возможно, Ваш опыт еще не включает затраты на поддержание недвижимости. Но вот когда это произойдет, то Вы увидите, что амортизация - это БАКСЫ, да еще и небольшой, но инфляцией.
В 2014-м, после свала не очень аккуратных арендаторов, я вложил 2+ куе как амортизационные расходы с некоторым апгрейдом по мебели и технике.
Это был последний апгрейд. Но не последние расходы - были расходы на ремонт стиралки, кондера, бойлера. А через какое-то время дойдет до обоев, полов и тд. И какая разница сколько гривен платили в каком-то дремучем году?
С 2015-го арендаторам было сказано, что при нынешнем баксовом эквиваленте нет смысла что-то апгрейдить. Есть желание - сами, если это не трогает квартиру.
И еще, я в курсе, что Ваш парк квартир в новострое.
Квартиры в новострое - это чуть веселей, чем старый фонд. И сдаются чуть лучше и денег чуть больше. Но через лет 7 - это уже будет просто "нестарый дом" еще через лет 5 - просто дом....тенденция понятна? Я знаю одних людей, они, правда, это применяют для собственного проживания, они никогда не живут в одной квартире более 7 лет. ТО есть после заселения в квартиру, они инвестируют в новую года через 3-4, потом после сдачи делают ремонт и переезжают. Каждые 7 лет новоселье. Именно потому, что не хотят жить в старом.
rjkz
Аватар користувача
 
Повідомлень: 16332
З нами з: 31.01.12
Подякував: 8261 раз.
Подякували: 5124 раз.
 
Профіль
3
3
3
Повідомлення Додано: Сер 13 гру, 2017 15:33

  kingkongovets написав:
  Frant написав:
фильтруй базар во-первых
а во-вторых кто тебе дохтор шо ты купил квартиру с мыслями о постоянном дорожае и мечтами о прибыли с двух концов?
повторяю в сотый раз - если ты берешь недвигу под аренду ее стоимость на момент тебя интересовать перестает, тебя интересует лишь генерируемая ею прибыль - это инвестиция вдолгую
хочешь иметь постоянно дорожающий актив - вкладывайся в антиквариат и произведения искусства, но они не приносят ренту
ставки аренды в этом году поднялись примерно на 20% в гривне при стабильном курсе - это уже примерно 65% от довоенного 2013го - с начала 2016го наблюдаю уверенный рост
как бонус - налог на землю снизили в три раза по сравнению с прошлым годом
это у меня по нежилому, подозреваю шо с квартирами ситуация аналогичная

зы: шо, перестало хватать на бухло уже с аренды - активы по дешевке сливаешь? :mrgreen:


Я тоже считаю, что прибыль/убыток фиксируется суммарно после продажи, но промежуточный финансовый результат можно оценить и ДО момента продажи.
И, как правило, большинство народа покупает на пике и продает в яме. :mrgreen:
У меня, вон, тоже одна покупка - 2008. Если мне повезет ее в следующем году продать за половину той цены - меня это устроит. :mrgreen: Правда, мне не довелось ее сдавать. :mrgreen:
rjkz
Аватар користувача
 
Повідомлень: 16332
З нами з: 31.01.12
Подякував: 8261 раз.
Подякували: 5124 раз.
 
Профіль
3
3
3
Повідомлення Додано: Сер 13 гру, 2017 15:52

  rjkz написав:
  Tribeca написав:
  Frant написав:Tribeca Наташо, що за муйню ти пишеш?
Пропозицій орендних квартир в Куйові - хоч греблю гати!
І чим далі - тим більше їх буде. :mrgreen:



Франт, прозвони парочку и расскажи нам о результатах.

Я именно что напрягся и прозвонил, а не делаю вывод по каким-то виртуальным обьявлениям на ОЛХ.

Скажи, твои хрущи пустуют? Сколько ты добавил в гривне арендаторам с 2013 года?


А как считать прибыль пока не продал?
В гривнах?
Так если человек в 2013-м имел 100 штук баксов - он в прибыли?
Ну как - же - в 3,5 раза "поднялся". :mrgreen:
Я хоть и сдаю в гривнах, но результат оцениваю в баксе.
А он таков - в баксе аренда (у меня, по крайней мере) схлопнулась в 2 раза.
А насколько она выросла в гривне - это разговор ниочем. Какая разница что нарисовано на бумажке, которая обесценивается быстрей, чем ее успевают допечатывать?
И вот еще что.
Я считаю, что обесценивание гривны идет куда быстрей чем девальвация по отношению к доллару. Из-за снижения покупательной способности. Поэтому картина может быть веселой только если смотреть на циферки. Но эти циферки добываются для того, чтобы их когда-нибудь потратить. На что - у каждого свои фантазии. Но есть вещи, на которые ПРИДЕТСЯ тратиться в плане аренды. Амортизация называется.
Я в курсе, что Вы относительно недавно присоединились к "касте" :mrgreen: рантье, возможно, Ваш опыт еще не включает затраты на поддержание недвижимости. Но вот когда это произойдет, то Вы увидите, что амортизация - это БАКСЫ, да еще и небольшой, но инфляцией.
В 2014-м, после свала не очень аккуратных арендаторов, я вложил 2+ куе как амортизационные расходы с некоторым апгрейдом по мебели и технике.
Это был последний апгрейд. Но не последние расходы - были расходы на ремонт стиралки, кондера, бойлера. А через какое-то время дойдет до обоев, полов и тд. И какая разница сколько гривен платили в каком-то дремучем году?
С 2015-го арендаторам было сказано, что при нынешнем баксовом эквиваленте нет смысла что-то апгрейдить. Есть желание - сами, если это не трогает квартиру.
И еще, я в курсе, что Ваш парк квартир в новострое.
Квартиры в новострое - это чуть веселей, чем старый фонд. И сдаются чуть лучше и денег чуть больше. Но через лет 7 - это уже будет просто "нестарый дом" еще через лет 5 - просто дом....тенденция понятна? Я знаю одних людей, они, правда, это применяют для собственного проживания, они никогда не живут в одной квартире более 7 лет. ТО есть после заселения в квартиру, они инвестируют в новую года через 3-4, потом после сдачи делают ремонт и переезжают. Каждые 7 лет новоселье. Именно потому, что не хотят жить в старом.



во многом согласен, но в то же время во многом и нет.

У меня есть сталинка, которую я купил уже с ремонтом и мебелью (прошлые хозяева уехали в Англию) в 2005 году. С тех пор за 12 лет туда было дополнительно вложено около 1000$ (поменял сломавшуюся стиралку, купил диван б/у за 500дол и немного по мелочи). А были годы когда эта квартира в месяц приносила аренды больше чем 1000$. Время простоя за 12 лет сумарно - около 40 дней.

Вот в бизнес-классе - да, действительно, каждые 4-5 лет нужно что-то подшаманивать. Поэтому я теперь в бизнес-класс не лезу.

А в экономе вот все просто - отчисляешь с каждой аренды 5% на амортизацию на отдельный пополняемый депозит в доларах, и не заморачиваешься.

Для инфо - бюджет ремонта в однокомнатной после строителей у меня планово 4000 дол + 2000 дол обстановка. Посмотрим - хватит ли, по факту отпишусь.

Но это со штукаторкой стен и т.д.
Переклеить обои и поменять стиралку - значительно дешевле. К тому же часть можно переложить на арендатора (что они все испортили и вычесть из страховой суммы).
Ламинат прослужит значительно больше чем 10 лет, кухня тоже, сантехника тоже, плитка тоже, аналогочно шкафы, диван (если он крепенький), люстры. По факту - только бытовая техника и обои под риском. Но можно делать ремонт как в квартирах в кастинге Пьера Вудмена - стены под покраску (если запачкались - просто перекрасил, это 2 дня и пару тысяч гривен затрат). Или выложить декор "кирпичи" - во-первых модно, стиль лофт, во-вторых неубиваемо.


Что касается общедомовых комуникаций и моментов - то их на 30-40 лет точно хватит, а там посмотрим. Лет через 20 можно будет при благоприятном рынке продать свои квартиры и перевложиться снова в новострой. Плановая окупаемость кваритры у меня - 7,5 лет с момента сдачи в аренду. 90 аренд. 13% годовых.
За 20 лет окупится 2,5 раза.
Tribeca
Аватар користувача
 
Заблокований
Повідомлень: 3250
З нами з: 07.01.14
Подякував: 9 раз.
Подякували: 648 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 13 гру, 2017 18:17

  Tribeca написав:
Для инфо - бюджет ремонта в однокомнатной после строителей у меня планово 4000 дол + 2000 дол обстановка. Посмотрим - хватит ли, по факту отпишусь.

Но это со штукаторкой стен и т.д.
Переклеить обои и поменять стиралку - значительно дешевле. К тому же часть можно переложить на арендатора (что они все испортили и вычесть из страховой суммы).
Ламинат прослужит значительно больше чем 10 лет, кухня тоже, сантехника тоже, плитка тоже, аналогочно шкафы, диван (если он крепенький), люстры. По факту - только бытовая техника и обои под риском. Но можно делать ремонт как в квартирах в кастинге Пьера Вудмена - стены под покраску (если запачкались - просто перекрасил, это 2 дня и пару тысяч гривен затрат). Или выложить декор "кирпичи" - во-первых модно, стиль лофт, во-вторых неубиваемо.

Чето ржу.
Список хотелок длинный и всё это за 6000у.е.
Голубушка! Выделка стен под покраску стоит в 3 раза дороже, чем под обои.
UA
 
Повідомлень: 7995
З нами з: 19.07.08
Подякував: 1796 раз.
Подякували: 2202 раз.
 
Профіль
1
Повідомлення Додано: Сер 13 гру, 2017 20:17

  UA написав:
  Tribeca написав:
Для инфо - бюджет ремонта в однокомнатной после строителей у меня планово 4000 дол + 2000 дол обстановка. Посмотрим - хватит ли, по факту отпишусь.

Но это со штукаторкой стен и т.д.
Переклеить обои и поменять стиралку - значительно дешевле. К тому же часть можно переложить на арендатора (что они все испортили и вычесть из страховой суммы).
Ламинат прослужит значительно больше чем 10 лет, кухня тоже, сантехника тоже, плитка тоже, аналогочно шкафы, диван (если он крепенький), люстры. По факту - только бытовая техника и обои под риском. Но можно делать ремонт как в квартирах в кастинге Пьера Вудмена - стены под покраску (если запачкались - просто перекрасил, это 2 дня и пару тысяч гривен затрат). Или выложить декор "кирпичи" - во-первых модно, стиль лофт, во-вторых неубиваемо.

Чето ржу.
Список хотелок длинный и всё это за 6000у.е.
Голубушка! Выделка стен под покраску стоит в 3 раза дороже, чем под обои.

Cправа в тому, що Наташа - ріелторша.
І ремонтів ніколи не робила.
Тому вона не може навіть приблизно оцінити потрібнй кошторис витрат.

Звісно, можна вкластись в 6 000 дол на ремонт квартири площею 40 м2.
Проте половину роботи - задля економії - прийдеться робити власними руками. :wink:
Frant
Аватар користувача
 
Повідомлень: 23777
З нами з: 12.09.11
Подякував: 1651 раз.
Подякували: 2531 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 13 гру, 2017 20:53

  UA написав:
  Tribeca написав:
Для инфо - бюджет ремонта в однокомнатной после строителей у меня планово 4000 дол + 2000 дол обстановка. Посмотрим - хватит ли, по факту отпишусь.

Чето ржу.
Список хотелок длинный и всё это за 6000у.е.
Голубушка! Выделка стен под покраску стоит в 3 раза дороже, чем под обои.

Да я вот с нетерпением тоже жду инфо. Обещал по факту отписаться. Но уже на штукатурку ушло 1куе квартира. Итого осталось планово 3куе, а ремонт толком и не начался))
hume
 
Повідомлень: 9625
З нами з: 27.12.12
Подякував: 943 раз.
Подякували: 1884 раз.
 
Профіль
1
Повідомлення Додано: Сер 13 гру, 2017 23:37

  UA написав:
  Tribeca написав:
Для инфо - бюджет ремонта в однокомнатной после строителей у меня планово 4000 дол + 2000 дол обстановка. Посмотрим - хватит ли, по факту отпишусь.

Но это со штукаторкой стен и т.д.
Переклеить обои и поменять стиралку - значительно дешевле. К тому же часть можно переложить на арендатора (что они все испортили и вычесть из страховой суммы).
Ламинат прослужит значительно больше чем 10 лет, кухня тоже, сантехника тоже, плитка тоже, аналогочно шкафы, диван (если он крепенький), люстры. По факту - только бытовая техника и обои под риском. Но можно делать ремонт как в квартирах в кастинге Пьера Вудмена - стены под покраску (если запачкались - просто перекрасил, это 2 дня и пару тысяч гривен затрат). Или выложить декор "кирпичи" - во-первых модно, стиль лофт, во-вторых неубиваемо.

Чето ржу.
Список хотелок длинный и всё это за 6000у.е.
Голубушка! Выделка стен под покраску стоит в 3 раза дороже, чем под обои.


Помнится, году эдак 2004-м, когда я только начинал делать ремонт в квартире, в которой живу и сейчас, был момент, когда было потрачено как раз 6 куе.
И вот тут, как раз на этой сумме, был интересный момент. С разницей в неделю заходили ко мне:
1. Мой клиент, прораб и директор небольшой строительной фирмы в одном лице, на вопрос - сколько потрачено, следовал ответ - 6 куе. Реакция - ВСЕГО? :shock: Ты что сам все делал?
2. Мой товарищ, на тот момент очень далекий от стройки человек.
- Скока?
- 6 куе.
- Ого!!! ЗА ЧТО?
Впоследствии он строил себе дом и уже удивлялся как это я вписывался в такие деньги.
При этом надо отметить, что год был 2004, а не 2007. Еще цены были в баксах не такие и совсем уж не такие были расценки на работы. Например, электрику мне делали по 3 бакса за точку. Расценка включала сварку (! - это 2004 год! Сварка была у единиц) проводов в коробках, штробы (бетон),прокладку проводов (все по СНИПу, никаких прокладок в стяжке пола или наискосок, дотачиваний и тп), блок автоматов (за него дороже заплатил, что-то порядка 10 баксов) и проект. Да, это были расценки со скидкой "для меня любимого" и материалы я брал все у "первых рук" по дилерским ценам. Но тем не менее.
Итак, что-же было сделано на 6 куе в 2к 70 м2 квартире?
Окна я оставил застройщика - с удивлением обнаружил 2-камерные стеклопакеты в немецком профиле и с немецкой-же (если не ошибаюсь) фурнитурой , не Зигения, но тоже ничего. Все остальное кроме стен - к бениной маме отказался еще на стадии строительства. Это мне сэкономило время и деньги.
Сделано: порезка проема между холлом и коридором - ну была тогда мода на арки - грешен, гидро и звукоизоляция под стяжку, стяжка пола, разводка проводов и монтаж коробок, подрозетников, автоматов и пр, кондиционер (купил по акции на открытии эльдорадо за смешные 120 баксов, но еще корейского производства (потом переставил его в арендную) - до сих пор работает. Это ему уже ...13 лет), замена 3-х стояков отопления на ТЕСЕ и 3 итальянских радиатора, водопровод, полотенцесушитель, ванна, плитка в санузлах и на стене в кухне (тут я мог сэкономить, но что где будет еще не знал, поэтому там где должна была-бы быть рабочая зона плитку пустил от пола до потолка, к тому-же удалось купить в агромате по какой-то аномально низкой цене 10х10 испанскую плитку).
Вот собственно все. Это было 6 куе в ценах 2004 года и в тех ценах, которые доступны были мне, но недоступны пересичному. При моем прорабствовании.

ЗЫ: Ламинат, который пролежит 10 лет, не впишется в смету в "6 куе" ну никак. Такой ламинат начинается с 13-15 евро за метр. А за 200 грн из Ёпа ламинат будет лежать до первого раза, когда арендатра вздумает помыть пол МОКРОЙ тряпкой.
rjkz
Аватар користувача
 
Повідомлень: 16332
З нами з: 31.01.12
Подякував: 8261 раз.
Подякували: 5124 раз.
 
Профіль
3
3
3
  #<1 ... 921922923924925 ... 2466>
Форум:
+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Зараз переглядають цей форум: Немає зареєстрованих користувачів і 1 гість
Модератори: Faceless, Ірина_, Модератор

Схожі теми

Теми
Відповіді Перегляди Останнє
116951 29268928
Переглянути останнє повідомлення
Вів 19 бер, 2024 09:08
Frant
Інвестуємо в нерухомість закордоном 1 ... 868, 869, 870
Anonymous » Вів 02 чер, 2009 09:24
8690 6890832
Переглянути останнє повідомлення
Пон 18 бер, 2024 18:06
Дюрі-бачі
9959 6226867
Переглянути останнє повідомлення
Пон 18 бер, 2024 01:06
Bolt
Топ
відповідей
Топ
користувачів
реклама
Реклама