Мифы и легенды рынка недвижимости

Этот пустой разговор начали именно вы.
Прочитайте еще раз внимательно:

Миф 4. Жилая недвижимость в Киеве - очень ликвидный актив.

Вы начали спорить именно с этим утверждением.

Я писал

Все относительно. Не стыкался с классификацией "очень ликвидный", но можно сказать, что в меру ликвидный.

Потому где конкретно я начал спорить?
Ликвидность - это не бинарная переменная, ликвидный/не ликвидный.

Вам конечно неймется наконец хоть что-то "развенчать", это понятно. Но приписывать мне тоже не нужно ничего. И пытаться притянуть за уши терминологию - тоже.
В вашем же сравнении - киевская недвига - более ликвидна, чем недвига в Красном Луче. Вот и все. Но неликвидной ее нельзя назвать, ибо она способна обратиться в деньги без существенной потери стоимости в приемлемое время.

Faceless
С классификаций "очень ликвидный" вы не сталкивались, а с "в меру ликвидный сталкивались"?

Давайте к сути. У вас еще остались претензии к формулировке:

Миф 4. Жилая недвижимость в Киеве - очень ликвидный актив.
?

С классификаций "очень ликвидный" вы не сталкивались, а с "в меру ликвидный сталкивались"?

Давайте к сути. У вас еще остались претензии к формулировке:

Миф 4. Жилая недвижимость в Киеве - очень ликвидный актив.
?

Ни то ни другое не классификация. О чем я собственно и писал.
Претензии? Что вы. Мне не понятно, с чего вы этот пункт вообще включили, ибо никто и нигде не приравнивал недвигу по ликвидности к абсолюту. Именно потому я и указывал, что "очень" ликвидный для недвиги неприемлимо в любом случае, а потому вы просто указали не "миф", а заведомо ложное утверждение, которое начали с аппломбом "развенчивать".
В том то и дело, что спорить с тем, что "Жилая недвижимость в Киеве - очень ликвидный актив" бессмысленно из-за заведомой ложности утверждения. Но тем самым, это никакой не миф и развенчивать тут нечего. Все равно что написать: "легенды и мифы таблицы умножения. Миф 1: 3 * 3 = 10." И начать "развенчивать".

В том то и дело, что спорить с тем, что "Жилая недвижимость в Киеве - очень ликвидный актив" бессмысленно из-за заведомой ложности утверждения. Но тем самым, это никакой не миф и развенчивать тут нечего. Все равно что написать: "легенды и мифы таблицы умножения. Миф 1: 3 * 3 = 10." И начать "развенчивать".

Если вы не заметили - все 5 (пока 5) утверждений - ложные, что не мешает очень, очень многим людям верить в обратное. Эта ветка создана именно для обсуждения популярных заблуждений относительно недвижимости, из-за которых у многих наших сограждан существует неправильное виденье инвестиционных качеств киевской недвижимости.

Если вы не заметили - все 5 (пока 5) утверждений - ложные, что не мешает очень, очень многим людям верить в обратное. Эта ветка создана именно для обсуждения популярных заблуждений относительно недвижимости, из-за которых у многих наших сограждан существует неправильное виденье инвестиционных качеств киевской недвижимости.

Относительно ложные, я уже комментировал и не буду повторяться. Во всех утверждениях, кроме четвертого, хоть есть спорный момент, по крайней мере определенные нюансы.

Миф 5. Жилая недвижимость в Киеве - долларовый актив.

Актив можно признать долларовым, если соблюдаются оба условия:
- он номинирован в долларе
- он приносит долларовый доход
Стоит отметить, что стоимость жилой недвижимости и ее доходность - это функция от доходов населения. Доходы большинства киевлян номинированы в гривне.
У многих участников рынка создается иллюзия о КЖН как о долларовом активе по двум основным причинам:
- многие предпочитают выставлять цену в долларах
- большую часть времени гривна была привязана к доллару
Однако, периоды девальваций гривны все расставляют по местам - крупнейшие падения РН связаны именно с этими временами.
Периоды роста КРЖН связаны с ростом экономической активности и доходов населения.
Таким образом, киевская жилая недвижимость - не лучший вариант вложения средств во времена экономического спада, и не гарантирует сохранности и доходности в долларах во время девальвации.

Актив можно признать долларовым, если соблюдаются оба условия:
- он номинирован в долларе
- он приносит долларовый доход
Стоит отметить, что стоимость жилой недвижимости и ее доходность - это функция от доходов населения. Доходы большинства киевлян номинированы в гривне.
У многих участников рынка создается иллюзия о КЖН как о долларовом активе по двум основным причинам:
- многие предпочитают выставлять цену в долларах
- большую часть времени гривна была привязана к доллару
Однако, периоды девальваций гривны все расставляют по местам - крупнейшие падения РН связаны именно с этими временами.
Периоды роста КРЖН связаны с ростом экономической активности и доходов населения.
Таким образом, киевская жилая недвижимость - не лучший вариант вложения средств во времена экономического спада, и не гарантирует сохранности и доходности в долларах во время девальвации.

В то же время вы не можете утверждать, что:
- недвига обязательно приносит недолларовый доход - аренда вполне может быть оговорена в у.е. и платится по текущему курсу. Хоть и в грн. экв, но привязка к долл. экв фактически делает доход с нее долларовым.
- номинировать недвигу можно в чем угодно, не ЦБ все же.
Соответственно, вы не можете утверждать что приведенное утверждение - миф. Хотя и наоборот также.

- недвига обязательно приносит недолларовый доход - аренда вполне может быть оговорена в у.е. и платится по текущему курсу. Хоть и в грн. экв, но привязка к долл. экв фактически делает доход с нее долларовым.

юридически не может.
Вы можете и зарплату прописать в долларовом экв. только вот вам от этого легче не станет.

Как там, в долларах подорожало хоть на 1% после курса 8.4? не говоря о 10.5

В то же время вы не можете утверждать, что:
- недвига обязательно приносит недолларовый доход - аренда вполне может быть оговорена в у.е. и платится по текущему курсу. Хоть и в грн. экв, но привязка к долл. экв фактически делает доход с нее долларовым.

Как это можно реализовать на практике? Если 10 конкурентов вокруг фиксированно в гривне просят аренду.

юридически не может.
Вы можете и зарплату прописать в долларовом экв. только вот вам от этого легче не станет.

Как там, в долларах подорожало хоть на 1% после курса 8.4? не говоря о 10.5

Юридически да.
Но на практике с таким сталкиваются нередко (не говорю что повсеместно). Просто оговорено, аренда чего-либо - Х долл.

Как это можно реализовать на практике? Если 10 конкурентов вокруг фиксированно в гривне просят аренду.

Если есть эти 10 конкурентов вокруг и они просят в гривне.

Речь не о том, что невозможно одно или другое, речь о том, что нельзя утверждать о абсолютности любого из утверждений "гривневый актив" или "долларовый".