Мифы и легенды рынка недвижимости

Самый главный миф - если 100500 раз повторить на форуме мантру про падение на рынке недвижимости, то продавцы испугаются и начнут срочно дешеветь.

Реальные продавцы учитывают все, что угодно, но только не мантры на форумах.

Миф №2: проплаченные риэлторы на форумах пишут про "будетдорожай".

Кто будет платить этим проплаченным? зачем? эффективность этих мероприятий равняется нулю. никто за это платить не будет.

Миф №3. Риэлторам выгоден только будетдорожай и ради этого они готовы отказаться от любой сделки, лишь бы "индексы не упали".

На самом деле реальному риэлтору наплевать на глобальные процессы, поэтому он будет убеждать покупателя согласиться заплатить чуть больше, а продавца одновременно будет убеждать согласиться на скидку - лишь бы сделка состоялась и чтобы комиссию от этой сделки получил он, а не другой риэлтор. И уж точно риэлтор не станет препятствовать сделке ради иллюзии будетдорожая. Риэлтору чем проще, тем лучше.

Наличие новостроя в городе говорит лишь о возможности заработать на строительстве в прошлом, но не гарантирует такой возможности в будущем.
На рынке бывают разные ситуации.
Товар может продаваться ниже себестоимости. Понятно, что в долгосроке этого не будет так же, как и сверхприбылей.
Если подбирать периоды определенным образом бетон может дорожать не минимум на уровень инфляции, а максиммум на уровень инфляции. Пример: есть период 3001-3010 гг, инфляция за период - 300%, бетон в 3001-3005 гг подорожал на 300%, вопрос: с чего вы взяли, что бетон за период 3006-3010 гг должен подорожать хотя бы на уровень инфляции? Он может, например, не подешеветь, но при инфляции 100% за 3006-3010
Таким образом, за 10 лет бетон может и подорожать на уровень инфляции, но это не гарантирует минимального равномерного подорожания на уровне инфлиции в каждом из годов.
По поводу ликвидности еще напишу. Для меня ликвидный актив - это такой, который можно купить и продать в течение дня с максимальной потерей до 1% вложенных средств.
Ежик тоже относительно умеет летать, особенно если его хорошенько пнуть.

Наличие новостроя в городе говорит лишь о возможности заработать на строительстве в прошлом, но не гарантирует такой возможности в будущем.
На рынке бывают разные ситуации.

Вы пропустили слово "в ближайшем". Т.е. в ближайшем прошлом можно было заработать, хотя действительно не факт, что на самом деле заработают. Но при среднем периоде оборота средств в строительстве около 3 лет - если сейчас уже не заработать, никакой дурак не будет вкладывать деньги в строительство, и новострои исчезнут довольно быстро (останутся только долгострои).

Если подбирать периоды определенным образом бетон может дорожать не минимум на уровень инфляции, а максиммум на уровень инфляции. Пример: есть период 3001-3010 гг, инфляция за период - 300%, бетон в 3001-3005 гг подорожал на 300%, вопрос: с чего вы взяли, что бетон за период 3006-3010 гг должен подорожать хотя бы на уровень инфляции? Он может, например, не подешеветь, но при инфляции 100% за 3006-3010

Может, все может. Никто вроде и не утверждал, что в каждом году бетон отбивает минимум инфляцию. Но в среднем за достаточно длинный промежуток времени выходит приблизительно так.
По вашему же примеру: есть период 3001-3010 гг, инфляция за период - 300%, а инфляция за период 3005-3015 - пусть 250%. Так вот скорее всего за период с 3001 по 3010 бетон также подорожает минимум на 300%, а с 3005 по 3015 - на 250%, но никто не говорит, что это линейный процесс, и с 3005 по 3010, с 3008 по 3012 темпы и динамика будут такие же.
Если у вас достаточно данных, можете попробовать оспорить.

Таким образом, за 10 лет бетон может и подорожать на уровень инфляции, но это не гарантирует минимального равномерного подорожания на уровне инфлиции в каждом из годов.

С этим никто не спорил в принципе. Я выступал за то, что оперировать периодами в год, два, три для указания динамики цен на недвигу бессмысленно.

По поводу ликвидности еще напишу. Для меня ликвидный актив - это такой, который можно купить и продать в течение дня с максимальной потерей до 1% вложенных средств.

Определение ликвидности нам всем хорошо знакомо, так ведь? Товал, который можно быстро и без существенной потери (текущей) стоимости перевести в деньги.
Но - четкого определения "быстро" и "существенной потери" никто не дает.
С вашим подходом "в течение дня с максимальной потерей 1%" недвига вообще ни при какизх раскладах не получится ликвидным акивом - ибо просто расходы при продаже в любом случае выше 1%
Веселее также другое - непонятно, от чего отсчитывать то этот 1%. Недвига - не картошка, это не унифицированный товар. Вы не можете с точностью до 1% сказать его рыночную цену, пока не продадите, а когда продадите, все равно не сможете с точностью даже 1% сказать, сколько именно вы потеряли от рыночной цены из-за срочности

Faceless
Да, недвижимость не ликвидный товар в принципе. Если хотите об этом поспорить - поспорьте с каким-нибудь знакомым бухгалтером.

AlsoDrunk недвижимость ликвидна при адекватной цене, в нормально и не депрессивном районе ее можно слить буквально за неделю, при аекватной целе.
те кто ломят "рыначнуйу" цену в 1500/м, те и пролдают от полугода.

Миф 4. Жилая недвижимость в Киеве - очень ликвидный актив.

Факт: Ликвидность актива - способность быть быстро проданным по цене, близкой к рыночной. Если вы хотите вложить деньги в ликвидный актив - увы, рассматривать недвижимость как вариант вам не стоит. Нормальным сроком реализации квартиры в Киеве считается период от полугода до года, в реальности же есть объекты, которые не могут найти своего покупателя от 3 и более лет.
Ликвидные же активы могут быть реализованы в срок до нескольких дней. На самом деле, в современном мире по-настоящему ликвидные активы могут быть куплены и проданы в течение секунд.

Что же говорит википедия?
Ликви́дность (от лат. liquidus — жидкий, перетекающий) — экономический термин, обозначающий способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Ликвидный — обращаемый в деньги.

Обычно различают высоколиквидные, низколиквидные и неликвидные ценности (активы). Чем легче и быстрее можно обменять актив с учётом его полной стоимости, тем более ликвидным он является. Для товара ликвидность будет соответствовать скорости его реализации по номинальной цене, без дополнительных скидок.

Например, активы предприятия, отражаемые в бухгалтерском балансе, имеют разную ликвидность (по убыванию):

- денежные средства на счетах и в кассах предприятия
- банковские векселя, государственные ценные бумаги
- текущая дебиторская задолженность, займы выданные, корпоративные ценные бумаги (акции предприятий, котирующихся на бирже, векселя)
- запасы товаров и сырья на складах
- машины и оборудование
- здания и сооружения
- незавершённое строительство
Продолжение: http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9B%D0% ... 1%82%D1%8C

Миф 4. Жилая недвижимость в Киеве - очень ликвидный актив.

Факт: Ликвидность актива - способность быть быстро проданным по цене, близкой к рыночной. Если вы хотите вложить деньги в ликвидный актив - увы, рассматривать недвижимость как вариант вам не стоит. Нормальным сроком реализации квартиры в Киеве считается период от полугода до года, в реальности же есть объекты, которые не могут найти своего покупателя от 3 и более лет.
Ликвидные же активы могут быть реализованы в срок до нескольких дней. На самом деле, в современном мире по-настоящему ликвидные активы могут быть куплены и проданы в течение секунд.

Что же говорит википедия?
Ликви́дность (от лат. liquidus — жидкий, перетекающий) — экономический термин, обозначающий способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Ликвидный — обращаемый в деньги.

Обычно различают высоколиквидные, низколиквидные и неликвидные ценности (активы). Чем легче и быстрее можно обменять актив с учётом его полной стоимости, тем более ликвидным он является. Для товара ликвидность будет соответствовать скорости его реализации по номинальной цене, без дополнительных скидок.

Например, активы предприятия, отражаемые в бухгалтерском балансе, имеют разную ликвидность (по убыванию):

- денежные средства на счетах и в кассах предприятия
- банковские векселя, государственные ценные бумаги
- текущая дебиторская задолженность, займы выданные, корпоративные ценные бумаги (акции предприятий, котирующихся на бирже, векселя)
- запасы товаров и сырья на складах
- машины и оборудование
- здания и сооружения
- незавершённое строительство
Продолжение: http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9B%D0% ... 1%82%D1%8C

с дерева упали? как можно рассматривать ликвидность бетона у домохозяйства, с ликвидностью предприятия
бухучет читайте, изучайте план счетов, стандарты

AlsoDrunk

Ликвидность недвижимости - возможность ее обращения в деньги. Ликвидность обратно пропорциональна времени, которое требуется для продажи: чем меньше срок реализации недвижимости, тем выше ее ликвидность.

Ликвидная квартира пользуется спросом, на нее легко находится покупатель. Соответственно, неликвидны квартиры, которые долго болтаются на рынке и не продаются.

Люди часто термин «ликвидность» понимают неправильно: «неликвидом» называют дешевые квартиры в старых панельных домах. «На самом деле такие квартиры в силу их дешевизны уходят с рынка в первую очередь и поэтому являются наиболее ликвидным товаром. И напротив: неликвидные объекты -элитные квартиры, так как из-за высокой стоимости, в миллионы и десятки миллионов долларов, могут находиться на экспозиции годами», - заключает эксперт.


http://kvartira2011.io.ua/

Да, недвижимость не ликвидный товар в принципе. Если хотите об этом поспорить - поспорьте с каким-нибудь знакомым бухгалтером.

Пустой разговор.
Если исходить из бухгалтерского понятия ликвидных активов - то само собой.
Но когда ведут речь о недвиге, то "ликвидная недвига" - вовсе не означает, что ее приравнивают к деньгам или ЦБ по уровню ликвидности. Это лишь говорит, что эту недвижимость относительно просто реализовать в умеренные сроки без существенных скидок в цене (относительно аналогичныз объектов).
Потому - не несите чушь, и уж тем более моветон постить такую банальщину, как определение ликвидности на финансовом форуме.
Говоря о конкретной недвиге, как о ликвидном активе, всегда имеется в виду относительно сравнение недвижимости по ликвидности, как правило с другой неддвижимостью, или альтарнативным капиталовложением.

Да, недвижимость не ликвидный товар в принципе. Если хотите об этом поспорить - поспорьте с каким-нибудь знакомым бухгалтером.

Пустой разговор.
Если исходить из бухгалтерского понятия ликвидных активов - то само собой.
Но когда ведут речь о недвиге, то "ликвидная недвига" - вовсе не означает, что ее приравнивают к деньгам или ЦБ по уровню ликвидности. Это лишь говорит, что эту недвижимость относительно просто реализовать в умеренные сроки без существенных скидок в цене (относительно аналогичныз объектов).
Потому - не несите чушь, и уж тем более моветон постить такую банальщину, как определение ликвидности на финансовом форуме.
Говоря о конкретной недвиге, как о ликвидном активе, всегда имеется в виду относительно сравнение недвижимости по ликвидности, как правило с другой неддвижимостью, или альтарнативным капиталовложением.

Этот пустой разговор начали именно вы.
Прочитайте еще раз внимательно:

Миф 4. Жилая недвижимость в Киеве - очень ликвидный актив.

Вы начали спорить именно с этим утверждением. Теперь говорите, что спорить не о чем, ибо утверждение верно, и это очевидно.
Значит, одно из двух: либо вы любите поспорить, не изучив внимательно предмет спора, либо не знали очевидных вещей.

И еще разок, для домохозяек:
"Жилая недвижимость в Киеве - очень ликвидный актив" не равно "Жилая недвижимость в Киеве - очень ликвидная недвижимость". Прочитайте 10 раз предыдущее предложение и хорошенько вдумайтесь. Бетон в Киеве может быть ликвиднее бетона в Красном луче, но это не делает первый ликвидным активом.