Новые и не очень новые наблюдения за недвижимостью
+Додати тему
Відповісти на тему
Форум містить персональні теми форумчан ділової спрямованості. Теми, що користуються популярністю в цьому розділі, можуть бути перетворені на окремі підфоруми.
Вместо предисловия: увы, те статьи, которые посвящены теме недвижимости, пишутся людьми, которые активно стараются продать свои услуги. Поэтому данные там не всегда объективны. Мне кажется, что тут этой ветке - самое место.
отмечу сразу: в основном, все данные родом из Одессы и области. Реже - Киев. За данные из первых рук от благородных форумчан - благодарность.
****
Наблюдение 1. Новострой в аренду
На проверенном одесском сайте выставлен в аренду новострой. Ну такой, классический: пустые стены с не очень ровной штукатуркой, запыленная дверь, планировка а-ля ипподром. Цена за месяц - 4000 грн.
Звоню проверять: сдаете ли? Оказывается, действительно сдают. Объект передали посреднику, а тот, чтобы не ждать, пока найдется покупатель на 110кв.м., оперативно сообразил площадь сдавать. Не под жилье, конечно. Под склад. А теперь вдумайтесь: жилье под склад на верхнем этаже!
Отсюда выводы: собираясь покупать голые метры, проверяйте, не было ли там склада с рыбой . А, подыскивая адекватную цену под коммерческую аренду, смотрите, чтобы вам не досталось романтичное место под крышей.
По данным частного опроса (подчеркиваю, частного - этих данных в открытом доступе нет) 62% референтной группы предпочитают объявления об аренде квартиры без фото. Потому что все уже прекрасно поняли, что фотографии объекта бывают чужими. Смотришь - Версаль! Приезжаешь - сарай. Лидирует в генерации недоверия печально известный олх.
Альтернативу - 3D-туры по квартирам или видео с объектов - пока только-только начинают пробовать.
Отсюда выводы: хотите сдать быстро - либо обходитесь без фото, либо используйте сайты, на которых можно выставить видео или 3D-тур. Кстати, и то, и другое можно сгенерить бесплатно.
Постепенно раскачивается новая тенденция - покупка недвижимости у пожилых людей по ДПС или договору ренты. С большим интересом сейчас наблюдаю эти схемы. Формально все чисто: покупатели вносят первый взнос (до 25% от стоимости квартиры) и потом фикс - каждый месяц, а квартира уходит из наследного фонда. Однако расторжение ДПС никто не отменял, так что, вангую, через полгода мы еще услышим о серии дел на этот счет
Как-то принято считать, что продавцу удобнее работать с риэлтором: пусть бегает и старается за процент от покупателя. Но времена меняются и сейчас это особенно видно.
Недавно была серия скандалов (оочень живописно выглядело, когда 2 темпераментные леди едва не "подправили" друг другу прически): посредник цапнул объект, а собственник о том ни сном, ни духом. Одного можно понять - хотел заработать, сначала найти покупателя и потом готовенького привести. Второго можно понять - это жуткое чувство, когда кто-то без тебя продает твое жилье.
А тут еще вспомнили относительно старенькую схему: когда в агентство приносят документы на квартиру (вот не надо так делать!). Сделка по какой-то причине срывается, а АН доки не отдает. То есть, согласны отдать, но за не очень приятную сумму - от $1 тыс и выше, сколько жадности хватит. все это, конечно, доверия не добавляет.
По внутренней информации сейчас честных 65% выставляют собственники и сами стараются продавать (ну как сами - за ручку с юристом). А вы говорите - риэлторы-риэлторы
Все, кто сталкивался с нашим разношерстным рынком недвижимости, слышали/видели/проходили на своей шкуре - не все, что продается или сдается реально существует. Например, квартира где-нибудь на Затонского с фотографиями апартаментов в Майями. Была даже хохма, когда нерадивый автор заманухи (или "фонаря", как это называется) выгрузил фото с бассейном. Дом с бассейном на Борщаговке - это шик, я считаю.
Так вот. Потихонечку эта часть начинает реорганизовываться. Запускаются проекты, где 1 объект=1 объявлению. Верификация простая: авторы снимают сами, проверив перед тем документы собственника на недвижимость. Искать там намного проще, потому что нет мельтешащей рекламы 1 конкретной квартиры и "фонарей" тоже нет.
Сейчас сегмент выглядит так:
Airbnb - самый крупный и трастовый ресурс, но очень далекий от наших ценовых реалий. К тому же фокус на краткосрочную аренду.
Sterium - ресурс, сфокусированный на Одессу. Нет какой-то конкретной направленности: на сайте есть и аренда, и продажа. Вместо фото - панорамы, немного заумно, но удобно. База большая. Наверное, самая большая из self-shot проектов на сегодняшний день. но, повторюсь, только Одесса и Ильичевск. Ждем на всю Украину.
Mushroom - ресурс, сфокусированный на Львов и на краткосрочную аренду. Анонсировали планы выхода на всю Украину, но пока прослеживается только Киев. Не очень понятно, что из квартир от владельца, потому что, в отличие от сайта выше, нет отметок "агентство". Ценник - украинский.
Отсюда выводы: хорошо, что в таком формате развиваются туристические центры, но остро не хватает такого же с охватом на всю страну. Для этого нужна франшиза фотографов и понимание, что хватит уже кормить лохотрон.
Ссылки не даю, при желании все гуглится. Перевiрено ДужеВумним)
1) лучшим инструментом для прогнозирования цен на недвижимость по-прежнему остается кофейная гуща
2) возрос процент покупки квартир из-под залога у банка: кредитные обязательства собственникам тяжеловато нести, вот и возникает необходимость в продаже. Тут, правда, могут быть нюансы, поэтому покупателю нужно помнить, что его задача - именно купить, а не помочь владельцу кредитного имущества вернуть деньги банку.
Постепенно раскачивается новая тенденция - покупка недвижимости у пожилых людей по ДПС или договору ренты. С большим интересом сейчас наблюдаю эти схемы. Формально все чисто: покупатели вносят первый взнос (до 25% от стоимости квартиры) и потом фикс - каждый месяц, а квартира уходит из наследного фонда. Однако расторжение ДПС никто не отменял, так что, вангую, через полгода мы еще услышим о серии дел на этот счет
попробуйте такой договор расторгнуть на практике, тогда меньше каши будет в голове
. А, подыскивая адекватную цену под коммерческую аренду, смотрите, чтобы вам не досталось романтичное место под крышей.
