Купуємо для здачі в ОРЕНДУ Львівську Нерухомість!

А що шановне пансьтво порадить на рахунок офісних приміщень? Наразі розглядаю два варіанти, це національний на Стрийській, але там якось дуже задорого виходить (30 тис грн за метр) і парус смарт на трускавецькій, там дешевше, але навколо якийсь треш. Взагалі, радили би влізати в цю історію?
Дуже вдячний якщо поділитесь думками. Дякую.

- але ж Ви, пане Кодер - чого, як і всі - "перемиваєте всі кісточки" пану Акурту???
- для чого Вам це? - ну пише людина так, чи іннакше, - цікаво - читаєте, а ні - то ні.... - а навіщо, по 100500 раз обговорбвати пана Акурта і його дописи?

Я вже колись писав на цю тему. Я не люблю брехні, маніпуляцій, популізму і т. ін. На жаль, це все дуже добре лягає на родючий грунт інфантилізму і відсутності критичного мислення більшості українців. Це те, чим роками користуються політики, це те, чому ми, як країна, там де ми є зараз. Це (інфантилізм і брак критичного мислення) дуже шкодить країні.

Тому я просто вважаю за потрібне привернути до цього увагу. Чим більше українців буде над цим замислюватись, чим більше українців буде ставитись критично до всього, що їм намагаються "впарити" під виглядом "правди" (реальних фактів, перевіреної інформації), тим швиде в країні стане жити краще.

- чомусь, по темі і питанню, яке я раніше запостив, тільки ДВОЄ дали коментарі, а всі решта де?
- навіть, якщо немає в цьому досвіду, то хоч прокоментуйте - своє бачення/ідеї що-до мого питання напишіть....

Про це, я також колись Вам говорив (пам'ятаєте допис про "ліву" і "праву" ідеологію?). Вам тут ніхто нічим не зобов'язаний, тому не варто обурюватись, переходити на caps lock. Включайте голову, робіть розрахунки, задавайте питання на інших форумах, шукайте відповідь самостійно. Якщо Вам не відповідають, то це може бути через безліч причин: тема не цікава аудиторії, ніхто не має потрібного досвіду, або банально тема/питання не зрозуміла. Окрім того, якщо вам тема дійсно цікава, а не просто "поговорити", і Ви продовжуєте над нею працювати, то й поділіться здобутками. Це до речі дуже характерна відмінність нашого сегменту Інтернету від західного. По роботі мені часто доводиться шукати інформацію/відповіді на питання. В україно/російсько-мовному сегменті дуже багато питань, які залишаються без відповіді. В англомовному, часто можно зустріти теми з двох повідомлень, від однієї людини: питання і, через деякий час, "Знайшов!" + відповідь на своє ж питання. Люди (безкоштовно) витрачають свій час на те, щоб розмістити інформацію, яка колись, комусь може знадобитися.

Якщо Вас цікавить моя думка, то мені такий варіант не цікавий ("кроилово ведет к попадалову"). Може воно і буде приносити гроші, і непогані гроші, але я б не хотів би жити в такій квартирі сам, відповідно, я не хочу пропонувати таку квартиру комусь. В мене такий підхід і в професійній діяльності - я не намагаюся максимізувати свій прибуток, я намагаюся максимізувати цінність результату для тих, хто користується результатами робіт/послуг. Я знаю, що це непопулярна думка (по-перше, за оцінками, її притримуються до 10% людей на Заході, і добре якщо 3-5% в нас; по-друге, це стає можливим після досягнення певного рівня доходу), але я її не нав'язую. Хоча з досвіду, з такими людьми мати справу приємніше.

А що шановне пансьтво порадить на рахунок офісних приміщень? Наразі розглядаю два варіанти, це національний на Стрийській, але там якось дуже задорого виходить (30 тис грн за метр) і парус смарт на трускавецькій, там дешевше, але навколо якийсь треш. Взагалі, радили би влізати в цю історію? Дуже вдячний якщо поділитесь думками. Дякую.

Про які площі йде мова? І кому ви плануєте здавати?

"Я вам не скажу за всю Одессу" (с)

Спробую поділитись думками, хоча в мене дуже специфічна точка зору, не знаю, чи вона Вам допоможе.

Загалом, у Львові дефіцит якісних офісних площ. Одним з основних споживачів в найближчі роки, скорше за все, будуть ІТ-компанії. Їх у Львові більше 300, це більше 20000 спеціалістів. Середні темпи зростання нехай 20% на рік. Залежно від компанії, на одного спеціаліста припадає від 6 до 15 кв.м, давайте візьмемо 8. Тобто за умов збереження темпів зростання індустрії, потреба складатиме ~30-40 тис. кв. м. на рік.

Інформація для роздумів. На початку квітня має стартувати будівництво ІТ Парку, цілого комплексу з інвестиціями в $60М, який також матиме і офісні будівлі. В першій черзі, орієнтовно 65 тис. кв. м. офісних площ. Вже півтора року тому на 55 тис кв. м. вже було підписано попередні договори (і це було лише 5 чи 6 компаній). Але ж це все ще потрібно збудувати (окрім того, за тиждень можуть вибрати такого Президента, що й взагалі не почнуть ).

"Нерухомість - це місце, місце і ще раз місце". Тому Стрийська виглядає більш привабливо, але з огляду на тотальний дефіцит великих площ, можливо, і до Трускавецької дійде (розташування офісів деяких компаній мене деколи дивує). Я вже пару років не слідкую за ринком офісів, тому не знаю що зараз будується, і в якій кількості, але якщо воно не покриватиме дефіцит, то будуть шанси і в Трускавецької.

Щодо вартості оренди, то тут загальної картини немає. Перед тим як розпочинати проект ІТ Парк, провели велике дослідження, щоб сформувати вимоги до проекту. Якщо мені не зраджує пам'ять, то там очікування ІТ-компаній були в районі $10/м2. По факту, зараз маємо десь від 8 до 17.

Пара нюансів:
- не варто думати, що великі компанії можна буде розвести на великі гроші. Великі компанії, будуть сильно тиснути по ціні (наприклад, по моїй інформації, компанія із топ-3 у Львові, не готова була брати офіс за 14, в результаті взяли за 12), але вони і беруть тисячами метрів.
- не всі компанії готові будуть орендувати офіс в "нульовому циклі". Деякі вимагатимуть ремонту за рахунок орендодавця за їх проектом, тому не варто купувати побільше офісної площі на останні гроші, варто залишити гроші на те, щоб довести до ладу (і вартість ремонту не буде $100/м2).
- компанії зростають в середньому на 20% на рік, тому їм періодично потрібні більші площі. Якщо запасу по площах немає, то вони можуть (1) або відкрити ще один офіс, але таке складніше адмініструвати (2) або з'їхати. Тобто можлива вакантність, але...
- ...хороші офіси передаються з рук в руки, від більших компаній меншим. Тобто вакантність там зведена до мінімуму. Сарафанне радіо в цій сфері працює дуже непогано. "Хороші офісі" - це не лише локація і нерухомость, як така, це, в першу чергу, притомний власник. Це, на жаль, рідкість. Багато міркують приблизно як akurt зі своїми $500 за квартиру з ремонтом за $5000 - "вкласти поменше, отримати побільше", "якщо щось не подобається, то до-/пере-робляйте самі". В одного з таких власників, офіс на 1000+ метрів, після з'їзду попередньої компанії стояв без орендарів 1 рік 9 місяців, після чого туда в'їхала не ІТ-компанія, оскільки нехорошу славу серед ІТ-шників він собі нажив, а інших орендарів на таку площу в такій локації не так просто знайти. На щастя, притомних власників більшає. Таких, які беруть на себе всі питання з управління нерухомістю (всі поточні ремонти, обслуговування), відкриті до нестандартних (по наших мірках, на Заході це давно стандарт) вимог - зробити в офісі кухню, декілька душових, криту велопарковку перед будівлею і т. ін

Не знаю, на скільки Вам буде корисно, але що міг, те розповів.

Coder, дуже дякую за розгорнуту відповідь, не шкода і плюсика закинути.

Рівень моїх можливостей це 50-70 квадратів. Тому приціл був не на галеру, а на невеличку продуктову команду (так так, айтішну маю на увазі). Або якщо стартувати щось своє через пару років, щоб було місце, де не буде боліти голова про оренду. Про великі компанії навіть не думав, бо для них навіть 100 квадратів, це ні про що. Доречі, зі слів менеджера, в парус смарті вже викупила якась айтішна контора 300 квадратів.

Я поясню, чого я цю тему підняв - бо якось купити однуху або двуху якось дуже банально вже виглядає, навіть он Долярчик вже прицілився ще одну «радість» брати. Плюс щось мені підказує, що на новобудови буде інфляція, бо це як гроші, які печатають, те саме і з житлом, його будують зараз шаленими темпами, то думаю здешевшання вже побудованого ще по переду. Я тут нещодавно "вийщов" нарешті з одного ЖК, то я вам скажу що однокімнатну доволі довго продавав. Але нарешті здихався. Але щось зараз нічого не бачу, що от прям хотів би взяти. Житло переоцінено у Львові, за ці гроші що хочуть вже у Києві можна щось шукати. У Одесі взагалі біля парку знайшов варіант за ту ціну, що у нас в Вінниках хочуть. Да і офісне приміщення, як мені здається, це вже якийсь новий рівень інвестування. Нова ступенька, яку цікаво було би переступити.

Але відчуваю, що зараз мене "закидають" тухлими помідорами. Або навпаки. Але дякую що вислухали, бо шось воно мені покою не дає, треба було виговоритися

Якщо є шо додати або спростувати, пишіть. Ваші думки дуже важливі для мене на даному етапі

А що шановне пансьтво порадить на рахунок офісних приміщень? Наразі розглядаю два варіанти, це національний на Стрийській, але там якось дуже задорого виходить (30 тис грн за метр) і парус смарт на трускавецькій, там дешевше, але навколо якийсь треш. Взагалі, радили би влізати в цю історію?
Дуже вдячний якщо поділитесь думками. Дякую.

Не знаеш МОВУ , не коверкай её , пиши на русском.

Рівень моїх можливостей це 50-70 квадратів.

... ну, от таке можна здавати під аптеку/відділення банку/продуктовий міні-маркет/стоматологію..... - то що саме "не дає покою"?

Рівень моїх можливостей це 50-70 квадратів.

... ну, от таке можна здавати під аптеку/відділення банку/продуктовий міні-маркет/стоматологію..... - то що саме "не дає покою"?

чи не буде більше головняка з комерцією, бо про цей бізнес взагалі не ясно шо далі робити після здачі будинку. Плюс якщо брати парус, то там я можу взяти тільки другий поверх, що для банку не дуже підходить. В моєму розумінні це суто для офісного планктону

sailed
... основний головняк там, це те, що потрібно працювати "в білу"...

Ну це якраз не лякає, всі податки сплачую. Навіть в сіру працювати не так цікаво, бо здача квартири нічим юридично не затверджена, в разі чого шукати правди немає де.

А що шановне пансьтво порадить на рахунок офісних приміщень? Наразі розглядаю два варіанти, це національний на Стрийській, але там якось дуже задорого виходить (30 тис грн за метр) і парус смарт на трускавецькій, там дешевше, але навколо якийсь треш. Взагалі, радили би влізати в цю історію?
Дуже вдячний якщо поділитесь думками. Дякую.

Перспективна ідея ,сам про таке думав. Всі дешеві приміщення на Науковій-Кульпарківській при забудові розкупили і тепер здають в аренду. Тому це перспективно.
ІТ парк теж перпективно,знайомий вже вніс кошти за квартиру. А от приміщення там мати ще краще - менше турбот з здачею.
Питання ціни,а ціни не дешеві зараз.

Рівень моїх можливостей це 50-70 квадратів. Тому приціл був не на галеру, а на невеличку продуктову команду (так так, айтішну маю на увазі).

Я трішки переглянув Ваш профайл. Склалося враження, що Ви маєте відношення до ІТ. Відповідно (а навіть, якщо й ні), у Вас мали би бути знайомі, або знайомі знайомих, які працюють в продуктових компаніях, починають свої стартапи/ІТ-компанії, тощо. Поговоріть з ними, повивчайте ринок, чи є взагалі хтось зацікавлений в тому, які в них вимоги.

Як на мене такий варіант не дуже практичний, а отже ризикований. Чому?
- 50-70 м2 - це офіс на 8-10 людей (хоча якщо виділити місце під переговорку, кухню, футбольний стіл/PlayStation, то й ще менше)
- серед моїх знайомих, хто стартував свою справу в останні 4-5 років, більшість починали з коворкінгів (це 10 років тому їх не було і потрібно було починати відразу з оренди/купівлі меблів/техніки, зараз це набагато простіше). Є виключення, але вони не поїхали б на Стрийську, і тим більше на Трускавецьку
- 8-10 людей - це формат "ні туда, ні сюда", тобто ще не зрозуміло, чи продукт взлітає, чи ні. Якщо він взлітає, то швидше за все команда далі ростиме до 15-25 людей. Мої знайомі виїжджали з коворкінгів в офіси площею 120-300 м2. Історія переїздів нашої компанії: 80 -> 150 -> 200 -> 250 (який поступово наростили до 400, бо була така можливість) -> 1000+. Фаза 80 -> 150 була пройдена за 7 місяців. Тобто на такій площі, при такому цільовому ринку є ризик високої плинності (постійно шукатимете орендарів), відповідно, високої вакантності.
- більш того, я знаю, що нові компанії з інших міст (а в них фінансовий ресурс більший ніж у стартапів), коли відкривають офіси у Львові також починають з коворкінгів (через той самий брак офісних площ). Вони спочатку знаходять перших людей, починають працювати, потім шукають приміщення, роблять ремонт. Цей процес займає 4-6 місяців, за цей час команда сягає 10-12 людей, і тоді вони в'їжджають у відремонтований офіс.
- ну й для повноти картини, давайте глянемо з точки зору фінансів. Припустимо, Ви захочете здати по $12/м2. Тобто орендарям оренда 70м2 обійдеться в $840, що на сьогодні приблизно 23000 грн. Плюс цей офіс їм потрібно обладнати: 10 столів, 10 крісел, пару шаф/тумб, прінтер, мережеве обладнання, мінімальна кухня, і купа дрібниць. Окрім того, щомісяця додатково, це буде комуналка (як правило, лише світло), Інтернет (якщо це ІТ, то основний+резервний канали), доставка води/кави/чаю/печива/фруктів, прибирання і т. ін. Альтернатива - 10 місць в коворкінгу, від 1800 до 2500 грн за місце, де вже буде вся необхідна інфраструктура, тобто 18000-25000грн. Тобто власний офіс на цій стадії не має економічного сенсу.
- деякий час Вам на руку гратиме те, що коворкінгів у Львові також не так багато, тобто на всіх не вистачить. Але ризикну спрогнозувати, що за 5-7 років ситуація зміниться. Якщо побудують LvivTech.City, якщо сюда прийдуть Creative Quarter (Хміль) та/або Creative States (Кенігштейн), які будують мережі коворкінгів по моделі WeWork (це мережа в США, мабуть, найкрутіші коворкінги, в яких мені доводилося бувати), то я не бачу попиту на 50-70м2 серед ІТ-компаній офіси в довгостроковій перспективі.
- виходячи з описаного вище, мало б сенс інвестувати в площі 150-300+. Але... почитайте про стратегію Creative Quarter/Creative States, вони і цей ринок хочуть забрати собі. Хоча... цікаво буде глянути на їх ціни у Львові, бо якщо вони прийдуть до Львова навіть з 75% київськіх цін ($300-400 за місце в місяць), то попит на 150-300м2 за більш притомну вартість точно буде.

Якось так.

ІТ парк теж перпективно,знайомий вже вніс кошти за квартиру.

Тут, мабуть, якась плутанина. В IT Park не передбачено житла (там лише офіси, кампус УКУ, дитячий садок, спорткомплекс, готель, невеличкий торговий центр, заклади громадського харчування). Є IT House - він вже зданий і заселений. IT House 2.0 лише в планах. Скоро стартує IT Village, але це котеджі.

А приміщення там продаватися не будуть. Якщо дуже спрощено, то інвестори і будуть орендодавцями, власне вони перед тим як інвестувати (за рік до початку будівництва) вже підписали попередні договори оренди.

P.S. akurt, а чого ж допис про "палікмахерські" прибрали? Треба було залишити, щоб, як казав Петро І, "дабы дурь каждого всем видна была". Хотів ще й Вам відписати, але вже нехай, зекономили мій час, дякую!