Исследования по недвижимости

Долярчик пишу)) працюю над над вашим запитанням)

... дякую.... чекаю...

Все частіше зустрічається, що забудовник пропонує купити квартиру через венчурний фонд або облігації. На жаль. Цілком надійних механізмів інвестування в житлове будівництво в Україні немає. Такі інвестиції завжди мають ризик для інвесторів.
Такий механізм інвестування полягає в тому, що забудовник (або ж частіше «інша» організація за домовленістю з забудовником) випускає цільові облігації. Інвестори, що купили такі цінні папери, після настання терміну викупу облігацій одержують право обміняти їх на квартиру.

Враховуючи всі важливі нюанси, для інвестора це найбільш ризикований тип угоди. Адже цей спосіб захищає забудовника, але ніяк не інтереси інвестора. І якщо бути точнішими, даний спосіб дозволяє оптимізувати оподатковування саме забудовнику. Для інвестора ж тут тільки ризики, і ніякої можливості застрахувати свої капіталовкладення. Інвестор на свій страх і ризик купує цінні папери, сподіваючись отримати квартиру. Успіх такого підприємства залежить головним чином від порядності організації, що випускає облігації, але враховуючи порядність наших забудовників, їх підприємства, що випускають дані папери, навряд чи можна вважати надійними.

Адже згідно нашого закону випускати облігації може будь-яке акціонерне товариство. І при цьому ніхто не перевіряє, чи дійсно емітент пов'язаний з якимсь конкретним будівництвом, державна комісія просто реєструє випуск облігацій.

Також мінусом можна вважати і те, що закон не забороняє випускати та продавати облігації ще до отримання дозвільної документації на землю та будівництво. Таким чином, покупець може купити житло в будинку, про який ще не відомо, чи зможуть його збудувати, чи ні.

Крім того, варто знати, щоб купити квартиру, а не її шматок, загальна номінальна вартість облігацій і кількість квадратних метрів, на які власник цих цінних паперів одержує право, повинна бути не менше вартості і площі квартири, яку інвестор збирається купити.

Сумно і те, що ні в облігаціях, ні в договорі купівлі-продажу не вказується, яка саме квартира належить покупцеві. Облігації надають право лише на одержання "віртуальних" квадратних метрів житла, точне місцезнаходження яких не відомо.

З інвесторами зазвичай укладають так званий договір резервування квартири, де вказується її адреса і метраж. Однак українське законодавство не передбачає такого документа як "договір резервування квартири". Тому, по суті, його не можна назвати документом, швидше просто папірцем.

Важливо знати і те, що пред'являти до викупу облігації необхідно в чітко визначений термін, що зазначено в договорі купівлі-продажу. Бо обміняти їх на житло після закінчення терміну викупу вже неможливо.І про це не завжди попереджають.

Смотреть на развитие строительного сектора в мире интересно, и все же, как работают застройщики в Украине? Сегодня я хотела бы рассказать о компании Орлан-Инвест Групп. Их позиция на сайте очень интересная. Как обычно, звучат красивые слова: «То, что европейское качество жизни — не такая уж и заоблачная мечта для украинцев, на практике доказывает строительно-инвестиционная компания «Орлан-Инвест групп».
Возведенные нашей командой ЖК в Ирпене и Вишневом могут без преувеличения считаться европейскими. Это жилье, в котором хочется ЖИТЬ! Именно поэтому за время пребывания на строительном рынке компания «Орлан Инвест-групп» завоевала доверие жителей города. Среди безликих советских многоэтажек и даже современных стихийно «налепленных» построек, вы имеете возможность купить квартиру в Ирпене или Вишневом от застройщика в домах с неповторимым архитектурным стилем».

Все это, конечно же, звучит очень красиво, но на самом ли деле можно считать эти дома европейскими? Ведь эта компания делает акцент на качестве предоставляемых услуг. Да и обещания, что все наши мечты о жилье мы воплотим тут, конечно же, эмоционально подкупают. А что, если посмотреть ближе? Не на награды, которые есть у самой компании, а на те дома, в которых живут люди, не обращая внимания на красивую рекламную позицию застройщика.

ЖК Пушкинский квартал – испытали ли все, кто покупал тут квартиры, счастье? Скорее всего, нет, было слишком много волнений за документы, отсутствующие довольно длительное время. Неприятные ситуации также с отделом продаж все чаще возникали в процессе ожидания. Как оказалось, нанятые застройщиком люди позволяли себе хамство и грубость в отношении к инвесторам. Качество работы не впечатлило, да и к обещанному «европейскому» ему очень далеко. Все обещания оказались лишь словами, которые так умело подбирал застройщик. Вот только страдают именно инвесторы, которые хотят верить, что данная компания может строить качественно и хорошо.

ЖК Фаворит – красивая картинка, в которую поверило так много инвесторов. Как обычно, много обещаний стали обычными словами, их даже не думали исполнять. Дом построили, на пути к заселению возникало много проблем, которые, казалось, частично решались, и в то же время впечатление инвесторов осталось скорее негативным, с утверждениями о том, что застройщик выполнял все обещания, никто из них не согласится. Да и то, что этот ЖК под вопросом, также смущает многих. Найти все документы оказалось проблематично, их всех просто нет, а главный архитектор Ирпеня «радует» новостью о том, что данный ЖК построен незаконно. Так где же правда? Скоро ли мы о ней узнаем? Да и качество работы тут вызывает тоску. Строительный материал был невысокого качества, поэтому, как только жильцы заселились, начались потопы, проблемы с ремонтами и тому подобное.

Рассматривая все возникающие проблемы, так хочется спросить застройщика: а как же обещания, которые были даны на сайте? Где европейское качество? И когда наконец-то инвесторы и вправду получат хорошие квартиры, где будет приятно и комфортно жить? Не на словах! В реальности…

Сумно і те, що ні в облігаціях, ні в договорі купівлі-продажу не вказується, яка саме квартира належить покупцеві. Облігації надають право лише на одержання "віртуальних" квадратних метрів житла, точне місцезнаходження яких не відомо.

.... ну, в мене в договорі хоч і "венчурний фонд", але ніде не вказано, що Я придбав облігації, чи ще щось тому подібне))...... - в мене ЧІТКО вказано, по якій адресі Я придбав квартиру, який поверх, який її "будівельний" номер, який метраж(хоч потім будуть перемірювати і якщо виявиться "зайва" площа, то потрібно буде доплатити)
....кошти переказував на рахунок того "венчурного фонду"......договір завірений нотаріусом....... - ніби, має бути ВСЕ ЧІТКО!))

п. с.
... але, що тут казати, коли приходиш до того, чи іншого забудовника, а в них давно-давним є "свій" складений договір і ніхто "під вас" його переписувати НЕ БУДЕ! - читаєте/ознайомлюєтесь.......- все влаштовує, то підписуєте.... - а ні, то або ризикуєте і підписуєте, або ні, то йдете собі до інших.......... але, в більшості - "свої стандартні договора", які прописані для більшої захищеності забудовника, а ніж покупця...

Рассматривать работу застройщиков Киева, конечно же, интересно. Но не менее интересная ситуация складывается и на периферии. Вышгород, город увлекательной историей и, конечно же, пейзажи, тут они просто великолепны. Казалось, тут можно жить, воплощая все мечты. Транспортное сообщение великолепное, чистый воздух, лес, Днепр и Киевское море, а тишина, которая есть в этом оазисе зелени, завораживает. Этот город очаровывает своим шармом.
Пройти и не обратить внимание на этот городок невозможно, так что застройщики воспользовались преимуществами, которые тут могут быть, и начали строительство своих домов. Одним из самых известных и скандальных застройщиков в этом городе можно считать ДБК Житлобуд. На него и обратим больше внимания. В состав данной корпорации входят 11 организаций, которые могут считаться профессионалами в своей отрасли. Судя по сайту, главной миссией корпорации является постоянное развитие и достижение лидерства в строительной отрасли Украины.
Вот только поговорим сегодня о том, как же проходит строительство в таком уже нашумевшем ЖК, как Ярославичи 2. Высотки, которые стоят на холмах, впечатляют. Живописный вид, который открывается из окон, завораживает. Днепр и яркие огни Киева впечатляют покупателей. Жить в квартире с таким видом из окна - чем не мечта? Многие и купили квартиры, ведь цена была относительно адекватной. К большому разочарованию жителей, впереди их дома начали строительство еще одной высотки. И теперь вместо того, чтобы наслаждаться потрясающим видом с окон, можно смотреть на соседнюю высотку и наблюдать, что же там интересного. Впечатляет? Думаю, нет.
Если еще с такой подлостью можно был смирится, то дальше было еще интереснее. Договор аренды заканчивался, а строительство - нет. Подписать новые не получалось сразу, дело быстро дошло до суда, и вот гордое письмо от застройщика: «Уважаемые Инвесторы в ЖК Ярославичи 2 по ул.Кургузова, 11 А в г. Вышгороде, информируем Вас о том, что 15.03.2018 г. вступило в законную силу решение Хозяйственного суда Киевской области от 30.11.2017 г. по делу № 911/2786/17, которому договор аренды земельного участка по адресу: ул.Кургузова, 11-А в г. Вышгороде, который был заключен между Вышгородской городским советом и АО «Киевская передвижная механизированная колонна - 2», восстановлен в 5 лет.
Сообщаем, что корпорация «ДСК-ЖИТЛОБУД» выполняет свои обязательства перед инвесторами, которые никогда не теряли веры в нас. Спасибо всем за поддержку и доверие!» Это письмо успокоило инвесторов.
Но все же, почему не продляли срок аренды, и что будет дальше? А дальше еще интереснее. Даби объявляет 4 дом как незаконное строительство, но стройка продолжается, квартиры покупаются… Вместо обещанных 9 этажей строится 25. Как это будет влиять на окружающие дома? В частных домах, которые рядом со стройкой, идут трещины. Люди боятся за свое жилье, которое разрушается.
Учитывая то, что городок небольшой, магазины и транспортное сообщение удовлетворят еще некоторых покупателей. А вот как быть с садиками и школами? Их там мало. Уже нет свободных мест и школы с садиками переполнены, но городок застраивают все больше. Куда детям идти учится? Стандартный вопрос ко всем застройщикам, которые строят только высотки или частные учебные заведения.
О качестве работ даже писать нет желания. Почему-то строить качественно у нас не хотят или не умеют, сложно понять. Жалоб много, с документами проблема, а дома строят и обещают сказку для инвесторов. Но, к сожалению, сказки имеют свойство заканчиваться и не всегда это окончание – хорошее.

Чем чаще я читала и изучала информацию о разных ЖК, тем чаще возникало ощущение разочарования. Почему-то наши застройщики не торопятся радовать нас качественной работой. То, что дома могут быть внешне красивые – это ещё далеко не всё. Всегда хотелось бы видеть качественную работу и внутри дома. И вот случилось чудо. Я нашла ЖК, в котором воплотились мои мечты: пусть частично, но в то же время, качество работы и подход к инвесторам я могу оценить положительно.
ЖК Дания в с.Софиевская Борщаговка сразу вызвал интерес, ведь уже усвоен урок, что все, что строят рядом с Киевом, чаще всего – лишь попытка заработать, но никак не желание подарить комфортное жилье своим инвесторам. Учитывая то, что наши застройщики любят громкие названия и красивые картинки, я решила, что тут будет аналогичная ситуация.
Открыв сайт застройщика, я, конечно же, обратила внимание на все, что он обещает. ЖК «Дания» находится в 3 км от Киева, имеет собственную придомовую территорию площадью 3500 кв.м. Вдоль домов высажены молодые хвойные деревья, создающие иллюзию лесного массива, а также размещены оригинальные элементы ландшафтного дизайна, добавляющие придомовой территории эстетическую красоту. Планировка квартир разработана таким образом, чтобы вид из окна очаровывал жителей, даря ежедневную порцию хорошего настроения.
Комплекс располагается в экологически чистой зоне, рядом нет источников загрязнения атмосферы. В непосредственной близости находятся зелёные лесные массивы, что означает чистый лесной воздух и небо, которое не заслоняют небоскрёбы. Помимо этого, можно прочесть, что все стены тут будут утеплены, поставят современные окна, надежные двери, стальные радиаторы, сделают качественно электрику и выводы для сантехники, а пол и стены будут ровными и готовыми для дальнейшего ремонта.
Верить в то, что обещает застройщик, как все мы знаем, нельзя, поэтому удивило то, что инвесторы подтвердили, что в данном случае слово застройщик сдержал. Были, конечно же, мелкие недочеты: штукатурку нужно было поправлять, да и дом сдали с задержкой, пролеты для лестниц некомфортны для колясок. Однако это еще можно принять. Приятно удивило и то, что все документы по домам, которые сданы в эксплуатацию, были размещены на сайте застройщика. Такая открытость вызывает уважение.
Вызывает положительные эмоции и то, что представители застройщика постоянно бывают на строительной площадке. Они спокойно идут на диалог с инвесторами. Возможно, именно такого шага от многих застройщиков не хватает другим инвесторам, и пусть пока что не все идеально, уже появилась надежда, что не все потеряно, и со временем у нас будут качественные и красивые дома. Нужно только сделать шаг навстречу инвесторам и начать работать качественно.
Конечно же, среди всего хорошего всегда можно найти и минусы, и тут также они есть. Садики и школы в недостаточном количестве. Пробки на дорогах создают максимальный дискомфорт всем, кто проживает в данном ЖК, и дальше будет еще сложнее преодолевать расстояние от дома к работе. В целом, такая ситуация по городу становится стандартной, и она не совсем зависит от застройщика.
На шаг ближе к идеалу, но что будет дальше? Покажет время.

Вау!!
Тут ріелторський заповідник!

Ріелтори валять-шмалять, рекламують дешевіючий Кржн)))

Frant Нуу звісно ж ) читати уважно, бачити сарказм і обурення ви не умієте) Тому вважайте що так ) ви праві)))

Ирпень, город неподалёку от столицы, вокруг зеленая зона, чистый воздух и атмосфера, дарящая вдохновение: именно тут будет комфортно и приятно создавать свое уютное семейное гнездышко. Рассматривая то, как застройщики позиционируют тут свои ЖК, возникает ощущение, что именно сейчас можно попасть в этот невероятный райский уголок. А что, если посмотреть ближе и обратить внимание на то, как строят ЖК, какие проблемы возникают? Держит ли слово застройщик перед инвесторами?
Мне очень понравилась реклама ЖК Citi Park. То, как рассказывает застройщик о данном объекте, подкупает и даже в чем-то завораживает. Посмотрим ближе: «Название «City Park» говорит само за себя, ведь вокруг ЖК расположен большой, новый и красивый парк «Центральный», где Вы можете прогуляться тихими вечерами с близкими. В поддержание тенденций защиты природы, в каждой секции предусмотрена собственная котельная на солнечных батареях, энергоэффективная и экологически чистая. В шаговой доступности школа, три детских сада (государственные и частные), остановки общественного транспорта, спортклуб, салоны красоты, аптеки, детская поликлиника.»
Читая такое описание на сайте застройщика, возникал вопрос: а есть ли места в садиках? В государственных, не в частных? Ведь насколько всем известно, учитывая темпы строительства в данном городе, как раз очень явной была проблема садиков и школ. Мест в тех, которые есть, не хватает, а частные не могут позволить себе многие жители. Упустить этот момент довольно сложно. И все же, посмотрим дальше…
Пройти мимо и не обратить внимание на документы в ЖК просто невозможно. Обещаниям застройщика, что все будет хорошо, я, конечно, готова поверить, но не сразу. Поэтому тут же бросается в глаза кадастровый номер земельного участка. Он есть, вроде бы, все хорошо? Но почему-то на общей кадастровой карте Украины этот номер имеет целевое назначение – медицинский центр. А тут строят жилые дома? Правильно ли это? Законно?
Адрес строительства - ул. Чехова 27, по этому адресу зарегистрирован еще один объект - ЖК Чехов. Рядом дома? Почему один адрес? Изучая историю ЖК Чехов, сразу открывается информация о судах и запретах. Дальше было еще интереснее. Другой ЖК застройщика Орлан, ЖК Есенин, аналогично, считается незаконным строительством. Но все равно дома строят, а квартиры продают. Что будет дальше? Когда наконец законы начнут работать? Что будет с инвесторами, которые вкладывают сюда деньги?
А мнение тех, кто хотел вкладывать деньги, не менее интересно. Ведь, оказалось, найти общий язык с покупателями тут не всегда могут. Цена на квартиру меняется постоянно, и договорившись вечером о покупке, утром можно узнать, что сумма будет на порядок выше. А то, что вы оговаривали? Так бывает. Вы же хотите квартиру, платите.
Качество работ в тех домах, которые уже сданы, вызывают только грусть. Экономия на всем. И для того, чтобы тут жить комфортно, необходимо начинать капитальные изменения. А ведь мечталось о другом, да и застройщик давал так много обещаний. И несмотря на то, что ЖК Citi Park имеет красивую рекламу, а рядом такой красивый парк… Стоит ли эта квартира рисков, которые возникают с данным застройщиком? Нужно ли вкладывать деньги, понимая, что когда-то законы начнут работать и те, кто покупал квартиры в домах с высоким риском, где нет всех необходимых разрешений и документов, просто потеряют свою собственность и все свои вложения?
А так ли должно быть? К этому все мы стремимся?..

Продолжаю рассматривать квартиры, которые предлагают застройщики в Украине, и сразу же обращаю внимание на ЖК Новая Англия от Royal House. Любите туманный Альбион, мечтали жить в Лондоне, Оксфорде, Манчестере? Теперь и в Киеве есть Британский квартал, где можно почувствовать себя ближе к мечте, к той стране, которая завораживает и впечатляет.
Сразу же открываю сайт застройщика, ибо интересно, как они сами себя позиционируют. Тут мы можем узнать следующее: «Группа компаний «Royal House» с 2004 года осуществляет строительство качественного и комфортного жилья. Мы своим успешным опытом доказали, что европейский формат недвижимости может быть доступным большинству жителей Украины. Группа компаний «Royal House» ввела новые стандарты жилищного и промышленного строительства. Мы — компания полного цикла по производству стеновых модулей и строительству качественных, энергоэффективных, экологичных домов.»
Слова, как всегда, звучат очень красиво, но стоят ли они доверия?
Внешний общий архитектурный стиль понравится многим. Приятный ландшафт и красивые домики подкупают внешней картинкой, если рассмотреть их со стороны, возникает приятное ощущение, что и у нас есть маленькая, и в то же время такая родная Англия, с ее классикой и практицизмом.
Но за красивым фасадом спрятаны недоделки, которые разочаруют многих. Конструкции из пенопласта, да и декор совсем не похож на тот, который был в рекламе. Внутренние перегородки имеют нестабильную конструкцию, щели между ними заделаны как попало и чаще всего просто задуты пеной. К тому, что дома сдают всегда не вовремя, мы уже начинаем привыкать. Но все же так хотелось от этого застройщика получить европейское качество и соблюдение сроков.
К тем домам, которые уже сданы, долгое время не подключали все необходимые коммуникации. И это не просто месяц задержки, а более года, что имеет большое значение для тех, кто инвестирует в данные дома. Конечно же, учитывая то, что идут задержки, не вовремя включенное отопление влияет на внутренние стены, тут можно найти трещины, плесень и много чего еще. Едва ли это порадует покупателя.
Сказать, что это - самый ужасный застройщик, будет не совсем честно. Он не лучше, но и не хуже тех, которые строят так же. Все ради денег, не ради инвесторов. И такое ощущение подтвердят в отделе продаж, в котором часто относятся к покупателям с грубостью и пренебрежительностью. Конечно же, не все будут так относится к тем, кто зайдет. И в то же время, в такие моменты впечатление о застройщике очень меняется.
Немаленький минус можно поставить и за скрытность застройщика, ведь если все хорошо, то почему бы на сайте не разметить разрешительные документы? Почему нужно искать документы на землю и ТУ, когда они должны быть в открытом доступе? Или есть что скрывать? Суды? Проблемы? Непорядок с разрешительной документацией? Позиционируя себя как прогрессивного застройщика, может, стоит начать с открытости в документах, которые так нужны тем, кто ищет квартиру для покупки, не усложняя эту задачу, отправляя в отдел продаж, где найдут 100 причин не показать документы, став более прозрачными и открытыми?
Повод подумать есть, а доверять или нет - выбор за инвесторами, которые готовы рисковать, вкладывая деньги в красивую картинку, которая так и останется иллюзией, но не реальностью.