Інвестуємо в нерухомість закордоном

+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
  #<1 ... 2930313233 ... 78>
Повідомлення Додано: П'ят 31 тра, 2019 12:31

Варшавский кейс

Анализировал недавно один кейс в Польше.

Суть инвестиции:
покупка комнаты в гостинице, которая управляется международным оператором. Грязная доходность от 8,7% годовых.

Стоимость номера: от 385 605 злотых с НДС, НДС можно списать, но нужно быть плательщиком НДСа. Думаю для одного номера и физ.лица, не подходит. К тому же в таком случаю выше налоговая нагрузка - 18 и 32 % вместо 8,5% для физика.

Доход от номера: 27 274.5 злотых за год. Вроде ниче, но есть нюансы)))) в виде налогов. Это же в Украине лендлорды налоги не платят или самый минимум)) и отдыхают на всяких курортах.

После налогов сумма усыхает до 24 354 злотых, уже 6.3% годовых. Наверное, как диверсификация портфолио может и неплохо, но для наших реалий как-то маловато)))
Что думаете? Стоит ли делать такую инвестицию?
change_pm
 
Повідомлень: 1332
З нами з: 03.02.16
Подякував: 16 раз.
Подякували: 297 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Пон 03 чер, 2019 17:23

change_pm
Думаю не стоит, так как доходность смешная. Разве что просто деньги вложить куда-то "чтоб без дела не валялись".
Я думаю намного выгоднее купить в Варшаве недалеко от центра пару квартир однокомнатных, и сдавать посуточно. Есть фирмы по управлению недвижимостью, которые сами будут все контролировать, и техническое состояние и оплаты.
sell4well
Аватар користувача
 
Повідомлень: 4
З нами з: 17.05.19
Подякував: 0 раз.
Подякували: 1 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Пон 03 чер, 2019 20:24

  sell4well написав:change_pm
Думаю не стоит, так как доходность смешная. Разве что просто деньги вложить куда-то "чтоб без дела не валялись".
Я думаю намного выгоднее купить в Варшаве недалеко от центра пару квартир однокомнатных, и сдавать посуточно. Есть фирмы по управлению недвижимостью, которые сами будут все контролировать, и техническое состояние и оплаты.


А сколько эти фирмы будут брать денег за свои услуги? Как вообще выглядит бизнес кейс с квартирами? Есть наметки? Ориентир по дохолности какой?
Что с амортизацией ремонта?

В гостинице не будет такого понятия, как оплата амортизации. Т.е. ремонты все за счет управителя. Сомневаюсь, что с квартирами такой вариант прокатит.

Может с квартирами не все так весело?
change_pm
 
Повідомлень: 1332
З нами з: 03.02.16
Подякував: 16 раз.
Подякували: 297 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Вів 04 чер, 2019 21:48

Re: Інвестуємо в нерухомість закордоном

Нашел на просторах интернета сравнение инвестиции в квартиру (поделеную на студии) и гостиничный номер в Польше:

1) В отельном номере нельзя прописаться, что может пригодиться для получения ВНЖ или ПМЖ
2) Налог на владение даже большой квартирой, поделённой на 5 студий, всего около 25 евро в год, а налог на владение всего 1 номером в отеле уже около 100 евро в год.
3) НДС при сдаче в аренду при квартирах 0, а при отельных номерах 8%
4) НДС при покупке квартиры 0%, а отельного номера - 23%, часто у продавцов указана цена нетто (т.е. без НДС), с обещанием того, что НДС Вам налоговая вернёт через несколько месяцев при покупке. Однако с нерезидентами ЕС такой возврат НДС не такой однозначный.
5) Нерезидент может приобрести квартиру без всяких дополнительных разрешений, а для покупки отельного номера необходимо получать разрешение в МВД Польши. В самой процедуре ничего страшного нет, но сроки увеличиваются на 6-8 мес., и нужно заплатить юристам около 500-700 евро. Конечно можно создать фирму и покупать отельный номер на свою компанию, тогда решаются все вопросы с НДС и не нужно разрешения на покупку, но появляются затраты на содержание компании. Что б экономически это было оправданно необходимо приобретать не 1 отельный номер, а хотя бы 10.
6) Квартиру через 5 лет можно продать вообще без налоговых последствий, номер в отеле - придётся заплатить налог на прибыль 19%, а если покупатель компания - то ещё и НДС 23%.
7) Квартиру у Вас могут приобрести с использованием ипотеки (10-20% первоначальный взнос, срок 30 лет, эффективная ставка до 4,5%), а номер в отеле - нет. Поэтому квартира более ликвидная инвестиция.
8) В отельном номере сложно (а часто невозможно) поменять управляющую компанию, в квартире это сделать очень просто, а в случае переезда долгосрочной арендой можно управлять самому.

Убеждают, что инвестиция в квартиры выгодней. Видимо да, но оптимально-минимальная сумма для вхождения где-то 250 тыс евро.
change_pm
 
Повідомлень: 1332
З нами з: 03.02.16
Подякував: 16 раз.
Подякували: 297 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: П'ят 14 чер, 2019 11:55

О недвижимости в Батуми:

https://puerrtto.livejournal.com/1088214.html
Бывалый
Аватар користувача
 
Повідомлень: 1511
З нами з: 10.09.11
Подякував: 455 раз.
Подякували: 439 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 19 чер, 2019 16:23

Інвестуємо в нерухомість в Англії

В прошлом месяце анализировал инвестицию в Варшаве в гостиничный номер. При цене около 100к юсд за номер, чистая доходность около 6% в злотых. Вариант так себе.
В текущем месяце нашел инвестицию в Англии, гостиничный номер в бутик-отеле в Ливерпуле, сумма инвестиции приблизительно тоже 100к юсд (76 тыс фунтов), прогнозируемая доходность - 10% годовых. Стоит отметить, что доход до 11 тыс фунтов в Англии налогом не облагается.
По всем параметрам данная инвестиция выгоднее, чем в Варшаве, особенно, если это будет ваша единственная инвестиция в Англии.

Стоит отметить один нюанс. В Англии недавно ужесточились нормы AML (anti-money laundering) - нужно доказать, что ваши деньги белые и пушистые. Очень много нужно предоставлять документов о происхождении денег, о движении денег по счету и т.д. Вытащить из кармана "кеш" и что-то купить в Англии не возможно.
change_pm
 
Повідомлень: 1332
З нами з: 03.02.16
Подякував: 16 раз.
Подякували: 297 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Чет 20 чер, 2019 16:16

Re: Інвестуємо в нерухомість закордоном

  change_pm написав:Вытащить из кармана "кеш" и что-то купить в Англии не возможно.

А витягнути картку ВІЗа з 100000$ на рахунку проблем не буде?
http://lx4.me/c/FCtDnKyY 200 за КОКОКРЕДИТ карту (жовту) і 50 грн за КОКОДебіт (чорну) від Фарса
Промокод від Мінфіна і кума RAL65H6 Капне 50 грн куму і Вам Іти сюди https://minfin.com.ua/deposits/bonus/ КУМ дякували хто скористався його промо і хто скористається.
Квесторе_поверніться
 
Повідомлень: 33577
З нами з: 22.11.13
Подякував: 2 раз.
Подякували: 1678 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Чет 20 чер, 2019 17:57

  Квесторе_поверніться написав:
  change_pm написав:Вытащить из кармана "кеш" и что-то купить в Англии не возможно.

А витягнути картку ВІЗа з 100000$ на рахунку проблем не буде?


Кстати, классный вопрос! Юридическая компания, ведущая эту сделку, принимает карточки, но с 2% комиссией по оплате. И возможно не очень приятным обменный курсом от вашего банка. Но есть лайфхак, о нем позже.

И, соответственно, нужны документы о происхождении денег и о движении денег по карточному счету, с которого будете платить.
change_pm
 
Повідомлень: 1332
З нами з: 03.02.16
Подякував: 16 раз.
Подякували: 297 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: П'ят 21 чер, 2019 13:14

Лайфхак

Лайфхак, как можно съекономить копеечку на обмене валют при покупке недвижимости, например, в Британии.

Как известно, в Британии развит сектор услуг, особенно финансовых. Так вот, там есть финансовые посредники, которые меняют деньги практически по форексу (понятно, что им тоже нужно на что-то жить поэтому в ноль они не работают).

Вот пример одной из компаний, на мой взгляд у них одна из самых низких комиссий по обмену, пречисление денег от них по Британии ничего не стоит, worldwidecurrencies.com

Открываешь у такой компании счет, перечисляешь туда деньги (оплата только Свифта), меняешь деньги по выгодному курсу, опаличиваешь покупку или в кубышку = профит!
change_pm
 
Повідомлень: 1332
З нами з: 03.02.16
Подякував: 16 раз.
Подякували: 297 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Чет 18 лип, 2019 13:11

Re: Інвестуємо в нерухомість закордоном

Случай из жизни...

14.07 днем должен был лететь в Доху. Рано утром осознал, что боль в животе имеет какую-то странную природу и т.к. аппендицит мне не вырезали, то подумал на него, хотя кроме боли, других симптомов не было.
Вызвал скорую, поехал в гос.больничку. Там осмотрели, сделаи УЗИ и отправили к гастроентерологу. Ни остаться под наблюдением, ничего другого не предложили. На этапе осмотра, как далее оказалось, поставили неправильный диагноз.

Улетел, как планировал. По прилету понял, что все-таки что-то не так и начал искать, где в Дохе сдаться врачам. Попал сначала в частную клинику, через 30 минут мне поставили диагноз - острый аппендицит и предложили или у них операцию за деньги, или в государственной бесплатно. При ценнике за операцию в 20+ тыс риалов + недоступности моей страховой компании, я проголосовал за бесплатное лечение.

Сделали лапароскопию, вечером выписали. Предложили суперсовременные обезболивающие, никакой боли в месте надрезов вообще нет. Весь процесс меня (и любого другого больного) сопровождают масса медсестер, ни за кем бегать и что-то выяснять не нужно.
У меня такое сравнение есть, если с самолетами сравнивать:
Приемное отделение в клинике Хамад, как немножко старый А320 эконом класс, но чем ближе ты к операционной, то класс повышается. В операционной, как будто первый класс на А380.

Подводя итог, я рад, что мне в Киеве поставили неправильный диагноз и мне не пришлось ночью пытаться найти место, где меня полечат, близко по качеству к тому, как это было в Катаре в ГОСУДАРСТВЕННОЙ клинике.

Чисто мои выводы:
- иметь минимум инвестиционной недвижимости в Украине, а может вообще 0.
- иметь большую долю в развитых странах,
- жить там, где хорошая медицина и частная и государственная.
change_pm
 
Повідомлень: 1332
З нами з: 03.02.16
Подякував: 16 раз.
Подякували: 297 раз.
 
Профіль
  #<1 ... 2930313233 ... 78>
Форум:
+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Зараз переглядають цей форум: akurt, Sinica і 4 гостей
Модератори: Faceless, ТупУм, Ірина_, Модератор

Схожі теми

Теми
Відповіді Перегляди Останнє
6169 729185
Переглянути останнє повідомлення
Сер 27 тра, 2020 14:03
Petro2004
5096 546335
Переглянути останнє повідомлення
Сер 27 тра, 2020 09:01
Долярчик
221 79449
Переглянути останнє повідомлення
Сер 01 кві, 2020 20:49
tobias
Топ
відповідей
Топ
користувачів
Реклама