Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
akurt написав:ТИПОВА ЗАБУДОВА. ТИПОВА ТЕХНОЛОГІЯ. Передивився саме таких будинків на етапі будівництва в багатох містах. Саме за такою технологією будуть і багатоповерхові - 3-5 поверсів - будинки, особисто довго дивися в місті San Jose та в Santa Clara в жовтні.
Тому власнику квартири в Афінах варто продовжити розповідь: що саме куплено за 80 000 євро в Афінах. Можна без приватних подробиць... Реально було б цікаво...
Дерево і фанера в каліфорнії для бідних . Гляньте тей же відомий район середнього класу Беверлі Хіллс - всі будинки камяні.
Ой, пане не розказуйте мені про Беверлі-Гіллс, бо я там і пішки походив, і на авто по всіх вулицях поїздив.
А так ви праві: дошка 20х100, металеві кутники, фанера. Дошки 20х100 або 30х100 з"єднані між собою і вже маємо стійки/колони стін. Мені здалося, що балки типу 100х200 або 150х150 не використовуються. Фанера - в два шари з проміжком - точно не скажу, можливо в 50..75 мм. Між ними утеплювач і всі комунікації в мідних (!) трубах. Саме цікаве зверху: оздоблення таке, що здається все з каменя. Там НЕ камінь... Хочете - колони коринфського ордера, а хочете в стилі техно. І що цікаво: жоден будинок не повторюється архітектурно.
2 роки тому друзі на 2 тижня дали в распорядження в місті Santa Cruz 1-о поверховий будинок. Він належить родині звичайного вчителя школи. В цьому жовтні я сів в авто та спеціально - і "старої пам"яті по ласкавих місцях" поїхав на берег Тихого океану на нього знову подивитися. Неймовірно розумно зроблений будинок. Весь дерев‘яний, зовні оздоблений струганою дошкою «Внахлест», і пофарбований олійними фарбами. В головній кімнаті - камін, який викладено звичайно з вогнетрикої цегли і він весь фактично - димар - розташований зовні стіни будинка. Але не це головне, а те, як все продумано: - наяких іржавих або бетонних парканів з залізними хвіртками: зелена галявина з квітами перед будинком. Якісь дерева (не вишня з абрикосами). - вхід з галявини з невеличких сходів та ганку прямо у вітальню, дуже велику розмірами по фронту всього будинка. - у вітальні камін; музичний центр та величезна колекція компакт-дисків - прямо цілий магазин... - з вітальні вхід у столову, трохи меншу. - в їдальні одна стіна - це вбудовані буфети (меблі), в меблях - вікно в кухню. - з їдальні виходиш в коридор вглибині будинка. Тут цікаво. - направо підеш - попадеш в кухню. - ліворуч підеш - санвузол з душовою кабіною. - ліворуч від санвузла - спальня. Тут теж цікаво: в стелю вмонтоване кругле вікно яке дає світло на центр двоспальної кроваті. Я ніяк не міг зрозуміти, де ж вимикач для цього плафона. А воно ось так: кругле вікно в стелі.... - праворуч від санвузла двері в майстер-спальню. Тут знову цікаво, бо з майстер спальні є вихід у власний санвузол вже з ванною. - кухня та майстер-спальня з’єднані коридором, який проходить із задньої частини будинка. - з коридора вихід на дерев‘яну веранду досить велику - там крісла, стіл, парасольки. - ця веранда огороджена парканом, що дозволяє випускати з хати хатнього песика посидіти на веранді. Песик просто так не буде бігати по всьому двору... - праворуч від будинка: заїзд в гараж, розташований в кінці ділянки. По дорозі до гаража парковочні місяця для авто власників. - з веранди спуск сходами на невеличку ділянку - десь 2 сотки, там газон та квіти. Ніяких огірків та помідорів. - гараж такий великий, що в задній його частині ще і приміщення для всіляких тимчасово непотрібних речей типу газонокосарок, зимової гуми та іншого. Але власники те приміщення здають в оренду квартиранту - жив поляк, працював - здається - в кафе... Одинак і без авто... Я ходив кімнатами та все думав, як мудро та зручно все зроблено.
І да: весь будинок дерев‘яний. Цікавий колір щось типу фіолетового з білим. І зовні фарбований звичайними олійними фарбами. Ніяких залізних решіток на вікнах та ніяких броньованих дверей...
В жовтні 2022 весь газон перед будинком був заставлений рекламою кандидатів на вибори… А ліворуч від будинка сусід, у якого хобі: спробував власними силами привести до життя справжній Willуs часів Другої світової війни. При мені перший раз завів і трохи проїхав: все працювало, але ще не було гальмів. З авто порався на території свого будинка перед будинком.
І ще дуже важливо - дуже-дуже. Через півгодини, як ми з жінкою вселилися, пролунав телефонний дзвінок стаціонарного телефона і як з’ясувалося - сусідка - і вона англійською питала, хто я такий і чому вештаюсь по території. А ще через півгодини прийшла "в гості" інша сусідка вже з чоловіком - навпроти будинок - і теж питала, хто я такий та чому тут є. З"ясувавши та перевіривши, чи не голодний лабрадор хазяїв - пішли... Ось так-то…
Готую матеріал про інвестиціях та нерухомість на Кіпрі - встановив контакт з нашими людьми, які дадуть - я сподівюась - точну неупереджену інформацію. Не з відосиків або з інтернету.
На цьому форумі матеріали про інвестції в нерухомість Греції або Кіпру є вкрай рідкісними.
Про Кіпр мені самому цікаво - десь 3 роки тому я з подробицями описував спробу інвестицій на Північному Кіпрі приятелів - на етапі повного пустиря. Він навіть літали туди тоді, коли ще можна було літати. Тоді сильно вразив - не тільки мене - Договір купівлі/продажу: там було закладено купа підводних каменів. Серед них: - в Договорі не зазначено, яку саме квартиру купує покупець - написано "житлове приміщення". - в Договорі зазнчено, що якщо Покупець станом на 2024 рік на знайде на острові "житлове приміщення", то повинен надати письмову скаргу в термін 28 днів, якщо не подасть - Договір вважається виконаним. - платежі розтермінування треба сплачувати рівними частинами і в разі затримки - штраф, виходячі з 24% річних по євро. - при не сплаті на протязі 3-х місяців - Договір втрачає силу, гроші не повертаються. - обов"язкова умова - найняти адвоката за 2000 євро - без нього ніяк.
Радив не зв"язуватися і пропонував за 3 роки 6 (ШІСТЬ!) варіантів інвестицій) - всі були "не такі". Купив в Києві залізобетонний паралелепіпед. На фото: стан будівництва ЖК Fenix Center - введення в експлуатацію в 2023 році, належить групі SWISS OTEL.
Ціна квартири 1+1 на старті продажу - 54 000$, через 3 місяці - 74 000, менше, як через рік - 108 000$. Повна докладна інформація мною викладувалася на цьому форумі. Це ще продавав Забудовник, а коли в нього весь комплекс викупила група SWISS OTEL, продаж було припинено. Ціікавий факт і інформація для інвесторів: на сайті цього ЖК з"явилася фраза "підходить під оформлення громадянства", А це означає, що поточна ціна - 400 000 доларів США (можливо, не за 1+1). Класика жанру: хто на цьому форумі читав, слухав та ставив "+" горе-фахівцям та не вклав 54 000 доларів - той не отримає і 400 000 доларів. На жаль... Повна інфа тут:
За останні 2 тижня відбулися неймовірні події на фінансовому ринку Туреччини: мало того, що після 8-и річної перерви відновилися відносини з Єгиптом та - що важливіше - з Саудівською Аравією (!), так ще Саудівська Аравія та Катар, в якого кури грошей не клюють, надали Туреччині суттєву фінансову підтримку в сумі від 5 до 10 міль"ярдів (МІЛЬ"ЯРДІВ) доларів США кожна (!!!). Крім того: цікавий показник: раптом ВЧОРА розробники (з палати Представників США) проєкту блокування поставок літаків F-16 в Туреччину відкликали свої пропозиції про блокування... Турецький МЗС вчора гучно аплодував...
На все це відразу відреагував фінансовий ринок країни: При збереженні "горизонтального курсу" обміну ліри/долар минулого тижня також продовжилася тенденція до зниження валютних вкладів у банках.
Обсяг депозитів в іноземній валюті, який два тижні тому скоротився на 5,5 млрд доларів (!!!), за тиждень з 25 листопада по 2 грудня ще скоротився на 1 млрд доларів. Хоча минулого тижня скорочення обсягу депозитів в іноземній валюті з поправкою на паритет становило 2,4 мільярда доларів, 2 мільярди з них припадали на фізичні особи, а решта – на юридичні особи.
Зараз курс ліра/долар складає 18,64 ліри за долар і є практично стабільним - "горизонтальним". Гадаю люди виводять валюту - міняють на турецькі ліри та відкривають депозити в турецьких лірах.
Що це може означати для пересічного інвестора в нерухомість Туреччини:
- курс ліра/долар може опуститися з цифри 18 на цифри 13..15. - депозити в турецьких лірах можуть принести карколомні прибутки. Зараз процентні ставки по депозитам на 6 місяців сягають цифри в 25%. Така ситуація була - здається - в 2018/2019 роках, коли депозити принесли вкладникам прибуток по валюті в сумі близько 35%. - цини на нерухомість в Туреччині в доларах США ЗРОСТУТЬ.
ВАЖЛИВО: за моїми даними, 15 грудня буде офіційно оголошено про нову мінімальну оплату праці в Туреччині. В 2022 році вона підвищувалася 2 рази. Зараз складає 5 500 лір (на руки). Нова цифра за моїми інсайдерськими даними буде складати 7 500 (на руки). Якщо врахувати, що в червні 2023 року будуть президентські вибори і держава заінтересована в такому розвитку подій, при якому турецький громадянин буде отримувати на руки мінімально за мінімальну роботу не 300 доларів на місяць, а - скажімо - 600 - то "цікавою буде ця пісня". Про це свідчить також те, що з 1 січня планується збільшити зарплати держчиновників та пенсії на 16%.
Так, спочатку заблокували поставку літаків F-35. Тоді Туреччина звернулася з питання поставки літаків F-16 та модернізації існуючих. Це почало блокувати грецьке лоббі в США і навіть добилися успіху на певному етапі, що дуже дратувало Туреччину. Але позавчора автори поправок в Бюджет (мабуть проїли вже грецькі гроші) раптом відкликали свої поправки з блокуванням.
Десь з місяць тому випадково почув від одної нашої пані, яка переїхала з Північного Кіпру в Анталію, фразу: "Виїхала з ТРПК і дуже задоволена"...
Для довідки: Турецька Республіка Північного Кіпру - невизнана ніким територія Кіпру, яка є під патронатом Республіки Туреччина. Приблизно, як колись Крим був під протекторатом Османської Імперії. Там давня історична проблема турків (мусульманська релігія) та греків (православна релігія), і мало хто знає, що років 60 тому на Кіпр зазіхав навіть СРСР і тримав поруч в готовності свій Чорноморський флот. Ледве не створили "Республіку СРСР номер 17" (номер 16 планувалася для Болгарії). Але Туреччина випередила та зайняла північну частину - були криваві зіткнення з десятками тисяч жертв етнічних чисток - греки різали турків, а турки стріляли в греків....
Але люди живуть та все зараз тихо-мирно...
Так ось, з точки зору інвестицій мені цікаво було поспілкуватися з нашою українкою - колись вона жила на Донеччині, потім на Вінничині, а останні 7 років мешкає тут. Говорить гарною чистою українською мовою. Звісно, думка суб"єктивна, але:
- при купівлі нерухомості обов"язково треба перевіряти наявність "турецького титула" на нерухомість. В противному випадку все може статися, як сталося в Латвії - власникам повернули житло, яке забрали переселенці з СРСР. Тут можуть забрати греки-кіпріоти. Звісно, чисто теоретично, але... - неймовірна кількість туркменів, які "понаїхали". Вони досить достойні чемні люди, але кількість їх вже зашкалює... Хочете жити серед туркменів - вам сюди. - понаїхала карколомна кількість рієлторів всіх націй - всі хочуть іноземцю щось втулити. За рахунок цього прожити... - відносно дешева оренда житла: мій респондент орендував 3+1 за 2000 лір - зараз за 3000 лір (близько 170 доларів). Вони чули про те, що в Анталії ціни і 15 000, і 20 000, і - я додав: і 30 000, і 40 000 лір. - взагалі в обігу британські фунти і все що поблизу моря - тільки за британські фунти, десь ще можна за щось розплатитися турецькими лірами. - дуже дорогі комунальні послуги: від рахунків за електрику всі виють. В цілому ціна на 1 кВтгод десь в 1.5 рази вища за ціни в Туреччині. Але треба врахувати таке: газу немає зовсім і дуже велика проблема опалення взимку на острові - що тільки не придумують, в тому числі опалення зрідженим газом. Дорого. А електрикою не дешевше. Важкий клімат влітку: навіть вночі повинен працювати кондиціонер. Особливо потерпають ті, у кого кондиціонери старі - НЕ інверторного типу. - головний недолік: ДУЖЕ ДОРОГЕ ЖИТТЯ - ДОРОГІ ПРОДУКТИ. В мене спитали, яка вартість помідорів - я сказав 10 лір кіло (20 гривень). - А у нас 35 (70 гривень) найдешевші.. - А скільки коштують огірки? - Я сказав 10 лір (20 гривень). - А у нас 35 (70 гривень). Все - привозне з Туреччини... Якщо щось місцеве - то або криве-косе, або червиве...
Проблема з транспортним сполученням - все через Стамбул або Анталію...
Пані сказала, що в Туреччині однозначно краще... Ну якось мене і не тягнуло вкладатися в невизнану ніде в світі ТРПК... Ну а ви як хочете...
Один з найкращих Забудовників Анталії - будівельна група з обертами в сотні мільйонів доларів США - відкрила продаж квартир в своїх нових ЖК. Готовність 75...90%. Дорого. Квартири в попередніх ЖК CasaBa, CasaMax, CasaLuna принесли інвесторам прибуток по валюті в 100...150%. Гадаю буде цікаво подивитися на тенденції та дизайн.
Мені подобаються пропозиції відомих учасників форуму, які мають - на відміну від мене, колгоспинка - навіть дипломи MD від КМА за напрямом "Економіка":
- злити бакси в лютому 2014 року по 9,60 щоби вдало відкупитися по 9,00 (цифра 9,00 наснилася після "вчорашнього" вживання портвейну в бумажняному пакеті з АТБ); - злити бакси в лютому 2014 та віднести весь мішок гривень в чудові банки на кшалт Дельти та ВАБ. Далі на протязі найближчого року-півтора насолоджуватися погонею за поверненням тих грошей та вивченням того, чи дійсно той самий мішок наповнений тільки на 1/4; - вдало впіймати "ямку" в грудні 2020 року - злити бакси по 22,25 та відкрити депозит з метою через пів-року відкупитися по 26,50. - вдало зібрати все нахом"ячене за останні 50 років трудового життя - в грудні 2021 - всі 50 000 гривень - та вкластися в ОВДП під 11,5% річних по гривні. - вдало вгадати пік цін нак кріпту та вкласти всі наявні гроші - всі 100 доларів - саме в кріпту якраз перед зрушенням вплав з острова Керкіра в Албанію.
Я таких фахівців люблю та поважаю. Стає веселіше. І сам думаєш, що на фоні таких безпросвітних телепнів ти стаєш мудрішим... Оскільки я не маю спеціальної освіти за напрямом "Економіка', а всі мої атестати та дипломи відносяться до точних наук, то я оперую тільки достовірною перевіреною інформацію з точними цифрами і на основі неї та них можу планувати або не планувати щось РЕАЛЬНЕ.
Так ось. Про гроші. Звісно в тій країні, де зараз живу (останній раз був у рідному Львові в серпні 2021 року). - Згідно з постановою Агентства банківського регулювання та нагляду (BRSA) Туреччини, верхню межу частки чистої валютної позиції банків у їхніх власних ресурсах було зменшено з 20 відсотків до 5 (!!!) відсотків. - Зміна набуде чинності з 9 січня 2023 року. - Положення визначає процедури та принципи щодо відношення чистої позиції в іноземній валюті до власного капіталу, які банки застосовуватимуть, щоб забезпечити встановлення співвідношення та балансів між активами та зобов’язаннями в іноземній валюті та підтримувати валютну позицію відповідно до власними ресурсами. - проаналізувавши дані BRSA, можна встановити, що державні банки мають дефіцит іноземної валюти -1 відсоток, іноземні банки мають надлишок іноземної валюти 8,2 відсотка, а національні приватні банки мають надлишок іноземної валюти 7,4 відсотка. - Через нове регулювання BRSA іноземні та вітчизняні приватні банки в Туреччині повинні будуть продати приблизно по 1 мільярду доларів кожен в період до 9 січня. - Це повинно призвести до укріплення курсу турецька ліра/долар США. - Як відомо, улюбленим висловом Ротшильда був вислів "Хто з пристуніх не ризикує - той не п’є шампанське!" - Я ніколи нічим старюся не ризикувати, але заради шампанського можна і ризикнути; - Я, по-перше, провів аналіз того, які депозитні ставки є по короткостроковим депозитам в турецьких лірах. По-друге, визначив "раціональну" (не плутати з "оптимальною") сумою, якою можна ризикнути нічого не втрачаючи, а спробувати отримати певний зиск. Ризику ніякого, певні валютні втрати є можливими, але і прибуток може бути карколомним.
Критерій простий, як турецький помаранч (зараз початок сезону - вже почали збирати): - в Туреччині квартплата в ОСББ є в діапазоні від 0 (нуль: в простих будинках без ліфта на 1 під’їзд. В будинку зазвичай 20 квартир) до 750 лір (це близько 40$ - преміум-комплекси з плавальними басейнами, підземними паркінгами, охороною та потужними дизель-генераторами). Не будемо орієнтуватися на "0" - там все ж мешканці 1 раз на місяць збирають по 10 лір на прибирання сходів, а будемо орієнтуватися на цифру для нормального 1-о під’їзного будинка в 150-170 лір (300-340 ₴). Тоді вийти можна на середню цифру в 450 лір. - якої величини депозит варто відкрити в одному з турецьких банків - особливо нічим не ризикуючи, щоби просто (якщо хочете "тупо") оплачувати квартплату? - Середні ставки по депозитах в турецьких лірах складають 17% річних. Плюс/мінус. - Максимальні відсоткові ставки сягають - всілякі "святкові акції" та "для нових клієнтів" - 25-26% річних. - по таких депозитах - що досить приємно і навіть цікаво - максимальні ставки діють на досить короткі терміни - 92-95 днів. Чудово! - найкращі пропозиції для сум депозитів в діапазоні від 25 000 до 1 000 000 лір. - не будемо жадібними та беремо нижню межу в 25 000 лір; - при курсі ліра/долар на сьогодні 18,64 маємо: 25000/18,64= 1 342 долар США. - Ви готові ризикнути сумою в смішні на сьогодні 1 342 долари США? А чого ні? Це всього 25 000 лір. Наприклад, я тільки за вчора на наданні юридичних та фінансових послуг заробив більше половини цієї суми. - найпростіше відкрити такий депозит шляхом натискання кнопок в інтернет-банкінгу від DENIZ bank: відразу 23,5% річних. Якщо не лінуватися та пройти/проїхати 2,2 км та відкрити рахунок в AKbank, маємо 25% річних. Тоді будемо мати: - вкладення в 25 000 лір дасть при 25% річних і депозиті на 92 дня прибуток в сумі 1496,58 лір або по 500 лір на місяць.
Ситуація на ринку нерухомості Анталії: грудень 2022
Нерухомість в оренду. За повідомленнями "чорних рієлторів" з числа наших українців - "оперативна пауза". Зменшилася кількість потенційних орендарів - в тому числі за рахунок "АНТИчмобиків". Нова тенденція: підвищилися вимоги до квартир: хочуть взяти в оренду щось "елітне". При цьому показуть фото карколомно цікавих за дизайном квартир, фото яких за думкою "чорних рієлторів" отримані не інакше десь з Монако або з Ніцци.
Рієлторські контори оговталися від шоку, який було викликано тим, що частина мікрорайонів Анталії (6) та в Аланії (4) оголошені Урядом Туреччини "закритими для поселення іноземців" (кількість іноземців в цих мікрорайонах більша - за даними МВС Туреччини) - за 25%. Тут спостерігалося певне падіння ціна на оренду в досить пристойних будинках. Справа в тому, що орендувати квартиру в такому мікрорайоні можна, але отримати ВНП в Туреччині не є можливим. На практиці: квартиру 1+1, яку можна було б пропонувати за 18 000 лір (36000 гривень) пропонували за 10 000 лір (20 000 гривень). Рієлторські контори почали пропонувати "Пакет послуг: - оренда гарної квартири 1+1 в "закритому мікрорайоні" за приблизно 700$ на місяць; - оформлення "фіктивної адреси реєстрації" в іншому мікрорайоні - як правило, за реально існуючими адресами тих квартир, які в них не є проданими і є в базі даних.
В цьому випадку недосвідчений орендар може вдало прогодувати родину рієлтора, не підозрюючи, що на нього можуть чекати великі неприємності: в разі виявлення розбіжностей в фактичному проживанні іноземця (а перевірки проводять регулярно) іноземець отримає депортацію. Але що не зробить рієлтор заради отримання комісійних в сумі 700 доларів...
Серед рієлторів почали розповсюджукватися нічим не підтверджені чутки про те, що з 1 січня 2023 року буде відмінено надання ВНП в країні за фактом оренди квартир. Нагадаю: Туреччина на сьогодні - єдина країна в світі, де отримати ВНП найпростіше: орендуєш квартиру на 1 рік, оформлюєш Договір оренди у нотаріуса, сам заповнюєш Заявку на ВНП в он-лайн режимі, в призначений день подаєш документи (копії) та отримуєш право жити в країні без проблем. Картка ВНП дозволяє скільки завгодно разів та на будь-який термін залишати країну.
akurt написав:ТИПОВА ЗАБУДОВА. ТИПОВА ТЕХНОЛОГІЯ. Передивився саме таких будинків на етапі будівництва в багатох містах. Саме за такою технологією будуть і багатоповерхові - 3-5 поверсів - будинки, особисто довго дивися в місті San Jose та в Santa Clara в жовтні.
. Гляньте тей же відомий район середнього класу Беверлі Хіллс - всі будинки камяні.
