Інвестуємо в нерухомість закордоном

Нерухомість в Туреччині: підсумок січня 2025 року.

Дивлячись на ціни на квартири в Польщі - ціни на ГОТОВІ під ключ квартири в Туреччині здаються такими, які роздають даром або безкоштовно.
Зараз приятель намагається продати свою інвестицію - чудову готову з ремонтом квартиру в курортній Аланії за 70 000 євро (знавці Аланії говорять, що то дорого).

Турецька преса, аналізуючи дані Інститукту тсатимстик Туреччини пише про підсумки продажу/купівлі нерухомості в країні так:
"Продажі житла в Туреччині в січні зросли на 39,7 відсотка в річному обчисленні, досягнувши 112 173, що є другим найвищим показником січня за весь час.
Рамадан Кумова, голова ради директорів Асоціації забудовників та інвесторів житла (KONUTDER), заявив, що хоча продажі житла знизилися порівняно з груднем, вони зросли порівняно з тим же періодом минулого року, і сказав: «Ми вважаємо, що 2025 рік почався добре. Однак для того, щоб продажі житла досягли ідеального рівня та задовольнили потреби, необхідно вжити необхідних кроків і знизити процентні ставки до 1 відсотка».
Джерело: https://www.sozcu.com.tr/yuksek-faizler ... ak-p139337

Українці в січні опустилися з місця 3 на місце 4 в ТОР-10 закордонних інвесторів:

У перший рік програми вона становитиме 10 000злотих за метр.

Ціна квартир в пгт чи маленьких містах.
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Pierws ... 91760.html

Але насправді кажуть що програма буде в аж в кінці 2025 року, ну там вже "чи осел помре, чи падішах помре..."

Поки чекаємо на більш конкретну програму, бо це тільки проект.

Щодо цін на квартири в Анталії

Інформацію даю просто для оцінки ситуації та рівня цін.

Наша жінка заміжня за турком - тримають туристичну агенцію - трохи заробили грошей, купили ще одну квартиру та для розвитку бізнесу вирішили продати одну з двох квартир. Крім того: (цитата) "Хочемо завести дитину, тому потрібна більша квартира".

Я трохи допомагав в юридичній підтримці, за що сьогодні пропонували зустрітися - отримати різні солодкі смаколики - але передати іх на відстань в 3 750 км неможливо - я відмовився, але розпитав що та як було.

1. Квартира 1+1 майже нова - в ній вони прожили всього 2 роки.
2. Продавати почали в кінці листопада 2024 року. Як мені сказали "Ми не впали) тоді не було грошей і необхідності міняти житло, зараз є. Тоді тільки цю купили)..."
3. Квартира не є першосортному районі: вона знаходиться не в самій Анталії, хоча в провінції Анталія - трохи на схід за Міжнародним аеропортом Анталії.

Серед перваг: через Алсу пролягає шикарна траса в бік Аланії. Крім того в відомі туристични місця - каньйони та річки з рафтінгом. Також - до одного з найбільших в світі античних Амфітеатрів Аспендос. Родзинка на тортинку: в кафе цього міста не треба МЕНЮ, його і не подають: вам подають на стіл все, що готують роками фірмового. Реально дуже цікаво та за помірні ціни. Я туди в кафе привозив своїх гостей з України.
Серед недоліків: на авто до пляжа іхати 25 хвилин.

Далі - пряма мова:
"- Ну коротше, через рієлтора люди були, а так по обʼяві всього 2 люди зверталось...
Квартира 1+1, у відкритому районі, підходить під ВНЖ (Аксу). Прожили тут менше 2 років, до нас ніхто не жив, тож все в хорошому стані.
Це не сіте, просто будинок, але є власний двір, є парковка, з усіх сторін від будинку поле, інші дома дальше 100 м, тож тихо і як на природі, хоча і в Анталії. У дворі можна робити барбекю, сніданки – все як у приватному будинку.
З вікон видно сходи і заходи сонця, вікна виходить на 3 сторони.
До моря машиною їхати 25 хв.
В будинку є ліфт. Будинку 6 років. Квартира 1+1, 0 поверх, 45 м.
Продаємо терміново, тому готові поступитись по ціні.
Ціна була 50 тис $, продали за 45$ тис $"

- Мене лякає, що ви купили 2 роки тому - на піку цін. Що получилося - є якийсь профіт?
- Ні, залишилось в боргах), бо купили нову і не вистачало грошей, 52 тис позичили, 45 отримали - 7 тис тепер борг...)

Ну ось така справа, малята...
Вони продали з від"ємною дохідністю...
Комусь повезло: за 45 000 доларів мати непогану - як я розумію - квартиру подалі від війни...

P.S. Цифрою 1 на мапі вказано розташування моєї квартири. Куплено в 2017 році за 49 500 доларів - все готове під ключ, з плавальним басейном та парковкою.

akurt Скільки виходять місячні витрати (обов'язкові платежі + можливий дрібний ремонт), якщо така квартира стоїть порожня?

Якщо квартира стоїть порожня - то теоретично сплачується тільки квартплата ("айдат") і більше нічого. Квартплата (айдат) може складати цифру від нуля до 50 і більше євро.
При цьому про слово "нуль" - без жартів.

Якщо більш докладно, то сплачується:
- щомісяця квартплата в ОСББ будинка. Її розмір залежить від того, що вирішили на щорічних зборах будинка мешканці. Це може бути як 0 (реально нуль) турецьких лір в місяць до 600 турецьких лір в місяць (близько 16€). Квартплата реально може становити нуль, якщо більшість мешканців вирішили, що їм не треба утримувати плавальний басейн, електрика, платити за обслуговування ліфта та інші витрати. Вони можуть збирати один раз на місяць якусь символічну суму в 1 євро, щоби заплатити людині, яка прийде прибере/помиє під"ізд. А може і того не збирати.
В даному випадку люди продали - а хтось купив квартиру двокімнатну - гадаю, що там була квартплата («айдат») не більше 500 лір (не більше 15€ в місяць). В ЖК Преміум класу айдат може складати 2000 лір (близько 55€ на місяць). Це тоді, коли є зимовий та літній плавальні басейни, тренажерні зали, дитячі кімнати, підземний паркінг, охорона на вході, винесення сміття штатним працівником (пакети слід виставити біля дверей ввечері після 19:00), спортивні майданчики та інше.

- власник квартири платить щорічно податок на нерухомість. Його сума може складати близько 25...50€ на рік.

- також є щорічна оплата за Поліс обовʼязкового страхування квартири. Це теж приблизно 25...50€ за рік.

- є сплата за домашній телефон і інтернет, вона може складати близько 650 лір на місяць (приблизно 18€). Ця сума сплачується, навіть якщо ваша лінія вами не використовується.

Немає ніяких платежів «за доставку газу», «за доставку води», «за технічне обслуговування водогонів» та «за доставку повітря».
Є оплата за вивезення сміття, але вона включається в квитанцію за постачання води - якщо вода не використовувалася, то і платежу ніякого не буде. Вважається, що ніхто не мешкав та тому і немає сміття. Взагалі там сплачуються якісь несуттєві «копійки». На вулицях стоять контейнери із написом "Мерія району" - забирають один раз на добу.

Цікаво, що є різні тарифи за водопостачання та водовідведення для іноземців, які не мають діючої картки ВНП: тариф вище в 3 рази.

Ну питання про «дрібний ремонт» важке, тому що в Туреччині, по-перше, всі квартири здаються/продаються «готові під ключ», всі оснащені/обладнані за одним конкретним проєктом для даного будинка конкретного Забудовника - абсолютно все зроблено за проєктом: і електрична проводка, і розетки/вимикачі, і сантехніка. По-друге, стіни квартир як правило фарбовані (без шпалер). Максимально в квартирі перефарбовують/освіжають стіни.
Звісно, може вийти з ладу холодильник або кондиціонер, тоді когось з майстрів викликають.

​​Українці активно купують нерухомість у Туреччині.

Українці стабільно тримаються серед лідерів з купівлі турецької нерухомості, навіть попри економічну невизначеність.

У 2024 році українці придбали понад 1600 об'єктів нерухомості, ставши третіми серед іноземних покупців після громадян росії та Ірану. Основними причинами цього є зручне розташування країни, розвинений ринок нерухомості, можливість отримати посвідку на проживання, інвестиційна привабливість, а також стабільність умов для іноземних інвесторів.

Цінова політика

Мінімальна вартість нерухомості, необхідна для отримання посвідки на проживання, становить $200 тисяч. Водночас середня ціна квартир у популярних регіонах коливається від $120 до $250 тисяч. Попри те, що у 2023 році уряд Туреччини суттєво підвищив поріг для отримання посвідки, інтерес українців до придбання житла не зменшився, адже більшість із них розглядають нерухомість у Туреччині як довгострокову інвестицію.

Прогнози

Попит на нерухомість у Туреччині серед українців, ймовірно, збережеться у 2025 році. Водночас підвищення мінімальної вартості житла для посвідки може обмежити кількість покупців із середнім рівнем доходу, що сприятиме переформатуванню попиту у бік здачі в оренду, не маючи на меті постійного проживання.

джерело https://www.tuik.gov.tr/

Купівля квартири в Анталії

Я хоч і не перебуваю в Анталії - але "тримаю руку на пульсі" та в ці дні виступаю в якості консультанта у наших украінців.
Мені це цікаво - наче гра в шахи:
1. e4 d6
2. d4 Кf6
3. Кc3 g6
4. Кf3 Сg7
...
40. b5 Кa5
41. ???

Взагалі є цікаві деталі:
1. Покупці наші люди з України. Мета: інвестиції грошей за продану в Україні квартиру.
(я не все маю право розказувати, тому деякі цифри/факти будуть умовними або не точними)
2. Покупці можуть приїздити в Анталію навіть не в повному складі. Чоловік зараз у ЗСУ. Але родина може - нехай не повний рік - жити навіть без отриманої в Туреччині картки ВНП. Ідея непогана в смислі - безпека родини буде на першому місці.
3. Для ріелторів клієнт цікавий - бо ЗОВСІМ НЕДОСВІДЧЕНИЙ. Я навіть сказав відверто, що як щоби ріелтором був я - як тут деякі збоченці безкінечно писали - "То точно я вже бачу, де я вас спробував би одурити". Але я граю - і завжди грав - білими - на боці Покупця-українця.
4. Квартиру хочуть купити 1+1 (двокімнатну). Максимальна ціна - не може перевищувати 100 000 євро. Дорого це чи дешево - вирішувати читачеві, я ціни в Украіні не знаю і майже ніколи не знав.
5. Квартиру шукали самі на сайті оголошень Туреччини. Знайшли декілька варіантів. Приїхали в Анталію автобусом (зараз прямі сполучення майже з усіма містами України).
6. Від мене потримали поради, як вибирати кврартиру в Туреччині - як "Театр починається з вішака" - так квартира в Туреччині починається з паркану навколо ЖК, території, плавального басейну, паркінгу та підвалу. Саму квартиру треба дивися вже в останній чергу. Ну і головним є сказане на цьому форумі: "ЛЛЛ".
7. Рієлторська контора хоче отримати 2% - це нормально для Туреччині (2% з Покупця та 2% з Продавця).
Рієлтори офіційні, а не напівпідвально-самостійні.
8. Станом на сьогодні таку квартиру знайшли. Самі - просто по оголошеннях. За межі бюджету МАЙЖЕ не виходять.
Що може призвести дл виходжу за бюджет: а) комісійні ріелторів. б) витрати на послуги державного кадастрового центра та на виготовлення Акту експертизи квартири. Точні цифри не знаю, з 2022 року не відвідував з друзями Кадастровий центр, але думаю що це може потягнути разом - з переофомленням лицьових рахунків на 1000 доларів (надорожчим є Акт експертизи квартири).
9. Позитив: будинок побудови від 5 до 10 років, дуже в гарному стані. Плавальний басейн в чудовому стані. Підземний (!) паркінг. Квартплата 1000 лір (приблизно 25 євро на місяць). Нормально. Продавець доволі якісні меблі та побутову техніку дарує (я його розумію - продавати ті матраци та пральні машини - то клопіт страшенний, краще подарувати). Квартира та все в квартирі реально в чудовому - якщо не сказати прекрасному стані. Балкон - засклений дорого. До одного щ найкращіх в Анталії пляжів - 15-20 хвилин пішки, або 1 або 2 зупинки автобуса. Це пляж Sarisu “під соснами». Там природний парк та по всьому парку встановлено для безкоштовного використання столи, лави, комплекси барбекю, є туалети, переодягальні, вода та безкоштовній прісні души.
Негатив: з трьох престижних мікрорайонів одного района міста - це самий "слабкий". Зазвичай в "старі часи" саме в цьому мікрорайні були ціни на 20% менші, ніж в двох інших мікрорайонах. Тому є певна думка, що ціна Продавця є завищеною.
10. Гра продовжується: 41. b6 Який буде хід противника?
Намітили Правила закінчення гри, можливі сценарії та маємо в руках 2 козиря, які ще не оголошували ні Продавцеві, ні рієлторам.

Ваш хід, пане гросмейстере!

Купівля квартири в Анталії

Частина 2.

Схоже, період купівлі квартир в Туреччині для інвестицій завершився.
Все як завжди: "ХТО НЕ ВСТИГ - ТОЙ ЗАПІЗНИВСЯ!"
Цей девіз викликає і другий девіз: "В нерухомості, як і в сексі, все треба робити вчасно та швидко".
Такий девіз з"явився вперше в моїх дописах десь 3 роки тому - і його сильно критикували.
Звісно ті, хто НЕ МАВ, НЕ МАЄ ТА НЕ БУДЕ МАТИ ніякого відношення до нерухомості за кордоном.

Так ось:, в попередньому дописі я навів шахову партію "Карпов-Корчной".
Хід 41 в оригіналі був такий, що супротивник записав секретний ход 41 - і пішов на перерву.
Після перерви - без поновлення гри - він визнав себе переможеним.

Ситуація така - повчальна та досить цікава для інвесторів.
По порядку:
1. Продавець відбив придумані нами козирі - їх було 2 - і НЕ погодився знизити ціну нижче 100 000 доларів за 2-к квартиру в Анталії. Ціна не мала: наприклад, зараз приятелі продають в Дніпрі 3-к квартиру в непоганому районі "Перемога" - 80 кв. м і дуже класна в середині - за 61 000 доларів - та продати не можуть.

2. В розмові Продавець сказав, що в якості бонуса - в компенсацію за відмову знизити ціну - він залишає Покупцеві відкрити на себе особові рахунки на воду, газ та електричну енергію (!!!!!!!!!).

Це викликало в мене підозру - "щось тут не так". Виходить так: ти власник квартири, але рахунки відкриті на якогось "Миколу Лапівського" або на Алі Еркаплана. Далі більше: в Туреччині справу поставлено так, що власник рахунків може закрити всі рахунки в он-лайн режимі через сайт Державних послуг (аналог "Дія").
Це призведе до того, що газ, електрику та воду буде відключено вже до кінця робочого дня!

Ха! "В нерухомості, як і в сексі, все треба робити вчасно та швидко".

Якщо іноземець інвестував в нерухомість Туреччини РАНІШЕ осені 2024 року - коли ввели такі умови - то він реально "на коні", бо має квартиру з відкритими особовими рахунками. І виходить так, що ця квартира - принаймі для нього та йог дітей - набирає особливу вагу...
От як цікаво....
Продовжуємо слідкувати...
Мені повідомлять, які варіанти існують. Повинні ж бути якісь "обхідні маневри" або якийсь "Хід конем".
Ну як в грі в шахи...

Купівля квартири в Анталії

Частина 3.

Ситуацію розʼяснив наш українець, який мешкає в Аланіі та трохи підробляє «чорним рієлтором».

Особові рахунки іноземцям ВІДКРИВАЮТЬ.
Але розʼяснюють, що компанії несуть додаткові ризики і тому депозити при відкритті рахунків збільшуються:
- на водопостачання в 3 рази (7000 лір або близько 160€).
- На електричну енергію в 2 рази.

Це депозити, які враховують підключення та встановлення лічильників.
Повертаються, якщо Угода припиняє дію.

Так що все гаразд, думаю наші люди згадану квартир все ж куплять.
Стараюся обережно не торкатися та сильно з порадами не втручатися.

Туреччина орендодавцям всього світу та додатковим органам надає приклад

Я з минулого року не мешкаю в Туреччині - квартира моя стоїть "законсервованою" та під наглядом Голови ОСББ - але "тримаю руку на пульсі" в деяких питаннях.

Так ось з 1 березня 2025 року в Турччині оголошено про початок реального точного адміністрування податків на прибутки, отриманих від оренди приміщень.
Це почалося з 2023 року - коли фіскальні органи провели моніторінг, опитування, дослідження - з"ясували, що за 2022 рік орендодавці отримали прибуток в 1 мільярд доларів США, з яких заплатили податків аж нуль доларів.

Від завтра всі орендодавці, хто отримав прибуток БІЛЬШЕ за 33 000 турецьких лір за рік (більше 1 000 доларів) повинні подати Декларацію та сплатити податки.
Є цікаві моменти:
- це спеціальне декларування, яке не має відношення зло інших декларацій та інших податків.
- все максимально спрощено - готові шаблони декларації на сайті Податкової інспекції.
- практично тих, хто НЕ буде платити - не існує: це дохід в сумі 2 750 лір на місяць, в тої час як реальна ціна оренди квартир може складати не 2 750, а 27 500 (!) лір на місяць (740 доларів).
- передбачені суттєві штрафи за неподання декларації та приховування прибутків.
- передбачено спілкування з орендарями з приводу того, які цифри вони РЕАЛЬНО платять (один наш учасник форуму, який мешкає в Туречичні, вже пройшов таке опитування - брехати не став).

Цікаво як іде нарахування податку та яка його сума.
Приклад розрахунку:
Наприклад, ті, хто отримав дохід від оренди 10 000 ₺ на місяць і 120 000 ₺ на рік у 2024 році (я не знаю таких в Анталії - щоби здавали всього-навсього по 10 000 лір, можливо, якісь сталі клієнти з- числа пенсіонерів у орендодавця-пенсіонера, або щось зовсім на краю міста), сплачуватимуть податок на прибуток у розмірі 11 092,50 ₺:
- за ставкою 15 відсотків та від (120 000-33,00) = 87 000 ₺;
- а реально 15 відсотків від суми (87 000-13 050) = 73 950, де 13 050 - відрахування паушальних витрат (Паушальні витрати представляють собою відсоток від доходів і не вимагають обліку реальних витрат).
Крім того, сплачується гербовий збір у розмірі 672,40₺.

Таким чином загальна сума податків буде становити 11 092 ліри або близько 300 доларів США.
Звертаю увагу, що сума податку перевищує ту плату, яку орендодавець отримав від орендаря за 1 місяць.
Поділитися треба з державою, а якже... при тому: чесно! А якже...