Інвестуємо в нерухомість закордоном

Наші хлопці б"ють росіянців на фронті, а росіянці б"ють своїх же росіянців по мордах грошима
(дрібничка, а приємно)

Щойно повернувся з Міграційної служби Туреччини - був у справках нашої панянки - припустилися помилки в картці ВНП - допоміг - в випадково дізнався, як росіянці дурять своїх же росіянців - я навіть перепитав у росіянки з Іркутська, яку там випадково зустрів:
"Вы не шутите: с вас реально взяли 1500 долларов за помощь в оформлении карточки ВНЖ?"
- Реально. Так то еще и дешево: другая фирма предлагала за 2500 долларов...
- Ну дают... Классно! (вообще то такая услуга стоит 300 лир или примерно 15 долларов).

В чому дурять:
а) пропонують орендувати квартиру в "закритих для поселення іноземців" мікрорайонах. Таких мікрорайонів на всі 4 райони величезного міста з населенням в 2 500 000 офіційно зареєстрвоаних мешканців та площею в 1,4 рази більшим за Київ всього 6 (шість) мабуть з 80-ти. В закритому мікрорайоні орендодавець не може здати квартиру за "нормальною" ринковою ціною, бо хто ж візьме в оренду квартиру, якщо за фактом оренди не можна отримати ВНП... Дешевенька рибка - та погана юшка...
б) швидше за все рієлтор вступає у змову з орендодавцем і замість дисконтної ціни скажімо в 10 000 лір (бо нормальна людина не захоче взяти те, де не можна отримати ВНП) клієнту, ім’я якого змінюється на "Лох", називають цифру в 15 000 лір, або і 20 000 лір (я так думаю).
в) далі встигає на плиті зваритися локшина для вивішування на вуха та клієнту пропонують оформити заявку на ВНП з вказуванням "лівої" адреси проживання/орнеди десь в напівпідвалі, затопленому водою, на краю міста. Звісно, людину з новим ім’ям "Лох" НЕ попереджають, що в разі досить регулярної перевірки місця проживання іноземця за зареєстрованою адресою Лох отримає депортацію на 5 (п’ять) років за порушення Міграційного законодавства.
д) Якщо Лох попав в мережу аферистів (до речі росіяни - як вони мені самі сказали), то його общипують як у курки пір’я по повній програмі і навіть на кожній дрібничці ("Курка просо по зернятку клює"):
- біометричне фото вартує 70 лір - Лох платить 100 лір;
- Поліс медичного страхування вартує 100-150 доларів на рік - лох платить 300...
- Договір оренди квартири у нотаріуса оформляється за 1-2 години. Лох чекає тиждень.

Приємно відмітити, що я майже щодня спілкуюся з нашими "чорними рієлторами" з числа українців - дівчата реально працюють чесно, сумлінно та точно. І ніякої локшини на вуха!
Заробили свої комісійні - і раді...
Згадав приказку росіянців: «Бей своих, чтобы чужие боялись».
Бьют классно! Долларом по мордасам!

Прогноз ринку нерухомості в Анталії: грудень 2022

Турецька преса повідомляє про нову Програму кредитування житла в Туреччині, подробиці якої повідомлять в грудні:
- нова кампанія з кредитування житла з різними процентними ставками відповідно до доходів громадян;
- зазначається, що пожвавлення попиту на позики під низькі відсотки призведе до зростання цін на житло, оскільки не вистачає виробництва житла, а наявний житловий фонд "розтанув".
[Моя ремарка: не можу сказати, що "не вистачає будівництва житла": нові котловани під забудову в ці дні риють як землю кроти]
- тези беседи з Оцінювачем нерухомості Ахметом Бююкдуманом: "...будь-яка політика, яка посилить попит на ринку, де пропозиція недостатня, призведе лише до підвищення цін".
- генеральний директор "Гайріменкул Дегерлеме Кансел" Тургут Язиджі зазначив, що цей крок, який принесе "динаміку" ринку, призведе до зростання цін.
- Співробітники Міністерства казначейства та фінансів зустрілися з підрядниками в середині цього місяця та отримали очікування щодо кредитної кампанії на житло, оголошення якої очікується в грудні.
- Буде оголошено про нову кампанію кредитування житла з трьома різними процентними ставками для людей з низьким, середнім і високим доходом, і хоча це ще не ясно, очікується, що процентні ставки в кампанії будуть у діапазон від 0,69% до 1,20% на місяць.
За матеріалами https://www.sozcu.com.tr/

Для довідки: на сьогодні орієнтир цін на квартири 1+1 близько 2 000 000 лір або близько 110 000$.
Звісно, це далеко не перша лінія...

Огляд цін на нерухомість в Анталії станом на 1 грудня 2022 року

Критерії пошуку по найбільш відомому сайту оголошень sahibinden:
ВАРІАНТ 1.
- оптимальний за співідношенням мікрорайон на південному заході міста;
- ціни у віддалених спальних мікрорайонах треба зменшувтаи на 30% (раніше вдвічі), на першій лінії та в найбільш престижних мікрорайонах Gursu, Uncali та Akkuyu збільшувати в 2,5 рази (раніше в 2 рази).
- квартири в будинках нових, не старших за 2 роки.
- не "нульовий" поверх (по-нашому "перший").

Знайдено 30 варіантів:
- мінімальна ціна 2 100 000 лір (113 500 доларів)
- максимальна ціна 4 050 000 лір (219 000 доларів).
Дивує різноманіття цін. Для довідки: в 2017-2021 роках ціни були в 49 500$ (я купив) до 54 000$ (приятель купив). Зростання цін в 2,5-4 рази в доларах США.
Найдешевша ціна: обманюють, вторинний ринок. будинку не менше 15 років.
Найдорожча ціна: знаю цей будинок, здано в експлуатацію в травні 2021 року, 1 рік здавалися там квартири в оренду - орендодавець вгадав, почекав зростання цін;
Споглядав я за будинком з фундамента. Гарне розташування. Точно пам"ятаю, що дивувався ціні в 800 000 лір (точний період не пам"ятаю, але тоді здавалося задорого). Тепер 4 000 000 лір...
Із всіх варіантів я би особисто звпернув увагу на квартиру за 2 900 000 лір (157 000 доларів). Але треба дивитися на місці, бо там, де показано розташування на мапі, таких будинків немає.

ВАРІАНТ 2.
Вторинний ринок - мікрорайон той же - будинкам до 5 років.
Знайдено 17 пропозицій.
- мінімальна ціна 2 000 000 лір (108 000 доларів)
- максимальна ціна 3 500 000 лір (190 000 доларів).

За мінімальну ціну: непогана кваратира, непогане розташування. Можна мацати та дивитися.
За максимальну ціну: цікавий варіант на любителя: дворівнева квартира, в якій спальня на поверсі 2.
Я один раз був в такій: там дуже цікавий ЖК - архітектор хотів зробити щось в римському чи французському стилі - наче палац - щось схоже я бачив і в Лас Вегас - але виглядає досить непогано, не "аляповато" і комусь таке сподобається.
Я в 2018 році дивився з приятелем - але він сказав, що на другий поверх підніматися в спальню до жінки на захоче і не купив. Тоді теж це був найдорожчий варіант з усіх.
Тут спрацювало "Правило номер 2 в нерухомості": "Дорого купиш, але і дорого продаси" (працює не на всіх континентах Земної Кулі).

В комплексах Casa Grande та Casa Verde квартир 1+1 на продаж немає.
Ну, хто би і сумнівався, але не я.
Останннє порадує одного з учасників форуму, який за порадою на цьому форумі вклався в сумі 60 000 євро.
Шкода, але він заблокований на форумі. Сподіваюся, що читає це.
Я двічі звертався до модераторів з пропозицією розблокувати - але реакціі не було.
За те відомі теоретики з інвестицій пишуть, пишуть, пишуть, пишуть та пишуть... та одне одному ставлять та ставлять "+"...
Господь терпів і нам велів...

Огляд цін на нерухомість в Анталії станом на 1 грудня 2022 року

ВАРІАНТ 3.
Преміум сегмент.
Тут для мене орієнтиром є Забудовник OzPinarLar.
Зараз одночасно веде 4 об"єкти - один в мікрорайоні Akkuyu ("Білий колодязь") і три - в Gursu.
Перший - ціни було озвучено на рівні 12 000 000 лір або 650 000 доларів. Це за 3+1 плошею близько 170 кв. м - квартири в 2 рівня. На інші об"єкти ціни досить мудро не "світить" поки що...

Тому беремо попередінй зданий в експлуатацію ЖК CasaMax - про нього було багато інфи на цьому форумі - 12 балів з 12-ти можливих за моїм критерієм - вклалися 2 людини з цього форуму ([i]Слава Богу не слухали деяких горе-фахівців) і зараз там цілу купу квартир орендують наші українці. Вчора мене попросив пан Андрій спробувати поставити на зиму на зберігання свій величезний "мотик" - зараз поїду спробую домовитися з керівництвом.
Так ось:
- літо 2020 - стадія будівництва - готові 3 поверха - квартира 2+1 - 178 000 доларів, перший внесок 50%.
- січень 2021 - стадія будівництва - 200 000 доларів, оплата всієї суми готівкою.
- серпень 2022 року - 380 000 доларів;
- жовтень 2022 року - 410 000 доларів;
- 30 листопада 2022 року - максимальна ціна в 8 500 000 лір. 100 кв. м.

Так, 8 500 000 лір це буде...
Це буде...
Буде це 457 000 доларів...

P.S. Дешевше є в продажу квартира 2+1 меншої площі - 85 кв.м (6 600 000 лір) та за 7 500 000 лір в іншому корпусі (на мій погляд не дуже вдалий - "коридорна система").

Де ж краще жити?
("Нет того Квазимодо, который не был бы глубоко убежден, что парой ему может быть только красивая женщина. (с) Письменник, який є за походженням (за бабцею) українцем: Чехов.)

Дослідницький підрозділ The Economist опублікував звіт «Світова вартість життя» за 2022 рік. Найдорожчими містами світу названі Нью-Йорк і Сінгапур.

Із звіту:
- EIU’s latest Worldwide Cost of Living (WCOL) survey shows that prices have risen by an average of 8.1% in local-currency terms over the past year in the world’s biggest cities. This is the fastest rate for at least 20 years.
- The most rapid increases in the WCOL index were for the price of a litre of petrol, which has risen by 22% year on year on average in local-currency terms amid higher global oil prices and a stronger US dollar.
- Prices for gas and electricity have risen by 29% on average in local-currency terms in western European cities as the region tries to wean itself off Russian energy. This compares with a global average increase of 11%.
- Inflation for food and household goods has also been high amid trade restrictions, caused partly by the war in Ukraine. By contrast, prices for recreational goods and services have been subdued in local-currency terms; this may reflect softer demand as consumers focus spending on essentials.

Тільки лінивий не інвестує в нерухомість Туреччини

(Правда, з подачі восьми - як порахував не я, а один з учасників форуму - горе-дуже велике горе-фахівців з форуму НЕ інвестували учасники форуму. Цікаво, що четверо з них активно пишуть дурниці щодня, а один з вісімки виявився росіянином, який припинив писати за 48 годин до початку війни)

За всіма економічними теоріями гроші йдуть туди, де інвестор може отримати набільш цікавий прибуток.
А такі місця на Земній кулі є.
З розмови з приятелем, який в січні 2021 року інвестував 200 000 доларів в нерухомість в Анталії в один із найкращіх ЖК міста:
- Я жалею, что взял 2+1, а не 3+1...

Жалкувати є чого: в ці дні виставлено на продаж квартиру 3+1 там за ціною в 12 500 000 лір
12 500 лір це 672 000$.
Але нехай сильно не переймається - точно таку квартиру, як купив він за 200 000$, вчора виставили за 8 000 000 лір:

8 000 000 лір це 430 000$.
Є ще пропозиція і за 8 500 000...

Так ось: за всіма економічними теоріями гроші йдуть туди, де інвестор може отримати набільш цікавий прибуток.
В інвестиції в нерухомість підключилися відомі в Туреччині банки.
Сьогодні оголошено про інвестиції в ДУЖЕ цікаві місця:
Регіональна дирекція фондів Анталії відкрила тендер на будівництво квартир. Орієнтовна вартість будівництва, яке буде побудовано на 97 тисячах 116 квадратних метрів землі в Аланії, одному з найпопулярніших туристичних центрів Анталії, оцінюється в 937 170 000 TL (51 000 000$!!!!).
Підсуєтилися власники земельних ділянок. І не простих ділянок....
Земля, що належить Фонду великого візиря Куюджу Мурада Паші бін Абдусселама, одного із партнерів-засновників Türkiye Vakıf Katılım Bank, розташована на схилі пагорба з видом на море, за кілька сотень метрів від моря в Каргиджаку (Аланія).

Усі проєкти готуються відповідно до діаметрів зонування, які необхідно взяти, затверджені всіма відповідними установами та організаціями та необхідні дозволи отримані після зміни плану протягом одного (1) року, які мають бути реалізовані та завершити будівництво протягом трьох (3) років після схвалення адміністрацією.

Всі учасники форуму мають хоч якесь та відношення до грошей та бізнесу, і розуміють: якщо буде вкладено в земельну ділянку 51 000 000$, то все буде тільки дешевшати....

Болюче питання: електрична енергія...

Цікавий диспут на "київській гілці" з цього приводу...
Називають цікаві цифри ціни на електричну енергію в різних країнах світу: де 6 гривень за 1 кВтгод, де 30, а де 1,68....

В Туреччині тариф для побутових споживачів майже постійно тримається на рівні 0,10$ за 1 кВт год.
Важливо: більшість енергії - товар імпортний, постачальником є навіть Чехія.
Ціни коригують 4 рази на рік.
Фактори, що впливають на ціну 1кВт електроенергії, визначену Органом регулювання ринку енергетики, наступні:
- Іноземна валюта;
- Ресурси виробництва електроенергії (немає жодної АЕС);
- кліматичні причини;
- Баланс попиту і пропозиції.
Ціни станом на листопад 2022 року такі:
(1 $=18,63 Tl)
Варіант А: споживач НЕ вибрав "тризонний тариф"
- при споживанні менше за 240 кВтгод: 1,73 Tl;
- cпоживання енергії більше за 240 кВтгод обчислюється за ціною в 2,60 Tl.
Для комерційних споживачів ціна 4,45 Tl.

Варіант В: споживач вибрав "тризонний тариф" (ліміту на споживання в 240 кВтгод немає):
- день з 06-00 до 17-00 - 2,005 Tl (комерціний тариф 4,103).
- вечір з 17-00 до 22-00 - 3,094456 Tl. (6,223148).
- ніч з 22-00 до 06-00 - 1,133962 Tl (2,393267).

Особисто я електрику ніяк не економлю. Хіба що посудомийну машину марки LG включаємо по накопиченню посуду - після 22-00.
Ось рахунок моїх приятелів - мешкають двое людей, квартира 2+1; двоконтурний газовий котел (гаряча вода, опалення ще зовсім не включали), тризонний тариф - за 32 дня з 13.10.2022 по 14.11.2022:
- день - 43 кВтгод;
- вечір - 27,27 кВтгод;
- ніч - 25,16 кВтгод.
Всього 95,50 кВт год на суму в 231,18 лір, з урахуванням податку та плати "за розподіл енергії" (29,25 ліри або десь 1,5$) 260,44 ліри або 260,44/18,5=14,05$
Як сказав би великий фахівець з інфляціі та якісного харчування пан флайман - страшенна інфляція поглинула всі фінансові резерви.

P.S. Для тієї ж квартири рахунок за газ - споживання 13 куб. м за місяць - склав 90 лір або 4,86$.

Губернатор провінції Анталії (центр провінціі - місто Анталія) Ерсін Язиджі заявив журналістам, що за 11 місяців 2022 року в південну турецьку провінцію повітряним шляхом прибуло 13 мільйонів 138 тисяч 88 іноземних туристів, а місяць, що минув, став «найкращим листопадом за весь час».

За його словами, заповнюваність готелів та об'єктів цього року збільшилася на 20 відсотків порівняно з попередніми роками, а сам туристичний сезон було продовжено на 20 днів та закрився він НЕ на початку листопада, а наприкінці.
В ТОП-10 відвідувачів увійшли: Німеччина, росія та Велика Британія. Далі йдуть: Польщя, Нідерланди (в жовтні увірвалися в ТОП-20 інвесторів в нерухомість), Казахстан, Румунія (!!!!), Ізраїль (в жовтні увірвалися в ТОП-20 інвесторів в нерухомість), Чехія та Данія.
Для довідки: в попередні роки місця 2...3 обіймала Україна, забезпечуючі більше 1 мільйона відвідувачів.

Губернатор зауважив, що за минулі 2 роки всього в Анталію повітряним транспортом прибуло 12 275 903 іноземних туристів:
- у 2020 році – 3 377 910 осіб,
- у 2021 році – 8 896 993 особи,
- і ці цифри сумарно є меншими, ніж за 11 місяців 2022 року: 13 138 088 іноземних туристів.
Таким чином, сектор туризму в Анталії перевершив загальний показник за останні 2 роки.

щось мені цей бум турецької нерухомості трохи нагадує 2008й рік. Тоді знайомі придбали 2+1 в аланії за 150к євро, яку в 2016 му ледь продали за 80.
будь-яка інвестиція має точку входу, і точку виходу. тобто, якщо пан Акурт вдало ввійшов по 50 тис за 1+1, але ще не зафіксував прибуток, це не є прибуток.
як на мене, ціни по 400-500тис як для туреччини, повністю відірвані від реалій. ризики попандосу при купівлі такої нерухомості близькі до 100%

щось мені цей бум турецької нерухомості трохи нагадує 2008й рік. Тоді знайомі придбали 2+1 в аланії за 150к євро, яку в 2016 му ледь продали за 80.
будь-яка інвестиція має точку входу, і точку виходу. тобто, якщо пан Акурт вдало ввійшов по 50 тис за 1+1, але ще не зафіксував прибуток, це не є прибуток.
як на мене, ціни по 400-500тис як для туреччини, повністю відірвані від реалій. ризики попандосу при купівлі такої нерухомості близькі до 100%

100% не Лазурове узбережжя одначе. Ердоган теж має схильність перетворитися на хуйла #2. 🤷‍♂️Тоді народ почне тікати звідти роняючи тапки.