Інвестуємо в нерухомість закордоном

Про паркинги - это про меня.
От покупки в Анталии меня остановило непонимания что с ней делать. Работа не позволила бы там часто бывать и боялся что будет как чемодан без ручки.

Кстати, при переговорах с менеджерами застройщика - они вас упомянули и спросили знаю ли я такого, так как были какие-то разборки что типа я ваш клиент. И они сказали, что вы Риелтор. Я об этом тогда в форуме не писал, но раз вы сами напомнили…

Так і сказали - Акурт з форуму?

Нет, там не так было...
Он связывался со мною в личке и очень была длинная переписка - я думаю писем 30 или 40...
Он в самом деле хотел купить 2+1 в очень пристойном ЖК.
Я ему ЕДИНСТВЕННОЕ что пообещал - и он не даст соврать - свести ЛИЧНО в господином Али Кемаль Гурдалем. Прямо в его офисе и прямо в кабинете.
Но предупредил, что господин Али сейчас в отъезде в Германии и смогу свести - кажется - через неделю. Его срок устраивал...
Точно помню, что цена по прайс листу (!!!) на тот момент была за 2+1 118 000 евро. Это было уже не на этапе фундамента, уже кажется было готовое или почти готовое... И были уже "остатки" но остатки хорошие...
Так и написано было 118 000 евро и я не помню - мне кажется - он лично видел этот прайс-лист. Он не был секретом. Кажется, тогда его можно напрямую скачать на сайте Застройщика.
Там было видна почти конфиденциальная инфа - думаю никакой другой застрощик не "светил" в инете так открыто прайс-листы со схемами расположения квартир в корпусах и указанием того, что именно продано, что в резерве, а что еще можно купить (!) и какая цена на эти "остатки".
Реально было удивительно, что был почти открытый доступ через Гугл-диск.

Итак был зазор кажется в неделю - просто главы фирмы не было на месте.
С кем говорить о скидке и порядке оплаты?
В разговоре потом или сразу - уже не помню - он сказал, что познакомился где-то в интернете с девушкой - уже не помню - Таней или Олей, и типа она предложила ему перекупить у какого то турка квартиру и там выходило вроде дешевле.

Я сторонник того, чтобы покупать без мутных схем и шахер-махеров.

И сказал ему, что - насколько мне известно - среди подносительниц чая для клиентов в офисе нет ни Тань, ни Оль. И он сильно рискует связаться с аферистами. Я имел основания так думать: гуляя недалеко от комплекса, я видел двух хмырей по виду чеченцев... стояли, выйдя из своего авто и что то перетирали, пристально глядя на комплекс...
Но где-то он их нашел. Ну, нашел и нашел - я искренне думал, что он купил там квартиру - через "задний проход" или еще как - не знаю. В самом деле меня не интересовало никак...
Но и того он не смог сделать.
Ну, у девушки Тани или Оли фокус - как оказалось - не получился... Не знаю, что там за мутка была - они ему что то вроде плели, что типа турок взял в кредит и типа оплатить не может - вроде так, вроде можно перехватить проблемный (!) кредит и это типа было бы на сколько то там дешевле - типа в подворотне покупать джинсы всегда выгоднее и дешевле - ах и ох... Какая-то мутка была...
Это с его слов все.

Во всяком случае, ОН сам (!) НАПРЯМУю (!) звонил в офис Застройщика.
Сам напрямую прямо с Украины. Я к тем звонкам не имел никакого отношения.

А я единственное, что ему обещал: обеспечить встречу с главой фирмы. Напрямую. Тет-а тет... прямо в офисе на третьем этаже... Личную.
Ну вот так..

Про паркинги - это про меня.
От покупки в Анталии меня остановило непонимания что с ней делать. Работа не позволила бы там часто бывать и боялся что будет как чемодан без ручки.

Кстати, при переговорах с менеджерами застройщика - они вас упомянули и спросили знаю ли я такого, так как были какие-то разборки что типа я ваш клиент. И они сказали, что вы Риелтор. Я об этом тогда в форуме не писал, но раз вы сами напомнили…

Так і сказали - Акурт з форуму?

Нет, там не так было...
Он связывался со мною в личке и очень была длинная переписка - я думаю писем 40...
Он в самом деле хотел купить 2+1 в очень пристойном ЖК.
Я ему ЕДИНСТВЕННОЕ что пообещал - и он не даст соврать - свести ЛИЧНО в господином Али Кемаль Гурдалем. Прямо в его офисе и прямо в кабинете.
Но предупредил, что господин Али сейчас в отъезде в Германии и смогу свести - кажется - через неделю. Его срок устраивал...
Точно помню, что цена по прайс листу (!!!) на тот момент была за 2+1 118 000 евро. Так и написано было 118 000 евро и я не помню - мне кажется - он лично видел этот прайс-лист. Он не было секретом. Кажется, тогда его можно напрямую скачать на сайте Застройщиика.
Там было видна почти конфиденциальная инфа: что есть в остатке, в каких блоках и какая цена на остатки.

Итак был зазор кажется в неделю - просто главы фирмы не было на месте. С кем говорить о скидке и порядке оплаты?
В разговоре потом или сразу - уже не помню - он сказал, что познакомился где-то в интернете с девушкой - уже не помню - Таней или Олей, и типа она предложила ему перекупить у какого то турка квартиру и там выходило вроде дешевле.
Я сторонник того, чтобы покупать без мутных схем и шахер-махеров.
И сказал ему, что - насколько мне известно - среди подносительниц чая для клиентов нет ни Тань, ни Оль. И он сильно рискует связаться с аферистами. Я имел основания так думать: гуляя недалеко от комплекса, я видел двух хмырей по виду чеченцев... стояли, выйдя из своего авто и что то перетирали...
Но где-то он их нашел. Ну, нашел и нашел - я искренне думал, что он купил там квартиру - через "задний проход" или еще как - не знаю. В самом деле меня не интересовало никак...
Но и того он не смог сделать.
Ну, у девушки Тани или Оли фокус не получился... Не знаю, что там за мутка была - они ему что то вроде плели, что типа турок взял в кредит и типа оплатить не может - вроде так, вроде можно перехватить проблемный (!) кредит и это типа было бы на сколько то там дешевле - типа в подворотне покупать джинсы всегда выгоднее и дешевле - ах и ох... Какая-то мутка была...
Это с его слов все.

А я единственное, что ему обещал: обеспечить встречу с главой фирмы. Напрямую. Тет-а тет... прямо в офисе на третьем этаже... Личную.
Ну вот так..

Почти так все и было! Но один нюанс - контакты менеджера, вроде Оли - были взяты с официального сайта компании где и фото ее было и контакты для связи.

Коротко - ипотека в Польше выросла уже до 6,5-7,5%, за 2-к в пригороде Вроцлава придется отлистывать 2000 зл в мес.(450 баксов всего)

Гарне відео, гарний матеріал і гарний ведучий.
85 000$ для наших людей не гроші - практично копійки.
В листопаді орендарі квартири нового ЖК в Анталії дуже вдало купили ділянку землі на виїзді з Києва в бік Одеси - за 100 000$. Просто голу ділянку землі.
Потім до 24 лютого встигли вигнати коробку - обійшлася разом з фундаментом в 50 000$,
Разом все кинуте на сьогодні вийшло в 2 таких квартири.

Польщя класна країна. Без питань.
Щось мені підказує, що наші люди, які звикли до модних МОПів, позолоти, понтів в постіль, тільки BMW Х6, плінтусів прихованого монтажу та діодно-транзисторної підсвітки під унітазом не захочуть жити в показаному у відео гуртожитку із фарбованими в білий колір стінами серед польського степу.
А я би на місці шановного панства дивився б в бік Канади: ще так широко двері ніколи не відкривалися.

Пока народ вваливает все нахомяченное бабло в плинтусы скрытого монтажа вместо того, чтобы вложить в обучение детей в университетах Нидерландов, посмотрим куда вкладывают бабло умные люди.

Новости от РИЭЛТОРСКОЙ КОНТОРЫ "Оtuz üç"
(по турецки "тридцать три" - именно столько на форуме горе-гадалок, разоблачивших жадного риэлтора, который не давал белыми и пушистым форумчанам подзаработать малёхонько бабла и бабулетов)

1. Квартира 2+1 в микрораойне Sarisu (900 м до Средиземного моря с температурой воды в эти дни 26 градусов) после недели позиционирования и 81-о звонка клиентов сдана за 750 долларов при хотелке в 800, вообще-то даже - вдруг повезет и приплывет на лодке лох - 870.
50 баксов в месяц сбросили легко, так как семья наших украинцев: муж+жена+3 детей.
Риэлторша получила 750 баксов своего законного бонуса. Депозит 750 долларов. Цена адекватная микрорайону - неподалеку комплекс очистных сооружений и из 81 звонка 80 закончились тем, что положили трубку, узнав, где именно квартира. Народ пошел привередливый... Это в Киеве любой форумчанин легко селится возле мусоросжигательного завода или в трех метрах от жд шпал... а тут подавай чистый средиземноморский воздух...

Берем калькулятор:
- инвестиция мая 2017 года в сумме 50 000 долларов США.
- использовалась под аренду в 2017-2022 годах.
- косметический ремонт 2022 года, покупка новой двуспалки, нового ТВ.
- экономическая эффективность по состоянию нга июнь 2022 года:
50 000 - 100%
12х750 - х%
х=12х750х100/50000=18% годовых по валюте.
По чем там, говорите, плинтусы скрытого монтажа в комплекте с дверьми скрытого монтажа?

Честно говоря, я предлагал инвестору другой вариант: рыночная цена его квартиры 2+1 в ЖК постройки 2017 года (плавательный бассейн, подземная парковка, охрана, сауна, тренажёрный зал) на сегодня минимум 150 000 долларов. Моя логика простая, как турецки гранат (сейчас идет цветение) - если ты вложил 50 000 нахомяченных в Харькове (!!!) баксов, а сейчас тебе дают 150 000 баксов - бери 100 000 баксов профита и радуйся. Как написали на киевской ветке, кто на сегодня оказался с долларовым кешем - тот в шоколаде.

2. Событие, которое меня, как генерального директора и председателя правления риэлторской конторы "Оtuz üç" несказанно удивило.
Наш человек...
(текст далее удален через 1 час после первичной публикации - я не имею еще точной финансовой инфы и информация про эту инвестицию пока не для широкой публики. Ну очень необычно...).

3. Самое важное: оценка того, как сработали инвестиции в зарубежную недвижимость в секторе ДОРОГОГО жилья.
Про дешевое мы уже знаем: инвестиция в квартиры 1+1 в сумме 50 000 долларов в период с 2017 по 2021 года принесла инвесторам сегодня в клювике - да чего там скрывать - в дзьобику!!! - 150 000 долларов (профит минимум в 100 000 долларов США).
А вот как дорогой сегмент?
Появились в продаже квартиры, о которых ни вы, ни я и НЕ мечтали.
Вопрос этот мною упоминался пару раз: ДОРОГО.
Первая линия.
Я писал, что арабский инвестор и владелец сети недешевых отелей решил построить на первой лини Анталии жилой комплекс, и я давал ссылку - тут я, конечно, как Глава международной риэлторской сети, делал ошибку - нельзя же было давать ссылку форумчанам на первоисточник с телефонами адресами и даже прайс-листами - ну вот ошибся. Так получилось, лоханулся и дал форумчанам первоисточник, а ведь мог бы втереть лабуду в уши и заработать свои 5% риэлторских:
http://www.sunisblueresidence.com

Квартиры реально были в свободной продаже. В 2020 году. В 2021 году уже не было ни одной.
Я этот комплекс прекрасно знаю, ибо почти каждый день проезжаю мимо него на велосипеде по голубой дорожке вдоль пляжа.
Цена была минимальная - а все квартиры позиционируются как "квартиры с видом а море" - и это правда - в диапазоне 315 000...340 000 долларов в зависимости от этажа и планировки. Именно об этом я давал инфу на этом форуме. Вход в офис продаж был прямо со cтороны пляжа.
Вот вам, бабушка, и 22 июня года 2022...
Апартаменты 3+1 площадью 191 кв. м.
https://www.propertyturkey.com/real_est ... alti-beach

Цена несколько забавная: 821 500 долларов США.
Как высчитать профит? Ориентиром может быть указанная на этом сайте цена за апартаменры 2+1 площадью в 140 кв. м.
Не хочется рыться на этом форуме в закрытой ветке об эффективных инвестициях, я и так помню точно цену в 340 000 долларов.
Тогда 1 кв.м продавался примерно за 340 000/140=2 428 долларов США.
Сейчас за такую квартиру выставляют цену в 490 000 евро (на этом же сайте есть инфа) - это 525 000 долларов США. Или 525000/140=3 750 долларов за 1 кв.м.
Получается, что квартира 3+1 площадь в 190 кв. м тогда могла продаваться (я цену на нее нe помню) за 191х2428=463 728 долларов США
Профит: 821 500-463 728 =357 752 долларов США.
Ну, по киевским меркам это немного.
Нет привычных для украинского бизнеса +100%.
Только 77...

Вывод: профит инвестиций 2017-2021 года от вложений в квартиры 1+1 приятнее и выгоднее.

Эх, как поет в песне "Чому" Олександр Пoномарьов:
"Не ту, не ту iнвестицiю я любив.
Невже це тільки akurt'y так здавалося???"

Берем калькулятор:
- инвестиция мая 2017 года в сумме 50 000 долларов США.
- использовалась под аренду в 2017-2022 годах.
- косметический ремонт 2022 года, покупка новой двуспалки, нового ТВ.
- экономическая эффективность по состоянию нга июнь 2022 года:
50 000 - 100%
12х750 - х%
х=12х750х100/50000=18% годовых по валюте.

Витрати на косметичний ремонт в 2022 не враховуєте?

Берем калькулятор:
- инвестиция мая 2017 года в сумме 50 000 долларов США.
- использовалась под аренду в 2017-2022 годах.
- косметический ремонт 2022 года, покупка новой двуспалки, нового ТВ.
- экономическая эффективность по состоянию нга июнь 2022 года:
50 000 - 100%
12х750 - х%
х=12х750х100/50000=18% годовых по валюте.

Витрати на косметичний ремонт в 2022 не враховуєте?

Мабуть ні.
Там якісь копійки:
- купили відерце турецької фарби для стін (білий колір) та чоловік пофарбував.
- ТВ купили діагоналі 32 дюйми - теж якось там недорого коштує.
Якщо хочете, спитаю у хлопця, скільки то разом потягнуло.
Крім того, у попередного орендаря був якийсь депозит на такі витрати - здається, частину вирахували.
На фоні 750 доларів на місяць реально несуттєві витрати.
Не можна ж так, щоби зовсім нічого не вкладати в бізнес...

P.S. Прикольно: паркування на пляжі Анталії - безкоштовне. В ряд стоять носами до моря майже одні авто з України. Підійшов до одних: тільки приїхали. Орендували квартиру майже на березі моря - 15 000 лір або близько 870 доларів на місяць. 15000 лір дуже непогані гроші.
Наприклад, тут працює бригада наших українців - прибирають квартири після будівельників - робота на весь день - то отримують 1000 лір за квартиру 2+1.

Мабуть ні.
Там якісь копійки:
- купили відерце турецької фарби для стін (білий колір) та чоловік пофарбував.
- ТВ купили діагоналі 32 дюйми - теж якось там недорого коштує.
Якщо хочете, спитаю у хлопця, скільки то разом потягнуло.
Крім того, у попередного орендаря був якийсь депозит на такі витрати - здається, частину вирахували.
На фоні 750 доларів на місяць реально несуттєві витрати.
Не можна ж так, щоби зовсім нічого не вкладати в бізнес...

Та уточнювати сенсу немає, просто дивно було, що про ремонт згадано, але ніяк не враховано. І я якось інакше уявляв ремонт, навіть косметичний, ніж відерце фарби після п'яти років в оренді - нічого не відвалилось, не зламаось, не потекло, не згоріло, не "пожовкло"б нічого не треба оновити і замінити окрім ТВ? Ну або тих орендарів тре на руках носити.

П.С. Як вважаєте, чи надовго такий дисбаланс? Бо дохід з оренди навіть невеликої квартири, не якоїсь там елітки чи бізнес-класу, на рівні десь двох(!) середніх зарплат місцевих - це явно неприродньо

Та уточнювати сенсу немає, просто дивно було, що про ремонт згадано, але ніяк не враховано. І я якось інакше уявляв ремонт, навіть косметичний, ніж відерце фарби після п'яти років в оренді - нічого не відвалилось, не зламаось, не потекло, не згоріло, не "пожовкло"б нічого не треба оновити і замінити окрім ТВ? Ну або тих орендарів тре на руках носити.

Коли я писав на цьому форумі, що зовсім інша якість квартир - ГОТОВИХ ПІД КЛЮЧ - і це дуже важиво - всі або не вірили (бо звикли купувати обсяг повітря, який міститься між двома залізобетонними перекриттями та чимось, що є залишками цегли), або пускали мимо вух.
А воно так і є: фактично в квартирі в будинку здачі 2017 року після життя трьох (!!!) різних сімей нічого крім фарбування стін валиком не треба було робити.

Я особисто був в квартирі преред здачею орнедарям - навідував нашого приятеля колись мешканця Харкова.
Я робив "психологічну підтримку" - бо приїхали одночасно рієлтори обговорити умови та ціну.
Чисто для мене скидалося на очі таке:
- не люблю, коли холодильник обклеєний "магнітиками".
- в одному місці кухонних меблів помітив, що закрутилася/відклеїлася торцьова полоска.
- не дуже акуратно було прибрано величезний у формі "Г" балкон - він весь закривається склом. половиана перетворена на "кабінет".
- рієлтори зробили зауваження з приводу того, що двоспальна кровать в майстер-спалні та кровать в одній із спален не були застелені покривалами (як вони сказали "враження гуртожитка").
- на вхідній двері я помітив відклеєний ущільнювач гумовий - десь на довжині в 30 см.
От і все, все інше було ціле працювали, стіни виглядали свіженькими.
Взхагаіл як правило, перефарбовують стіни квратири ото і весь косметичний ремонт.
У них в комплдексі величезнйи плвальний басейн - мені здавалося, що стіни душової біля басейна потреьбували обробки лимоною кислотою - сітни були білого колтору і віддзеркалювали поверхню, ан яку попадала вода.
Потім я бачив фотки для оголошень рієлторів - працювали наші жінки - все виглядао вже прибраним та охайними.
Ну сдалося вже... Цену зафіксували в доларах... 750...

Берем калькулятор:
- инвестиция мая 2017 года в сумме 50 000 долларов США.
- использовалась под аренду в 2017-2022 годах.
- косметический ремонт 2022 года, покупка новой двуспалки, нового ТВ.
- экономическая эффективность по состоянию нга июнь 2022 года:
50 000 - 100%
12х750 - х%
х=12х750х100/50000=18% годовых по валюте.

Красиво заливает Акурт. Не в Турции ли действует правило, что нельзя выселить арендаторов, если они согласны платить арендную плату и дальше, скорректированную на инфляцию?

Имеем данные моих знакомых. Наслушались акуртов и купили квартиру на побережье, но краткосрочная аренда запрещена по закону, а чтобы каждый раз сдать на год надо личное присутствие (!!!) украинца в Турции (как это сделать сейчас?).
Имеем:
Один сдал в 2021 весной где-то за 150 дол на год, не может покинуть Украину, да и арендаторы не собираются съезжать. А инфляционные даже не покрывают девальвацию. Итого сдача продлена на год по тем же около 150 дол.
Другой и третий купили жильё, но сдать до начала войны не успели, сейчас не выездные, хаты стоят и приносят 0 от аренды и жрут коммуналку и дом добавляет в возрасте, что отрицательно влияет на его потенциал.

В итоге, чтобы сдать за 750 дол, нужно было никогда не сдавать до этого, иначе арендатор бы не выехал, быть при этом в Турции (тогда где большинству жить?, ведь многие покупают одну хату), и сидеть и ждать несколько месяцев пика цен. Звучит маловероятно.

То есть у большинства акуртовых клиентов доходность аренды или отрицательная или около нуля