|
Інвестуємо в нерухомість закордоном |
+ Додати тему
|
Відповісти на тему
|
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
Додано: П'ят 31 тра, 2019 12:31
Анализировал недавно один кейс в Польше.
Суть инвестиции: покупка комнаты в гостинице, которая управляется международным оператором. Грязная доходность от 8,7% годовых.
Стоимость номера: от 385 605 злотых с НДС, НДС можно списать, но нужно быть плательщиком НДСа. Думаю для одного номера и физ.лица, не подходит. К тому же в таком случаю выше налоговая нагрузка - 18 и 32 % вместо 8,5% для физика.
Доход от номера: 27 274.5 злотых за год. Вроде ниче, но есть нюансы)))) в виде налогов. Это же в Украине лендлорды налоги не платят или самый минимум)) и отдыхают на всяких курортах.
После налогов сумма усыхает до 24 354 злотых, уже 6.3% годовых. Наверное, как диверсификация портфолио может и неплохо, но для наших реалий как-то маловато))) Что думаете? Стоит ли делать такую инвестицию?
-
change_pm
-
-
- Заблокований
- Повідомлень: 5568
- З нами з: 03.02.16
- Подякував: 126 раз.
- Подякували: 1070 раз.
-
- Профіль
-
1
Додано: Пон 03 чер, 2019 17:23
change_pm Думаю не стоит, так как доходность смешная. Разве что просто деньги вложить куда-то "чтоб без дела не валялись". Я думаю намного выгоднее купить в Варшаве недалеко от центра пару квартир однокомнатных, и сдавать посуточно. Есть фирмы по управлению недвижимостью, которые сами будут все контролировать, и техническое состояние и оплаты.
-
sell4well
-
-
- Повідомлень: 4
- З нами з: 17.05.19
- Подякував: 0 раз.
- Подякували: 1 раз.
-
- Профіль
-
Додано: Пон 03 чер, 2019 20:24
sell4well написав:change_pm Думаю не стоит, так как доходность смешная. Разве что просто деньги вложить куда-то "чтоб без дела не валялись". Я думаю намного выгоднее купить в Варшаве недалеко от центра пару квартир однокомнатных, и сдавать посуточно. Есть фирмы по управлению недвижимостью, которые сами будут все контролировать, и техническое состояние и оплаты.
А сколько эти фирмы будут брать денег за свои услуги? Как вообще выглядит бизнес кейс с квартирами? Есть наметки? Ориентир по дохолности какой? Что с амортизацией ремонта? В гостинице не будет такого понятия, как оплата амортизации. Т.е. ремонты все за счет управителя. Сомневаюсь, что с квартирами такой вариант прокатит. Может с квартирами не все так весело?
-
change_pm
-
-
- Заблокований
- Повідомлень: 5568
- З нами з: 03.02.16
- Подякував: 126 раз.
- Подякували: 1070 раз.
-
- Профіль
-
1
Додано: Вів 04 чер, 2019 21:48
Нашел на просторах интернета сравнение инвестиции в квартиру (поделеную на студии) и гостиничный номер в Польше: 1) В отельном номере нельзя прописаться, что может пригодиться для получения ВНЖ или ПМЖ 2) Налог на владение даже большой квартирой, поделённой на 5 студий, всего около 25 евро в год, а налог на владение всего 1 номером в отеле уже около 100 евро в год. 3) НДС при сдаче в аренду при квартирах 0, а при отельных номерах 8% 4) НДС при покупке квартиры 0%, а отельного номера - 23%, часто у продавцов указана цена нетто (т.е. без НДС), с обещанием того, что НДС Вам налоговая вернёт через несколько месяцев при покупке. Однако с нерезидентами ЕС такой возврат НДС не такой однозначный. 5) Нерезидент может приобрести квартиру без всяких дополнительных разрешений, а для покупки отельного номера необходимо получать разрешение в МВД Польши. В самой процедуре ничего страшного нет, но сроки увеличиваются на 6-8 мес., и нужно заплатить юристам около 500-700 евро. Конечно можно создать фирму и покупать отельный номер на свою компанию, тогда решаются все вопросы с НДС и не нужно разрешения на покупку, но появляются затраты на содержание компании. Что б экономически это было оправданно необходимо приобретать не 1 отельный номер, а хотя бы 10. 6) Квартиру через 5 лет можно продать вообще без налоговых последствий, номер в отеле - придётся заплатить налог на прибыль 19%, а если покупатель компания - то ещё и НДС 23%. 7) Квартиру у Вас могут приобрести с использованием ипотеки (10-20% первоначальный взнос, срок 30 лет, эффективная ставка до 4,5%), а номер в отеле - нет. Поэтому квартира более ликвидная инвестиция. В отельном номере сложно (а часто невозможно) поменять управляющую компанию, в квартире это сделать очень просто, а в случае переезда долгосрочной арендой можно управлять самому. Убеждают, что инвестиция в квартиры выгодней. Видимо да, но оптимально-минимальная сумма для вхождения где-то 250 тыс евро.
-
change_pm
-
-
- Заблокований
- Повідомлень: 5568
- З нами з: 03.02.16
- Подякував: 126 раз.
- Подякували: 1070 раз.
-
- Профіль
-
1
Додано: П'ят 14 чер, 2019 11:55
-
Бывалый
-
-
- Повідомлень: 1647
- З нами з: 10.09.11
- Подякував: 531 раз.
- Подякували: 537 раз.
-
- Профіль
-
Додано: Сер 19 чер, 2019 16:23
В прошлом месяце анализировал инвестицию в Варшаве в гостиничный номер. При цене около 100к юсд за номер, чистая доходность около 6% в злотых. Вариант так себе. В текущем месяце нашел инвестицию в Англии, гостиничный номер в бутик-отеле в Ливерпуле, сумма инвестиции приблизительно тоже 100к юсд (76 тыс фунтов), прогнозируемая доходность - 10% годовых. Стоит отметить, что доход до 11 тыс фунтов в Англии налогом не облагается. По всем параметрам данная инвестиция выгоднее, чем в Варшаве, особенно, если это будет ваша единственная инвестиция в Англии.
Стоит отметить один нюанс. В Англии недавно ужесточились нормы AML (anti-money laundering) - нужно доказать, что ваши деньги белые и пушистые. Очень много нужно предоставлять документов о происхождении денег, о движении денег по счету и т.д. Вытащить из кармана "кеш" и что-то купить в Англии не возможно.
-
change_pm
-
-
- Заблокований
- Повідомлень: 5568
- З нами з: 03.02.16
- Подякував: 126 раз.
- Подякували: 1070 раз.
-
- Профіль
-
1
Додано: Чет 20 чер, 2019 16:16
change_pm написав:Вытащить из кармана "кеш" и что-то купить в Англии не возможно.
А витягнути картку ВІЗа з 100000$ на рахунку проблем не буде?
-
Квесторе_поверніться
-
-
- Повідомлень: 38223
- З нами з: 22.11.13
- Подякував: 2 раз.
- Подякували: 1918 раз.
-
- Профіль
-
Додано: Чет 20 чер, 2019 17:57
Квесторе_поверніться написав: change_pm написав:Вытащить из кармана "кеш" и что-то купить в Англии не возможно.
А витягнути картку ВІЗа з 100000$ на рахунку проблем не буде?
Кстати, классный вопрос! Юридическая компания, ведущая эту сделку, принимает карточки, но с 2% комиссией по оплате. И возможно не очень приятным обменный курсом от вашего банка. Но есть лайфхак, о нем позже. И, соответственно, нужны документы о происхождении денег и о движении денег по карточному счету, с которого будете платить.
-
change_pm
-
-
- Заблокований
- Повідомлень: 5568
- З нами з: 03.02.16
- Подякував: 126 раз.
- Подякували: 1070 раз.
-
- Профіль
-
1
Додано: П'ят 21 чер, 2019 13:14
Лайфхак, как можно съекономить копеечку на обмене валют при покупке недвижимости, например, в Британии.
Как известно, в Британии развит сектор услуг, особенно финансовых. Так вот, там есть финансовые посредники, которые меняют деньги практически по форексу (понятно, что им тоже нужно на что-то жить поэтому в ноль они не работают).
Вот пример одной из компаний, на мой взгляд у них одна из самых низких комиссий по обмену, пречисление денег от них по Британии ничего не стоит, worldwidecurrencies.com
Открываешь у такой компании счет, перечисляешь туда деньги (оплата только Свифта), меняешь деньги по выгодному курсу, опаличиваешь покупку или в кубышку = профит!
-
change_pm
-
-
- Заблокований
- Повідомлень: 5568
- З нами з: 03.02.16
- Подякував: 126 раз.
- Подякували: 1070 раз.
-
- Профіль
-
1
Додано: Чет 18 лип, 2019 13:11
Случай из жизни...
14.07 днем должен был лететь в Доху. Рано утром осознал, что боль в животе имеет какую-то странную природу и т.к. аппендицит мне не вырезали, то подумал на него, хотя кроме боли, других симптомов не было. Вызвал скорую, поехал в гос.больничку. Там осмотрели, сделаи УЗИ и отправили к гастроентерологу. Ни остаться под наблюдением, ничего другого не предложили. На этапе осмотра, как далее оказалось, поставили неправильный диагноз.
Улетел, как планировал. По прилету понял, что все-таки что-то не так и начал искать, где в Дохе сдаться врачам. Попал сначала в частную клинику, через 30 минут мне поставили диагноз - острый аппендицит и предложили или у них операцию за деньги, или в государственной бесплатно. При ценнике за операцию в 20+ тыс риалов + недоступности моей страховой компании, я проголосовал за бесплатное лечение.
Сделали лапароскопию, вечером выписали. Предложили суперсовременные обезболивающие, никакой боли в месте надрезов вообще нет. Весь процесс меня (и любого другого больного) сопровождают масса медсестер, ни за кем бегать и что-то выяснять не нужно. У меня такое сравнение есть, если с самолетами сравнивать: Приемное отделение в клинике Хамад, как немножко старый А320 эконом класс, но чем ближе ты к операционной, то класс повышается. В операционной, как будто первый класс на А380.
Подводя итог, я рад, что мне в Киеве поставили неправильный диагноз и мне не пришлось ночью пытаться найти место, где меня полечат, близко по качеству к тому, как это было в Катаре в ГОСУДАРСТВЕННОЙ клинике.
Чисто мои выводы: - иметь минимум инвестиционной недвижимости в Украине, а может вообще 0. - иметь большую долю в развитых странах, - жить там, где хорошая медицина и частная и государственная.
-
change_pm
-
-
- Заблокований
- Повідомлень: 5568
- З нами з: 03.02.16
- Подякував: 126 раз.
- Подякували: 1070 раз.
-
- Профіль
-
1
|
+ Додати тему
|
Відповісти на тему
|
Схожі теми
|
|
9998 |
6248007 |
|
|
24758 |
16538267 |
|
|
6 |
378637 |
Сер 10 сер, 2022 14:45 Bolt
|
|
Топ відповідей
Топ користувачів
Найкращі відповіді за минулий тиждень
|
|
|