Смотрим, анализируем, принимаем решение, куда инвестировать с целью долгосрочного заработка на недвижимости.
|
|
Додано: Пон 30 вер, 2019 12:20
Недвижимость в БерлинеУдивили вот такие новости:
Берлинская государственная жилищная компания Gewobag объявила о выкупе 6000 квартир, построенных в качестве социального жилья в Берлине в период между 1960-ми и 1990-ми годами. Государственные власти продали квартиры в 2004 году за 405 миллионов евро. Выкуп у люксембургской компании по недвижимости Ado Properties обойдется Берлину в 920 миллионов евро (около 1 миллиарда долларов). Эта сделка является крупнейшей попыткой ренационализации собственности, когда-либо наблюдаемой в Берлине. Это позволит довести жилой фонд Gewobag до «примерно 68 000 квартир и обеспечить доступную жилую площадь для более чем 10 000 арендаторов», - заявил член правления Gewobag Маркус Тербовен, добавив, что сделка «экономически выгодна» для организации. Удивило, что компания является государственной, какой у нее фонд квартир и какие цели ставят перед собой. Все, что 70 лет строили советы, построено по другую сторону железного занавеса Вот ссылка на первоисточник:
Додано: Нед 06 жов, 2019 12:26
Инвестируем в СШАПрислали мне сегодня рекламное письмо от знакомой риелтерской конторы:
FULLY MANAGED BALTIMORE HOMES FROM $44,900 JUST A 45-MINUTE COMMUTE TO WASHINGTON, DC! Invest in the thriving city of Baltimore, Maryland, where the average rent for a 2-bed home is over $1,000 USD. Buy brick-built tenanted property in this city from as little as $44,900 USD. All properties come fully managed, with 95% occupancy rates and offer between 16-21% NET returns! Предлагают инвестировать в недвижимость в Балтиморе,недалеко от Вашингтона, округ Колумбия, от 44 900 долларов за квартиру/дом. Обещают доход 16-21% чистыми, с загрузкой собственности в 95% и управляющей компанией. Арендаторы, либо полностью оплачивают за себя, либо субсидианты (по секции 8 ). Звучит очень заманчиво, но слишком подозрительно. Нужно уточнить, какие есть нюансы. Минимум, что я вижу - это не упомянут налог на недвижимость, какие-то налоги штата, т.е. итоговая доходность будет меньше. Но в любом случае, даже есть доход будет около 12% чистым после всех затрат, разве это плохо? Учитывая, что вы инвестируете в $ и получаете доход в $, и не берете на себя валютные риски, как при инвестировании в Украине.
Додано: Нед 06 жов, 2019 15:13
Re: Інвестуємо в нерухомість закордономТреба більше деталей, бо повідомлення дещо маніпулятивне. "Over $1000" коштує оренда two-bedroom, а що пропонується за "as little as $44,900" - незрозуміло. Ну і 16-21% NET - це too good to be true. Загалом, Балтімор - одне з найкриміногенніших міст в США (здається, в останні декілька років не вилазить з топ-3). Зрозуміло, що там є туристичні райони, які відносно безпечні, але навіть там не рекомендують розгулювати в ночі. Мій друг їздив туда у відрядження років 7-8 тому, то казав пересувався переважно офіс-готель. На вихідні вирішив поїхати в якийсь shopping mall на закупи - місцеві порадили взяти таксі (хоча, $40 в одну сторону, тоді були немаленькі гроші). Тобто, виходячи з твердження, що "нерухомість - це місце, місце і ще раз місце", навіть, якщо це не для себе, а інвестиційна нерухомість, то ХЗ, чи варто. Ну і питання, хто орендуватиме це житло (чи реально досягти 95% зайнятості)? Міста з високим рівнем злочинності мають тенденцію до зменшення населення. Це точно справделиво для Детройту, який довший час був №1 в США. Думаю, Балтімор - не виключення. І до речі, туда регулярно прилітають всілякі урагани і шторми. Це, в комбінації з high crime rate, може зробити страхування нерухомості відносно дорогим, що додатково поріже дохідність.
Додано: Нед 06 жов, 2019 15:43
Coder
Я запрос на получение доп.информации написал, сегодня выходной, так что сегодня точно никто не ответит. Я по опыту знаю, что приблизительно предлагается. По сути это не в самом Балтиморе, а в каком-то пригороде. Нужно чтобы зип сообщили. Например, когда предлагают Огайо, Кливленд от 34 900, то в одном из случаев, это был городок Warrensville Heights, пригород Кливленда. При цене аренды двушки в 650-675 $ в месяц, дает грязную доходность в 22%. Портрет тенанта в том городке: черный (как и большинство в том районе), получатель пособия (чаще всего), но живет долго не съезжая. Если съедет, попадаешь сразу на пару тыс доларов на ремонт, т.к. нужно делать практически капиталку. Но нет вложений ни в мебель, ни в технику. В целом, на мой взгляд, такая инвестиция может быть в портфеле, так как низкий порог входа, в принципе интересная доходность, никто втихаря не перепишет эту недвижимость у "черного" нотариуса, и что самое главное (кому как конечно) - это действительно пассивный доход.
Додано: Пон 07 жов, 2019 10:22
Обновим данные: - ценник на данный объект не вырос c февраля (он и так был высокий с самого начала), - строится 8 этаж из 17, - продано 210 квартир на данный момент из 280. - свободные квартиры 68 (3-4 комнатные), выбора кавалерок нет.
Додано: Пон 07 жов, 2019 11:42
КраковВесной этого года интересовался вот этим объектом
Там не осталось на май месяц нормальных вариантов. Либо первый этаж, либо вид в стену или на кладбище. Та квартрира, что я смотрел (с видом на кладбище) уже продана, но у меня осталась информация по предыдущим ценам кв. 171. Стоимость квартиры выросла на 35 664 злотых за 6 месяцев. По сравнению с первым этапом этого проекта, цена на кв.метр выросла с 8-9 тыс злотых до 13 тыс злотых. Рост за 1.5-2 года. Вот не могу понять, что это: пузырь или нормальное положение вещей, и такая цена оправданна, и будет и дальше рости?
Додано: Пон 07 жов, 2019 13:05
Допустим, с отделкой и мебелью выйдет 450 000. Сдавать сможете... ну, не знаю, за 2100-2300, например. Вот и считайте. Может, когда Шкелетор достроят и откроют там туеву хучу офисов, аренда немного вырастет. ИМХО, пузырь. В Кракове уже только последний лох не взял несколько квартир в ипотеку для сдачи понаехам. Нет у людей 15% депозитов, а каклеты ляжку жмут. В долгосроке, думаю, рост будет вместе с ростом экономики и зарплат. Но в ближайший год-два ожидаю коррекцию. С другой стороны, Управление статистики регулярно рапортует 7-8% рост зарплат в корпоративном секторе (основные клиенты краковских лендлордов). Но в таком случае я бы лично смотрел на районы вокруг крупных офисных центров: Prądnik, Ruczaj, Czyżyny. Аренда будет не намного ниже, в вот цена может и порадовать. Но, помнится, мы об этом уже беседовали с вами.
Додано: Пон 07 жов, 2019 13:15
Да, беседовали. Я решил ничего не брать. Все объекты, которые я мониторил в Кракове, практически распроданы. Новые еще дороже. Катовице тоже на центр локейшн ценник высокий. Самое интересное, как неравномерно растут цены в Польше. Катовице / Краков / видимо Вроцлав - рост зашкаливает. А например, в Лодзи цены практически не растут. Хотя рабочие места имеются. Бизнес центры тоже. Найм людей есть. А пузыря нет. В среднем даже в центре можно найти новострой с ценой за метр в 6 тысяч злотых. В центре. Чуть дальше 5.5 тысяч. Что не так с Лодзью? Почему непопулярна?
Додано: Пон 07 жов, 2019 13:23
Т.е. грязная доходность 5.6% годовых. После оплаты налогов, если делать отчисления на аммортизацию, то доходность будет 3-4%. На депозите можно иметь 2-3% годовых без головняка. В Штатах 10% в $ легко. Ощущение, что последние встрявшие в пирамиду отгребут больше всех. Кто интересно все эти инвестора, раздувающие этот пузырь?
|
|