|
|
Додано: Вів 06 жов, 2009 10:53
Знищено в знак протесту проти існуючої на форумі політики модерації
Востаннє редагувалось budivelnik в Пон 13 лют, 2012 00:09, всього редагувалось 1 раз.
Додано: Чет 08 жов, 2009 00:37
2budivelnik
Что-то вы рано отметили октябрьские цены. Еще только обзор за сентябрь вышел - Обзор рынка недвижимости Киева: итоги сентября и третьего квартала 2009 года Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева - при подсчете в долларах 1761$/кв.м. (-1,6% ); - при подсчете в гривнах 15109 грн/кв.м (+ 1,9% ). Индекс ценового ожидания (в долларах): -1,7% в месяц (без изменения). Индекс доходности: -1,0 банк/деп. ( +1,6 банк/деп.) Весь третий квартал 2009 года был периодом стагнации киевского вторичного рынка жилой недвижимости. Резкое снижение деловой активности произошло в июле: тогда количество сделок, заключенных при непосредственном участии «Планеты Оболонь», сократилось на 42%. В августе и сентябре этот процесс продолжился: в августе число сделок снизилось еще на 21%, а в сентябре – еще на 9%. Таким образом, если судить по числу сделок «Планеты Оболонь», то за три месяца деловая активность упала почти в 2,4 раза. Снизилось в третьем квартале и количество заявок на покупку квартир. Если во втором квартале в «Планету Оболонь» поступило 1542 заявки (в апреле 467, в мае 565, в июне 510), то в третьем квартале лишь 1265 заявок (в июле 501, в августе 360, в сентябре 404). Динамика изменения числа заявок на покупку одно-, двух- и трехкомнатных квартир показана на диаграмме (учтены лишь полные недели того или иного месяца). Количество предложений в третьем квартале оставалось на достаточно низком уровне (01.07.09 в актуальной базе «Планеты Оболонь» было 3707 объектов на продажу, а 01.10.09 - 3756 объектов). Резкое ослабление гривны и высокий уровень неопределенности в экономике и политике подавляли деловую активность. Большинство участников рынка избрали тактику выжидания. Продавцы не торопились снижать цены, ожидая прояснения ситуации с курсами валют. Покупатели ждали резкого снижения цен. Банки, опасающиеся обрушить рынок недвижимости, не торопились выставлять на торги залоговые квартиры задолжавших ипотечников. В результате просмотры нередко напоминали экскурсии: люди ходили на них не с целью приобрести квартиру, а чтобы разобраться в процессах и тенденциях. Чтобы на практике удостоверится в том, что относительная стабильность цен на очень высоком (для сегодняшнего кризисного состояния дел в экономике и обществе) уровне – вовсе не миф, а реальность. Как долго киевские цены будут находиться на нынешнем уровне – сказать сложно. В третьем квартале они снижались весьма медленно и плавно. И это притом, что доходы наших граждан упали, общедоступного ипотечного кредитования нет, вливания бюджетных средств крайне незначительны, спекулятивный и инвестиционный капиталы утратили интерес к киевскому рынку недвижимости… Правда, остался еще интерес жителей других регионов Украины. Но среди них лишь очень немногие обладают достаточными средствами для покупки жилья в Киеве. Основные причины того, что цены удержались на этом уровне – высокая степень неопределенности, резкие прыжки курсов валют, крайне ограниченные возможности вложения капиталов за пределами рынка недвижимости, а также малое число сделок. Все это явно тормозило проявление рыночных законов. Когда сделки ситуативны (например, связаны с обменами одной недвижимости на другую) и осуществляются в условиях высокой неопределенности, то рынок далек от классического. А были бы сделки более массовыми - рыночные законы проявлялись бы более отчетливо даже в условиях неопределенности. Образовался порочный замкнутый круг. Экономический кризис, резкое прекращение ипотечного кредитования, бегство спекулятивного капитала резко снизили покупательную способность участников рынка. В силу высокой инерционности (и целого ряда других причин) рынок на это отреагировал явно недостаточно. Возник большой разрыв между ценами спроса и предложения. Соответственно сократилось количество сделок. В третьем квартале 2009 года мы наблюдали, как сокращение количества сделок приводило к дальнейшему их сокращению. И наблюдали это не только при анализе статистических данных, но и на конкретных примерах. Очень многие участники рынка исходили из того, что если другие выжидают, то и они будут выжидать. Если не случится чего-то экстраординарного, то подобную картину мы будем наблюдать до тех пор, пока не заработают законы рынка, пока не придут в соответствие цены спроса и предложения. Но даже если цены спроса и предложения достигнут определенного равновесия, то при небольшом числе сделок потенциальные участники рынка все равно будут выжидать, ориентируясь на слухи и мифы. В таких условиях рыночные законы быстро не заработают. Статистические данные цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева представлены ниже. Данные о ценах продаж приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки. При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 4,1 раза. Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых. Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила: - 1734$ (14878 грн) по сделкам «Планеты Оболонь»; - 1765 (15144 грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация. После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила: - 1748$ (14415 грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»; - 1780$ (14879 грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация. По сравнению с августом, разница между среднестатистическими ценами продаж и ценами предложений на аналогичное жилье выросла примерно на 7% и составила 17,3%. Индекс стоимости жилья Киева Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. В августе индекс стоимости жилья Киева: - при подсчете в долларах - снизился на 1,6%; - при подсчете в гривнах - вырос на 1,9%. Статистика цен предложений в долларах США За период с 01.09.2009 по 01.10.2009 усредненные цены предложений (в долларах за квадратный метр) снизились на 0,9%. В зависимости от количества комнат усредненная цена предложений в сентябре изменились следующим образом: - в однокомнатных квартирах снизилась на 0,1%; - в двухкомнатных квартирах снизилась на 2,4%; - в трехкомнатных квартирах снизилась на 0,4%; - в многокомнатных квартирах выросла на 0,4%. Изменения в третьем квартале усредненных цен предложений по районам приведены в таблице За третий квартал цены предложений снизились в среднем на 3,2%. Максимальное снижение (-12,1%) - на двухкомнатные квартиры в Днепровском районе. Максимальный рост цен предложений (+5,2%) – на однокомнатные квартиры в Святошинском районе. Соотношение цен спроса и предложения Ниже представлены графики индексов спроса покупателей на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. При определении этих индексов мы ориентировались на те заявки, которые плотно сгруппированы на ценовой шкале, предполагая, что именно они являются наиболее характерными. К сожалению, информативность индекса спроса покупателей не высока. Далеко не всегда ясно, какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы... Кроме того, крайне сложно определить актуальность и достоверность заявок. С учетом всего этого и нужно анализировать графики индексов спроса покупателей и цен предложений, отражающие не столько объективную реальность, сколько намерения сторон. Как следует из приведенных графиков, кривые цен спроса и предложения отстоят весьма далеко друг от друга, что и предопределяет нынешний кризис рынка недвижимости. В условиях экономической и политической неопределенности вряд ли стоит ожидать, что кривые спроса и предложения пересекутся. Важно, чтобы пересеклись (хотя бы в каких-то частях) области спроса и предложения. Просмотры, переговоры, торги позволяют существенно сблизить эти области. И тут очень многое зависит от риэлторов, от качества их сервиса. Новые требования к риэлторской услуге Кризис затронул риэлторов очень существенно. Большинство агентств сейчас не работают, другие вынуждены были расстаться со многими сотрудниками. Причем расстались и с весьма успешными в прошлом риэлторами, за плечами которых годы работы и десятки сделок. К сожалению, далеко не все они оказались готовыми к работе в условиях кризиса. Кто-то смог перестроиться, а большинство работают весьма неэффективно. Мониторить рынок, давать рекламу, прозванивать квартиры, проводить просмотры и торги, собирать справки и проверять документы – этого в нынешних условиях явно недостаточно. Ситуация изменилась кардинально, спонтанных покупок нет, продать очень сложно, спрос резко упал. Риэлторы «старой закалки» и сейчас активно дают объявления, проводят просмотры, а результатов – нет. Потенциальные покупатели, пройдя через многие агентства, и убедившись, что предложения у всех достаточно похожи, уходят с рынка «до лучших времен». Рынок выдвигает новые требования, формирует качественно иных риэлторов – «клиент-сервис-менеджеров», обязанных вникать в суть проблем каждого клиента, решать их самыми разнообразными способами. Наша статистика показывает, что при организации «умного сервиса» сделки совершаются после 5-15 просмотров. Но эта же статистика показывает, что если потенциальный покупатель просматривает более 10 квартир, то он, скорее всего, уйдет из агентства ни с чем. Потому, если клиент желает купить недвижимость или обменять одну недвижимость на другую (улучшить жилищные условия, решить свои материальные проблемы, съехаться, разъехаться), то просто давать объявления и водить его по просмотрам – неэффективно. Перед организацией просмотров клиент-сервис-менеджер должен провести значительную подготовительную работу; начиная от рекламной кампании, расклейки объявлений, работы с консьержами, до подбора конкретных вариантов, как покупки, так и продажи (покупки и продажи нередко идут в единой цепочке). Естественно, все это с учетом пожеланий клиентов и их возможностей. Информация клиенту подается в максимальном виде, с анализом возможных плюсов и минусов конкретных вариантов. И это не только для того, чтобы сэкономить время клиента, но и для того, чтобы на просмотр он пришел уже зная, на что обратить особое внимание. Ориентация новой формации риэлторов на комплексное решение проблем клиентов и исключительный сервис, увеличивает объем работы в разы. Но без этого в создавшихся условиях на сделки рассчитывать сложно. Изменение состава предложения На графиках, приведенных ниже, показаны изменения состава предложения на вторичном рынке жилья. В летние месяцы доля однокомнатных квартир в составе предложения резко снизилась. Одновременно выросли доли двух- и трехкомнатных квартир. Подобное изменение состава предложения достаточно типично для периода стагнации рынка. Другое дело, что эти изменения происходили весьма резко и были волнообразными, чего раньше почти не наблюдалось. Уменьшение доли однокомнатных квартир вызвано тем, что в период стагнации «дорогие» многокомнатные квартиры обычно зависают. Волнообразные же изменения состава предложения можно объяснить снятием с продажи соответствующих типов квартир при резких колебаниях курсов валют; волны вызваны тем, что «дорогие» и «дешевые» сегменты рынка обладают различной инерционностью, а потому реагируют на внешние воздействия далеко не одновременно. На графиках изменения состава предложения по типам жилья подобных волн нет. Это говорит о том, что тенденции изменения состава предложения в домах различного типа были примерно одинаковыми. Важно отметить, что доля квартир в современных домах не увеличилась. А это значит, что не было значительного выброса на рынок так называемых «инвестиционных квартир». Первичный рынок жилья На первичном рынке жилья образовался порочный замкнутый круг: отсутствие финансирование вынуждает замораживать строительство, а в замороженные стройки никто денег не вкладывает. По данным Госкомстата, в январе-августе 2009 года в Киеве выполнено строительных работ на сумму 5280,2 млн.грн, что на 62,1% меньше чем за этот же период 2008 года. Государственная помощь застройщикам слишком мала; рассчитывать на нее могут лишь те, кто уже заканчивает строительство. По результатам проведенного в июле конкурса, в Киеве государственную поддержку могут получить всего 11 объектов с ценой квадратного метра 7920 гривен. У большинства застройщиков положение почти катастрофическое. Похоже, что порядка 20% строек просто заброшены. На половине объектов работы проводятся лишь номинально. Если не преломить эти тенденции, то через год-два количество предложений на первичном рынке упадет в разы. И тогда покупать квартиры в новостройках придется на вторичном рынке. Но далеко не все так уж плохо. Есть объекты, которые строятся достаточно интенсивно. Их, к сожалению, немного. Но именно на них сейчас концентрируется внимание потенциальных инвесторов. Скачки курсов валют и недоверие к банковской системе лишь усилили интерес наших граждан к подобным объектам. В гривнах цены там давно уже примерно на одном и том же уровне; соответственно в долларах цены существенно упали. Квартиры стали более доступны инвесторам, чьи накопления в иностранной валюте. А поскольку к доллару особого доверия нет, то немало инвесторов перевели накопления в гривны и доверили их наиболее успешным застройщикам. Рынок аренды жилья В третьем квартале многие владельцы квартир старались повысить цены, дисбаланс между ценами спроса и предложения увеличился. У арендаторов во время кризиса не только существенно упали доходы, но и изменилось отношение к накоплениям. Деньги для них существенно подорожали. Потому все это время арендаторы стремились найти жилье такого же качества, но дешевле. Или за ту же цену, но лучшего качества. К сожалению, далеко не все владельцы квартир психологически готовы к подобному. В результате многие из них лишились прежних жильцов и не нашли новых. В квартирах эконом-класса, сданных в аренду при участии «Планеты Оболонь», средний размер уступок (по сравнению с ценами в объявлениях) был порядка 500 грн. Скорее всего, подобная тенденция будет наблюдаться и в ближайшем будущем. В сентябре цены аренды на однокомнатные квартиры в спальных районах возле метро начинались от 3000 грн; на двухкомнатные – от 3500 грн, на трехкомнатные – от 4500 грн. В новых домах с хорошим ремонтом цены были существенно выше. На однокомнатные квартиры начинались от 3800 грн, на двухкомнатные – от 4500 грн, на трехкомнатные – от 5500 грн. В престижных районах цены долгосрочной аренды еще выше. Рынок коммерческой недвижимости Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости позволяет сделать вывод, что немало предприятий адаптировалось к кризису. Если еще недавно речь шла преимущественно об аренде помещений, то в последнее время все чаще поступают заявки на покупку. Большинство их - на покупку небольших площадей (до 50 квадратных метров) для предприятий сферы обслуживания и торговли (парикмахерских, небольших магазинов, нотариальных контор, ломбардов…). Стоимость таких помещений достаточно высока: в людных и престижных местах доходит до 4000$ за квадратный метр. Есть также заявки на покупку больших площадей (до 1000 квадратных метров) от банков, консалтинговых компаний, некоторых других фирм. И это притом, что стоимость таких площадей доходит до 3000$ за квадратный метр. В аренде коммерческой недвижимости особых изменений не произошло. Основная масса арендаторов интересуются помещениями до 50 квадратных метров. Достаточно много заявок на аренду небольших площадей под продуктовые магазины. Немало коммерческих предприятий арендуют помещения у бюджетных организаций на основе тендеров. Например, частные медицинские центры стараются арендовать помещения с целевой аудиторией в поликлиниках. Оформить аренду на основе тендеров весьма сложно. Тем не менее, подобная аренда коммерческой недвижимости постепенно входит в повседневную жизнь. И это привело к определенному снижению (в пределах 10%) арендных ставок на коммерческие помещения в жилом фонде. Рынок ипотечных кредитов В третьем квартале каких-либо заметных изменений на рынке ипотечного кредитования не произошло. Кредиты на приобретение жилья предоставляют лишь несколько банков. При этом требования к уровню доходов заемщиков выдвигают настолько высокие, что подавляющее большинство наших граждан могут взять ипотечный кредит лишь в случае, если для покупки квартиры им не хватает относительно небольшой суммы (в пределах 100000 грн). Именно поэтому сделок с привлечением ипотечных кредитов в «Планете Оболонь» давно уже нет. По данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя процентная ставка по кредитам на жилье в сентябре 2009 года составила в гривне 22,43% Прогноз на октябрь Полагаем, что в октябре долларовые цены будут снижаться. Судя по тенденциям предыдущих месяцев, снижение цен должно проходить относительно плавно. Но это весьма предположительно. Вероятность ошибиться и пропустить момент резкого изменения цен, в создавшихся условиях очень высока. Вполне возможен небольшой рост деловой активности (осень – традиционный период оживления рынка). Но резкий рост деловой активности маловероятен. http://www.domik.net/mod/main/articles/ ... 192004685/ $1761 В любом случае по итогам 3-х месяцев я вам должен бутылочку вина. Пишите в приват адрес куда заказать.
Додано: Вів 03 лис, 2009 11:31
на домике появились цены на 11,2009
Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 02.11.2009 Индекс стоимости жилья Киева составил: - при подсчете в долларах США: 1714 $/кв.м (-0,6% ) - при подсчете в гривнах: 14004 грн/кв.м (-1,2% ) Индекс ценового ожидания (в долларах): -0,7% (без изменения) Индекс доходности: -0,7 банк/деп. ( без изменения) Наметившиеся ранее признаки оживления рынка проявились более отчетливо. Количество сделок возросло не только в «Планете Оболонь», но и в ряде других агентств. Общее число заявок на покупку квартир осталось на уровне сентября. Но при этом увеличился удельный вес реальных на сегодняшний день заявок (то есть с ценами, которые более-менее соответствуют ценам реальных продаж). Цены предложений (в долларах) продолжают плавно снижаться. В последнее время произошли следующие сделки: Комната в общей квартире в панельном доме («старая панель»), улица Маршала Малиновского (Оболонь). Общая площадь, принадлежащая продавцу, 17,6 кв.м., площадь комнаты 12. Состояние: «жилое». Один сосед. Цена 27000$ (1534$/кв.м). Однокомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Терехина (Куреневка). Общая площадь 30,5 кв.м., жилая 17, кухня 6. Первый этаж. Состояние: «требует косметического ремонта». 50000$ (1639$/кв.м). Однокомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Краснопольская (Ветряные Горы). Общая площадь 32,8 кв.м., жилая 17,1, кухня 6,6. Состояние: «не требует ремонта». 52000$ (1585$/кв.м). Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Автозаводская (Минский массив). Общая площадь 31,1 кв.м., жилая 15,6 кв. м., кухня 6,7. Состояние: «не требует ремонта». 54000$ (1736$/кв.м). Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), проспект Героев Сталинграда (Оболонь). Общая площадь 34 кв.м., жилая 16,5, кухня 8,5. Состояние: «жилое». 67000$ (1971$/кв.м). Однокомнатная квартира в современном панельном доме, проспект Героев Сталинграда (Оболонь). Общая площадь 49,5 кв.м., жилая 23,1, кухня 14,1. Состояние: «сделан качественный ремонт». 130000$ (2626$/кв.м). Двухкомнатная квартира в современном панельном доме, проспект Правды (Виноградарь). Общая площадь 73,3 кв.м., жилая 31,5, кухня 12,4. Состояние: «жилое». 115000$ (1569$/кв.м). Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Здолбуновская (Позняки). Общая площадь 51 кв.м., жилая 31, кухня 8. Состояние: «жилое». 78000$ (1529$/кв.м). Двухкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), проспект 50-летия Октября (Борщаговка). Общая площадь 55 кв.м., жилая 32, кухня 6. Состояние: «сделан качественный ремонт». 76000$ (1382$/кв.м). Трехкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Маршала Малиновского (Оболонь). Общая площадь 72 кв.м., жилая 40, кухня 7. Состояние: «жилое». 100000$ (1389$/кв.м). Трехкомнатная квартира в современном кирпичном доме, улица Вышгородская (Ветряные Горы). Общая площадь 106 кв.м., жилая 60, кухня 17. Есть подземный паркинг. Состояние: «жилое». 200000$ (1887$/кв.м). Трехкомнатная квартира в кирпичном доме («улучшенный кирпич»), улица Желудева (Борщаговка). Общая площадь 73 кв.м., жилая 40, кухня 11. Состояние: «хорошее». 115000$ (1575$/кв.м). цифра 1714 долл м. кв
Додано: Вів 03 лис, 2009 19:55
Обзор рынка недвижимости Киева: итоги октября 2009 года
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева: - при подсчете в долларах 1720$/кв.м. (-2,3% ); - при подсчете в гривнах 14214грн/кв.м (-5,9% ). Индекс ценового ожидания (в долларах): -2,1% в месяц (-0,4%). Индекс доходности: -0,7 банк/деп. (+0,3 банк/деп.) Индексы аренды жилья: - в целом по Киеву: 93,77грн/кв.м - жилье эконом класса: 86,70грн/кв.м - жилье бизнес класса: 104,03грн/кв.м - элитное жилье: 214,86грн/кв.м Практически весь октябрь прошел под знаком ослабления наличного доллара как по отношению к евро, так и к гривне. Естественно, это не могло не сказаться на рынке недвижимости. Одно дело, когда о проблемах доллара участники рынка читают в статьях; и совсем другое, когда ежедневно наблюдают снижение его курса в обменниках. И пусть сколько угодно говорят, что это временно, что все это спекуляции и политические игры … Но, если доллар ведет себя так, то у многих появляется желание перевести свои накопления во что-то иное. Вот только во что? Особых вариантов вложения средств во время мощнейшего кризиса, к сожалению, не густо. Рынок недвижимости в списке этих вариантов, по-прежнему, на ведущих позициях. Очевидно, это и стало одной из причин определенного оживления рынка. Одни стремились продать, чтобы, дополнительно вложив накопления, разъехаться или купить более просторную квартиру… Другие покупали, устав переезжать семьей с одной съемной квартиры в другую. У каждого были свои планы и резоны. Но факт остается фактом: в октябре на киевском вторичном рынке жилой недвижимости наблюдались признаки оживления. В частности, количество сделок, заключенных при непосредственном участии «Планеты Оболонь», увеличилось в 1,6 раза. Рост весьма солидный. Но переоценивать его значение не стоит. Во-первых, проявился «эффект маятника». Весь третий квартал количество сделок падало (в сентябре сделок было почти в 2,4 раза меньше чем в июне). Все это время подавляющее большинство потенциальных участников рынка выжидали. В октябре некоторые из них наконец-то приняли решения… Во-вторых, сказались изменения стиля и методов работы сотрудников «Планеты Оболонь». Общее число риэлторов сократилось. Но интенсивность их работы и результативность выросли. В частности, вместо традиционных телефонных переговоров стараются лично встречаться с клиентами. В результате количество просмотров среднестатистического клиент-сервис менеджера «Планеты Оболонь» выросло с двух-трех за неделю, до десяти. Как и в предыдущие месяцы, подавляющее большинство просмотров напоминали экскурсии. Но и экскурсии приносили свои плоды: так или иначе, а квартиры просматривать нужно. Иначе сложно завоевать доверие и внимание потенциальных «реальных покупателей». Общее количество заявок на покупку осталось на уровне сентября. Но при этом существенно увеличилось количество «реальных» заявок (то есть, заявок, цены в которых более-менее приближены к ценам реальных продаж). И это, несомненно, свидетельствует об оживлении рынка. Увеличилось и количество заявок на покупку «дорогих» квартир (в центральных районах города, больших метражей, с качественным ремонтом). Если в сентябре было всего три заявки на покупку четырехкомнатных квартир, то в октябре таких заявок было 15. Объем предложения в октябре практически не изменился. Но в отличие от предыдущих публикаций, в данном обзоре нет численных данных, характеризующих объем предложения. Это вызвано тем, что в последнее время были ужесточены правила отсеивания недостоверной информации; соответственно сократился объем нашей актуальной базы. Сравнивать же базы, построенные по различным правилам, не совсем корректно. Как минимум, нужно приводить соответствующие поправочные коэффициенты и давать пространные комментарии относительно того, какие объекты и почему теперь отсеиваются более жестко (в основном, это посреднические объекты, с проверкой которых возникли затруднения). Статистические данные цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева представлены ниже. Статистика цен продаж Данные о ценах продаж приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки. При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 5,3 раза. Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых. Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила: - 1648$ (13619грн) по сделкам «Планеты Оболонь»; - 1699$ (14040грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация. После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила: - 1701$ (14057грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»; - 1740$ (14379грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация. По сравнению с сентябрем, разница между среднестатистическими ценами продаж и ценами предложений на аналогичное жилье выросла примерно на 1,5% и составила 18,8%. Индекс стоимости жилья Киева Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. За последний месяц индекс стоимости жилья Киева: - при подсчете в долларах - снизился на 2,3%; - при подсчете в гривнах - снизился на 5,9%. Статистика цен предложений в долларах США За период с 01.10.2009 по 01.11.2009 усредненные цены предложений (в долларах за квадратный метр) снизились на 2,9%. В зависимости от количества комнат усредненная цена предложений за последний месяц изменилась следующим образом: - в однокомнатных квартирах снизилась на 3,0%; - в двухкомнатных квартирах снизилась на 1,3%; - в трехкомнатных квартирах снизилась на 1,8%; - в многокомнатных квартирах снизилась на 4,7%. Соотношение цен спроса и предложения Ниже представлены графики индексов спроса покупателей на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. При определении этих индексов мы ориентировались на те заявки, которые плотно сгруппированы на ценовой шкале, предполагая, что именно они являются наиболее характерными. К сожалению, информативность индекса спроса покупателей не высока. Далеко не всегда ясно, какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы... Кроме того, крайне сложно определить актуальность и достоверность заявок. С учетом всего этого и нужно анализировать графики индексов спроса покупателей и цен предложений, отражающие не столько объективную реальность, сколько намерения сторон. Как следует из приведенных графиков, в октябре кривые цен спроса и предложения существенно сблизились. Если эта тенденция получит развитие, то положение дел на рынке недвижимости нормализуется. Первичный рынок жилья В октябре существенных изменений на первичном рынке не произошло. Большинство строек фактически заморожены. И особых перспектив возобновления работ там пока не видно. На этом мрачном фоне неплохо выглядят жилые комплексы, которые реально строятся. Те, кому в это сложное время не хватает положительных эмоций, могут их черпать на интернет-форумах инвесторов подобных новостроек. Стройки еще не завершены, а инвесторы уже в гости друг друга приглашают, радужные планы строят…Хотя и тревожные нотки там тоже нередко проскальзывают. Застройщики же, почувствовав внимание потенциальных инвесторов, нередко поднимали цены. Например, если еще в июле застройщики жилищного комплекса «Брест-Литовский» были готовы обсуждать размеры скидок, то уже в сентябре они подняли цены (в квартирах небольших площадей до 8100 грн. за квадратный метр). А в октябре еще раз подняли цены до 9000 грн. за квадратный метр. У большинства же застройщиков положение почти катастрофическое. Украинская строительная ассоциация (УСА) свои надежды возлагает на государство. Забыв о прежних ценах и амбициях, строители готовы по госзаказу возводить жилье эконом-класса стоимостью от 300 до 400 долларов за квадратный метр. Правда, при условии, бесплатного выделения земли с уже подведенными коммуникациями. На наш взгляд, данное предложение УСА вполне разумное. Но почему оно не появилось несколько лет назад? Тогда и цены на недвижимость были бы совсем иными… А сейчас государству изыскать средства для инженерной подготовки территорий и предоставления льготных кредитов малообеспеченным семьям и очередникам очень проблематично… Но и оставлять строителей один на один с их проблемами тоже нельзя. Рынок аренды жилья Рынок аренды жилья наиболее адекватно отражает все сложности «текущего момента». У значительной части арендаторов расходы на аренду съедают половину бюджета. Потому во многих сегментах рынка главным критерием при выборе жилья является его стоимость. Но и снимать что попало сегодня никто не спешит. Даже в эконом классе потенциальные арендаторы придирчиво выбирают жилье: хотят видеть свежий косметический ремонт, необходимую бытовую технику. Те хозяева, которые трезво смотрят на тенденции рынка, обычно готовы за счет арендной платы удовлетворить запросы жильцов. Многие владельцы квартир заблаговременно производят ремонты и покупают необходимую технику, дабы привлечь внимание арендаторов. Возникшая в начале экономического кризиса тяга арендаторов к пригородам и городам-спутникам Киева, существенно ослабела. Люди убедились, что разница в арендных ставках не покрывает потерю времени и возросшие транспортные расходы. Потому сегодня одними из самых важных критериев выбора квартир остаются транспортная развязка и удобный общественный транспорт. Анализ структуры предложения квартир эконом класса показывает, что сегодня больше всего одно- и двухкомнатных квартир предлагаются в Днепровском районе (25%), трехкомнатных - в Деснянском районе (18,3%). В то же время структура спроса существенно иная. Как показывает наша статистика, наибольший спрос на жилье эконом класса на Оболони, Чоколовке, Позняках, Никольской слободке, Лукьяновке. Рынок коммерческой недвижимости В октябре существенных изменений на рынке коммерческой недвижимости не произошло. Покупателей немного. Спросом пользуются небольшие объекты для открытия собственного бизнеса. Проявляют интерес к приобретению коммерческой недвижимости и люди, стремящиеся вложить деньги в расчете на будущий рост цен, а также на сдачу недвижимости в аренду. Интерес у этой категории покупателей вызывают объекты стоимостью 200000-300000 долларов. Предложение коммерческой недвижимости превышает спрос. В последнее время предложение увеличили корпоративные заемщики, имеющие проблемные кредиты. На продажу они выставляют как маленькие магазины, так и большие торговые площади. Цены у них в среднем на 5% ниже рыночных. Рынок ипотечных кредитов В октябре количество банков, объявивших о своих программах ипотечного кредитования, возросло до 16. Практически все они выдвигают очень высокие требования к заемщикам и уровню их доходов. Первый взнос у большинства банков – не менее 50%. Ежемесячные платежи по кредитам (как правило) не должны превышать половины официальных доходов заемщиков. Средняя процентная ставка по гривневым кредитам на жилье (по данным компании «Простобанк Консалтинг») поднялась с 22,43% (в сентябре) до 24,56%. Именно поэтому сделок с привлечением ипотечных кредитов в «Планете Оболонь» давно уже нет. Прогноз на ноябрь Полагаем, что тенденции, наметившиеся в октябре, получат свое развитие. Если не произойдет чего-то неординарного, то долларовые цены продолжат свое плавное снижение, а деловая активность вырастет. При этом заметим, что в создавшихся условиях ошибиться в прогнозе даже на ближайшее время очень легко. И есть немалая вероятность того, что события пойдут совсем по иному сценарию. В частности, обострение политических противостояний и социальных конфликтов вполне могут привести к новому резкому спаду деловой активности. http://www.domik.net/mod/main/articles/ ... 192052667/ 1720$/кв.м
Додано: Вів 03 лис, 2009 20:25
Знищено в знак протесту проти існуючої на форумі політики модерації
Востаннє редагувалось budivelnik в Пон 13 лют, 2012 00:10, всього редагувалось 1 раз.
Додано: Вів 01 гру, 2009 11:04
падение продолжается
Domik 01-12 -2009 - 1695 __budivelnik_____ __sxanep___ ____UA____ ___qwertyk__ ___jniorJ____ __miola___ __Dr_Sir___ 07-2009/__1821__/ 1814 __ 1814/ __________/ __________/ __________/ __________/ 1700__ 1900 08-09/1803__1857/ 1723 __ 1760/ 1810__1850/ 1830__1880/ __________/ __________/ 1700__1950 09-09/1785__1900/ 1637 __ 1707/ 1700__1780/ 1800__1890/ __________/ __________/ 1700__ 1950 10-09/1777__1940/ 1555 __ 1656/ 1450__1550/ 1650__1790/ 1600-1700/ 1300--1500/ 1600__1800 11-09/1750__1920/ 1478 __ 1606/ 1450__1550/ 1500__1650/ 1650-1750/ __________/ 1400__1600 12-09/1730__1900/ 1404 __ 1558/ __________/ 1350__1480/ __________/ __indigo___ __________/ 01-10/1730__1900/ 1333 __ 1511/ __________/ __________/ __________/ 1800__2000/ __________/ 02-10/1730__1900/ 1267 __ 1466/ __________/ __________/ __________/ __________/ __________/ 03-10/1750__1920/ 1203 __ 1422/ __________/ __________/ __________/ __________/ __________/ 04-10/1770__1950/ 1143 __ 1379/ __________/ __________/ 1650-1750/ __________/ __________/ mortimer______ant_server___4Aces ___Haza __Евгеній_С 09-2009-1800 _/1700-1900_/_________/ ______/ ______/ 10-2009-1710_/1700-1900_/ _________/ ______/ ______/ 11-2009-1620 _/1700-1900_/_________/ 1650 _/1672-1750 12-2009-1530 _/1700-1900_/_________/ 1600 _/1625-1707 01-2010-1440 _/1550-1700/_________/ 1500 __/1616-1696 02-2010-1350 _/1400-1550/_________/ 1400__/1606-1687 03-2010-1260 _/1250-1400/_________/ 1450__/1590-1670 04-2010-_____/1100-1350_/1350-1550_/ 1500 _/1560-1640 05-2010-_____/_________/__________/1520 __/________/
Додано: Чет 03 гру, 2009 15:33
Обзор рынка недвижимости Киева: итоги ноября 2009 года
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева: - при подсчете в долларах 1695$/кв.м. (-1,5% ); - при подсчете в гривнах 13813грн/кв.м (-2,8% ). Индекс ценового ожидания (в долларах): -1,5% в месяц (-0,4%). Индекс доходности: -0,6 банк/деп. ( +0,1 банк/деп.) Индексы аренды жилья: - в целом по Киеву: 98,38грн/кв.м - жилье эконом класса: 86,70грн/кв.м - жилье бизнес класса: 121,76грн/кв.м - элитное жилье: 214,86грн/кв.м http://www.domik.net/mod/main/articles/ ... 192109625/
Додано: П'ят 01 січ, 2010 15:08
Знищено в знак протесту проти існуючої на форумі політики модерації
Востаннє редагувалось budivelnik в Пон 13 лют, 2012 00:10, всього редагувалось 1 раз.
Зараз переглядають цей форум: Немає зареєстрованих користувачів і 0 гостей
Модератор: Ірина_ |
|
