Не будет обвала, не будет роста-прогноз цен на жилье в Киеве

Смоук, про курс согласен, конечно если все ломанется к 20 грн, за доллар, то будет и по 350-500. но это врядли, может еще до 10-11 подлезет в течении след. года

Я писал, что мое мнение - при увеличении курса цена в долларах будет падать. Если курс будет 20, что в принципе нонсенс, то недвижимость - это последнее что будет интересовать людей. И цена квадратного метра тогда будет где-то 175$ ориентировачно. Впрочем это фантастика
А вот 10-11 может быть, тогда где-то 300$. Я ж говорил считать нужно в гривне, так как большинство доходов у людей в гривне.

Вы посмотрите, что например в Латвии сейчас, и прогнозируйте исходя из этого, по аналогии. А там уже есть и по 300 евро метр в столице, и квартиры сдают за комуслуги.

Там залоговые квартиры отдаются "лузерами" без бою. Вы попробуйте выселить нашего воспитаного в реалиях СССР товарища....будут и детей несуществующих вписывать, и справки рисовать, что они глухослепонеходячие. или втупую платить не будут, патамушо банки их наипали. да и как ни крути латвия победней страна будет. только не лепите сюда среднюю пенсию и зарплату. Там средняя это средняя, а у меня в украине 80% дохода было "в конверте", и до сих пор сейчас у многих и по 40 и 50%. А квартиры в основном не пенсионеры и бюджетники покупают. Да и цены в латвии повыше. отложить может еще сложнее чем в украине

Просто упал под стол от смеха Посмешили, спасибо. Именно поэтому они , наверное, в Евросоюзе, что хуже, чем мы, живут, а мы- пока нет и не собираемся. No comments.

Смоук а ржачного тут ничего нет. И быть в евросоюзе, не значит лучше жить. Про конверты Вы как то пропустили мою фразу. А у нас одни хапуги при "хорошей" должности наверно на ВВП латвии в карман принимают. Я знаю что могут позволить мои друзья работая в германии, я знаю что я могу позволить себе в швейцарии на мою зарплату ,и знаю что мог позволить на свою в украине, и что мои друзья могут. Так вот уважаемый Смоук, например здесь в швейцарии я никогда не сяду в такси без лишней необходимости, а в украине с доходом в пять раз меньше чем здесь, довольно часто это делал. Может сказать сколько пиво стоит в кафе, или проезд в трамвае? или в кино сходить с попкорном . Да у меня вырос уровень жизни, лучше транспорт, лучше сервис, чище и спокойней на улицах, да я могу съездить посмотреть футбол в италию или испанию. Но откладывать здесь деньги сложнее, а если позволять себе то, что в украине, то в принципе и невозможно (а ля 2 часа бильярда или два раза в кино в день, или полночи в боулинг) А что там в той латвии, риге? там денег все равно таких нет как в киеве, у нас страна большая, украсть есть где, а там нет, да и некому особо, вот что я в большей степени имел ввиду. А среднюю по больнице температуру мерять смысла нет.

Не будет и нет ни обвала ни роста цен.

Цены будут изменяться в соответствии с тенденциями описанными и проверенными во всем мире.

Самое главное - это понимать, когда начался рост пузыря и его спад. Потому что к концу спада будут цены не выше уровня, с которого они начали свое движение в начале пузыря. На РН Украины это началось в 2005г.
Начало пузыря - 2005г., как и на большинстве рынков (посмотрите рост на алюминий, золото, серебро) все начало резко рости в 2005г. И
Цена тогда была - 700/900у.е. (спальные районы/приближенные к ценру).
Начало падения - апрель 2008. Тот период, когда стало заметено резкое снижение количества сделок купли-продажи (их практически не стало).
Продолжительность падения - 3 года (првоерено временем, во многих странах и составляет 2-3 года, 2 - это там где залог бістро отбирают).
Соответственно апрель 2011 - цена 700 (спальные районы) и 900 (прилегающие к центру).
А потом на бочок и, медленно, вниз, а может и вверх.
И эта цифра (700далларо - примерно 5,5тыс.грн.) точно не ниже себестоимости строительства и позволит строить новое жилье даже в киеве с учетом нововведений КМУ по упрощению процедуры.

Вот чего такие предсказания не учитывают (и мое и любое) а если и учитывают, то это все очень субъективно и на уровне рассматривания стеклянного шара, так это будет ли у нас развал экономики, гиперинфляция, повальная безработица и т.д.

Егеш. Только добавить надо к прогнозу еще и обесценивание бакса за 5 лет. 2005...2010. а евробакс то опять 1,5. Рост населения Киева с 2005..2010. Рост требований киевлян - типа не хочу хрущ. Хочу себе и детям по 3-х комн новой хатке... Ну и вообсче рост долларовой массы в экономике Украины 2005...2010 рост доходофф 2005..2010 как следствие. Рост накоплений аналогично... Да и кредитование можно начинать потихоньку добавлять.

Такой прогноз имеет смысл в случае постоянных доходов населения. А при условии такого падения экономики как у нас сейчас, реальные доходы населения уменьшатся значительно. Я не знаю каким образом они уменьшатся - через инфляцию, девальвацию, снижение номинальной з/п, задержки выплат з/п или всё вместе. Но то, что доходы на прежнем уровне сейчас поддерживаются за счет кредита МВФ и не могут долго оставаться на этом уровне - это должно быть понятно каждому. А дальше считайте так - упадут доходы населения в 2 раза, будет недвижимость в 2 раза дешевле этого прогноза. Упадут больше чем в 3 раза - будет и по 300 долларов.

Вы посмотрите, что например в Латвии сейчас, и прогнозируйте исходя из этого, по аналогии. А там уже есть и по 300 евро метр в столице, и квартиры сдают за комуслуги.

Латвия - дугая страна, что она вообще производит? В украине хоть металлурги есть, угольные шахты, сельское хозяйство (7-е место в мире по экспорту зерновых в этом году). Латвия - страна финансовых спекулянтов (взяли деньги в Германии, Австрии, Бельгии - перекинули в Украину) вот поэтому и недвижимость так в цене упала у них. У них там же чуть дефолт не произошел.

:) Вернется и к 700 долл.. и к 2500 долл. но после прохода уровня 350 долл. и вернется очень не скоро.

Открытая тема абсолютно лишняя. И в основной теме по РН это все уже описано.

Логичный Вы наш, что вы заладили как мантру про свои 350 уе. Такой цены не будет. Центрбуд достаточно аргументировано показал стоимость, с которой я тоже соглашусь. Я тоже думаю будет 800-1000. Не забывайте также, что деньги теряют ценность свою. Вон печатают бакс шо дурные. Вот уже даже швицарский франк уже равен баксу. Так я думаю даже швейцария допечатает бумаги. так как не могут себе позволить давить экспорт. А Вы все на какой то там год опираетесь. Так в тот год за бакс можно было больше позволить себе радостей чем сейчас

350$ за метр при каком курсе? Если при курсе 8грн/м, то я думаю, такая цена, возможно, будет по Киеву , но за самое низкокачественное жилье(типа после алкоголиков и т.д.). Цена будет ориентировачно спускаться до 400-600 у.е/ м.кв. хорошего жилья при курсе 8грн/зеленый. Выше курс- меньше цена(доходы в гривне). 800-1000 у.е., на мой взгляд, мы проскочим и будем падать далее.
В отсутсвии ипотеки и нескором ее возвращении -формула цены за метр квадратный при полном сдувании пузыря и дне формируется довольно просто, не нужно быть гением для этого -
ориентировачно 1м.кв. = 1 средней зарплате(3500грн по Киеву).

Это грубо говоря, позволит семье из 2 человек - жить на доход одного скажем, а доход второго откладывать и на 1комнатную квартиру в 35 м накопить за 35 месяцев соответсвенно +- 6 месяцев на непридвиденные траты. Итого 3,5 года копить на 1 квартиру. Вполне нормально. Если учесть, что люди во многом себе будут отказывать эти годы.
А при нынешних ценах только идиот или плохой математик может думать, что продажи на рынке недвижимости "вот-вот пойдут".
Я уже молучу про то ,что даже 3500 на сегодняшний день уже далеко не все получают.

P.S. Кстати по 1000у.е. и даже немного ниже уже сейчас много предложений по Киеву. Чего ж их ждать-то?! Да вот что-то никто не налетает, не кричит "дайте 2!" . Потому как цена неадекватна реалиям жизни.

Я хочу прокомментировать тольк что по 1000у.е. пока нет квартир в киеве. Реальные объявления с непроблемными квартирами - 1300-1500 долларов. Так что еще есть куда ужиматься ценам.

Такой прогноз имеет смысл в случае постоянных доходов населения. А при условии такого падения экономики как у нас сейчас, реальные доходы населения уменьшатся значительно. Я не знаю каким образом они уменьшатся - через инфляцию, девальвацию, снижение номинальной з/п, задержки выплат з/п или всё вместе. Но то, что доходы на прежнем уровне сейчас поддерживаются за счет кредита МВФ и не могут долго оставаться на этом уровне - это должно быть понятно каждому. А дальше считайте так - упадут доходы населения в 2 раза, будет недвижимость в 2 раза дешевле этого прогноза. Упадут больше чем в 3 раза - будет и по 300 долларов.

А вы смотрели отчет НБУ по внешнему долгу? Там четко пиксел к пикселю засвечено, что с конца 2008го внешний долг Украины не увеличилсо. Как же так скажете вы? Ведь по ящику то говорили пугали большими долгами и большим дефолтом. Да мы брали у МВФ бабло, замечу дешевое(проценты) бабло и отдавали дорогие долги. Поменяли почти 15 процентофф дорогих долгофф на дешевые и не увеличили в сумме долг. Тем более корпоративный долг нужно было отдавать сейчас, кхм вчера вернее - дорогим баксом. А МВФ получит обратно уже изрядно похудевший бакс...

Собственно сам прошгноз:
Самое главное - это понимать, когда начался рост пузыря и его спад. Потому что к концу спада будут цены не выше уровня, с которого они начали свое движение в начале пузыря. На РН Украины это началось в 2005г.
Начало пузыря - 2005г., как и на большинстве рынков (посмотрите рост на алюминий, золото, серебро) все начало резко рости в 2005г. И
Цена тогда была - 700/900у.е. (спальные районы/приближенные к ценру).
Начало падения - апрель 2008. Тот период, когда стало заметено резкое снижение количества сделок купли-продажи (их практически не стало).
Продолжительность падения - 3 года (првоерено временем, во многих странах и составляет 2-3 года, 2 - это там где залог бістро отбирают).
Соответственно апрель 2011 - цена 700 (спальные районы) и 900 (прилегающие к центру).
А потом на бочок и, медленно, вниз, а может и вверх.
И эта цифра (700далларо - примерно 5,5тыс.грн.) точно не ниже себестоимости строительства и позволит строить новое жилье даже в киеве с учетом нововведений КМУ по упрощению процедуры.

Вот чего такие предсказания не учитывают (и мое и любое) а если и учитывают, то это все очень субъективно и на уровне рассматривания стеклянного шара, так это будет ли у нас развал экономики, гиперинфляция, повальная безработица и т.д.

Промежутоыне итоги:
1. Примрно 50% согласны что будет цена в пределах 500-700 долларов. Примерно 50% что будет около 1000долларов

2. Пришли к выводу, что текущие показатели аренды квартиры для расчета стоимости в 2011 году дисконтировать буссмысленно, потому что:
1) это жилье, а не коммерческая недвижимость и 95% всех, кто ее имеет используют по назначению, т.е. живут в ней, а не сдают;
2) какая будет аренда в 2011 точже никто не знает.

3. Есть подозорения, что пузырь начался не в апреле 2005, а раньше, в 2003. проверить это можно будет только с помощью графика динамики монетарных агрегатов в Украине за с 2000 по текущее время. осталось только, чтобы кто-то их нашел и выложил ссылки в форум.

4. Соответственно, нужны проверенные цены стоимости 1кв.м. квратиры или график за 2003-2005г.г.

5. Проанализировав п.п.4. и 5 придем к какому-то выводу по поводу того, откуда считать пузырь: с 2003 или 2005, и какие тогда были цены.

Проедлагаю обсуждение дальше вести в этом направлении.

centrobud
ну ви й смішна людина, кажете нема дешевше ніж по 1300-1500 уо? вам скільки у якому районі? спеціально для вас знайду, ще й підзароблю!

3. Есть подозорения, что пузырь начался не в апреле 2005, а раньше, в 2003. проверить это можно будет только с помощью графика динамики монетарных агрегатов в Украине за с 2000 по текущее

Цены недвиги в баксе причем здесь монетарные агрегаты я так понял по гривне Либо уже заводите разговор о росте пузыря в Штатах и монетарных агрегатах тамошних. Я понял было логику вашего поста, что мол пузырь началсо в 2005ом. Провел параллель с кредитованием.