Не будет обвала, не будет роста-прогноз цен на жилье в Киеве

ant_sever
Ну если вы соглашаетесь с моим прогнозом, то тогда можно и с НПВ считать ::)

Я исхожу из посылки, что у нас многие продавцы могут "перетерпеть", а значит не стоит ждать уровня 350 без дополнительных катаклизмов (типа массовых принудительных распродаж). Считаю, что НПВ считать обязательно, но с учетом того, что нынешняя ставка в 25-40% не вечна, а адекват будет на уровне 10% в твердой валюте через 1-2 года. Вот если мы на это не выйдем - тогда будет по logika и увидим 350 за квадрат (все оч. просто - ставка в 2 раза больше - НПВ в 2 раза меньше)

Одина из посылок теории пузырей - это то, что пузыристый рынок колеблется вокруг НПВ и как минимум падает до НПВ при сдувании пузыря.

ant_sever
ну можно считать с НПВ только когда недвижимост относится к комерческой, т.е. приносит доход, а у нас в Укриане основная масса покупает ее чтобы жить. Т.е. елси вы покупаете квартиру, чтобы сдавать - то для вас это коммерчемкая недвижимость и вы руководствуетесь инвестиционными понятиями (прибыль, срок окупаемости). Но для 95% остальных, аткая же квартира как у вас - это тепло зимой, хороший вид из окна, безопасность за бронедверью, место где можно телек посмотреть, помытся, встретиться с друзьями, вырастить детей и еще рядом с этим местом можно машину припарковать. Как к этим понятиям применить ставку дисконирования? Можете ответить?

Кстати, вполне адекватный прогноз. Думаю, вполне ожидать, что со временем аренда вернется к 350 - 400 за однушку 32-35 кв, а процентная ставка в твердой валюте к 10%, а значит NPV хаты где-то к 350 * 10 / 0,1 = 35000 или 1000 за кв. метр однокомнатной, то в принципе цена за квадрат может на этом уровне и закрепиться. Ниже могут сбить наверно только банки.

Но вот сегодня считал, что будет если я захочу двушку на оболони не снимать (3500-4000 грн) а покупать (не хватает 20-30 килобаксов) в ипотеку под 25%
Итого имеем:
нужно доп. 30000 у.е. на 20 лет.
Это 7500 в год на % (625 у.е. в месяц) и 125 на осн.сумму, итого 6375 грн. равномерно сходящие на 0 в течение 20 лет. (если доход будет такой же - то выплачу за год, но есть серьезные риски)

Если же нужна вся сумма - то обслуживать ее выйдет в 14000-20000 грн в месяц (сравним с 4000 за аренду), что существенно превышает разрыв между нормальной (10%) и нынешней (25%) ставкой.

В общем прогноз центробуд адекватный, и ИМХО имеет хорошие шансы
700-900 за квадрат в Киеве - это при отсутствии катаклизмов выглядит вполне эффективной ценой.

Для того чтоб считать такую бредятину, вам сначало надо поднять реальный ВВП по стране и реальную! заработную плату. А потом мечтать о выше расчитанном.

ant_sever
ну можно считать с НПВ только когда недвижимост относится к комерческой, т.е. приносит доход, а у нас в Укриане основная масса покупает ее чтобы жыть. Т.е. елси вы покупаете квартиру, чтобы сдавать - то для вас это коммерчемкая недвижимость и вы руководствуетесь инвестиционными понятиями (прибыль, срок окупаемости). Но для 95% остальных, аткая же квартира как у вас - это тепло зимой, хороший вид из окна, безопасность за бронедверью, место где можно телек посмотреть, помытся, встретиться с друзьями, вырастить детей и еще рядом с этим местом можно машину припарковать. Как к этим понятиям применить ставку дисконирования? Можете ответить?

Очень просто. Когда зайдете в банк на получение кредита на покурку своего "уюта", то вспомнят и доход от сдачи с аренду, и вашу з/п и много еще чего, но вам об этом бэк-офис банка говорить не будет. И либо дадут сумму или пошлют красиво без объяснения.

logika
Да половина из всех потенциальных покупателей квартир в 2011 году и не думают о походе в банк за кредитом. Я говорю о тех семьях, у которых есть работа и 30-40 тысяч долларов. У второй половины будет 15-20 и я думаю в 2011 году взять еще столько же в кредит не будет большой проблемой.

logika
Да половина из всех потенциальных покупателей квартир в 2011 году и не думают о походе в банк за кредитом. Я говорю о тех семьях, у которых есть работа и 30-40 тысяч долларов. У второй половины будет 15-20 и я думаю в 2011 году взять еще столько же в кредит не будет большой проблемой.

Блин! Одной книжки недостаточно прочитать. Вы не понимаете много чего. Тяжело отвечать.
Посмотрите за какие деньги покупались объкты, и забудьте про эти виртуальные семьи. Их очень мало и они не будут создавать вам рынок.

logika
Их 15 миллионов семей или 40 миллионов человек. Очень мало! Вы из Украины или из Китая?

ниже 1000$ за квадрат наверно мы увидим уже на том свете....

ant_sever
ну можно считать с НПВ только когда недвижимост относится к комерческой, т.е. приносит доход, а у нас в Укриане основная масса покупает ее чтобы жить. Т.е. елси вы покупаете квартиру, чтобы сдавать - то для вас это коммерчемкая недвижимость и вы руководствуетесь инвестиционными понятиями (прибыль, срок окупаемости). Но для 95% остальных, аткая же квартира как у вас - это тепло зимой, хороший вид из окна, безопасность за бронедверью, место где можно телек посмотреть, помытся, встретиться с друзьями, вырастить детей и еще рядом с этим местом можно машину припарковать. Как к этим понятиям применить ставку дисконирования? Можете ответить?

Применять - очень просто
например, я сравниваю 2 подхода - аренда против покупки
аренда имеет свои преимущества - например, я могу жить возле работы и тратить на дорогу в офис 30 минут без использования авто. Кроме того, при длительном проекте на выезде - а такие у меня 50% времени - можно снимать меньшее жилье.
или можно сравнивать "накопление + аренда + покупка потом" против "ипотека"

Потоки разведены во времени, сравнить можно только через NPV

Ну и еще важный момент - аренда очень точно отражает платежеспособность бескавартирных людей - потенциальных покупателей. На аренду может уходить до 30% дохода, на ипотеку - до 40% дохода - больше адекватный банк не даст, тем более сейчас, но в этих 40% дохода сидят страховки, более высокий % чем по депозиту и т.д.

Капитализация аренды - это прямой индикатор платежеспособности спроса реального а не мифического отложенного. Все цены выше - результат или:
а) пузыря
б) удерживания цен продавцами, считающими, что снова все запузырится надо только потерпеть.

Но а) и б) всегда проходят, а платежеспособный спрос остается

Но а) и б) всегда проходят, а платежеспособный спрос остается

насчет б) не согласен....