Міфи на ринку нерухомості

budivelnik
2. Вы постоянно уходите от обсуждения пузыря (или пирамиды - как угодно). С 2001 по 2007 доходы выросли в 5 раз, а недвига - в 15. Почему?

Вы несколько преувеличили.. если судить по "домику", то недвижимость в Киеве подорожала примерно в 6-9 раз (с 300-400 до 2700).

В 2008-м они тоже росли.
Так был пузырь или нет?

Понятие "пузырь" мало кто объясняет, но будем придерживаться примерно следующего: "рост цен оторвался от роста доходов". Процитирую:

В ноябре-декабре 2008 года строил прогноз динамики цен на рынке жилья Киева (по данным "домика"). "Квадратики" и "треугольники" - среднеукраинская зарплата, нормированная к 312 (цена 2001 года) или к 400 долларам. На основании изменения покупательной способности ввиду девальвации (вариант 400) строили прогноз цен по Киеву.
http://potashev.pp.ua/media/article1/3.JPG

Как видим, в этом понимании, пузырь был не сильно значителен. И большая часть снижения произошла не из-за пузыря, а из-за девальвации.
Кстати, точка "2" на графике означает, какой бы сложился уровень зарплат в 2009 году в отсутствии девальвации - потому видно, что всего 1 год стагнации цен на рынке жилья выровнял бы соотношение цена/зарплата.

Так был "рост цен оторвался от роста доходов" или нет?
Покупательная способность населения за 10 лет выросла?
Количество жилья сократилась?
Численность населения увеличилось?
Почему эти факторы не учитываются?

Так был "рост цен оторвался от роста доходов" или нет?
Покупательная способность населения за 10 лет выросла?
Количество жилья сократилась?
Численность населения увеличилось?
Почему эти факторы не учитываются?

1 Чисельність населення за 20 років зменшилась на 10% , а якість життя покращилась в рази порівняйте 1990 з 2010 по :
- наявність і якість приватних автомобілів
- виїздів на відпочинок як за кордон так і всередині країни
- розмір заробітної плати ( доходу ) в валюті
- наявність і якість побутової техніки
2 Тепер порівняйте покращення якості життя в рази і зміни які відбулись в житловому фонді .
На лице повна невідповідність якості існуючого житла і якості інших параметрів життя.
Але при цьому , якщо якість і кількість імпортних товарів змінюється швидко і без нашої участі , то якість і кількість житла можемо змінити тільки ми.
3 А так як всі старались жити американською моделлю ( заробляти бабло по легкому в банках і за компютерами ) , то й не дивно що хорошого вільного житла в відношення до грошей ставало все менше , а тому відразу спрацьовував ринковий механіз вирівнювання згідно якого:
ціна товару = кількості грошей виділенних споживачами на цей товар / кількість данного товару.

То про яку бульбашку ми говоримо ?
Ви отримали гроші( правильно чи ні , легкі чи тяжкі , дурні чи розумні - це не до мене , які самостійно винесли на РН ) , ціна пішла вверх . Так за рахунок чого ?
За рахунок того що Ви прийняли рішення купити те чого ще Ви не збудували .
А ми не зважаючи на Ваші гроші не могли так швидко збільшувати обєми .
На сьогодні падіння обємів будівництва на 30% , позволило будівельникам економічними методами викинути з ринку тих хто вмів будувати дорого і залишило тільки тих хто вміє будувати адекватно до сьогоднішніх доходів населення.

Ця гілочка - взагалі верх толерантності + практично відсутній флуд+це початок 2010 року .
Я думаю варто її перечитати без поспіху , навіть якщо деякі исновки Вас не влаштують , адже для того щоб ефективно боротись з противником ( на жаль в уяві більшості найголовніший противник - будівельник ) варто його краще вивчити.

budivelnik
Ну, раз решили возродить тему..
Недавно опубликована:
Ценообразование на рынке жилья в странах СНГ (на примере г. Москвы).
Особенно интересен рис. 3.

Indigo
Ну вот, наконец мы выяснили, что на рынке недвижимости полный порядок! "А мужики-то не знают"

ціна товару = кількості грошей виділенних споживачами на цей товар / кількість данного товару.

Дозвольте вставити свої 5коп. на рахунок грошей виділених споживачами.
Так деякі євреї, могли брати в кредит під нульовий процент величезні суми доларів в банках США для скуповування якісної нерухомості в Україні і в світі,
тому так різко і поповзли ціни на нерухомість вгору. Тепер вони скупивши велику кількість нерухомості просто тупо тримають ціни, частину нерухомості здаючи в аренду, частину продаючи по цінам набагато вище світових якщо брати аналогічну нерухомість, тим самим повертаючи назад в США гроші зароблені заробітчанами. Може трохи сумбурно але думаю ідею зрозуміли.

Indigo
А как же! Уже даже Мыкола Яновыч распереживался о своём строительном бизнесе. Вот ведь простофиля.

частину продаючи по цінам набагато вище світових якщо брати аналогічну нерухомість, тим самим повертаючи назад в США гроші зароблені заробітчанами

Если покупатели готовы приобретать по такой цене, то в чём проблема? Или Вас евреи не устраивают?

Indigo Понятие "пузырь" мало кто объясняет, но будем придерживаться примерно следующего: "рост цен оторвался от роста доходов".

НЕТ!
Имеются ввиду финансовые потоки.
Формирование усиленного спроса на определённый товар(группу товаров), путём манипулирования сознанием, формированием соответствующего менталитета и т.д., позволяет пернаправить денежные потоки в одном направлении и надуть ПУЗЫРЬ!
Как правило, пузыри дуются на фоне сговора определённой группы лиц.

P.S. Если бы нам с экранов не говорили о том, что своя квартира - самое необходимое для жизни(в отличие от образования, от продолжения своего Рода и т.д.), если бы власть не имела сговора с комбанками, никакого бы Пузыря - не было!



Таким образом, пересiчний, мог тратить часть зарплаты на питание, часть на образование, часть на отдых и какую-то часть на жильё, а в случае Пузыря, на образование, на отдых и т.д. - расходы сокращаются в противовес резкому увеличению расходов на жильё.
Тот, кто "запускает" перенаправления средств(надувает Пузырь), как правило, контроллирует сбыт "наддуваемых товаров" либо связан с ключевыми решениями(выделение земли под застройку и т.д.).