Нужен совет по недвиге.

Ув. форумчане, дайте дельный совет.
Есть цель - купить квартиру в Киеве.
Есть квартира в другом городе. Стоит в продаже с сентября.
Как поступить:
а) скинуть свою квартиру дешевле нынешней цены
б) ничего не делать?

Продать как можно быстрее и сидеть на деньгах. Рынок будет падать в любом случае.В Киеве цены обвалятся и будет вам киевское счастье, хотя врядли той же площади.

Вот и я склоняюсь к такому решению, но еще не совсем понял - это моя паника или же адекватная реакция на происходящее =)

Опять же, не устраивает обмен 4к кв в новом доме на хрущ в Киеве. На что-то лучшее, в случае форсированого сброса квартиры, обмена не произойдет. Ну это в данный момент.
Вопрос более о перспективах. Что лучше: сидеть на мешке с деньгами\сидеть на бетонометрах не в столице?

Я бы сидел на бетонометрах в данном конкретном случае. Сейчас Киев отстает по падению цен от регионов, когда ситуация нормализуется - либо разница будет меньше, либо заработать ее будет легче.

Но это лирика - дайте конкретику для рассчета:

1) почем рассчитывете быстро слить?
2) эксплуатационные расходы?
3) шанс успешно сдать в аренду 4к ?

1) в районе 50к
2)по зимнему периоду - 300 грн отопление+70 ЖКХ+вода, свет по счетчикам. теплый период - 80 грн отопление, остальные расходы неизменны
3) по шансам сдать - даже не знаю. 1-2 комнатные стоят 600-1000 грн. учитывая то, что в квартире хороший ремонт - арендаторов пускать жаба душит. тем более за эти копейки.

а можно еще и неизменные расходы?

Так получаем, если жить в Киеве, не продавать:
- аренда 1 к хрущебы на выселках (которую можно купить за 50к минус накладные) - 2600 грн
- расходы на поддержание 4к в жилом состоянии - предположим около 500 грн в месяц (вы цифры не дали - предполагаю).
Итого - 3100 грн в месяц 400$ в месяц, 4800 $ в год цена ожидания.
Цена принятия решения - необходимость жить в жалкой 1 к хрущебе вместо нормальной 4 к квартире.
ИМХО лучше искать возможности на месте, или пока аредовать в Киеве, если дома заработать не получается. Как закончится кризис - вернуться домой и обустроить жизнь по-человечески.

При срочной продаже - вы потеряете возможность вернуться (ИМХО ваш новострой может и не подорожает, но 1 к хруш на выселках в Киеве упадет в цене больше)

Еще просчитайте вариант покупки хруща в Киеве, чтобы его сдавать, а дома - снимать хотя 4 к с ремонтом вам дешево дома не сдадут - а значит снова вы в проигрыше.

Опять же, не устраивает обмен 4к кв в новом доме на хрущ в Киеве. На что-то лучшее, в случае форсированого сброса квартиры, обмена не произойдет. Ну это в данный момент.
Вопрос более о перспективах. Что лучше: сидеть на мешке с деньгами\сидеть на бетонометрах не в столице?

Я бы сидел на бетонометрах в данном конкретном случае. Сейчас Киев отстает по падению цен от регионов, когда ситуация нормализуется - либо разница будет меньше, либо заработать ее будет легче.

Но это лирика - дайте конкретику для рассчета:

1) почем рассчитывете быстро слить?
2) эксплуатационные расходы?
3) шанс успешно сдать в аренду 4к ?

1) в районе 50к
2)по зимнему периоду - 300 грн отопление+70 ЖКХ+вода, свет по счетчикам. теплый период - 80 грн отопление, остальные расходы неизменны
3) по шансам сдать - даже не знаю. 1-2 комнатные стоят 600-1000 грн. учитывая то, что в квартире хороший ремонт - арендаторов пускать жаба душит. тем более за эти копейки.

а можно еще и неизменные расходы?

Так получаем, если жить в Киеве, не продавать:
- аренда 1 к хрущебы на выселках (которую можно купить за 50к минус накладные) - 2600 грн
- расходы на поддержание 4к в жилом состоянии - предположим около 500 грн в месяц (вы цифры не дали - предполагаю).
Итого - 3100 грн в месяц 400$ в месяц, 4800 $ в год цена ожидания.
Цена принятия решения - необходимость жить в жалкой 1 к хрущебе вместо нормальной 4 к квартире.
ИМХО лучше искать возможности на месте, или пока аредовать в Киеве, если дома заработать не получается. Как закончится кризис - вернуться домой и обустроить жизнь по-человечески.

При срочной продаже - вы потеряете возможность вернуться (ИМХО ваш новострой может и не подорожает, но 1 к хруш на выселках в Киеве упадет в цене больше)

Еще просчитайте вариант покупки хруща в Киеве, чтобы его сдавать, а дома - снимать хотя 4 к с ремонтом вам дешево дома не сдадут - а значит снова вы в проигрыше.

понимаете, квартира пустует и покрывается пылью, т.к. помимо нее есть замечательный частный дом. нужно наиболее ВЫГОДНО разменять ее на недвигу в киеве.

Опять же, не устраивает обмен 4к кв в новом доме на хрущ в Киеве. На что-то лучшее, в случае форсированого сброса квартиры, обмена не произойдет. Ну это в данный момент.
Вопрос более о перспективах. Что лучше: сидеть на мешке с деньгами\сидеть на бетонометрах не в столице?

Я бы сидел на бетонометрах в данном конкретном случае. Сейчас Киев отстает по падению цен от регионов, когда ситуация нормализуется - либо разница будет меньше, либо заработать ее будет легче.

Но это лирика - дайте конкретику для рассчета:

1) почем рассчитывете быстро слить?
2) эксплуатационные расходы?
3) шанс успешно сдать в аренду 4к ?

1) в районе 50к
2)по зимнему периоду - 300 грн отопление+70 ЖКХ+вода, свет по счетчикам. теплый период - 80 грн отопление, остальные расходы неизменны
3) по шансам сдать - даже не знаю. 1-2 комнатные стоят 600-1000 грн. учитывая то, что в квартире хороший ремонт - арендаторов пускать жаба душит. тем более за эти копейки.

а можно еще и неизменные расходы?

Так получаем, если жить в Киеве, не продавать:
- аренда 1 к хрущебы на выселках (которую можно купить за 50к минус накладные) - 2600 грн
- расходы на поддержание 4к в жилом состоянии - предположим около 500 грн в месяц (вы цифры не дали - предполагаю).
Итого - 3100 грн в месяц 400$ в месяц, 4800 $ в год цена ожидания.
Цена принятия решения - необходимость жить в жалкой 1 к хрущебе вместо нормальной 4 к квартире.
ИМХО лучше искать возможности на месте, или пока аредовать в Киеве, если дома заработать не получается. Как закончится кризис - вернуться домой и обустроить жизнь по-человечески.

При срочной продаже - вы потеряете возможность вернуться (ИМХО ваш новострой может и не подорожает, но 1 к хруш на выселках в Киеве упадет в цене больше)

Еще просчитайте вариант покупки хруща в Киеве, чтобы его сдавать, а дома - снимать хотя 4 к с ремонтом вам дешево дома не сдадут - а значит снова вы в проигрыше.

понимаете, квартира пустует и покрывается пылью, т.к. помимо нее есть замечательный частный дом. нужно наиболее ВЫГОДНО разменять ее на недвигу в киеве.

Тогда сливать однозначно и покупать хрущ
А в каком городе 4к ?

Опять же, не устраивает обмен 4к кв в новом доме на хрущ в Киеве. На что-то лучшее, в случае форсированого сброса квартиры, обмена не произойдет. Ну это в данный момент.
Вопрос более о перспективах. Что лучше: сидеть на мешке с деньгами\сидеть на бетонометрах не в столице?

Я бы сидел на бетонометрах в данном конкретном случае. Сейчас Киев отстает по падению цен от регионов, когда ситуация нормализуется - либо разница будет меньше, либо заработать ее будет легче.

Но это лирика - дайте конкретику для рассчета:

1) почем рассчитывете быстро слить?
2) эксплуатационные расходы?
3) шанс успешно сдать в аренду 4к ?

1) в районе 50к
2)по зимнему периоду - 300 грн отопление+70 ЖКХ+вода, свет по счетчикам. теплый период - 80 грн отопление, остальные расходы неизменны
3) по шансам сдать - даже не знаю. 1-2 комнатные стоят 600-1000 грн. учитывая то, что в квартире хороший ремонт - арендаторов пускать жаба душит. тем более за эти копейки.

а можно еще и неизменные расходы?

Так получаем, если жить в Киеве, не продавать:
- аренда 1 к хрущебы на выселках (которую можно купить за 50к минус накладные) - 2600 грн
- расходы на поддержание 4к в жилом состоянии - предположим около 500 грн в месяц (вы цифры не дали - предполагаю).
Итого - 3100 грн в месяц 400$ в месяц, 4800 $ в год цена ожидания.
Цена принятия решения - необходимость жить в жалкой 1 к хрущебе вместо нормальной 4 к квартире.
ИМХО лучше искать возможности на месте, или пока аредовать в Киеве, если дома заработать не получается. Как закончится кризис - вернуться домой и обустроить жизнь по-человечески.

При срочной продаже - вы потеряете возможность вернуться (ИМХО ваш новострой может и не подорожает, но 1 к хруш на выселках в Киеве упадет в цене больше)

Еще просчитайте вариант покупки хруща в Киеве, чтобы его сдавать, а дома - снимать хотя 4 к с ремонтом вам дешево дома не сдадут - а значит снова вы в проигрыше.

понимаете, квартира пустует и покрывается пылью, т.к. помимо нее есть замечательный частный дом. нужно наиболее ВЫГОДНО разменять ее на недвигу в киеве.

Тогда сливать однозначно и покупать хрущ
А в каком городе 4к ?

город мелитополь. но опять же, я думаю вы не совсем правильно меня поняли.
вопрос не стоит в "как можно скорей купить че-то в киеве".
план:
на повестке дня - слить 4к кв ДЕШЕВЛЕ нынешней рыночной цены(при этом предполагая, что рыночная цена в долгосрочном периоде сильно провалится, и моя уступка сейчас в 10к уе принесет мне плоды в будущем) и занять выжидательную позицию(ожидая провала цен в Киеве). лично я думаю, что цены в киеве упадут минимум на 30%, но так же считаю, что в более мелких городах падение будет приблизительно 50%.
отсюда расчеты:
цена 4к кв самая низкая - 55к уе сейчас, не в центре.
моя находится в центре, с развитой инфраструктурой. отсюда думаю, что предложив цену на порядок ниже(45-50к) ее заберут.
далее, проходит время, цены сползают, до отметок 30к 4к кв в мелитополе(-50%), а хрущи в киеве - 35ка.(-30%)
в итоге провернув это - я смогу на деньги с продажи купить не хрущ, а что-то более пристойное.

внимание вопрос:
насколько реальны мои ожидания? кто считает это правильным\не правильным? аргументы?

Опять же, не устраивает обмен 4к кв в новом доме на хрущ в Киеве. На что-то лучшее, в случае форсированого сброса квартиры, обмена не произойдет. Ну это в данный момент.
Вопрос более о перспективах. Что лучше: сидеть на мешке с деньгами\сидеть на бетонометрах не в столице?

Я бы сидел на бетонометрах в данном конкретном случае. Сейчас Киев отстает по падению цен от регионов, когда ситуация нормализуется - либо разница будет меньше, либо заработать ее будет легче.

Но это лирика - дайте конкретику для рассчета:

1) почем рассчитывете быстро слить?
2) эксплуатационные расходы?
3) шанс успешно сдать в аренду 4к ?

1) в районе 50к
2)по зимнему периоду - 300 грн отопление+70 ЖКХ+вода, свет по счетчикам. теплый период - 80 грн отопление, остальные расходы неизменны
3) по шансам сдать - даже не знаю. 1-2 комнатные стоят 600-1000 грн. учитывая то, что в квартире хороший ремонт - арендаторов пускать жаба душит. тем более за эти копейки.

а можно еще и неизменные расходы?

Так получаем, если жить в Киеве, не продавать:
- аренда 1 к хрущебы на выселках (которую можно купить за 50к минус накладные) - 2600 грн
- расходы на поддержание 4к в жилом состоянии - предположим около 500 грн в месяц (вы цифры не дали - предполагаю).
Итого - 3100 грн в месяц 400$ в месяц, 4800 $ в год цена ожидания.
Цена принятия решения - необходимость жить в жалкой 1 к хрущебе вместо нормальной 4 к квартире.
ИМХО лучше искать возможности на месте, или пока аредовать в Киеве, если дома заработать не получается. Как закончится кризис - вернуться домой и обустроить жизнь по-человечески.

При срочной продаже - вы потеряете возможность вернуться (ИМХО ваш новострой может и не подорожает, но 1 к хруш на выселках в Киеве упадет в цене больше)

Еще просчитайте вариант покупки хруща в Киеве, чтобы его сдавать, а дома - снимать хотя 4 к с ремонтом вам дешево дома не сдадут - а значит снова вы в проигрыше.

понимаете, квартира пустует и покрывается пылью, т.к. помимо нее есть замечательный частный дом. нужно наиболее ВЫГОДНО разменять ее на недвигу в киеве.

Тогда сливать однозначно и покупать хрущ
А в каком городе 4к ?

город мелитополь. но опять же, я думаю вы не совсем правильно меня поняли.
вопрос не стоит в "как можно скорей купить че-то в киеве".
план:
на повестке дня - слить 4к кв ДЕШЕВЛЕ нынешней рыночной цены(при этом предполагая, что рыночная цена в долгосрочном периоде сильно провалится, и моя уступка сейчас в 10к уе принесет мне плоды в будущем) и занять выжидательную позицию(ожидая провала цен в Киеве). лично я думаю, что цены в киеве упадут минимум на 30%, но так же считаю, что в более мелких городах падение будет приблизительно 50%.
отсюда расчеты:
цена 4к кв самая низкая - 55к уе сейчас, не в центре.
моя находится в центре, с развитой инфраструктурой. отсюда думаю, что предложив цену на порядок ниже(45-50к) ее заберут.
далее, проходит время, цены сползают, до отметок 30к 4к кв в мелитополе(-50%), а хрущи в киеве - 35ка.(-30%)
в итоге провернув это - я смогу на деньги с продажи купить не хрущ, а что-то более пристойное.

внимание вопрос:
насколько реальны мои ожидания? кто считает это правильным\не правильным? аргументы?

Давайте определим самую нижнюю планку падения киевского хруща без ухудшения ситуации. 1) аренда = 2600 накладные - минус 200, итого 2400 в месяц или 3600 у.е. дохода в год.
Процентная ставка ожидается что выйдет в валюте на 10-15% после кризиса, возьмем 15%
Итого капитализация 3600 / 0,15 = 24000.

Это - очень нижняя планка, но мы видим, что резерв для падения еще есть.
Но - решать вам. Для короткой позиции на РН нужны "железные яйца". И винить потом будет некого если выйдет по-другому.

понимаете, квартира пустует и покрывается пылью, т.к. помимо нее есть замечательный частный дом. нужно наиболее ВЫГОДНО разменять ее на недвигу в киеве.

тогда однозначно:1. лишняя квартира продается
2. нужная квартира покупается
В любом случае продать дорого и купить дешево не получится - с этим придется смириться

Если вы сможете сейчас продать квартиру 4К в Мелитополе за 50куе, за 45куе, - продавайте, ибо кто за такие деньги там сейчас купит?

В Киеве цены будут падать еще как минимум год, а может и больше, все будет зависет куда штурвал двинут, то есть если у вас есть дело в Киеве, а в Мелитополе ничего не держит, то именно так и следует поступить.

Рынок недвижимости инертен, помните первый закон Ньютона

Я думаю, что сейчас вы более чем за 30-ку в Мелитополе быстро не продадите, а потом будет уже поздно, бывал там, видел покупательную способность и экономический потенциал (без обид )

Цікава точка зору учасників теми і самого засновника теми.
1. Що зараз можна купити за 50000$?
Це або справжній хрущ зі площею від 22 до 30 кв.м в мервтому стані, чим більша площа тим гірше стан, плюс розміщення Борщагівка, Троєщиа, ДВРЗ райони прямо таки скажімо не найкращі для проживання. або більш менш щось пристойне в новубодові з голими стінами трохи за межами Києва.
2. Мені цікаво на чому будуються гіпотези що квартири ще мають впасти на 30%?
Розумію на 10%. ну на 15% і то.... спекулянти які масово вкладалися в квартири вже всі. або майже всі їх скинули.
Зараз переважна кількість продавців. це реальні продавці ті хто хочуть покращити своє житлове становище, а не скинути швиденько квартири, варто враховувати менталітет, для нашої людини нерухомість це найнадійніше що лише можу бути. низька ціна - нічого страшного її можна здати і отримувати додатковий дохід.
3. Звертаюсь до засновника теми, Вас не бентежить що Ви продаєте 4кімн. квартиру в центрі Мелітополя з гарним ремонтом. заради вбитого хруща на Окраїні Києва?
Мені не зрозуміло з чого такі песиместичні очікування по нерухомості?
Квартири можуть падати далі. якщо
а) Долар різко виросте за 9 грн. і довго буде триматися на такому рівні.
б) Погіршення економічного стану. хоча в мирний час я собі цього не уявляю.( є варіанти при виконанні пункту а)
В даний момент збільшується експорт. плюс починають потрохи заходити інвестиції з закордонну в валюті, а якщо МВФ дасть транш + Мінфін розмістить єврооблігації то є варіант росту гривні...
На мою думку квартиру в Мелітополі варто продавати. але спочатку спробувати за таку саму ціну як не центрі.
На Вашому місці я просто б сів з калькулятором і порахував різні варіанти,
варіант перший купівля житла в Києві при найгіршому дуже малоймовірному варіанті хрущі масово впадуть до 43000$
Варіант другий гроші на депозити в різних валютах дохідність 13-15% 7000$ за 6000$ можна знімати або гарну однокімнатну в центрі, або гарну двохкімнатну не в центрі.
Варіант третій купівля землі яка впала в рази більше ніж квартири і менше потрібно для інвестицій, ось так от.
P.s люди хто зайняв чергу за хрущами за 30000$ кажіть, що я за вами займав, буду наступним.

внимание вопрос:
насколько реальны мои ожидания? кто считает это правильным\не правильным? аргументы?

Хрущик Вы точно купите, они падают в цене значительно больше, чем даже чешки, я не говорю про серийное 80-90х, не в центре, конечно, но и не на Борщаговке.
А квартиры в центре, и не важно какой город, хоть Киев, хоть Мелитополь, всегда хорошо продаються, но только по адекватной цене.
Я бы продала в Мелитополе сейчас и искала вариант в Киеве, они есть и сейчас, ликвидные и дешевые.