Коли закінчиться теоретичний обвал цін на житло в Києві

+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
  #1234 ... 158>
Повідомлення Додано: Сер 01 гру, 2010 18:03

Коли закінчиться теоретичний обвал цін на житло в Києві

Так як постійно на недоступній для мене гілочці різні піонери всує згадують мене в контексті того що я зник ( мабудь думають що я злякався їх опусів ) , то спробую відповідати тут , на випади описані там. :D
Отже
Як гарно і аккуратно підмітив один з форумчан , що тільки за останній час , тільки в одному з районів Києва він спостерігає закладку і початок будівництва як мінімум з десяток будинків як мінімум пятьма організаціями.
У відповідь він отримав тільки дві більш менш аргументовані відповіді
а - допомога державою своїм( на хлопський розум - дерибан бюджетних коштів за відкати )
б - собівартість будівництва позволяє будувати і отримувати прибутки навіть в разі падіння ціни в рази

Отже по варіанту1
1 Вся допомога держави для всієї України задекларована в розмірі 1 млрд грн на цей рік
2 На сьогодні будівельники не отримали і 30% від задекларованої суми
3 Того що вони отримали достатньо для того щоб закласти 2 будинки по 100 кв в Києві і по 1 будинку в містах-Топ-5 (Донецьк+Дніпропетровськ+Харків+Одеса+Львів)
розрахунок
Київ 100 кв х 80 кв м х 8 000 грн = 64 000 000
Топ 5 500 кв х 80 кв м х 6 000 грн =240 000 000
Всього _30% від 1 млрд=_________304 000 000 :D

Я думаю що Ви не будете стверджувати що по всій Україні станом на сьогодні закладено всього 6 нових будинків :D , а якщо більше , то все що більше закладено за живі кошти або інвесторів , або будівельників

По варіанту2
На рахунок собівартості тут писали всі , найбільше писали ті хто працюють на єдиному податку ( або ще тільки мріють працювати ) + ті чия основна сфера діяльності надання послуг в Ай-Ті сфері ( адміни , програмісти ) .
Жодна людина яка звязана не з обслуговуванням , а виробництвом на тему собівартості не писала.
Тому перш ніж писати про рентабельність в 200-300% , раджу провести хочаб первинні розрахунки ззаду.
Ціна кінцева для Києва - відома . це приблизно = 12 000 грн ( 1500 доларів ) , якщо прибуток наприклад 300% , то нам нічого не коштує вирахувати собівартість
12 000 = 9 000 грн прибуток( 300% від собівартості ) + 3 000 грн собівартість

Собівартість це вартість робіт + податки.
Якщо хтось з тут присутніх покаже мені схему , по якій можна отримати 9000 грн прибутку , і при цьому сплатити податків в розмірі 3000 - реальна вартість робіт , то я йому поаплодую і обіцяю взяти цю схему на озброєння.
Так для тих хто в мрійливих польотах перебуває і жодного разу не спілкувався з податковою я Вам приведу слідуючий розрахунок
Прибутковий - 15% ( 15% від 9 000 = 1350 грн)
ПДВ _________20%( 20% від 9000 = 1500 грн)
Виходить що в цьому випадку 1350+1500=2850 , Ви декларуєте можливість будівництва 1 кв м за 150 грн :D . Зможете - спробуйте , тоді не те що в два рази , в 50 разів ціну опустити зможете :D
http://forum.finance.ua/topic93912.html
http://forum.finance.ua/viewforum.php?f=69
budivelnik
Аватар користувача
 
Повідомлень: 18727
З нами з: 15.01.09
Подякував: 113 раз.
Подякували: 1717 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 01 гру, 2010 18:24

для тих хто не в стані осилити подібні повідомлення - пишу тезово
1 З держбюджету в 2009 році виділенно коштів яких вистарчить на будівництво всього 600 квартир , загальною площею приблизно в 50 000 кв м , все що більше будується за кошти будівельників і інвесторів
2 В кінцевій ціні величина податків становить як мінімум 40%

Для читачів з Сум я надіюсь не дуже складно написав :?:
http://forum.finance.ua/topic93912.html
http://forum.finance.ua/viewforum.php?f=69
budivelnik
Аватар користувача
 
Повідомлень: 18727
З нами з: 15.01.09
Подякував: 113 раз.
Подякували: 1717 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 01 гру, 2010 18:58

По темі гілки
На мою думку ( і виходячи з власної інформації по Львову)
Найнижчі ціни на житло були в березні 2009 .
З березня 2009 і до сьогодні реальна цна продажу зросла на 20-25%
Пояснення цьому дуже просте.
1 З липня 2008 по березень 2009 ( тобто за 8 місяців ) ціна індексів падала з швидкістю в 150-200 доларів в місяць ( з 3000-3200 до 1600 )
2 Такий різкий обвал валютних цін був повязаний з тим , що українські будівельники працювали в грн і кредити мали також в грн , тому не зважаючи на обвал в гривні , свої ціни втримали в гривні без змін , що автоматично змусило вторинний ринок підтягнутись до цін первинного
3 Населення яке бачило різке падіння цін в валюті , повязало це з тим що ціни на нерухомість переоцінені і стало чекати коли ж на таку величину впадуть і гривневі ціни
4 Так як ціни на енергоносії є суттєвою складовою будівельної пробукції , і ці ціни почали різкий гривневий ріст , то й не дивно що гривневі ціни нижче не опустились , і потихеньку відновили свій ріст
http://forum.finance.ua/topic93912.html
http://forum.finance.ua/viewforum.php?f=69
budivelnik
Аватар користувача
 
Повідомлень: 18727
З нами з: 15.01.09
Подякував: 113 раз.
Подякували: 1717 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 01 гру, 2010 19:17

Re: Коли закінчиться теоретичний обвал цін на житло в Києві

budivelnik написав:У відповідь він отримав тільки дві більш менш аргументовані відповіді
а - допомога державою своїм( на хлопський розум - дерибан бюджетних коштів за відкати )
б - собівартість будівництва позволяє будувати і отримувати прибутки навіть в разі падіння ціни в рази

Смею Вас обрадовать - достаточно одного варианта. Того, который в самом деле обеспечивает возможность не в убыток строить. Какой из них реальный, и вообще реальные ли они, покажет время... может там всё гараздо интереснее.

budivelnik написав:Отже по варіанту1
1 Вся допомога держави для всієї України задекларована в розмірі 1 млрд грн на цей рік
2 На сьогодні будівельники не отримали і 30% від задекларованої суми
3 Того що вони отримали достатньо для того щоб закласти 2 будинки по 100 кв в Києві і по 1 будинку в містах-Топ-5 (Донецьк+Дніпропетровськ+Харків+Одеса+Львів)
розрахунок
Київ 100 кв х 80 кв м х 8 000 грн = 64 000 000
Топ 5 500 кв х 80 кв м х 6 000 грн =240 000 000
Всього _30% від 1 млрд=_________304 000 000

Допустим помощь в 1 млрд.грн... правда я такую инфу не видел, но ладно. Поверю на слово. От куда Вы знаете, сколько строители получили? Понимаете.. там работает бизнес-крупняк. Там всё схвачено. Они получат столько, сколько и планировалось, потому, что они перекладывают сами с одного чУмодана в другой.
Далее... Киев-8000грн :) За 9600 в Киеве новостройка продаётся, при этом не как пережок только что с духовки/печки, а ещё бегают зазывают. Буду Вашими глазами в Киеве - в метро объявление о продаже по 9600грн за кв.м., да и достаточно досок по всему городу. Т.е. надо ещё реклама... а реклама нужна там, где ещё не всё продано. Иначе, зачем Вам реклама, если у Вас всё продано, новое поступление товара через нек. время, а под дверью на морозе стоят жалкие хомяки с матрасами наперевес и ждут :) Так вот, по поводу новостройки за 9600 - она с очень не слабой отделкой! Т.е. это не бетон "заходи и радуйся", а жильё по принципу "заходи и живи". И я Вам скажу отделка там вполне не плохо - добротно. Только правда, насчёт места они немного преврали, точнее не договорили. Но об этом я писал на соотв. ветке, даже с хорошим фотоотчётом. Так что 8000грн/кв.м. - фикция!!! А если чистый бетон - то тем более.

budivelnik написав:Я думаю що Ви не будете стверджувати що по всій Україні станом на сьогодні закладено всього 6 нових будинків :D , а якщо більше , то все що більше закладено за живі кошти або інвесторів , або будівельників

Не.. таки не угадали - на деньги тех, кто платит налоги(если мы говорим о домах заложеных за счёт бюджетных денег) - мы все. При этом, данный реверанс был сдален "правильным пацанам",шо бы не иссяк ручей.

budivelnik написав:По варіанту2
На рахунок собівартості тут писали всі , найбільше писали ті хто працюють на єдиному податку ( або ще тільки мріють працювати ) + ті чия основна сфера діяльності надання послуг в Ай-Ті сфері ( адміни , програмісти ) .
Жодна людина яка звязана не з обслуговуванням , а виробництвом на тему собівартості не писала.
Тому перш ніж писати про рентабельність в 200-300% , раджу провести хочаб первинні розрахунки ззаду.
Ціна кінцева для Києва - відома . це приблизно = 12 000 грн ( 1500 доларів ) , якщо прибуток наприклад 300% , то нам нічого не коштує вирахувати собівартість
12 000 = 9 000 грн прибуток( 300% від собівартості ) + 3 000 грн собівартість

Слушайте, Вас кошмары не мучают по ночам от того, что цена новостроя ниже 1,5к. у.е.? Есть варианты по 9600грн с полной отделкой, при этом высоки шансы, что достроят! Как Вы думаете, они похожи на благотворительный фонд? НЕт.. значит жирок на руках останется ещё тот!

budivelnik написав:Собівартість це вартість робіт + податки.
Якщо хтось з тут присутніх покаже мені схему , по якій можна отримати 9000 грн прибутку , і при цьому сплатити податків в розмірі 3000 - реальна вартість робіт , то я йому поаплодую і обіцяю взяти цю схему на озброєння.

Завышение себестоимости. Класический пример оптимизации налогообложения для производственника, при этом деньги выводить в "тёплые края". Схема простая, как кирпичь. Кстати, потом ноют, что себестоимость высока, а прибыль очень низкая.

budivelnik написав:Так для тих хто в мрійливих польотах перебуває і жодного разу не спілкувався з податковою я Вам приведу слідуючий розрахунок
Прибутковий - 15% ( 15% від 9 000 = 1350 грн)
ПДВ _________20%( 20% від 9000 = 1500 грн)
Виходить що в цьому випадку 1350+1500=2850 , Ви декларуєте можливість будівництва 1 кв м за 150 грн :D . Зможете - спробуйте , тоді не те що в два рази , в 50 разів ціну опустити зможете :D


Потому, что Вам не по карману или просто не те масштабы, чтобы поганять деньги в оффшоры туды-сюды. Кстати, лёгким движением руки, КиевГорСтрой в 2008 был продан в Кипр - главному внешнему Ынвестору Украины. Представляете, как там трудолюбивые люди? Сколько денег вкладывают в нашу страну... дай и здоровья.. не на долго.

Там "правильные пацаны" сидят и знают как решить все эти проблемы. Я, Вы, и сотни других здесь присутствующих - мелкая шушера, если сравнивать по масштабам деятельности и схемах оптимизации. Вы мне выше приводите примеры про ПДВ.. НДФЛ... я искренне сомневаюсь, что все Ваши работники и вся семья не сидит на СПД :) Если не сидите... мне Вас жаль. Вы или патриот, или .. промолчу - Юлия.В. забанит :)

А если ещё НДС отменят для строителей.. мож те, кто закладывал знает что-то больше. Думаю, что да.. Поляченко ещё тот старый лис.
vov4ick
 
Повідомлень: 2966
З нами з: 18.03.09
Подякував: 613 раз.
Подякували: 430 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 01 гру, 2010 19:19

qwerty2 написав:Відкрийте фірму психологічної допомоги тим, хто взяв кредит. Назва фірми має звучати одним словом "НЕРУХОМІСТЬБУДЕТІДЬКИДОРОЖЧАТИ" Гадаю, що так ви швидше знайдете однодумців.


А навіщо мені зайняття не профільною діяльністю :?:
Я виробничник і звик дивитись на результати роботи по її закінченню .
Порахуйте самі весь цикл кредиту станом на 2005-2008 і на сьогодні.
Нехай в 2008 році людина взяла кредит в 90 000 доларів купуючи квартиру вартістю в 100 000 на 15 років під 13% в валюті. І порівняємо цю цифру з людиною яка в 2009 купуючи аналогічну квартиру за 70 000 взяла в кредит 60 000 :D під 24 %
дата___________ 2008___________2009
власний платіж___10 000_________10 000
% ставка________13%___________24%
тіло_____________500___________334
почат %_________975___________1200
Всього тіла______90 000_________60 000
Всього %_______88 237_________108 385
тіло+%+аванс___188 237________178 385

За 15 років різниця становить 10 000 доларів. Думаю що послуги психолога обійдуться дорожче.
Ваша проблема в тому , що Ви розглядаєте ситуацію заднім числом ( а заднім розумом всі розумні :D ).
Ніхто з нас не знає три змінні
1 Власні доходи
2 Ціни
3 Відсотки
Тому вирвавши з контексту і розповідаючи що той в кого було 60 000 і хто взяв 40 000 в кредит - сьогодні без кредиту міг взяти - можна , але не коректно .
Можна і ставочку поставити на металіст чи динамо після гри знаючи результат , але ніхто ж не прийме , а перед грою якось очко жим-жим чи не так :?:
http://forum.finance.ua/topic93912.html
http://forum.finance.ua/viewforum.php?f=69
budivelnik
Аватар користувача
 
Повідомлень: 18727
З нами з: 15.01.09
Подякував: 113 раз.
Подякували: 1717 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 01 гру, 2010 19:29

Допустим помощь в 1 млрд.грн... правда я такую инфу не видел, но ладно. Поверю на слово. От куда Вы знаете, сколько строители получили? Понимаете.. там работает бизнес-крупняк. Там всё схвачено. Они получат столько, сколько и планировалось, потому, что они перекладывают сами с одного чУмодана в другой
.
1 Є програма яка в бюджеті передбачає 1 млрд в цьому році на житлове будівництво .
2 На сьогодні фінансується по залишковому принципу , тобто ніяк.
3 для того щоб перекладати з одного чумудана в інший , ці кошти повинні бути хоча б в першому , а їх там не має . тому ..... перекладати що для своїх , що для чужих - нічого.
Слушайте, Вас кошмары не мучают по ночам от того, что цена новостроя ниже 1,5к. у.е.?

1 Не мучать
2 Я Вас ще страшніших кошмар розповім
В мене 700 доларів за квадрат і мене влаштовує
я искренне сомневаюсь, что все Ваши работники и вся семья не сидит на СПД Если не сидите... мне Вас жаль. Вы или патриот, или .. промолчу - Юлия.В. забанит

1 Від того що я , або мої працівники сидять на Єдиному - можна виграти тільки те що вони виготовляють ( або точніше мінімізувати податки з власного доходу ) , але матеріали які я купую виготовити сидячи на СПД - не можливо ( цегла, цемент , бетон , метал ) а це десь з 30-50% з кінцевої ціни ( в залежності від того що будується )
2 Є ще вартість фінансових ресурсів , які в нашій державі дешевшими ніж 10-15% в рік не були і вартість яких від форми господарювання не залежить . Якщо врахувати тривалість будівництва , то це системоутворюючий фактор.
http://forum.finance.ua/topic93912.html
http://forum.finance.ua/viewforum.php?f=69
budivelnik
Аватар користувача
 
Повідомлень: 18727
З нами з: 15.01.09
Подякував: 113 раз.
Подякували: 1717 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 01 гру, 2010 19:29

Re: Коли закінчиться теоретичний обвал цін на житло в Києві

budivelnik написав:Так як постійно на недоступній для мене гілочці різні піонери всує згадують мене в контексті того що я зник ( мабудь думають що я злякався їх опусів ) , то спробую відповідати тут , на випади описані там. :D
Отже
Як гарно і аккуратно підмітив один з форумчан , що тільки за останній час , тільки в одному з районів Києва він спостерігає закладку і початок будівництва як мінімум з десяток будинків як мінімум пятьма організаціями.
У відповідь він отримав тільки дві більш менш аргументовані відповіді
а - допомога державою своїм( на хлопський розум - дерибан бюджетних коштів за відкати )
б - собівартість будівництва позволяє будувати і отримувати прибутки навіть в разі падіння ціни в рази

Отже по варіанту1
1 Вся допомога держави для всієї України задекларована в розмірі 1 млрд грн на цей рік
2 На сьогодні будівельники не отримали і 30% від задекларованої суми
3 Того що вони отримали достатньо для того щоб закласти 2 будинки по 100 кв в Києві і по 1
будинку в містах-Топ-5 (Донецьк+Дніпропетровськ+Харків+Одеса+Львів)
розрахунок
Київ 100 кв х 80 кв м х 8 000 грн = 64 000 000
Топ 5 500 кв х 80 кв м х 6 000 грн =240 000 000
Всього _30% від 1 млрд=_________304 000 000 :D

Я думаю що Ви не будете стверджувати що по всій Україні станом на сьогодні закладено всього 6 нових будинків :D , а якщо більше , то все що більше закладено за живі кошти або інвесторів , або будівельників

По варіанту2
На рахунок собівартості тут писали всі , найбільше писали ті хто працюють на єдиному податку ( або ще тільки мріють працювати ) + ті чия основна сфера діяльності надання послуг в Ай-Ті сфері ( адміни , програмісти ) .
Жодна людина яка звязана не з обслуговуванням , а виробництвом на тему собівартості не писала.
Тому перш ніж писати про рентабельність в 200-300% , раджу провести хочаб первинні розрахунки ззаду.
Ціна кінцева для Києва - відома . це приблизно = 12 000 грн ( 1500 доларів ) , якщо прибуток наприклад 300% , то нам нічого не коштує вирахувати собівартість
12 000 = 9 000 грн прибуток( 300% від собівартості ) + 3 000 грн собівартість

Собівартість це вартість робіт + податки.
Якщо хтось з тут присутніх покаже мені схему , по якій можна отримати 9000 грн прибутку , і при цьому сплатити податків в розмірі 3000 - реальна вартість робіт , то я йому поаплодую і обіцяю взяти цю схему на озброєння.
Так для тих хто в мрійливих польотах перебуває і жодного разу не спілкувався з податковою я Вам приведу слідуючий розрахунок
Прибутковий - 15% ( 15% від 9 000 = 1350 грн)
ПДВ _________20%( 20% від 9000 = 1500 грн)
Виходить що в цьому випадку 1350+1500=2850 , Ви декларуєте можливість будівництва 1 кв м за 150 грн :D . Зможете - спробуйте , тоді не те що в два рази , в 50 разів ціну опустити зможете :D

Тот кто брал кредит в 2008г - неудачник а кто брал в 2009г под 24% просто д*** :o
Ёжик_в_тумане
 
 
Повідомлення Додано: Сер 01 гру, 2010 19:41

Тот кто брал кредит в 2008г - неудачник а кто брал в 2009г под 24% просто д***

Я ризикну трошки підправити Вашу фразу , адже того хто брав кредит в 2009 - фізично не має . Кредити в 2009 практично не давали , а тому цифри є , а реально взятих кредитів , та щей на 15 років , та щей з першим внеском в 15% від суми кредиту - не було .
Тому :
Для того , щоб порівнювати потрібно мати з чим.
Результат тих хто взяв в 2008 - ми бачимо
Як тільки будуть масові кредити , так відразу й порівняємо, тим більше що на моє переконання в момент масових кредитів і початкові умови їх надання і ціни на житло будуть іншими. Тоді цей інтегральний показник і порівняємо з інтегральним 2008 ,
http://forum.finance.ua/topic93912.html
http://forum.finance.ua/viewforum.php?f=69
budivelnik
Аватар користувача
 
Повідомлень: 18727
З нами з: 15.01.09
Подякував: 113 раз.
Подякували: 1717 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 01 гру, 2010 19:52

budivelnik написав:2 На сьогодні фінансується по залишковому принципу , тобто ніяк.
3 для того щоб перекладати з одного чумудана в інший , ці кошти повинні бути хоча б в першому , а їх там не має . тому ..... перекладати що для своїх , що для чужих - нічого.

Откуда у Вас такая информация, как финансируется???

budivelnik написав:1 Від того що я , або мої працівники сидять на Єдиному - можна виграти тільки те що вони виготовляють ( або точніше мінімізувати податки з власного доходу ) , але матеріали які я купую виготовити сидячи на СПД - не можливо ( цегла, цемент , бетон , метал ) а це десь з 30-50% з кінцевої ціни ( в залежності від того що будується )

Целый супермаркет стройматериалов (Эпицентр) сидел до последнего на СПД. Производители кирпичей так же сидят не брезгуют СПД, чтобы частично увести налообложение :) А сколько продавали вне учёта?

budivelnik написав:2 Є ще вартість фінансових ресурсів , які в нашій державі дешевшими ніж 10-15% в рік не були і вартість яких від форми господарювання не залежить . Якщо врахувати тривалість будівництва , то це системоутворюючий фактор.


Особенно Вас это интересует, если деньги Вам дадут с бюджета просто так :) Второе.. можно привлечь деньги за рубежом ведь?


Вчера показывали по ТВ риэлтора с Риги, так вот он, узнав, что у нас берут ипотеку под такой процент сказал след. (не дословно): Вы или слишком багатые или дурные. Кстати, у них 2к. квартира, аналог нашей 2к. чешки стоит 20-30к. евро. На сегодня это около 40к у.е. У нас такое продают около 55. Точнее хотелка. При этом, у них ипотека под 3-5% :)
Востаннє редагувалось vov4ick в Сер 01 гру, 2010 20:02, всього редагувалось 1 раз.
vov4ick
 
Повідомлень: 2966
З нами з: 18.03.09
Подякував: 613 раз.
Подякували: 430 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 01 гру, 2010 20:01

budivelnik написав:Як тільки будуть масові кредити , так відразу й порівняємо


Такого безумия уже не будет о-о-очень долго. Если будут давать кредиты, то уже не без первого взноса.. а с хорошим первым взносом. Требования к выплатам не ~50%-1грн от з/п, а более приземлённо. Будут учитывать долгосрочно перспективность профессии, что по сути повышает шанс на выплату без проблем. Валютная составляющая также будет учитыватся. Ставка, наверное будет плавающая

Кризис имеет одно большое значение для экономики и общества - оно опускает на землю и напоминает, что есть вечные ценности, помимо спекуляций.
vov4ick
 
Повідомлень: 2966
З нами з: 18.03.09
Подякував: 613 раз.
Подякували: 430 раз.
 
Профіль
  #1234 ... 158>
Форум:
+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Зараз переглядають цей форум: дядя Caша і 3 гостей
Модератори: Faceless, Irina555, ТупУм, Модератор

Схожі теми

Теми
Відповіді Перегляди Останнє
46133 4730965
Переглянути останнє повідомлення
Сер 13 гру, 2017 07:11
alkasander
0 412
Переглянути останнє повідомлення
Вів 22 сер, 2017 17:31
Пчёлка
35 5193
Переглянути останнє повідомлення
Суб 03 чер, 2017 17:08
chelavek
реклама
Топ
відповідей
Топ
користувачів