Вопросы юристу по недвижимости

В этой теме будут даны консультации юриста по любым вопросам, связанным с недвижимостью.

Задавайте свои вопросы в этой теме,будем отвечать здесь либо на Ваш почтовый ящик.

С уважением, Юридическая консультация "АДВОКАТ КИЕВ"

Продается двухкомнатная квартира.
Владелец квартиры получил ее по завещанию от своего деда.
Завещание оформлено нотариально в 2000 году.
Дед умер в 2004 году.
В завещании написано что Дед владел квартирой по договору мены.
От нового собственика изветсно только что договор мены заключен с дочкой деда.
В данной квартире была ответственным квартиросъемщиком бабушка - жена деда, так же там проживали дед, сын и дочь.
В 1996 году дед вошел в стройку на уровне котлована в новый дом в том же городе. После окончания стройки квартира в новом доме перешла дочке.
После смерти бабушки дет приватизирует квартиру на себя ну и далее завещание и т.д.
Вопрос: Какие риски для потенциального покупателя межет нести такая сделка?

kupava

Владелец квартиры получил ее не по завещанию, а по свидетельству о праве собственности на квартиру в порядке наследования. Как я понимаю, наследство должно было быть оформлено в 2005 году в нотариальной конторе. Если это так, то срок исковой давности (для судов) - 3 года.

Поэтому никаких рисков с переходом права собтвенности от бывших владельцев, не должно быть.

Единственное, что необходимо уточнить, кто сейчас зарегистрирован в квартире.

С уважением, Юридическая консультация "АДВОКАТ КИЕВ".

Бабушка хочет оставить мне квартиру, что лучше оформить завещание или дарственную.

Верно ли утверждение о том что при покупки квартиры/дома лучше что бы владелец оформил дарственную на покупателя потому что она не оспаривается в суде если вдруг возникнут непредвиденные наследники (например сын владельца вернулся из мест не столь отдалённых...). Тоесть как уберечся от возможных правонаследников находящихся на момент сделки "в тени" с целъю "развода" покупателя?
Думаю изложил понятно. Спасибо зарание за ответ.

Ну конечно, лучше оформить договор дарения, чем завещание, которое можно менять. Каждое последующее завещание отменяет предыдущее.

Также знайте, что дарственную тоже можно отменить, но только в течение 1 года после подписания.

Если, Вас интересует материальная сторона вопроса, то завещание обойдется дешевле. Как совет, могу дополнить, что лучше обращаться к государственному нотариусу.

С уважением, Юридическая консультация "АДВОКАТ КИЕВ"

Верно ли утверждение о том что при покупки квартиры/дома лучше что бы владелец оформил дарственную на покупателя потому что она не оспаривается в суде если вдруг возникнут непредвиденные наследники (например сын владельца вернулся из мест не столь отдалённых...). Тоесть как уберечся от возможных правонаследников находящихся на момент сделки "в тени" с целъю "развода" покупателя?
Думаю изложил понятно. Спасибо зарание за ответ.

Как правило, своим клиентам в этом случае мы советуем проверять домовую книгу или сами проверяем информацию по ЖЭКу.

Утверждение того, что лучше дарственная, чем купля-продажа для таких случаев неверно.

Во-первых: на такой договор распостраняется законодательство о мнимых сделках;

Во-вторых; дарственная может быть расторгнута в течение первого года продавцом.

Мой совет - в таких договорах нужно прописывать штрафные санкции, если покупатель скрыл существенные обстоятельства, как например, описанный Вами случай.

С уважением, Юридическая компания "АДВОКАТ КИЕВ" - юрист по недвижимости

Рано или поздно каждый из нас задумывается о покупке или постройке собственного жилья. Для того, чтобы впоследствии избежать проблем с законом и документами, важно получить достоверную информацию о покупке или продаже недвижимого имущества. Разобраться самостоятельно в огромном количестве пунктов и подпунктов кодексов практически невозможно.

Именно для этого открыта здесь это тема

В последнее время в пригороде Киева появилось немало новостроек, которые принадлежат физлицам, в частности в Софиевской Борщаговке и Вишневом.

Какие есть подводные камни при покупке квартиры в такой новостройке?

Оплату они чаще всего предлагают осуществлять в офисе наличными под расписку или акт передачи денежных средств. Не опасно ли это? Нужны ли свидетели или достаточно подписи продавца?

5% подоходного налога эти продавцы перекладывают на покупателя. Для уменьшения суммы предлагают заключать договор по сумме БТИ. Насколько это опасно? В каких ситуациях договор купли-продажи квартиры в такой новостройке может быть признан недействительным и соответственно будет риск получить назад от продавца значительно меньшую сумму, чем была оплачена за квартиру?

Если брать юридическую точку зрения, то в таких договорах нарушений наберется до десятка. Говорю по примеру, так как недавно изучала такой договор для клиента по новостройке в Гостомеле, где собственники квартир в новостройке физлица.

Поэтому естественно покупка квартир по договорам, где нарушений столько же, сколько пунктов в договоре - это большой риск. Здесь каждый для себя определяет нужно ли ему вкладывать деньги таким образом. Покупая квартиру по "схеме" предложенной собственником, остается руководствоваться лишь Вашими предположениями может ли в будущем возникнуть судебный спор. Если да, то необходимо правильно прописывать цену купли-продажи, чтобы свести к минимуму варианты с возможными "кидками" недобросовестными продавцами.

На сегодня так сложилась практика продаж в нашей стране. По "схемам" продаются 90% квартир в готовых новостройках, в том числе и в Киеве, и всеми без исключения застройщиками. Из-за нежелания платить налоги, застройщики продают готовые квартиры в обход Закона «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Поэтому могу посоветовать - перед подписанием договора не экономить на платной юридической консультации. Сходите к адвокату, потратьте час времени и 200-300 грн. Адвокат сможет по пунктам разобрать вместе с Вами Ваш договор и объяснит в каком пункте нарушаются права покупателя и чем это чревато в будущем, куда обязательно необходимо внести изменения и почему, разработает как правильно прописать сумму договора и обязательно ответственность сторон.

Запомните пожалуйста, договор - это добровольное соглашение двух сторон. Не может быть такой ситуации, чтобы Вы не имели права вносить от себя дополнения и изменения условий договора.

Что касается расписки - то это 100% подтверждение именно той суммы, которую от Вас получили за продажу квартиры. При передаче денежных сумм, как доказательства, свидетельские показания не принимаются. Доказательством является сама расписка, где должно быть указано точная сумма и какая именно квартира + кто от кого получил деньги + я бы добавила фразу, "в случае возникновения, судебного спора продавец обязуется вернуть такую-ту сумму денег".