Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
СМИ: Застройщики и брокеры "разводят" украинцев на дешевые квартиры
Новоселам приходится выбрасывать по 7-10 тысяч долларов на ремонты, утепление и "разборки" с ЖЭКами
Застройщики и продавцы квартир заманивают украинцев низкими ценами на квадратные метры. Однако за "дешевым" предложением могут прятаться подводные камни, пишет ТСН.
"Квадратный метр - всего за восемь тысяч гривен", - обещала год назад реклама одного из известных киевских девелоперов.
"Я сразу же поехал в офис компании, но выяснилось, что дешевые квадратные метры уже распроданы, таких квартир было очень мало, да и покупать я бы их не стал - окна этих квартир выходили как раз на стену одного супермаркета. Представьте, какие полчища тараканов будут у вас в квартире, когда в этом супермаркете будут проводить плановую дератизацию. Я уже не говорю об "эстетическом" виде из окна", - рассказывает программист Николай Кононенко.
Были и другие проблемы: квартира требовала инвестиций - нужно было устанавливать сантехнику, проводить проводку, ровнять полы и стены. К стоимости квартиры нужно было добавить, как минимум, 5 тысяч долларов. А еще необходима была машина - год назад до строящегося комплекса общественный транспорт не ходил.
Таких случаев множество - в надежде подцепить на свой крючок потенциального клиента, застройщики не особенно стесняются в выборе средств.
Подогреть интерес
Рухнув в кризис, рынок недвижимости так и не восстановился. На первичном рынке продажи минимальные. У большинства украинцев просто нет средств на покупку готовой "первички". Поэтому продавцы квартир тоже вынуждены лукавить.
"В объявлениях часто указываются нереально низкие цены, а когда люди звонят, выясняется, что эти квартиры уже распроданы и вам предлагают варианты дороже. Так некоторые продавцы заманивают покупателя", - объясняет брокер Иван Ефименко.
Действительно, предложений в рекламных объявлениях о продаже квартир по 20-30 тысяч долларов - множество.
Ищите "подвох"
Впрочем, имея бюджет в 30-40 тыс долларов купить квартиру на "первичке" в Киеве или ближайшем пригороде все же можно. Но надо быть готовым к тому, что в такое жилье придется инвестировать еще как минимум 7-10 тысяч долларов.
"Я въехала в бетонную коробку. Пришлось ровнять стены, вести проводку, покупать сантехнику и котел. На данный момент мне все это обошлось в 5 тысяч долларов и я еще не завершила ремонт", - рассказывает Анна Гаспарян.
Есть проблемы и с коммунальными службами: из-зп неурегулированных земельных вопросов с жильцами дома не хотят иметь дел ЖЭКи, а когда отключают электроэнергию, приходится очень долго ждать мастеров.
"Недорогие квартиры продают в пятиэтажных новостройках, в некоторых случаях такие квартиры приходится еще утеплять за свой счет, потому что застройщики экономят на материалах", - отмечает Ефименко.
Но самый главный подводный камень, считает эксперт, это сроки строительства.
Риски инвесторов действительно большие. Ведь, как правило, строительство ведется за счет кредитных средств, привлеченных у банков и счет инвестиций, покупателей будущих квартир. При цене 20-25 тысяч долларов за квартиру застройщик просто будет не в состоянии завершить начатое строительство и рассчитаться с банком, а значит, такой объект может пополнить длинные списки долгостроев.
Отметим, только в Киеве сегодня насчитывается более 200 недостроев. Всего, по данным Госкомстата, в нашей стране около 3,5 тысяч недостроенных домов, около тысячи из них имеют статус "проблемных", то есть таких, у которых меньше всего шансов быть завершенными исключительно за счет их застройщика. И многие из этих застройщиков обещали своим покупателям "дешевые" квадратные метры. Тэги: недвижимость, жилье, квартиры, застройщики
Источник:
"Дешеві" метри: як українців дурять низькими цінами на квартири Більше читайте тут:
Востаннє редагувалось zahar_ в Суб 12 січ, 2013 19:24, всього редагувалось 1 раз.
Как постаратся свести риски к минимуму при покупке "воздуха" пишет "Власть денег"
Застройщики наперебой взялись рекламировать свои проекты, заманивая покупателей скидками и обещаниями быстрого строительства жилья. Как проверить, что стоит за этими словами?
В конце 2005 года Георгий Зубко инвестировал в строительство однокомнатной квартиры в доме на проспекте Правды, 80-82. "Мы с женой продали свою старую квартиру на Теремках, внесли полученные деньги в качестве первого взноса, а остальное — добрали в банке под залог своего ресторана. Застройщик планировал сдавать дом еще в марте, сейчас уже декабрь, дом не сдан, а стройка остановлена, так как компания вела строительство объекта без разрешительной документации" — жалуется Георгий.
Сегодня реклама на билбордах и в метро пестрит заманчивыми предложениями "Покупай новую квартиру за смешную сумму", "Пора обзаводиться собственным жильем", "Акция, самая дешевая квартира от застройщика" и т. д. Но, к сожалению, растущее количество обманутых инвесторов доказывает, что верить можно лишь единицам.
"Принимая во внимание сегодняшние реалии, покупка недвижимости на первичном рынке в любом случае — лотерея, рисков огромное количество, даже специалист не всегда сможет их просчитать, но попытаться увеличить шансы на выигрыш можно. Для этого важно максимально ответственно подойти к выбору застройщика" — советует Алексей Гончарук, президент Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам.
Гугл поможет
Самое простое, что может сделать потенциальный инвестор, раздумывая, какому застройщику отнести деньги, — собрать максимум информации о компании в интернете. История взаимоотношений с частными инвесторами в ранее реализованных проектах и ход их выполнения крайне полезны. Форумы, на которых инвесторы свободно обсуждают такие темы, могут многое поведать о стиле работы компании.
Следующий щаг — получение официальной информации о застройщике из госреестров. Придется запастись терпением и быть готовым к финансовым тратам — информация стоит денег. Выдержка из Единого государственного реестра юридических и физических лиц-предпринимателей позволяет получить официальную информацию об учредителях компании-застройщика.
Востаннє редагувалось zahar_ в Сер 19 гру, 2012 11:11, всього редагувалось 2 разів.
По версії розвінчувача і захисника по моральним принципам - існує величезний навес , то чого ж він переживає , що на ринку є житло різної якості ( при чому як видно зі статей по 8000грн/м2 - пропонується ге... ). Ринок і без таких статей розставить все на свої місця.
По версії розвінчувача і захисника по моральним принципам - існує величезний навес , то чого ж він переживає , що на ринку є житло різної якості ( при чому як видно зі статей по 8000грн/м2 - пропонується ге... ). Ринок і без таких статей розставить все на свої місця.
Кроме моего взгляда на состояние первички КРЖН и Вашей "моя думка" есть и другие материалы описывающие состояние дел на первичке КРЖН.
Потенциальным покупателям чем больше информации о РЕАЛЬНЫХ расскладах на первичке КРЖН тем лучше.
zahar_ написав:СМИ: Застройщики и брокеры "разводят" украинцев на дешевые квартиры
Новоселам приходится выбрасывать по 7-10 тысяч долларов на ремонты, утепление и "разборки" с ЖЭКами
Застройщики и продавцы квартир заманивают украинцев низкими ценами на квадратные метры. Однако за "дешевым" предложением могут прятаться подводные камни, пишет ТСН.
"Квадратный метр - всего за восемь тысяч гривен", - обещала год назад реклама одного из известных киевских девелоперов.
"Я сразу же поехал в офис компании, но выяснилось, что дешевые квадратные метры уже распроданы, таких квартир было очень мало, да и покупать я бы их не стал - окна этих квартир выходили как раз на стену одного супермаркета. Представьте, какие полчища тараканов будут у вас в квартире, когда в этом супермаркете будут проводить плановую дератизацию. Я уже не говорю об "эстетическом" виде из окна", - рассказывает программист Николай Кононенко.
Были и другие проблемы: квартира требовала инвестиций - нужно было устанавливать сантехнику, проводить проводку, ровнять полы и стены. К стоимости квартиры нужно было добавить, как минимум, 5 тысяч долларов. А еще необходима была машина - год назад до строящегося комплекса общественный транспорт не ходил.
Таких случаев множество - в надежде подцепить на свой крючок потенциального клиента, застройщики не особенно стесняются в выборе средств.
Подогреть интерес
Рухнув в кризис, рынок недвижимости так и не восстановился. На первичном рынке продажи минимальные. У большинства украинцев просто нет средств на покупку готовой "первички". Поэтому продавцы квартир тоже вынуждены лукавить.
"В объявлениях часто указываются нереально низкие цены, а когда люди звонят, выясняется, что эти квартиры уже распроданы и вам предлагают варианты дороже. Так некоторые продавцы заманивают покупателя", - объясняет брокер Иван Ефименко.
Действительно, предложений в рекламных объявлениях о продаже квартир по 20-30 тысяч долларов - множество.
Ищите "подвох"
Впрочем, имея бюджет в 30-40 тыс долларов купить квартиру на "первичке" в Киеве или ближайшем пригороде все же можно. Но надо быть готовым к тому, что в такое жилье придется инвестировать еще как минимум 7-10 тысяч долларов.
"Я въехала в бетонную коробку. Пришлось ровнять стены, вести проводку, покупать сантехнику и котел. На данный момент мне все это обошлось в 5 тысяч долларов и я еще не завершила ремонт", - рассказывает Анна Гаспарян.
Есть проблемы и с коммунальными службами: из-зп неурегулированных земельных вопросов с жильцами дома не хотят иметь дел ЖЭКи, а когда отключают электроэнергию, приходится очень долго ждать мастеров.
"Недорогие квартиры продают в пятиэтажных новостройках, в некоторых случаях такие квартиры приходится еще утеплять за свой счет, потому что застройщики экономят на материалах", - отмечает Ефименко.
Но самый главный подводный камень, считает эксперт, это сроки строительства.
Риски инвесторов действительно большие. Ведь, как правило, строительство ведется за счет кредитных средств, привлеченных у банков и счет инвестиций, покупателей будущих квартир. При цене 20-25 тысяч долларов за квартиру застройщик просто будет не в состоянии завершить начатое строительство и рассчитаться с банком, а значит, такой объект может пополнить длинные списки долгостроев.
Отметим, только в Киеве сегодня насчитывается более 200 недостроев. Всего, по данным Госкомстата, в нашей стране около 3,5 тысяч недостроенных домов, около тысячи из них имеют статус "проблемных", то есть таких, у которых меньше всего шансов быть завершенными исключительно за счет их застройщика. И многие из этих застройщиков обещали своим покупателям "дешевые" квадратные метры. Тэги: недвижимость, жилье, квартиры, застройщики
Источник:
Ну, собственно, ничего нового ТСН нам не сообщил Естественно, дешевое жилье - только в мышеловке.
zahar_ написав:СМИ: Застройщики и брокеры "разводят" украинцев на дешевые квартиры
Новоселам приходится выбрасывать по 7-10 тысяч долларов на ремонты, утепление и "разборки" с ЖЭКами
Застройщики и продавцы квартир заманивают украинцев низкими ценами на квадратные метры. Однако за "дешевым" предложением могут прятаться подводные камни, пишет ТСН.
"Квадратный метр - всего за восемь тысяч гривен", - обещала год назад реклама одного из известных киевских девелоперов.
"Я сразу же поехал в офис компании, но выяснилось, что дешевые квадратные метры уже распроданы, таких квартир было очень мало, да и покупать я бы их не стал - окна этих квартир выходили как раз на стену одного супермаркета. Представьте, какие полчища тараканов будут у вас в квартире, когда в этом супермаркете будут проводить плановую дератизацию. Я уже не говорю об "эстетическом" виде из окна", - рассказывает программист Николай Кононенко.
Были и другие проблемы: квартира требовала инвестиций - нужно было устанавливать сантехнику, проводить проводку, ровнять полы и стены. К стоимости квартиры нужно было добавить, как минимум, 5 тысяч долларов. А еще необходима была машина - год назад до строящегося комплекса общественный транспорт не ходил.
Таких случаев множество - в надежде подцепить на свой крючок потенциального клиента, застройщики не особенно стесняются в выборе средств.
Подогреть интерес
Рухнув в кризис, рынок недвижимости так и не восстановился. На первичном рынке продажи минимальные. У большинства украинцев просто нет средств на покупку готовой "первички". Поэтому продавцы квартир тоже вынуждены лукавить.
"В объявлениях часто указываются нереально низкие цены, а когда люди звонят, выясняется, что эти квартиры уже распроданы и вам предлагают варианты дороже. Так некоторые продавцы заманивают покупателя", - объясняет брокер Иван Ефименко.
Действительно, предложений в рекламных объявлениях о продаже квартир по 20-30 тысяч долларов - множество.
Ищите "подвох"
Впрочем, имея бюджет в 30-40 тыс долларов купить квартиру на "первичке" в Киеве или ближайшем пригороде все же можно. Но надо быть готовым к тому, что в такое жилье придется инвестировать еще как минимум 7-10 тысяч долларов.
"Я въехала в бетонную коробку. Пришлось ровнять стены, вести проводку, покупать сантехнику и котел. На данный момент мне все это обошлось в 5 тысяч долларов и я еще не завершила ремонт", - рассказывает Анна Гаспарян.
Есть проблемы и с коммунальными службами: из-зп неурегулированных земельных вопросов с жильцами дома не хотят иметь дел ЖЭКи, а когда отключают электроэнергию, приходится очень долго ждать мастеров.
"Недорогие квартиры продают в пятиэтажных новостройках, в некоторых случаях такие квартиры приходится еще утеплять за свой счет, потому что застройщики экономят на материалах", - отмечает Ефименко.
Но самый главный подводный камень, считает эксперт, это сроки строительства.
Риски инвесторов действительно большие. Ведь, как правило, строительство ведется за счет кредитных средств, привлеченных у банков и счет инвестиций, покупателей будущих квартир. При цене 20-25 тысяч долларов за квартиру застройщик просто будет не в состоянии завершить начатое строительство и рассчитаться с банком, а значит, такой объект может пополнить длинные списки долгостроев.
Отметим, только в Киеве сегодня насчитывается более 200 недостроев. Всего, по данным Госкомстата, в нашей стране около 3,5 тысяч недостроенных домов, около тысячи из них имеют статус "проблемных", то есть таких, у которых меньше всего шансов быть завершенными исключительно за счет их застройщика. И многие из этих застройщиков обещали своим покупателям "дешевые" квадратные метры. Тэги: недвижимость, жилье, квартиры, застройщики
Источник:
Ну, собственно, ничего нового ТСН нам не сообщил Естественно, дешевое жилье - только в мышеловке.
Такие фразы часто можно слышать на форумах, а в действительности потом бывает покупатели "воздуха" говорят - если бы я знал, что застройщик такой лохотронщик, я бы не влазил бы в это болото
Шесть новостроек, при инвестировании в которые нужно подумать
Обещал – не значит женился
Если при подписании договора застройщик обещает вам построить рядом с вашим домом детский сад, школу, спортплощадку, паркинг – не спешите радоваться», - такой совет могли бы дать потенциальным инвесторам в новостройки владельцы квартир в домах комплекса «Молодежный квартал» в районе метро Осокорки. Застройщик – ООО «Фирма Девелопер» – постоянно откладывает строительство социальных объектов, в то время как жильцы уже не могут устроить своих детей в детские сады соседних микрорайонов из-за их переполненности. Среди жильцов и инвесторов бытует мнение, что вместо соцобъектов застройщик решил возводить еще два жилых дома. Строительство ведется при финансовом партнерстве банка «Аркада». Стоимость квадратных метров жилья в комплексе, по данным на сайте банка, составляет 8500-8900 гривен за квадратный метр.
Впрочем, отсутствие детского сада и парковки кажется все же менее ощутимой проблемой, по сравнению с отсутствием света, воды и отопления, как в некоторых домах.
Услуги будут – но позже
Несвоевременное подключение коммунальных услуг – довольно распространенная проблема среди украинских застройщиков. К примеру, владельцы квартир в доме по ул. Лебедева-Кумача, 7-в от Киевгорстроя ожидают запуска водопровода еще с конца 2012 года, и по последним данным он планируется в конце марта – начале апреля-2013. Цены на жилье в доме составляют 1260-1600 долларов за квадратный метр.
Похожие проблемы у владельцев квартир в доме по ул. Академика Туполева, 17 от компании «Житло-инвест». Квартиры здесь продают по 905-1570 долларов за квадратный метр. Правда, здесь никак не введут в строй отопление. Задержку связывают якобы с тем, что «до весны-2013 новые владельцы все равно не начали бы ремонт квартир и заселение, а следовательно – не захотели бы платить за отопление».
Удивительные планировки
Еще одна особенность дома по ул. Туполева, отмечаемая потенциальными покупателями – «странные» планировки квартир. Часть двух- и трехкомнатных квартир в этом объекте действительно имеют многоугольные помещения с тупыми или острыми углами. Впрочем, этот нюанс, как говорится, на любителя. И в таком отношении этот объект не одинок.
Например, в комплексе «Софиевская слободка» фактические планировки квартир отличаются от заявленных на сайте: при обращении Prostobank.ua за покупкой, потенциальным покупателям предлагают однокомнатные квартиры с узкой и длинной комнатой.
Загадочные застройщики и дополнительные налоги
Еще одно несоответствие, касающееся той же «Софиевской слободки»: на сайте комплекса в качестве застройщика указана компания «Будинвестконтакт». В образце договора, который нам дали для ознакомления, квартира продается от имени некого физлица. К тому же в этом случае покупатель должен заплатить налог размере 7% от стоимости квартиры. Учитывая цены на квартиры комплекса – от 950 до 1100 долларов за квадратный метр – «налог» на квартиру площадью 50 квадратных метров составит около 3500 гривен. Еще 500 гривен покупателю предлагается заплатить за некие «офисные расходы».
Похожая ситуация и в комплексе «Європейське місто» в селе Крюковщина: как узнал Prostobank.ua в отделе продаж объекта, здесь застройщиком также выступает физлицо, и покупателю также предлагают оплатить налог в 7% стоимости приобретаемой квартиры. При этом стоимость жилья в комплексе демократичная: 930 долларов за квадратный метр. Сам же объект расположен вдали от цивилизации. Так что тем жильцам, которые не располагают личным транспортом, придется не просто. Впрочем, представители продавцов утверждают, что «каждые 20 минут от объекта ходит маршрутка».
В заключение
Стоит отметить, что это далеко не исчерпывающий список «подвохов» новостроек, как и не исчерпывающий список новостроек с «подвохами». Если даже вы задумываетесь о приобретении нового жилья не в одном из описанных домов, все равно имеет смысл обратить внимание на обозначенные в статье моменты. Кроме того, есть некоторые общие проблемы, по наблюдениям Prostobank.ua, объединяющие многие киевские новострои:
частный ЖЕК, который создает чаще всего сам застройщик для обслуживания сданного дома, устанавливает тарифы за свои услуги, завышенные в несколько раз по сравнению с рыночными; общие помещения на этаже («колясочные», общие кладовые и т.п.) «приватизируются» жильцами прилежащих квартир путем частных договоренностей с застройщиком/ЖЕКом или самозахвата; фактическая площадь квартир отличается от оговоренной в договоре на 0,5-4 квадратных метра. Покупателям приходится либо доплачивать за лишние метры, либо ждать компенсации от застройщика.
Только создание справедливой системы общественного найма сможет поправить ситуацию. Инвестором процесса жилищной застройки должно выступать государство (беря на себя все риски), а не человек. Человек должен иметь возможность получить квартиру потом в пользование, через аукцион по найму жилья. Голосуем. Квартира в Киеве в перспективе за 1500 гривен в месяц.
ГЛАВА "АССОЦИАЦИИ ПОМОЩИ ПОСТРАДАВШИМ ИНВЕСТОРАМ": ЛЮБОЙ ЮРИСТ СКАЖЕТ: "НЕ НУЖНО ВКЛАДЫВАТЬ ДЕНЬГИ В СТРОЙКУ"
Обманутые инвесторы, которые годами ждут от своих застройщиков квартир, не могут добиться помощи ни от правоохранителей, ни от местных властей. Достраивать дома людям, очевидно, придется самостоятельно и за свои деньги. О том, как в этом случае защитить свои права, а также как не стать жертвой строительных аферистов тем, кто еще лишь собирается инвестировать в жилье, в эксклюзивном интервью «Цензор.НЕТ» рассказал глава Всеукраинской общественной организации «Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам» Алексей Гончарук.
«Минрегион составил список проблемных объектов. На этом все закончилось».
- Алексей, весной прошлого года ваша общественная организация, представляющая интересы пострадавших инвесторов, провела несколько масштабных акций протеста, которые назвали «марш зонтиков». По результатам этих акций была создана межведомственная правительственная комиссия. Удалось добиться конкретного решения проблемы?
- Через некоторое время после «марша зонтиков» у меня состоялась беседа с тогдашним министром Минрегиона Анатолием Близнюком, который пообещал, что он возьмет под контроль решение проблемы, проведет заседание комиссии и обеспечит присутствие чиновников самого высокого уровня. Потому что недостроенные дома, в которые люди вложили деньги, - это не только их личная беда, а большая социальная проблема, и ее нужно решить. Мы приводили цифры, предлагали конкретные механизмы, но для того, чтобы это все можно было «протащить» через парламент, нужно лобби. Говорю это абсолютно объективно. Здесь без поддержки власти не обойтись.
Все лето чиновники министерства пытались собрать какую-то информацию, перебрасывались друг с другом различными поручениями, а заседание комиссии - первое и единственное - состоялось только осенью. Ассоциация тогда в достаточно резкой форме рассказала на конкретных примерах, в каких регионах, при строительстве каких объектов люди потеряли свои деньги и не получили жилья. Договорились о проведении инвентаризации проблемных объектов по Украине и написании концепции реформирования законодательства об инвестировании в строительство недвижимости. По результатам заседания были проведены совещания со всеми регионами, в каждом регионе был назначен ответственный. В итоге, по сути, впервые был создан внятный список объектов, которые, по данным Минрегиона, являются проблемными.
К сожалению, с началом выборов работа была полностью остановлена. Теперь будем пытаться наладить диалог с новым министром, чтобы не кануло в Лету, то, что было сделано ранее. Есть проект концепции, который был создан и разослан всем органам и ведомствам, имеющим отношение к строительной сфере. На основании этого документа и будем двигаться дальше.
- Сколько таких проблемных объектов на сегодняшний день остается в Украине?
- В список Минрегионстроя вошли 208 объектов. Хотя по нашим данным их должно быть значительно больше.
- Вы можете озвучить первую десятку?
- Первой десятки, по сути, не существует - это же не рейтинг. Поэтому не стал бы выделять какие-то из них, тем более что существует договоренность этот список не опубликовывать пока он не будет окончательно сформирован.
«Искать деньги вместе с застройщиком - практически всегда дело гиблое».
- Алексей, какими бы хорошими ни были концепции, государство никогда не даст деньги на то, чтобы достроить дома. Как реально решить проблему? Что думают по этому поводу сами обманутые инвесторы?
- Среди инвесторов, как Вы понимаете, есть люди разных взглядов. У нас внутри организации тоже существует определенный плюрализм мнений. Люди высказывают разные точки зрения и это здорово. На собраниях Ассоциации, на которых принимаются важные решения, участвуют обычно представители большого количества различных групп инвесторов с разных объектов. А самих инициативных групп у нас более сотни. Но мы все равно попытались договориться и прийти к единому знаменателю. То, что я сейчас озвучу от имени организации - это мое личное мнение - не официальная позиция Ассоциации. Я сторонник ответственного либерализма и считаю, что человек должен думать прежде, чем инвестировать деньги в строительство.
Да, нельзя отрицать, что государственное регулирование в этой сфере некачественное, правоохранительная система не работает так, как должна, хотя люди платят за это налоги. Плохо и то, что застройщики сегодня имеют возможность творить то, что хотят, и остаются безнаказанными. Но я же адекватный человек и понимаю, в какой стране я живу. Следовательно, инвестируя в строительство в Украине, я обязан учитывать и соотносить существующие риски.
Приведу простой пример. Есть яблоко. Вы хотите получить его за 30 копеек. Но если оно стоит на рынке объективно 1 гривну, то за меньшую цену оно будет либо плохим, либо завтра, а вам хотелось бы сегодня. К тому же его могут не довезти или оно испортится по дороге. То же самое с инвестированием. Если человек покупает яблоко за 30 копеек, он остальные 70 должен мысленно отложить «про запас», чтобы компенсировать риски, если они возникнут. Это теория. Во всем мире это хеджирование, страхование и другие вещи, которые уменьшают негативные последствия от возникновения рисков. У нас, к сожалению, и государство, и общество еще не достаточно зрелое, и полноценных механизмов, которые защищают права инвесторов, просто нет.
Поэтому ситуацию надо оценивать объективно, а принимая решение о серьезном вложении денег в какой-то объект, необходимо все взвесить, проконсультироваться со специалистом. Когда идут покупать автомобиль, люди, как правило, обязательно с собой берут товарища, который в них разбирается. А когда покупают квартиру, часто относятся к этому чуть ли ни как к рождению ребенка - «скажем кому-нибудь только после того, как купим…».
- С проблемой выбора, согласна на все сто, но все-таки, кто должен достроить дома и дать возможность людям туда въехать? Какое участие в этом государства?
- Надо дать возможность людям самостоятельно достроить эти дома, честно защитить свои права. Роль государства совсем не в том, чтобы дать денег на все те объекты, которые не достроены. Этого делать нельзя. Вы, к примеру, не инвестировали деньги в строительство?
- Нет.
- Почему тогда за счет Вашей семьи должны достраивать жилье другим людям?
- Как тогда должно себя вести государство в этой ситуации?
- Во-первых, государство должно наказать виновных. Довести до ума уголовные дела, открытые по фактам преступлений против инвесторов. После чего должен включиться механизм компенсации ущерба, нанесенного преступниками, если у них нет возможности это компенсировать. По закону это делается государством. Это уже существующий путь, который позволит вернуть деньги части пострадавших инвесторов. Для того чтобы это стало возможно государство должно принять пакет нормативных документов, который регулировал бы процедуру определения размера и получения такой компенсации. Если этого не сделать - эта норма Гражданского кодекса так и останется «мертвой». Если не всем, то хотя бы части из них.
Во-вторых, государственное регулирование сегодня настолько некачественное, что даже у хорошо организованных инвесторов, которые знают, что им делать дальше, практически нет шансов достроить дом. Прежде всего, это связано с тем, что невозможно подсчитать, кто и сколько денег вложил в строительство. Выберите любой недострой в Украине, и я Вам гарантирую, что никто (кроме собственников застройщика) достоверно не знает, кто и что должен получить с этого дома по результатам достройки. Потому что можно продавать квартиры через инвестиционные договора, через договора купли-продажи имущественных прав, на половину дома выпустить облигации и т.д.
- Хотите сказать, что этот процесс никто не контролирует?
- Государство не видит всех инвестиций в объект. Ни правоохранительные органы, ни местные администрации, ни центральные органы государственной власти... В лучшем случае видит менеджмент застройщика. Если даже предположить, что застройщик очень хороший, что он все честно показывает и потом не «дорисует» ничего задними числами, то достоверность этих данных не получится проверить почти никогда. Не существует единого источника информации, который позволил бы это делать.
- Зачем он нужен?
- Возьмем следующую ситуацию. Застройщика посадили, сотрудничать и возвращать деньги людям он не хочет. Часть инвесторов, которые каким-то образом узнали друг о друге, смогли объединиться и нашли деньги на достраивание дома. И вот они уже готовы в него вселиться, как тут появляется еще какая-то группа инвесторов, к примеру, человек 20, и начинают претендовать на жилплощадь. И даже приносят корешки квитанций о том, что вовремя перечисляли деньги. Подлинные они или «липовые» - это большой вопрос. В принципе, при злом умысле их может подделать либо сам застройщик, либо люди из его близкого окружения, у которых есть доступ к печати, бланкам и т.д. Оспорить грамотно оформленные документы будет очень сложно. Это такое поле для наперсточников, что Вы себе даже не представляете. Именно поэтому я и говорю, что, прежде всего, необходимо изменить законодательство. Нормативные документы в таком состоянии, что говорить о каком бы то ни было эффективном решении этой проблемы в принципе нельзя.
Сейчас многие люди может и готовы были бы сами достраивать объекты, но у них нет уверенности, что достроив их они будут собственниками того что достроили. Вот и получается замкнутый круг…
Была инициатива КГГА забрать недострои и передать их на баланс коммунальным предприятиям, заново отвести под них землю. Представьте, Вы вложили деньги, а потом узнаете, что недостроенный дом передали на баланс «ЖЭКа». Приходите на прием к начальнику и спрашиваете: «Так когда же будет достроена моя квартира?» А он спокойно отвечает: «Денег же нет. Как из бюджета дадут - так и достроим». Теперь вспомните скандал с «Элита-Центром», который разгорелся в 2006 году. На сегодняшний день - за 7 лет - для пострадавших построили чуть больше сотни квартир. А таких людей более тысячи. По нашим подсчетам, чтобы решить проблему долгостроев по подобной схеме, надо еще примерно лет 400. Это утопия - ждать, пока государство или коммунальный бюджет все это профинансирует. Поэтому выход очевиден: нужно брать и достраивать дома самостоятельно, а государство должно обеспечить упрощенный порядок достройки, предусмотреть налоговые льготы для достраивающих компаний, создать механизмы определения собственников недостроя и гарантий прав инвесторов. Инвесторам же нужно объединяться, нанимать кризисных менеджеров, которые умеют управлять проблемными объектами, искать системных инвесторов и пути реанимации финансовой составляющей проектов.
О деталях и процедурах можно говорить и спорить долго. Например, одно из предложений Концепцией, о которой я говорил, сводится к тому, что перечень инвесторов каждого проблемного объекта должен определяться специально созданной при ОГА комиссией, в состав которой должны входить представитель прокуратуры области, представители Госфинуслуг, органа местного самоуправления, на территории которого расположен объект, застройщика, объединения инвесторов объекта.
- Как быть с землей, на которой стоит дом?
- В решении этого вопроса должны помогать органы местного самоуправления. Если, к примеру, застройщик не хочет ничего делать, - взяли и забрали землю в связи с нарушением режима ее использования. Дали возможность инвесторам создать кооператив, а потом отдали ему землю. Не хотят инвесторы достраивать - пусть проведут экспертизу, оценят стоимость объекта и совместно продадут его.
Искать деньги вместе с застройщиком - практически всегда дело гиблое. Потому что застройщик ищет, как правило, возможность дополнительно заработать, а не достроить объект. Но если застройщик заявляет, что он все-таки готов достроить объект самостоятельно, то он должен подтвердить, что у него есть для этого финансовые ресурсы и предоставить детальный план строительства.
- А если у инвестора нет денег на то, чтобы достраивать?
- Тогда, скорее всего, ему придется смириться с тем, что он понес убытки. Либо можно согласиться с тем, что другие люди достроят дом, а ты получишь в нем свою долю в меньшем объеме. Эти отношения при желании всегда можно урегулировать. Было бы желание.
А чтобы обезопасить людей в будущем, государство, в свою очередь, должно обеспечить эффективную правоохранительную систему, максимальное информирование о застройщике, чтобы инвестор не был обманут. Особая тема - персонификация ответственности. Чтобы было понятно, какое должностное лицо несет ответственность, и если в какой-то момент должность занял другой человек, то это не снимало бы ответственности с компании. Не менее актуально ввести более жесткое наказание за недостоверную рекламу об условиях инвестирования.
- Может, гражданам вообще перестать покупать квартиры у коммерческих застройщиков напрямую. А довериться выбору государства, вкладывая деньги в льготные программы по кредитованию жилья?
- Государство - это самый не дисциплинированный и не надежный контрагент в Украине. Но что самое главное - управу на него найти невозможно, ее просто не существует в природе. Можно разве что пытаться договориться «по-хорошему» и не факт, что у тебя получиться. Поэтому есть люди, которые инвестировали средства в жилье в рамках государственных программ, но ничего не получили. Например, в декабре прошлого года в нашу организацию обратилась семья киевлян, которые инвестировали деньги, чтобы купить квартиру в рамках президентской программы «Доступное жилье». Люди заплатили первый взнос, им пообещали, что они скоро получат жилье и будут ежемесячно выплачивать кредит. Но уже больше девяти месяцев дом не могут ввести в эксплуатацию, а плату с них требуют уже повышенную. Чем это лучше частных застройщиков? На кого рассчитана эта программа? На людей, которые не защищены социально, у них нет денег, чтобы платить за пустые обещания. Они продали все, что имели ради первого взноса. А государство их просто «кинуло». И это не единственный факт. Еще лет пять назад были серьезные проблемы с государственным фондом содействия молодежному строительству, когда возникли проблемы почти по двум десяткам объектов, и пострадало около 500 семей. До сих пор дома не достроены, а люди по-прежнему должны государству деньги.
- Как оценить потенциальные риски при выборе застройщика?
- Это может сделать только специалист. Правда, грамотный юрист, который не имеет опыта работы в этой области, почти всегда Вам скажет: «Не нужно туда лезть»! Потому что документы, которые людям предлагают подписать, почти всегда достаточно жестко выписаны по отношению к инвесторам, а выполнение обязательств застройщиком почти никогда надлежащим образом не обеспечено. Какие уж тут гарантии?
Естественно, дешевое жилье - только в мышеловке.
