Элитное жилье? Жилье бизнесс-класса? Что это?

Элитное жилье – что это?

За двадцать с лишним лет существования российского рынка недвижимости специалисты так и не выработали общего мнения о том, что следует считать по-настоящему элитным жильем. Из-за отсутствия сколь-нибудь унифицированной классификации элитными зачастую называют дома, которые даже к бизнес-классу можно отнести с некоторой натяжкой.

На заре 1990-х годов, когда жилья европейского уровня в стране практически не водилось, к элитной недвижимости относили все, что угодно. В Москве то были сталинские высотки, ЦКовские дома в престижных районах, коммуналки в центре под расселение и т.д. Нынче ситуация радикальным образом изменилась.

- Сегодня ни одна «сталинка», ни один писательский, генеральский или ЦКовский дом даже в самом центре Москвы не относятся к элитным по многим причинам. В простонародье их так еще называют, но с точки зрения профессионалов под элитное жилье они давно не подпадают. Даже высотка на Котельнической с роскошными подъездами и видами, даже малоэтажный ЦКшник на Осенней улице с охраной и подземными гаражами, даже дома, где жили Брежнев, Горбачев, Ельцин, а также все дачи Сталина и прочих видных деятелей. Есть здания исторические, добротные, качественные, но никак не элитные, - с сознанием дела констатирует Юлия Лурье, директор АН «ИНКОМ-Добрынинское».

Так что же следует относить к элитной недвижимости или, согласно терминологии профессионалов, жилью «класса люкс»? Попытки аргументировано ответить на этот вопрос начались еще в середине 1990-х годов и продолжаются по сию пору. Целый ряд разработанных классификаций, как правило, подразумевает деление данного сегмента недвижимости на несколько подклассов: de luxe,luxe, premium; A, А-, В, С; КП1, КП2, КП3 и т.д. Планка требований к апартаментам от категории к категории чуть снижается, но при этом остается на весьма почтенном уровне.

При всем разнообразии региональных особенностей, авторских подходов, мнений, представлений об очередности приоритетов (что важнее, например, местоположение или уникальность строения) все эти классификации роднит набор незыблемых, объективных критериев, на основе которых можно вывести некую «среднестатистическую классификацию» элитного жилья. Итак, класс люкс определяют …

1. Местоположение

Большинство специалистов сходятся в том, что главным признаком, по которому дом относится к то или иной группе элитного жилья, является его местоположение. Будь это хоть самые навороченные барские хоромы, если они дислоцируются посреди какой-нибудь промышленной зоны, - это не «элитка» по определению.

Жилье класса люкс обязано располагаться в центральной части города посреди исторических памятников и зеленых зон. Исключения составляют проекты в уникальных природно-экологических районах. Важно отсутствие рядом массовой застройки старого типа, особенно общежитий и коммунальных квартир.

В связи со стесненной обстановкой в центре мегаполисов статус элитного жилья нынче активно пытаются придавать многочисленным новостройкам, расположенным недалеко от центра, вблизи супермаркетов и торгово-развлекательных центров. А уж если в структуре здания предусмотрен подземный паркинг, а на первом этаже гнездится фитнес-центр или салон красоты, в правдивости слов предприимчивых торговцев недвижимостью почти никто не сомневается. Меж тем, с люксом подобные сооружения имеют мало общего – это бизнес-класс соответствующей, более низкой ценовой категории.

2. Характеристики дома, прилегающей территории и инфраструктуры

Элитный дом, разумеется, не может быть типовым. Архитектурный стиль не столь важен, но строение должно быть единственным в своем роде, неповторимым и уникальным. Иметь монолитный каркас, в котором внутренние и внешние стены изготавливаются из кирпича. Самые продвинутые строительные и отделочные материалы прилагаются априори. Высота потолков – от 3,2 метра.

Фешенебельно жилье в силу своей «клубной закрытости» предполагает небольшое количество квартир – по разным оценкам, от 10 до 40, хотя допускаются варианты и в сторону увеличения. Квартиры должны позволять клиентам самостоятельно спланировать собственное жизненное пространство. Поэтому все элитные проекты предусматривают минимум несущих стен и максимум свободы для творчества.

В доме обязательно наличие бесшумных лифтов, подземного паркинга, в котором предусмотрено не менее двух машиномест на квартиру. А также - центрального кондиционирования, системы климат-контроля, механических и химических фильтров для воды и воздуха, несколько видов отопления (воздушного, водного и электрического), бойлерной для всего дома или каждой квартиры в отдельности, двойной электрики, современных линий телекоммуникации с возможностью широкого выбора оператора.

Вокруг дома – огороженная зона со сквером, детскими площадками и местами для занятий спортом. Все это, безусловно, должно находиться под самой надежной охраной.

Специалисты расходятся в том, должны ли здания класса люкс иметь на первом этаже салоны красоты, рестораны, магазины. Одни говорят, что должны. Другие, напротив, считают это излишним, ибо состоятельные жильцы имеют собственных стилистов, х****** и т.д. Другое дело – тренажерный зал, сауна, бассейн, кафе-бар, холл для приема гостей, бильярдная, комнаты для водителей, охраны, прислуги и прочие «мелочи» жизни вроде ванны для мытья лап собакам и оборудования для хранения мехов. Все это или большая часть перечисленного в элитных домах должно быть в наличии.

3. Социальное окружение

Простым смертным, быть может, не понять, но многие богатые клиенты данный пункт по значимости ставят даже выше, нежели конструктивно-технические и эстетические характеристики дома. Зажиточные люди желают соседствовать только с равными, успешными гражданами.

- Были у меня когда-то клиенты, мы вместе покупали им квартиру, которая позиционировалась, как элитная, - 1,5 миллиона долларов, - вспоминает на форуме NERS.ru Наталия Владимирова, риэлтор из Москвы. – Купили, два года делали ремонт, а когда его закончили, выяснилось, что окружение в доме (соседи) – прямо скажем, сборная «солянка». Дня в новой квартире не прожили, выставили на продажу … И плевать им было, что дом новый, современный, что ремонт два года делали.

Чтобы заполучить вожделенную жилплощадь класса люкс сегодня не достаточно иметь много денег – нужно принадлежать к определенной социальной среде. В элитных домах давно предусматривается своеобразный face-control. Жильцы имеют право потребовать не продавать квартиру человеку, который им покажется недостаточно благонадежным. Криминальные «шишки», недалекие барыги и прочий сомнительный сброд не пройдет!

Единый социальный уровень достигается отбором, для которого уже отработаны такие механизмы, как анкетирование желающих приобрести жилье, предоставление рекомендаций, согласование с жильцами, уже купившими квартиры в доме. Как правило, «клубные» дома создаются под определенный круг заказчиков. Именно их слово является решающим при продаже апартаментов в уже готовом доме.

4. Качество управления недвижимостью

И, наконец, элитная недвижимость предполагает качественное управление с индивидуальным подходом к каждому проживающему. Наличие собственное эксплуатационной организации, естественно, обязательно. Сервис должен быть безупречным с первой минуты общения с первым же человеком, имеющим отношение к обслуживанию и содержанию дому – будь то консультант по вопросам приобретения недвижимости или дворник, убирающий листву из-под ног. Хотя, как говорят специалисты, именно качественное управление недвижимостью во многих дорогостоящих домах оставляет желать гораздо лучшего.

Разумеется, вышеозначенное не претендует на исчерпывающий перечень тех характеристик, которые определяют принадлежность недвижимости к классу люкс. Тем более каждый город имеет свою специфику. Или, скажем, представления иностранцев об элитном жилье расходятся с нашими. Европейцу, например, в первую очередь подавай старинный особняк. А для состоятельного москвича элитная квартира сразу же ассоциируется с новым комплексом, построенным по последнему слову техники. Однако алгоритм определения элитного жилья именно таков.

Чтобы мы все так жили!

Разместил: Андрей Гусев

Несмотря на то, что понятие «элитное жилье» сегодня является одним из самых часто упоминаемых, определить конкретные параметры отнесения жилья к элитному определить до сих пор не удается. Многие застройщики в рекламных целях часто подразумевают под элитными не самые удачные объекты, как с точки зрения качества и планировки, так и в плане экологии и расположения. И эта маркетинговая политика работает: люди по большим ценам покупают квартиры, которое едва ли можно назвать элитным.

Но все больше и больше покупателей начинают серьезно подходить к вопросу покупки недвижимости, ведь красивая архитектура и модный район – далеко не все особенности элитного жилья, которыми можно характеризовать качественные, по-настоящему элитные квартиры. Качество материалов, благоустроенное придомовое пространство, рационально спланированная уютная территория, ландшафтный дизайн, охрана, парковка, экологически чистый и безопасный в социальном плане район – все это формирует понятие «элитное жилье».

Категории элитного жилья

Еще некоторое время назад к категории элитного жилья мог относиться лишь дом, построенный в центре Москвы, а сейчас покупатели рассматривают и более удаленные от центра районы, например в Западном административном округе. Это именно тот случай, когда, к примеру, районы Кутузовского проспекта, Крылатское, Воробьевы горы имеют значительные преимущества и стабильный, подтвержденный временем имидж. Благоприятная роза ветров, неплохая транспортная доступность, низкий уровень промышленного производства, наличие природных ресурсов, благополучная социальная обстановка – вот те параметры, которые являются неотъемлемыми характеристиками районов элитного строительства. Появление домов высшего класса в таких районах в разумной доступности от центра – свидетельство новых тенденций в классе элитной недвижимости, возможность для покупателей широкого выбора при поиске жилья и выбрать не просто квартиру, но и высокое качество жизни.

Что же касается элитных квартир Центрального административного округа, то здесь складывается иная ситуация. Например, владельцы квартир в монументальных «сталинских» домах, осуществляют дорогостоящий ремонт и при продаже позиционируют свою недвижимость в качестве элитной. Но не всегда и не по всем основаниям такое жилье можно отнести к разряду элитного. Понятно, что четких критериев, разграничивающих сегменты элитного жилья нет, и правильно оценить характеристику квартиры в плане ее элитности бывает не всегда возможно. Поэтому риэлторы пока пользуются общими, устоявшимися на сегодняшний момент понятиями. И, безусловно, месторасположение дома является одним из таких факторов. Арбат, Тверской район, Плющиха, Остоженка, Хамовники – пользуются стабильным значительным спросом состоятельных покупателей, и более 90 процентов элитной недвижимости располагается именно в пределах Центрального округа столицы. Старые же дома, к которым относятся и дома «сталинского» типа оставляют желать лучшего. Конечно, капитальный ремонт – добавляет класс и стоимость недвижимости, но простые планировки квартир, окружение, отсутствие парковки и качественных инженерных сетей – не позволяет считать такое жилье элитным. Эксперты отмечают определенную особенность – в зданиях высшей категории ремонт квартир добавляется к их стоимости, в то время, как в обычном доме при продаже или аренде произведенные улучшения могут рассматриваться как опциональные, не обязательные, а значит, могут и вовсе не повысить стоимость объекта. Однако есть в Москве и здания с именем и историей, которые даже не смотря на давность постройки, обязательно найдут своего покупателя.

Классификация элитных квартир

Остается открытым и неурегулированным вопрос, какое жилье может считать элитным, как производить его классификацию элитных квартир. Общепринятой классификации элитного жилья на рынке не существует, и, как следствие, нет четких параметров его оценки. Строительные компании в погоне за максимальной прибылью самостоятельно определяют категорию продаваемого элитного жилья, пользуясь собственно разработанной субъективной классификацией. Элитное, люкс, делюкс, премиум, бизнес, классы А, B и С – все эти градации не имеют единого стандарта, а играют роль скорее маркетинговой политики в целях повысить статус и престиж продаваемого жилья. Некоторые эксперты полагают, что создание единой классификации элитного жилья невозможно, да и не нужно. Ведь каждая элитная квартира в Москве – это индивидуальная эксклюзивная идея, которую не представляется возможным оградить какими-то заранее определенными рамками.

Тем не менее, проведя анализ различных схем и систем классификации объектов элитной недвижимости можно выделить три основные класса элитной недвижимости, вне зависимости от того, как они называются, градация внутри которых распределяется с помощью следующих основных основообразующих факторов:
месторасположение объекта элитной недвижимости,
единообразное социальное окружение,
транспортная доступность,
количество квартир в доме,
архитектурно-технические особенности здания,
наличие планировки придомовой территории,
наличие парковки и близлежащей инфраструктуры.

И по мнению большинства экспертов первостепенным признаком принадлежности дома к тому или иному классу недвижимости является его расположение. Согласно этому признаку, если новый построенный или полностью реконструированный дом располагается в центре города или наиболее престижных его районах, он автоматически переходит в разряд элитной недвижимости.
http://elite.obmen.ru/

Каковы различия между объектами жилой недвижимости бизнес- и премиум-уровня и какие особенности обслуживания элитной недвижимости существуют, рассказали эксперты компании Clever Estate, обслуживающей объекты элитной недвижимости.
«На рынке жилой недвижимости объекты премиум и бизнес класса различает, прежде всего, цена за квадратный метр, — рассказывает генеральный директор компании „Clever Estate“ Сергей Креков. — В диапазоне от семи до восьми тысяч долларов за квадратный метр — располагается жилье бизнес-класса, если стоимость квадратного метра выше — объект жилой недвижимости относится к премиум-уровню. За счет каких преимуществ инфраструктуры достигается этот ценовой уровень, решает владелец и застройщик объекта».
Однако, безусловно, существуют некоторые общепринятые критерии. Во-первых, таким критерием является местоположение: ЦАО или элитные московские районы, расположенные на западе Москвы в хорошей автомобильной доступности по отношению к центру. Во-вторых, большое значение для определения класса здания имеют материалы, которые использовались при строительстве и отделке здания. Для объекта премиум-класса это высококачественные и дорогостоящие материалы, такие как, например, мрамор. Также для премиум характерно большое количество стеклянных и зеркальных поверхностей, дерево ценных пород.
Инфраструктура здания, инженерные системы и качество оборудования — это еще один критерий. Немаловажно и внутридомовое устройство — как налажена работа охраны, есть ли парковки и на сколько машиномест они рассчитаны, присутствуют ли так называемые «гостевые» парковки, как устроена система безопасности и так далее.
«К примеру, объект премиум-класса, обслуживание которого мы осуществляем, жилой комплекс „Дом при Академии наук“ по адресу улица Косыгина, дом 2, оснащен подземным гаражом, более чем 160 машиноместами, службой круглосуточной охраны и видеонаблюдением, говорит Сергей Креков, — Расположен он вблизи водоохранной зоны Москва-реки в районе Воробьевых гор, рядом находится Андреевский монастырь и Усадьба Дмитриева-Мамонова. Это и еще ряд особенностей объекта позволяют позиционировать его как элитную недвижимость, однако каждый из игроков рынка трактует преимущества своего объекта так, как ему удобно и имеет на это право. Говоря же о классификации элитной недвижимости, — продолжает эксперт, — необходимо упомянуть один критерий, о котором часто забывают, это качество услуг управляющей компании, в частности, клининга».
Клининг и техническое обслуживание объектов премиум требует особого подхода, индивидуального в случае с каждым зданием, в зависимости от инженерии и материалов, которые использовались при отделке интерьеров. Клининг элитного жилья это не только ежедневная качественная уборка, но и постоянная поддерживающая уборка в течение дня. «Обслуживание объекта премиум-класса ведется на качественно ином уровне. Требования, предъявляемые к выполнению работы, значительно выше требований к тем же услугам, оказываемым на других объектах, — отметил Сергей Креков, — так при обслуживании комплекса „Дом при Академии наук“ помимо ежедневной уборки предусмотрена поддерживающая уборка: пыль или следы на полу после дождя, другие загрязнения, появляющиеся в течение дня, оперативно устраняются, персонал работает круглосуточно. Специалисты работают с использованием современного оборудования (пылесосы, моющие машины и так далее), комплект которого заложен на каждый подъезд в отдельности, а не на комплекс в целом, как нередко делают. Это значительно способствует оперативности уборки и позволяет поддерживать на объекте безукоризненную чистоту».
Есть и еще одна особенность клининга объектов такого уровня — материалы отделки интерьеров. Как правило, это очень дорогостоящие материалы, требующие бережного отношения и применения щадящих и индивидуально подобранных чистящих средств. В оформлении зданий примиум уровня используются поверхности из стекла, зеркала, дерево ценных пород, мрамор и дорогостоящие ковровые покрытия. Уборка и чистка таких поверхностей требует применения высококачественной химии и соответствующей квалификации персонала.
«Обслуживание элитной недвижимости подразумевает применение новейшей техники зарекомендовавших себя марок, высококачественной химии европейских производителей — причем для каждого типа поверхностей используется свой тип чистящего средства. Высокие требования предъявляются и к персоналу, осуществляющему уборку», — добавил Сергей Креков, — Для технического обслуживания объектов имеет особое значение квалификация персонала. Дома такого класса имеют сложную инженерию и дорогостоящее оборудование. Например, для подачи воды на этажи используется система каскадов насосов. Для того чтобы осуществлять техническое обслуживание таких систем, необходим персонал с очень высокой квалификацией. Специалист с недостаточной квалификацией просто не сможет работать с тем программным оборудованием и системами, которыми снабжены дома премиум-уровня".
Существует также ряд общепринятых требований к обслуживающим такие объекты организациям, например, униформа персонала. Но большая часть требований к клинингу и уборке объекта разрабатывается в индивидуальном порядке, в зависимости от характеристик конкретного здания, его инфраструктуры, особенностей. Однако, в целом, нельзя не отметить, что объекты жилой недвижимости премиум уровня требуют к себе особенного подхода и применения наиболее современных оборудования и химических средств высококвалифицированными специалистами по клинингу и ТО.
http://www.gdeetotdom.ru/

Перевод с языка риэлтеров:

жилое состояние — нежилое состояние;
хорошее состояние — нехорошее состояние;
косметический ремонт — долгое отсутствие ремонта;
ремонту 2 года — 10 лет никакого ремонта не было;
ремонт 90-х годов — ремонта не было с тех пор, когда ты ходил в садик;
евроремонт — хотя бы какой-то ремонт;
отличная гостинка — оксюморон;
требует ремонта — не было ни одного ракурса, чтобы сделать пристойные фотки;
квартира готова к воплощению ваших самых смелых дизайнерских фантазий — голые стены или там 50 лет жила бабушка, которую похоронили неделю назад;
квартира достойна вашего внимания — риэлтору срочно нужны деньги;
квартира делалась для себя — безвкусная дорогая квартира с дешевыми канделябрами;
шикарная квартира — очень дорогая и особо безвкусная квартира;
квартира еще не сдавалась — квартиру никак не могут сдать;
отличная планировка — пол-квартиры кухня и коридоры;
удачная планировка — обычная планировка;
функциональная планировка — все натыкано друг на друге;
уютная квартира — маленькая квартира;
светлая, солнечная квартира — летом солнце шпарит целый день, в квартире 40 градусов;
видовая квартира — квартира выше 5-го этажа;
можно использовать под офис — квартира на первом этаже;
царский дом — очень старый дом;
сталинка — старый кирпичный дом;
спецпроект — старый многоэтажный панельный дом;
ведомственный дом — старый дом с пенсионерами;
дом клубного типа — любой дом построенный начиная с 2000 года;
элитный дом — любой новый дом;
студио — снесли стену кухни;
гардеробная - любой встроенный шкаф, где кроме полок можно стоять хотя бы на одной ноге;
дом введен в эксплуатацию — дом будут доделывать около года;
в историческом центре — в окружении ветхих домов;
возле метро — 2 остановки до метро;
5 мин до метро — рассчитывалось по времени Усейна Болта на 100-метровке;
удобная транспортная развязка — дом на шоссе;
развитая инфраструктура — есть продуктовый магазин;
приятные, отзывчивые соседи — бабушки;
солидные соседи — нувориши, быки, силиконовые телки и прочий высший свет;
адекватный хозяин - берет трубку, когда трезв;
облагороженная территория — двор закатан в асфальт, кустики и 2 деревца;
вид на Покровский монастырь — из окна кухни, если стать вот тут и наклониться, в бинокль видно пол левого купола;
рядом 2 озера — болото, комары, вонь;
парковка во дворе — нет парковки;
автономное отопление — бойлер висит над унитазом;
во дворе детская площадка — во дворе когда-то была детская площадка;
дизайнерский ремонт — оранжевые стены и синяя мебель Икеа.

В квартире есть:

мебель — ненужная мебель;
дорогая итальянская мебель — очень дорогая безвкусная мебель подмосковной фабрики;
диван — поломанный диван;
холодильник — ржавый холодильник с дачи;
стиральная машинка — убитая советская стиральная машинка;
новая сантехника — самый дешевый унитаз не старше 10 лет;
торг — скидываем 1%;
хороший торг — цена завышена в 2 раза;
цена снижена— стоимость завышена в 1,5 раза.

ТупУм

Точняк..