По данным компании SVDevelopment, квадратный метр вторичного жилья в Киеве в сентябре-2013 стоит в среднем 1938 долларов или 15 424 гривны. А значит, квартира площадью 50 квадратных метров обойдется в сумму порядка 770 тысяч гривен. Если занять на такое жилье с авансом 30% под средние по рынку 19,9% реальных годовых на 20 лет, то за весь срок можно переплатить 1,65 миллиона гривен, а ежемесячно придется выплачивать банку более 9000 гривен.
Не удивительно, что перспектива заплатить за квартиру втрое больше ее цены, внося ежемесячно вдвое больше средней киевской зарплаты, пугает необеспеченных жильем украинцев. И если без кредита не обойтись, то приходится хотя бы искать способы занять на жилье дешевле. Осенью-2013 их не так много.
К примеру, кредитные программы с рефинансированием в ГИУ, которые еще год назад были в среднем на 6 процентных пунктов выгоднее аналогичных стандартных займов на «вторичку», в сентябре-2013 почти ничем у них не выигрывают. Даже после того как в марте-2013 ставку рефинансирования ГИУ снизили до 15,3% годовых (с конца ноября-2012 она составляла 18% годовых). По исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 25.09.2013 г., банки из числа 50-ти лидеров по активам предлагают совместные с ГИУ займы в среднем под 18,2-18,7% реальных годовых, в зависимости от срока, а обычные займы – под 19,8-21% реальных годовых.
И тем не менее, несколько вариантов сравнительно дешевой ипотеки Prostobank.ua отыскать удалось.
Вариант первый: выбираем жилье «под кредит»
Самые низкие ставки по займам на жилье осенью-2013 банки предлагают в рамках программ, привязанных к конкретным жилищным комплексам. В частности, на вторичном рынке Укрсоцбанк, UniCreditBank ™ предлагает займы на квартиры в ЖК Яблуневий под 11-11,25% реальных годовых, а Ощадбанк – на жилье в домах, построенных компанией Т.М.М. под 12,1-12,7% реальных годовых.
Причем иногда сэкономить таким образом можно не только на ставке: к примеру, квартиры в ЖК Яблуневий продают по цене 680-990 долларов за квадратный метр (комплекс находится в Буче), или вдвое дешевле среднерыночного киевского жилья.
В итоге, кредит сроком 20 лет на двухкомнатную квартиру за 450 тысяч гривен при минимальном авансе в 30% стоимости жилья и ставке в 11,1% реальных годовых обойдется заемщику в 470,5 тысячи гривен переплаты или 3270 гривен ежемесячно. А по десятилетнему кредиту под 11,2% реальных годовых покупатель переплатит 210 тысяч гривен и будет вносить 4370 гривен в месяц. Так что конечная переплата относительно цены квартиры будет соответственно в два или четыре раза меньше, чем при среднерыночном варианте.
Условия программ кредитования на вторичное жилье с реальными ставками до 17% годовых при сроках кредитования 10 и 20 лет от банков из числа 50-ти лидеров по активам, по исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 24.09.2013 г.
Вариант второй: копим по-максимуму
Конечно, не всем хочется жить именно в тех домах, на квартиры в которых предлагают самые дешевые займы. В таком случае сэкономить можно, взяв кредит пусть не под самую низкую на рынке ставку, но с большим первоначальным взносом.
И как бы удручающе для необеспеченного жильем украинца не звучала перспектива копить на квартиру, факт остается фактом: самый дешевый и безболезненный способ занять на жилье у банка – кредитоваться быстро (на короткий срок) и на маленькую сумму (с максимальным авансом).
Во-первых, потому, что именно на короткие сроки банки осенью-2013 предлагают самые низкие реальные ставки без учета программ на конкретные объекты. По исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 24.09.2013 г. кредиты на срок до 10-ти лет предлагают под ставку до 17,5% годовых (Ощадбанк, Укрсоцбанк, UniCreditBank ™). И хотя такую стоимость кредита нельзя назвать низкой, это даже дешевле, чем среднерыночный «льготный» кредит с рефинансированием в ГИУ.
С другой стороны, даже при среднерыночной ставке в 20,7% реальных годовых, но с авансом 70% стоимости жилья по кредиту на ту же квартиру стоимостью 770 тысяч гривен за пять лет заемщик переплатит 141,6 тысячи гривен, или всего 18,5% стоимости жилья, при ежемесячном взносе в 6200 гривен.
Жирным минусом для заемщика в этом варианте будут лишь сопутствующие расходы. Несмотря на относительно небольшую сумму кредита, страховать придется купленную квартиру на полную стоимость (до 0,5%), еще вплоть до 1% цены квартиры могу стоить услуги нотариуса, до тысячи гривен обойдется экспертная оценка недвижимости и до 0,1% ее цены – оформление договора залога. Потому при кредитовании на небольшую сумму стоит обращать внимание на эти параметры и выбирать такой банк, где расходы на оформление займа минимальны.
И хотя страхования залога на полную стоимость избежать в любом случае не удастся, утешением для заемщика может стать тот факт, что при кредитовании на больший срок расходы на страховку будут также пропорционально больше. А страховая компания может даже покрыть некоторые убытки, что особенно актуально в новых домах, когда все соседи массово ремонтируются. Конечно, для этого нужно внимательно подходить к выбору страховщика, а также к изучению условий договора – в частности, перечня покрываемых рисков и исключений.
Вариант третий: погашаем как можно быстрее
Наконец, если 70-80% цены квартиры у вас нет, а жилье нужно уже сейчас, то можно оформить обычный заем и погашать его с опережением графика – так вы значительно сэкономите на переплате. Единственный важный, даже решающий нюанс – ваш доход должен быть достаточно высоким, чтобы ежемесячно вносить не только текущий платеж по кредиту, но и погашать тело займа наперед.
Итак, в приведенном в начале статьи примере, если заемщик будет вносить в банк ежемесячно всего на 1000 гривен больше, то выплатит кредит за 11 лет вместо 20-ти и переплатит 793 тысячи гривен вместо 1,65 миллиона гривен.
Однако и здесь нужно быть внимательным. Несмотря на законодательный запрет препятствовать заемщикам в досрочном погашении, отдельные банки все же устанавливают комиссии и штрафы за преждевременное внесение платежа. К примеру, Кредобанк устанавливает комиссию в размере 0,5% от досрочно внесенной суммы на протяжении первых 6 месяцев срока кредита.
Источник: Prostobank.ua
