Алгоритм розрахунку вартості житла ,оптимальної дати покупки

Перший вал панічних слухів про апокаліпсис схлинув Саме час перейти до спокійніших , а головне - простіших способів визначення дати майбутнього (минулого ) дна і ціни квадратного метра на ньому . Звичайно можна спробувати розібратись ,що більше буде впливати на ціну метра - попит , пропозиція , курс , середня зарплата , прибутки топ - менеджерів , хабарі чиновників і так далі ... Боюсь для цього у нас не вистарчить ні знань , ні часу , ні бажання І все одно вийде "середня температура по лікарні ". Пропоную провести розрахунок за слідуючим алгоритмом :
1 З будь яких достовірних джерел інформації формується набір обєктів нерухомості ( від 3 і до ? ) Які зацікавили б Вас як покупця ( для кожного свій )
2 Визначається середня ціна квадрату цього пулу
3 Кожен для себе з довідника " стеля" визначає швидкість падіння квадратного метру з слідуючою розмірністю ( доларів / день )
4 З того самого довідника визначає ймовірну дату дна
5 Проводимо слідуючу математичну операцію
" середня ціна метру (п.2) - (( дата дна(п.4)- дата визначення середньої ціни) х швидкість падіння( п.3) = ціна квадратного метру на дні
Підсумуємо
середня ціна (в долларах) - ( різниця дат (в днях ) х швидкість падіння ( долларів/ день)) = ціна ( доллари )
Внаслідок присутності змінних взятих зі стелі ми повинні мати можливість їх уточнювати в процесі роботи , для цього :
1 Раз в тиждень (день, місяць) цікавимося як змінилися данні нашого пулу ( нас цікавить середня ціна метра і кількість обєктів )
Далі визначаємо наскільки наші змінні відповідають тим що виходять , за потреби коригуємо

Можливо вийшло дещо засухо , тому спробую пояснити простіше
Ви хочете купити квартиру . Переплачувати не хочете , запізнитесь - буде прикро. Кількість грошей - фіксована (на кредити в найближчий час надії мало , та й ризикувати не хочеться ) Є квартири які Ви з задоволенням купили , але ціна зависока .
Визначаєте для себе термін який згодні почекати .
Сьогоднішня ціна квартири - наявна сума грошей = величина падіння яке Вас влаштовує.
Величину падіння ціни / термін який згодні почекати = швидкість падіння в день.
А далі просто порівнюєте швидкість падіння яке Вас влаштовує з реальною швидкістю падіння і підкориговуєте свої плани . Поки є пропозиція і йде падіння - чекаєте. В разі різкого зменшення пропозиції і зупинки падіння - купуєте

Враховуючи що кожен буде моніторити тільки те житло яке його цікавить , то й результати в кожного будуть різні .
1 Хіба цікавить людину яка хоче купити житло у Києві(Львові, Одесі, Харкові ....) як змінилась ціна в Африці
2 Побачивши наскільки занижені/завищені Ваші побажання , Ви завжди зможете відкоригувати їх зміною своїх смаків ( к-сть кв м , розташування , місто , якість )

Перший вал панічних слухів про апокаліпсис схлинув Саме час перейти до спокійніших , а головне - простіших способів визначення дати майбутнього (минулого ) дна і ціни квадратного метра на ньому . Звичайно можна спробувати розібратись ,що більше буде впливати на ціну метра - попит , пропозиція , курс , середня зарплата , прибутки топ - менеджерів , хабарі чиновників і так далі ... Боюсь для цього у нас не вистарчить ні знань , ні часу , ні бажання І все одно вийде "середня температура по лікарні ". Пропоную провести розрахунок за слідуючим алгоритмом :
1 З будь яких достовірних джерел інформації формується набір обєктів нерухомості ( від 3 і до ? ) Які зацікавили б Вас як покупця ( для кожного свій )
2 Визначається середня ціна квадрату цього пулу
3 Кожен для себе з довідника " стеля" визначає швидкість падіння квадратного метру з слідуючою розмірністю ( доларів / день )
4 З того самого довідника визначає ймовірну дату дна
5 Проводимо слідуючу математичну операцію
" середня ціна метру (п.2) - (( дата дна(п.4)- дата визначення середньої ціни) х швидкість падіння( п.3) = ціна квадратного метру на дні
Підсумуємо
середня ціна (в долларах) - ( різниця дат (в днях ) х швидкість падіння ( долларів/ день)) = ціна ( доллари )
Внаслідок присутності змінних взятих зі стелі ми повинні мати можливість їх уточнювати в процесі роботи , для цього :
1 Раз в тиждень (день, місяць) цікавимося як змінилися данні нашого пулу ( нас цікавить середня ціна метра і кількість обєктів )
Далі визначаємо наскільки наші змінні відповідають тим що виходять , за потреби коригуємо

Хм... Интересно проверить =)
1. Обьекты взяты с портала domik.net.
1) 1кмн на Оболоне 33-35 кв.м. не первый этаж - 55 k$
2) 1кмн на Русановке 33 кв.м в кирпичном доме - 62 k$
3) 1кмн в Печерском районе (бул. Леси Украинки) 31-33 кв.м. - 70 k$
4) 2кмн на Русановке 45 кв.м - кирпич, не первый этаж - 85 к$

2. Средняя цена квадрата - 1893$.

3. Скорость падения. Не совсем со стели. ((3800-1893)/320) = 6$ в день.

4. Ну... Где-то 01.04.2010 (1 апреля Где-то 400 дней (если округлить).
1893 - 400*6 = 1893 - 2400 = - 507.

В общем это говорит о том, что мерять в долларо-днях нельзя. Лучше мерять в процентах в день, которые были получены относительно текущего выбора скорости падения в день. То есть где-то 0.3% в день =)

Тоесть... 1897*(0.997^400)= 570$ за квадрат

Что ж... Проверим

В общем это говорит о том, что мерять в долларо-днях нельзя. Лучше мерять в процентах в день, которые были получены относительно текущего выбора скорости падения в день. То есть где-то 0.3% в день =)

Чому не можна ?
Можна , нас цікавить не стільки те що було , скільки що буде і коли
В мінус все одно ніколи не попадем , тому що ці самі метри треба відслідковувати щотижня Отже на 8 березня повинні мати ціну на 42 долари нижчу від

2. Средняя цена квадрата - 1893$.

1893-42=1851 - по тим самим обєктам
До речі

3. Скорость падения. Не совсем со стели. ((3800-1893)/320) = 6$ в день.

А якщо в гривнах-((3800*5,05-1893*8,70)/320 = 8 грн 50 коп в день

Craze heead тиждень пройшов , пора робити слідуючий відлік .
http://www.domik.net/mod/main/indexes/?step=week&pg=value&period=all
Индекс стоимости жилья в Киеве
Неделя от 02.03 -1980 $/м

Якщо по цій ссилочці то в нас ріст (1980-1893)/6 = 14,5 $ в день

зачем изобретать велосипед, если он уже был изобретен?
такую статистику ведет domik.net, realt.ua, blagovest.ua и т.д т.п По всем ним цена 1 м2 (средняя цена) падает на 2-4% в неделю или на ~10% в месяц в зависимости от портала и его баз
а по реалту вообще количество квартир увеличилось на 25% за полтора месяца
например, http://www.domik.net/mod/main/indexes/? ... &period=2m
вот и ответы на все наши с вами вопросы - пока будет цена квадрата падать на 3% в неделю - дна не будет и близко даже.

зачем изобретать велосипед, если он уже был изобретен?

Не все так просто як здається на перший погляд В загальній базі данних включено все І старі ціни по 3000 $ за хрущовку і не існуючі по 874 $ недобудованих будинках і які з них дали збільщення на 25 % пропозиції - ми не знаємо . Тому в будь-який момент кожен видьорнувши цікаві для нього цифри може з піною доказувати що йде дикий обвал або страшенний ріст
Наприклад на основі цього графіку взятого якраз з домік.нет я спокійно можу стверджувати про те що ми досягнемо дна приблизно на рівні 1800$ за метр Просто візьміть дві найнижчі точки це приблизно 01/2003 і 01/2005 і проведіть пряму до кінця Все що над цією прямою - це вплив іпотечного кредитування , а сама пряма - графік збільшення доходів населення
http://www.domik.net/mod/get/ichart/?step=week&period=all&pg=value
Тому хотілось щоб люди які дійсно шукають житло , бачили як міняються ціна і пропозиція тільки на тих 10-100 обєктів без врахування змін на остальних 5000

Не все так просто як здається на перший погляд

Не бійтесь, це знову я
Чесно кажучи, після того, як на іншій гілці форуму Вам було показано на пальцях відмінність між 20% ростом і 20% падінням, пояснено амплітуду зниження ціни і величину інфляції за останні два роки, я не думав, що Ви поставите 7 позитивних смайлів у своєму останньому повідомленні...
У нас з Вами одна принципова різниця: Ви не вірите і не хочете, щоб ціна на нерухомість падала (місцями навіть не признаючи того, що вона УЖЕ рухнула), а мені по великому рахунку все одно. Я, наприклад, готовий квартири брати вже - більше зароблю в короткостроковому періоді на оренді. І не хотілось би "однушек по 10 тыщ", тому що це означатиме тільки те, що ми будемо жити в холоді, голоді і розрусі (сюди ж безробіття, кримінал, відсутність новобудов і т.д.). Борони нас Боже від дешевих квартир (с) (R) (TM)...
Це преамбула. Амбула: ціни будуть падати і далі, як би Ви не проводили прямі чи криві на гіпотетичних діаграмах. Аргументи в користь цієї позиції:
- різке падіння купівельної спроможності населення (через безробіття, падіння курсу гривні, заморозку депозитів, інфляцію, підвищення митних платежів...);
- різке обмеження іпотеки і відсутність перспектив у цьому напрямі в найближчий час: всі банки мають проблеми з ліквідністю і з існуючими іпотечниками. Коли через кілька років ми повернемось до 2008 року почнеться повільне кредитування юриків, корпоративного сектору (тобто менш ризикових сегментів), а лише потім - років через штирнайцять - фізиків, які будуть дуже обережними і перебірливими (нарешті! надіюсь, чогось научить-таки ця криза...декого...може...хоч трохи...);
- зникнення спекулянтів з цього ринку (початківці не розхльобають свої чотири кредити в незакінчених новобудовах до пенсії, люди зі стажем просто побачать, що це дуже ризиково і місцями відчутно збитково;
- появою іпотечних квартир з серйозними дисконтами. Те, що вони з'являться рано чи пізно, це факт. Краще рано. Інакше восени ми побачимо тисячі квартир і десятки тисяч виселених людей, масові "гуляння" і т.д.
- репатріацією людей, тобто поверненням на села і смт. В двох словах, краще їсти свою картоплю у батьківській квартирі, ніж не мати роботи в Києві (Львові) і платити за оренду чужому дяді;
- зменшенням кількості приїжджих студентів (і їхньої потреби в житлі) через природнє падіння народжуваності в 90-х та неспокійну ситуацію в мегаполісах у кінці 2010-х;
- прозрінням людей (тобто усвідомленням того, що нерухомість може не тільки рости) - і відсутністю паніки, накачування міхура, розбудови піраміди і гонки "пшол вон, завтра дороже будет";
- зміною пріоритетів в сторону продуктів харчування та інших засобів першої необхідності. Без іронії, навіть люди з достатком вище середнього задумаються, чи не притримати валюту/золото, бо "хто його знає, як буде через рік";
- раннім чи пізнім введенням податку на нерухомість. Бюджет наповнювати треба, і його наповнити можна лише за рахунок багатих. Моє особисте враження таке, що податок не ввели уже тільки тому, що потрібним людям потрібен час на переоформлення прав власності. Потім почнуться качелі і каруселі. Ви щиро вірите, що з власника сат. антени можна дерти 50грн у вигляді податків, а з власника 20 квартир - нічого?
- скороченням малого/середнього бізнесу, тобто тих, хто тримав "офіси на перших поверхах". За зменшенням попиту на ці площі вони будуть або продаватись (що автоматично збільшить пропозицію і продавить ціни вниз), або здаватиметься в оренду не фірмам, а жильцям (що збільшить пропозицію на цьому ринку, продавить ціни на оренду і як наслідок посприяє зменшенню ціни на квартири - дешевша оренда, то й дешевша квартира).
Можна продовжувати в тому ж дусі досить довго, але мені вже цікаво, чи хтось дочитав хоча б сюди. Буду дуже вдячний Вам як початківцю теми за те, що Ви перечислите ряд факторів, чому вартість нерухомості буде хоча б стабілізовуватись, чітко так, з аргументацією і, якщо можна, "на пальцях". Коли ми захочемо послухати демагогію, те, як "не треба вводити людей в оману", ми включимо Інтер. Інакше гілка втрачає актуальність.
На розпливчаті відповіді і придирки до слів або окремих речень відповідати не буду.

Вам було показано на пальцях відмінність між 20% ростом і 20% падінням, пояснено амплітуду зниження ціни і величину інфляції за останні два роки,

1 Я знаю різницю між абсолютними і відносними величинами . Так як % відносяться до величин відносних то абсолютна величина при сталих % залежить від того ,що було взято за базу відліку .
2 Я вже великий хлопчик і смайлики буду ставити там де вважаю за потрібне
3 Мені здавалось , що ми не на математичному форумі . де 2 х 2 = 4 ( або 5 , якщо привести до рівняння ((-а ) х( - а) = а х а )
4 Всі Ваші висновки базуються на подальшому погіршенні життя в Україні

різке падіння купівельної спроможності населення (через безробіття, падіння курсу гривні, заморозку депозитів, інфляцію, підвищення митних платежів...);
- зменшенням кількості приїжджих студентів (і їхньої потреби в житлі) через природнє падіння народжуваності в 90-х та неспокійну ситуацію в мегаполісах у кінці 2010-х;
репатріацією людей, тобто поверненням на села і смт. В двох словах, краще їсти свою картоплю у батьківській квартирі, ніж не мати роботи в Києві (Львові) і платити за оренду чужому дяді;

і так далі
5 Я ніколи і ніде не казав що ціна не впала в долларах і не буде падати в них далі. Все залежить від курсу . Але саме тому я стверджую , що ціна в гривнях буде зростати. І з одного боку на це буде впливати підвищення заробітної плати , а з другого - збільшення в гривнях вартості енергоносіїв
6 На інших гілках я показував що згідно статистичних данних забезпеченість житлом в Угорщині - 37,3 м кв , в Україні - 23 в США - 71. Виходячи з цього можна зпрогнозувати , що без нового будівництва , тільки за рахунок смертності Україна дожене Угорщину тільки в тому випадку коли населення України зменшиться на 42 млн - (42 х 23 / 37,3) = 16 млн мешканців. По Києву можете порахувати самі , в Вас точніше вийде
7 Всетаки з логікою у Вас напряг Якщо Ви читали , навіщо відкрита ця гілка , то повинні були побачити ,що я пропоную інструмент який позволяє визначити ціну житла на локальному ринку (10-100 квартир) з максимальним урахуванням уподобань людини. І ніде нічого не було сказано про глобальний ріст чи падіння
Що підтверджує моя цитата :

Тому в будь-який момент кожен видьорнувши цікаві для нього цифри може з піною доказувати що йде дикий обвал або страшенний ріст
Наприклад на основі цього графіку взятого якраз з домік.нет я спокійно можу стверджувати про те що ми досягнемо дна приблизно на рівні 1800$ за метр

А можу і не стверджувати , для того і написав :"Наприклад"

Тисну Вашу мужню руку.
Не дивлячись на мої нападки, тримаєтесь
Так, мої аргументи базуються великою мірою на тому, що якість життя в Україні падає і буде падати. Це не тому, що мені зараз дуже добре живеться, а тому, що навіть по Штатах прогнозують можливу стабілізацію в 2010-2011... а реальний ріст (і не в буржуїв, а у нас) буде нескоро. Інакше з'їм свою трєуголку
Не зовсім зрозумів Ваш пасаж щодо того, як із (-2)х(-2)=2х2 , вилізло 5, але не будемо оффтопити.
Радий за те, що ми з Вами зійшлись на висновку, що ціна в доларах падає і буде падати (за винятком, звичайно, варіантів типу введення амеро або захоплення Техасу Уго Чавесом).
Кількість кв. метрів на душу населення - це показник об'єктивний, але як би нам, точним математикам , не хотілось, мусимо враховувати ще й суб'єктивні речі, як-от ментальність. Все-таки більшість населення у нас пострадянська і 10 квадратів на тіло - це краще, ніж 5. І аж ніяк не гірше, ніж 15, бо в 15 живуть буржуїни та інші недобитки. Надіюсь, зрозумієте мій сарказм, але тут в інших гілках люди розпинались, що їм не треба холл в 10 квадратів, бо це жир і буржуїзм; нормально коридорчик і кімнатки, і кімнатки...
Так як я Вам дорікаю за математику, маєте повне право щемити мене по логіці Мусив звернутись до Вас в цій гілці, бо наша дискусія на іншій загрузла серед інших постів.
Конфліктувати з Вами, звичайно, не хочу, бо Львів - моє улюблене місто в
Україні і (хто зна) - може, колись куплю у Вас таунхауз під Винниками чи де Ви їх там будуєте
== Поправка: після Вашої відповіді тут http://forum.finance.ua/viewtopic.php?p=217258#217258 уже не куплю. Під Солонкою краще ==