Начну с того, что вывод "выгодна/невыгодна" делается только для конкретных входных данных, как и всякие расчеты касательно того, чего и сколько переплачивается. Соответственно и выводы о том, что выгодно снимать.
"Стоимость" аренды всегда, кроме объективной составляющей - цены - включает субъективную - оценку тех неудобств, которые придется принять, потому что квартира арендуется. Это и относительно частые переезды, и трудности сделать ремонт по своему вкусу, да и нецелесообразность его делать. Как и нецелесообразность закупать хорошую мебель, например, ибо опять-таки, частые переезды.
Стоимость кредита. За что фактически вы платите %% по кредиту/ипотеке? За время. Т.е. вы покупаете что-то сейчас, а не через N лет.
Дорого или дешево это обходится - это уже другой вопрос. И очень субъективный.
Чем руководствуется например заемщик, берущий ипотеку на жилье?
Факторами:
- имеющиеся сбережения
- ожидаемый рост сбережений и способность к накоплению
- ожидаемый рост цен на недвижимость
- текущие затраты на жилье (аренда если есть)
- субъективная оценка комфортности текущей жилищной ситуации
- субъективная оценка готовности ждать (копить)
Нет однозначного безусловного ответа - целесообразен кредит ли нет. Есть ряд объективных и субъективных факторов.
Почти при любой ставке есть точка, при которой ипотека выгодна - она определяет ту часть стоимости жилья, которую целесообразно одалживать.
Например (цифры чуть подогнал под круглые, больше для примера):
Объект недвижимости стоимостью пусть 38к долл, грубо - 1 000 000 грн.
Аренда такого же пусть 7000 грн.
При базовых условиях ипотеки 20% годовых на 15 лет, покупателю есть смысл взять в ипотеку до 400 тыс грн, или 40% стоимости объекта: при такой или меньшей сумме его суммарный платеж по кредиту будет меньше арендной платы за +/- такой же объект, при этом:
- недвижимость у него в собственности
- сумма долга обесценивается вместе с инфляцией, она зафиксирована в гривне
- платеж фиксирован в гривне, так же обесценивается, в отличие от гривневых ставок аренды, которые так или иначе вырастут уже через пару лет.
Переплата за 15 (!!!) лет относительно стоимости объекта, если платить строго по графику, выходит около четверти.
Если добавить в расчет прогнозируемые темпы роста арендных ставок, роста стоимости недвижимости в гривне, инфляции - все это хотя бы на горизонт несколько лет - цифру можно еще скорректировать в бОльшую сторону, но тут уже добавляется большое число предположений.
Теперь касательно приведенного в статье сравнения.
- Не учтен рост расходов на аренду. Даже для малого срока (в 5 лет) этим нельзя пренебречь, а для длинных временных промежутков это совершенно критично. За последние пять лет, к примеру, арендные ставки в гривне примерно удвоились.
- Максимальная ставка 13,5% в Ощадбанке, ну и пусть +0,5% бонусной за открытие онлайн - это 11,27% в реальных деньгах (после налогов). И нет никаких оснований считать, что эту ставку можно эстраполировать на несколько лет.
- Все расчеты ведутся в гривне, что в случае с недвижимостью неудачный выбор. Существенная девальвация (а для периода в 15 лет ее вероятность почти 100%) переломает напрочь все расчеты. Недвижимость в таких сценариях становится дешевле в валюте но существенно дороже в гривне, если пытаться сравнивать с депозитом, логичнее тогда брать два депозита, в валюте и гривне, примерно 40%/60%. И опять таки средневзвешенная ставка в этом случае еще сильнее уменьшается.
- Оценка стоимость недвижимости исходя из темпов потребительской инфляции - фейерично. Просто слов нет. Из такого предположения как в статье, при инфляции на уровне депоставок, покупка нежвижимости под аренду - просто золотое дно, и актив растет быстрее депозита и еще доход приносит
