Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві

ihorkyiv
Вы должны понимать, что за праздник жизни, за хлеб с икрой риелтору платите вы. Деньги передает арендатор, но это ваши деньги. Значит вы сдаете дешево. Сдать дорого и чтобы арендатор еще заплатил агентские это все больше становится похоже на фантастику. Интернет есть у всех, про олх все знают, конкуренты не дремлют.
Если в цифрах за первый год - сдаете вы за 10 и получите за год 120 тыс. Арендатор заплатит 125. Математически ему все равно, платить вам (или конкуренту в соседнем подъезде) 10400 и снимать без агента, или вам 10000 и вознаграждение риелтору.
Даже платить 10400 для него предпочтительней, потому что не нужно выкладывать сразу большую сумму. Вдруг будут соседи алкаши, или арендодатель неадекватный и через месяц придется съехать. Возможно он выберет даже платить 11000, если напрямую. "Рассрочка" и надежней, когда деньги ближе к телу.
Плюс с риелтором у вас будет меньше целевая аудитория, потому что многие не хотят платить за низачто и чувствовать себя лохами. Они не понимают, что через риелторов можно выхватить дешево у хозяев-конспираторов.
Что вы получаете за эти условные 5000, заплаченных вами на икру риелтору? Мнимые гарантии, что получили беспроблемного лошка? Дороговато. Как по мне лучше ставить дорого, активно рекламировать, а людям, которые понравились и которых я хочу видеть своими арендаторами, делать скидку напрямую.

З цікавістю і приємністю читаю ваші повідомлення на інших тематичних гілках. Якщо не помиляюся, ви - з Дніпра, там маєте квартири в оренді, а у Києві інвестуєте у нерухомість на стадії будівництва. Тобто досвіду орендної діяльності у столиці вам бракує. Те, що ви написали, - банальне теоретичне розмірковування щодо ідеальної моделі організації орендного бізнесу задля максимізації прибутку. Реальність інша. Три тижні тому здавав одну зі своїх квартир. Як зазвичай, закинув ввечері інфу на ОЛХ і солодко заснув. Зранку, о 8.30 розбудив телефонний дзвінок. Ріелтор. За 20 хвилин - наступний, ріелтор. За увесь день прийняв більше 70-ти дзвінків і лише 8 з них - від прямих орендарів. Жоден із цих прямих дозвонювачів не відповідав моїм вимогам. Це були або чоловіки-одинаки, або сім’ї з дітьми, або мама з дорослою донькою та купою зимово-літньо-демісезонних речей. Ще якась неадекватна зателефонувала з донбаським прононсом. Ріелторам я поставив чітке завдання, кого я бажаю бачити, і вони працювали у цих рамках, підбираючи мою цільову аудиторію. Завдяки цьому за 2 дні мав лише три перегляди, останній виявився продуктивним. Не треба було марно їздити, показувати квартиру купі непотрібних мені клієнтів, яких врешті відсіювали ріелтори. До речі, як я міг максимізувати свій дохід ?? Виставляю на ОЛХ ціну - 10 тисяч грн. На цю орендну ставку орієнтуються усі - і прямі орендарі, і ріелтори. Наприклад, приходить прямий клієнт, і що я йому скажу ?? "Сплачуй, голубе, додатково ще три-чотири тисячі мені, бо п’ять ти би заплатив посереднику". Це називається неадекватність орендодавця. Принаймні у Києві. Може у Дніпрі по-іншому ??

З цікавістю і приємністю читаю ваші повідомлення на інших тематичних гілках. Якщо не помиляюся, ви - з Дніпра, там маєте квартири в оренді, а у Києві інвестуєте у нерухомість на стадії будівництва. Тобто досвіду орендної діяльності у столиці вам бракує. Те, що ви написали, - банальне теоретичне розмірковування щодо ідеальної моделі організації орендного бізнесу задля максимізації прибутку. Реальність інша.

+

Специфика везде плюс-минус одинаковая.

Реальність інша. Три тижні тому здавав одну зі своїх квартир. Як зазвичай, закинув ввечері інфу на ОЛХ і солодко заснув. Зранку, о 8.30 розбудив телефонний дзвінок. Ріелтор. За 20 хвилин - наступний, ріелтор. За увесь день прийняв більше 70-ти дзвінків і лише 8 з них - від прямих орендарів. Жоден із цих прямих дозвонювачів не відповідав моїм вимогам. Це були або чоловіки-одинаки, або сім’ї з дітьми, або мама з дорослою донькою та купою зимово-літньо-демісезонних речей.

Лучший арендатор это мужчина-одиночка. Отсеивая такие варианты на старте, вы даже не можете попробовать и узнать.
В соседней теме писал, что 90% звонков от риелторов, но в 75% случаев снимают напрямую. Шансов, что этот отобранный арендатор будет жить долго и счастливо, не намного больше, чем пришедший напрямую.

До речі, як я міг максимізувати свій дохід ?? Виставляю на ОЛХ ціну - 10 тисяч грн. На цю орендну ставку орієнтуються усі - і прямі орендарі, і ріелтори. Наприклад, приходить прямий клієнт, і що я йому скажу ?? "Сплачуй, голубе, додатково ще три-чотири тисячі мені, бо п’ять ти би заплатив посереднику".

Выставить за 11-12. И сдать за 11, пока остальные будут сдавать с посредниками по 10.
Если вы сдали за 2 дня за 10 через риелторов, еще и с подбором арендаторов, значит цена занижена. Дешево сдать легко. Я предпочитаю сдавать по максимальной, поэтому большинство сдач идет напрямую.

Риелторы точно так же, как и Вы видят клиента впервые.
Они говорят о клиенте только то, что будущий арендатор им решил рассказать или сочинить.
Ни один агент не пробивает будущих квартиросъемщиков по базам полиции, налоговой, кредитных историй, места работы и т.д.

Единственный плюс в сотрудничестве с одним своим агентом вижу лишь в том, что нигде не светятся Ваши данные.

И это тоже, но, поверьте, плюсы на этом не заканчиваются. И часть из них коллега Вам пытался донести. Вы не обратили на это должного внимания.

ihorkyiv
Вы должны понимать, что за праздник жизни, за хлеб с икрой риелтору платите вы. Деньги передает арендатор, но это ваши деньги. Значит вы сдаете дешево. Сдать дорого и чтобы арендатор еще заплатил агентские это все больше становится похоже на фантастику. Интернет есть у всех, про олх все знают, конкуренты не дремлют.
Если в цифрах за первый год - сдаете вы за 10 и получите за год 120 тыс. Арендатор заплатит 125. Математически ему все равно, платить вам (или конкуренту в соседнем подъезде) 10400 и снимать без агента, или вам 10000 и вознаграждение риелтору.
Даже платить 10400 для него предпочтительней, потому что не нужно выкладывать сразу большую сумму. Вдруг будут соседи алкаши, или арендодатель неадекватный и через месяц придется съехать. Возможно он выберет даже платить 11000, если напрямую. "Рассрочка" и надежней, когда деньги ближе к телу.
Плюс с риелтором у вас будет меньше целевая аудитория, потому что многие не хотят платить за низачто и чувствовать себя лохами. Они не понимают, что через риелторов можно выхватить дешево у хозяев-конспираторов.
Что вы получаете за эти условные 5000, заплаченных вами на икру риелтору? Мнимые гарантии, что получили беспроблемного лошка? Дороговато. Как по мне лучше ставить дорого, активно рекламировать, а людям, которые понравились и которых я хочу видеть своими арендаторами, делать скидку напрямую.

З цікавістю і приємністю читаю ваші повідомлення на інших тематичних гілках. Якщо не помиляюся, ви - з Дніпра, там маєте квартири в оренді, а у Києві інвестуєте у нерухомість на стадії будівництва. Тобто досвіду орендної діяльності у столиці вам бракує. Те, що ви написали, - банальне теоретичне розмірковування щодо ідеальної моделі організації орендного бізнесу задля максимізації прибутку. Реальність інша. Три тижні тому здавав одну зі своїх квартир. Як зазвичай, закинув ввечері інфу на ОЛХ і солодко заснув. Зранку, о 8.30 розбудив телефонний дзвінок. Ріелтор. За 20 хвилин - наступний, ріелтор. За увесь день прийняв більше 70-ти дзвінків і лише 8 з них - від прямих орендарів. Жоден із цих прямих дозвонювачів не відповідав моїм вимогам. Це були або чоловіки-одинаки, або сім’ї з дітьми, або мама з дорослою донькою та купою зимово-літньо-демісезонних речей. Ще якась неадекватна зателефонувала з донбаським прононсом. Ріелторам я поставив чітке завдання, кого я бажаю бачити, і вони працювали у цих рамках, підбираючи мою цільову аудиторію. Завдяки цьому за 2 дні мав лише три перегляди, останній виявився продуктивним. Не треба було марно їздити, показувати квартиру купі непотрібних мені клієнтів, яких врешті відсіювали ріелтори. До речі, як я міг максимізувати свій дохід ?? Виставляю на ОЛХ ціну - 10 тисяч грн. На цю орендну ставку орієнтуються усі - і прямі орендарі, і ріелтори. Наприклад, приходить прямий клієнт, і що я йому скажу ?? "Сплачуй, голубе, додатково ще три-чотири тисячі мені, бо п’ять ти би заплатив посереднику". Це називається неадекватність орендодавця. Принаймні у Києві. Може у Дніпрі по-іншому ??

+1
Хотел ответить Владу, но лучше к Вашему посту добавлю.
Несмотря на то, что я сдаю через посредника, на просмотр 70% приходят СО СВОИМ ПОСРЕДНИКОМ. То есть, фактически, никто и не снимает без посредника. Может понимают, что какое объявление ни возьми - все равно попадешь на посредника?

посыл ржкз был в том, что арендная плата относительно стоимости жизни/ЗП неуклонно снижается.

Это факт. В 90-ых сдавались единицы квартир и аренда была несбыточной мечтой для подавляющей части людей. В 2000-ых она стала значительно доступней. Сейчас даже начинается перелом сознания "зачем покупать, если дешевле арендовать". С каждым годом все больше квартир выкупаются под аренду, растет предложение и конкуренция.
Через десять лет, из-за инерции мышления, рынок перенасытится и сдавать будет невыгодно. Надеюсь, к тому времени подтянется ипотека, будет очередной бум-загон и тогда наступит время выходить из недвиги.

А вот с этим трудно не согласиться.
По поводу-же риелтеров и "максимальной" цены - Вы пока еще не в контексте киевских реалий. Это дело времени. Все придет с опытом. Только есть высказывание о том, что уж лучше учиться не на своих ошибках.

Жоден із цих прямих дозвонювачів не відповідав моїм вимогам. Це були або чоловіки-одинаки, або сім’ї з дітьми, або мама з дорослою донькою

Ріелторам я поставив чітке завдання, кого я бажаю бачити, і вони працювали у цих рамках, підбираючи мою цільову аудиторію.

... цікаво, яку саме ЦА Ви змалювали ріелторам?
- сім'я без дітей?
- одинока дама?
- студентки(або студенти)?

Чем киевские реалии так уникальны?
У меня есть опыт сдачи, как напрямую, так и людям, пришедшим с посредником. У большинства, судя по всему, нет.
Те, кто пришли с посредником, в среднем более беспроблемные, потому что попадают под определение "сладкие лохи", которые не смогли сделать это сами, но, ни на их стабильность, ни аккуратность это не влияет. Да, с ними обычно легче решать проблемы, они более уступчивы.
Если сдавать по максимальной цене, такие приходят редко. Им, с учетом агентских, дорого, но, если приходят, то хорошо.
Обычно, после недели показов, когда чувствуешь, что квартира зависает, и нужно снижать цену на 5-10%, не до переборов. Рад любому арендатору, который не попадает в стоп-лист тех, кому ты принципиально не сдаешь.
В аренде есть два ключевых момента. Сдать дорого и не стесняться повышать. Это сложно. Сдать дешево и держать низкую цену годами "хорошим людям" легко, но тогда не стоит заниматься этим бизнесом.

Сдать дешево и держать низкую цену годами "хорошим людям" легко, но тогда не стоит заниматься этим бизнесом.

А по-моиму, стоит - я например уже просто заиПался носить деньги по банкам и перекидывать их гривна/доллар и обратно. У меня сейчас, например, лежит в банках эквивалент трех киевских однушек на Оболони в жилом состоянии и я имею со всего этого гефешт аж 270 уе! Вот и собираюсь купить одну для разминочки - меня и за 7 сдавать устроит лишь бы люди хорошие попались и не делали мне нервы///

[1]

Сдать дешево и держать низкую цену годами "хорошим людям" легко, но тогда не стоит заниматься этим бизнесом.

А по-моиму, стоит - я например уже просто заиПался носить деньги по банкам и перекидывать их гривна/доллар и обратно. У меня сейчас, например, лежит в банках эквивалент трех киевских однушек на Оболони в жилом состоянии и я имею со всего этого гефешт аж 270 уе! Вот и собираюсь купить одну для разминочки - меня и за 7 сдавать устроит лишь бы люди хорошие попались и не делали мне нервы///

Купите ОВГЗ и будет доход 550 уе в месяц, если долларовые.
Если гривневые то около 38 тыс.грн в мес.