Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
change_pm написав:Хочу започаткувати тему, де однодумці могли б обговорити варіянти інвестування в нерухомість закордоном, прибутковість, податки і інщі питання.
Можна почати з цього http://apartamentypiano.pl, квартира в Польських гурах, вартість метру від 5 800 злотих + 23% ПДВ, можна здавати в аренду, є управляюча компанія.
Долучайтесь до обговорення.
Боюсь что на этом можем и закончить. Первый вопрос-кому вы собираетесь сдавать в этом селе? Второй вопрос-судя по карте это приграничная зона, а для покупки недвижимости в Польше в приграничной зоне иностранцу нужно получить специальное разрешение, которое просто так от фонаря получить не так уж и просто. Ну и третье--ценник в 5800 нетто+23% очень быстро превращается в ценник 7134 брутто--а это на минуточку около 1900 баксов за квадрат на сегодняшний день. Зачем оно надо в этом селе по такой цене?. Это цена за нормальные комплексы в крупных городах-Краков\Вроцлав\даже Варшава.
Так это ж вроде как курорт. Гугл пишет, что средняя цена за номер 3* 300 зл.
Для себе рахував кілька разів і виходило, що тут здавати цікавіше ніж в Польщі. По перше там ви сплатите всі податки, по друге, якщо ви там не живете то у вас виникнуть витрати на адміністрування, яких тут у вас не буде. В кращому випадку вийдете на ті самі 4-5% річних які мажна мати тут. Якщо наймати управляючу компанію то прибутковість ще більше впаде, до рівня 2-3% річних, що впринципі цю інвестицію робить безтолковою.
От давайте і розберемо.
Тут все в тіні, ніби економимо на податках. Як довго це буде продовжуватись? Якщо, платимо в Україні податок, то скільки? 18+1,5%?
Польща, податок може бути 8%, можливо, що багато чого можно списати. Деталей не знаю, тому і розпочав цю гілку, щоб отримувати інформацію і ділитись нею.
ЮК, все що менше 10 тис фунтів на рік, ніяких податків. Єдине треба володіти англійською і подавати декларацію раз на рік.
Адміністрування, якщо ви не пенс, то ваш час чогось коштує, то неможна казати, що у нас адміністрування безкоштовно.
Сьогодні прислали на пошту варіант інвестиції в Туреччині, в Бодрумі. Вибачайте, ліньки літературно перекладати, тому перевів онлайн.
2-комнатні розкішні апартаменти. Наш зелений парк проект в Бодрумі пропонує високі Spec 2 спальні квартири за ціною всього €49 900 розташований в 8 км від міжнародного аеропорту Мілас і 4 км від Moni Beach Club. Це півціни про те, де все було в минулому році. Всі квартири є щедро розміром 85sqm. Почалося будівництво з усіх 60 квартир в 4 кварталі 2019.
Пропонують сдавати а аренду через компанію, €6 200 на рік чистого доходу, що є 12% річних.
Кажуть, що зараз ціна в два рази менше від 2018 року, тому що ліра девальвувала. Є бажаючі перевірити?
Наразі неготовий поділитися думками на тему гілки, тому прокоментую лише останній допис. Якщо коротко, то "too good to be true", що, в принципі, притаманно багатьом маркетинговим матеріалам.
Кому здавати цю квартиру? Туристам (так ніби ж не можна на короткий термін)? Місцевим? При середній ЗП в Туреччині $1200 gross ($850 net), я не думаю, що буде платоспроможний попит на квартиру з місячною орендою €500+ (там ще сидить податок, і інтерес керуючої компанії, тобто може і всі €600). Якщо туристам, то яка вакантність (точно не 0%)? Тобто, ці €6200 - це як розхід палива в характеристиках авто (сферичний кінь у вакуумі).
Припустимо, що ці умови таки ідеальні. Але навіть за таких умов, мені здається, що цю цифру потрібно читати, як €6200 * 6.35 ~ 40К TRY, а не як стабільні 12% в євро, а це вже зовсім інша цифра. За останні 10 років шлях курсу ліри до долара (з 1.63 в січні 2009 до 5.48 зараз, а в січні 2008 він взагалі був 1.17), не менш епічний ніж шлях гривні до долара. І тут 12% вже не така і висока прибутковість. В сусідній гілці кажуть, що на депозитах, в тій самій Туреччині можна отримати набагато більше.
Для себе рахував кілька разів і виходило, що тут здавати цікавіше ніж в Польщі. По перше там ви сплатите всі податки, по друге, якщо ви там не живете то у вас виникнуть витрати на адміністрування, яких тут у вас не буде. В кращому випадку вийдете на ті самі 4-5% річних які мажна мати тут. Якщо наймати управляючу компанію то прибутковість ще більше впаде, до рівня 2-3% річних, що впринципі цю інвестицію робить безтолковою.
От давайте і розберемо.
Тут все в тіні, ніби економимо на податках. Як довго це буде продовжуватись? Якщо, платимо в Україні податок, то скільки? 18+1,5%?
Польща, податок може бути 8%, можливо, що багато чого можно списати. Деталей не знаю, тому і розпочав цю гілку, щоб отримувати інформацію і ділитись нею.
ЮК, все що менше 10 тис фунтів на рік, ніяких податків. Єдине треба володіти англійською і подавати декларацію раз на рік.
Адміністрування, якщо ви не пенс, то ваш час чогось коштує, то неможна казати, що у нас адміністрування безкоштовно.
То чим такий варіант не краще ніж в Львові чи у Києві щось мати і здавати? Лише тим, що у нас дешевше?
Але дивимось на демографію України і ЮК, і де краще вона? І де шанси на гарантований дохід вище?
Наведіть свої приклади.
Якщо податок введуть його (податок)орендодавці включать в ціну оренди. Тобто ймовірно, що його заплотить орендар.
Стосовно ЮК - ніколи там не був (нажаль) , бо туди щоб попасти треба пройти 7 кіл пекла і витратити купу грошей та часу. (Говорю зі слів бо сам не пробував)
Але згідно поданої вами брошюри 7% вам гарантовано протягом 2ух років (думаю мається на увазі два перші роки поки свіжий ремонт ітд). Далі цей відсоток піде вниз і зрештою ви отримаєте 5% річних. https://www.globalpropertyguide.com/Eur ... tal-Yields Там внизу табличка, що правда дані 2014р. 4,8% середній по країні, 5,6% максимум в Шотландії ітд. Не думаю, що зара на фоні брексіт щось впилинуло сильно на дохідність в кращу сторону. З позитиву бачу тільки те, що поки там нерухомість росте в ціні. Поки... що буде після виходу з ЄС ?х.з
Наразі неготовий поділитися думками на тему гілки, тому прокоментую лише останній допис. Якщо коротко, то "too good to be true", що, в принципі, притаманно багатьом маркетинговим матеріалам.
Кому здавати цю квартиру? Туристам (так ніби ж не можна на короткий термін)? Місцевим? При середній ЗП в Туреччині $1200 gross ($850 net), я не думаю, що буде платоспроможний попит на квартиру з місячною орендою €500+ (там ще сидить податок, і інтерес керуючої компанії, тобто може і всі €600). Якщо туристам, то яка вакантність (точно не 0%)? Тобто, ці €6200 - це як розхід палива в характеристиках авто (сферичний кінь у вакуумі).
Припустимо, що ці умови таки ідеальні. Але навіть за таких умов, мені здається, що цю цифру потрібно читати, як €6200 * 6.35 ~ 40К TRY, а не як стабільні 12% в євро, а це вже зовсім інша цифра. За останні 10 років шлях курсу ліри до долара (з 1.63 в січні 2009 до 5.48 зараз, а в січні 2008 він взагалі був 1.17), не менш епічний ніж шлях гривні до долара. І тут 12% вже не така і висока прибутковість. В сусідній гілці кажуть, що на депозитах, в тій самій Туреччині можна отримати набагато більше.
Вони пропонували здавати короткотермново через компанію, тому така дохідність і можлива.
Я замовив дзвінок від того посередника, але щось не дзвонять і навіть не пишуть. Тому відпускаємо цей кейс.
По депозитах наразі вигідніше. Є досвід, зараз ставка 18,4 % на 3 місяці, але ставка залежить від суми, також є податок. І те що невідомо, як себе ліра далі поведе. Скоріш за все буде падати.
Що цікавого ще є в турецьких банках? Можно купляти акції, бонди, продавати / купляти валюту, і навіть, золото. Але треба тим всім займатись.
Якщо податок введуть його (податок)орендодавці включать в ціну оренди. Тобто ймовірно, що його заплотить орендар. Податок вже є, його ніхто не платить. Я не вірю, що вам вдасться перекласти податок на орендара. В самому кращому випадку, 50 на 50, а вирогідніше, це знизить ваш дохід.
Стосовно ЮК - ніколи там не був (нажаль) , бо туди щоб попасти треба пройти 7 кіл пекла і витратити купу грошей та часу. (Говорю зі слів бо сам не пробував) Підтвержую, дуже напряжно це робити. І якщо буде якась нерухомість, то не дасть ніяких переваг на отримання візи. Тупо від настрою офіцера залежить.
Але згідно поданої вами брошюри 7% вам гарантовано протягом 2ух років (думаю мається на увазі два перші роки поки свіжий ремонт ітд). Далі цей відсоток піде вниз і зрештою ви отримаєте 5% річних. https://www.globalpropertyguide.com/Eur ... tal-Yields Там внизу табличка, що правда дані 2014р. 4,8% середній по країні, 5,6% максимум в Шотландії ітд. Не думаю, що зара на фоні брексіт щось впилинуло сильно на дохідність в кращу сторону. З позитиву бачу тільки те, що поки там нерухомість росте в ціні. Поки... що буде після виходу з ЄС ?х.з Наразі вкладатись в ЮК недоцільно. Найкращий час був в 2013-14 роках, бо ціни з того часу добряче виросли, і оренда доречі. З кейсів, що мені відомо дохідність тільки росте, а ось чиста з часом, час від часу може бути менша через різні заплановані чи ні витрати, як то, ремонт вікна, ванни, якогось приладдя. Але мінімім на рівень інфляції ви будете отримувати більше.
Суть инвестиции, вложение в недвижимость для сдачи американским нищебродам, за которых платит американское правительство. Берем 2 бедрум квартирку в Огайо, возле Кливленда. Цена 34 900, заезжай и живи. Сдается за 650 баксов в месяц. Обязательные расходы - 75 управление + 120 компаунд фии. Чистый доход в месяц - 455 ye, 5 460 уе в год. Доходность - 15,6 %.
По факту, конечно чистая абсолютная и процентная доходность меньше, так как есть незапланированые расходы, но за последние 4 года сдачи одним и тем же арендаторам годовой чистый доход ниже 4 000 уе за год не опускался, что дает доходность 11,4 % годовых.
Купить и заплатить за недвижимость проблем нет, есть нюансы по налогам и подаче налоговой декларации, а также по получению ЮС налогового номера.
change_pm написав:Суть инвестиции, вложение в недвижимость для сдачи американским нищебродам, за которых платит американское правительство. Берем 2 бедрум квартирку в Огайо, возле Кливленда. Цена 34 900, заезжай и живи. Сдается за 650 баксов в месяц. Обязательные расходы - 75 управление + 120 компаунд фии. Чистый доход в месяц - 455 ye, 5 460 уе в год. Доходность - 15,6 %.
По факту, конечно чистая абсолютная и процентная доходность меньше, так как есть незапланированые расходы, но за последние 4 года сдачи одним и тем же арендаторам годовой чистый доход ниже 4 000 уе за год не опускался, что дает доходность 11,4 % годовых.
А почему американскому правительству выгоднее платить по 650 дол. в месяц, чем просто купить эту квартирку для своих нищебродов?
change_pm написав:Суть инвестиции, вложение в недвижимость для сдачи американским нищебродам, за которых платит американское правительство. Берем 2 бедрум квартирку в Огайо, возле Кливленда. Цена 34 900, заезжай и живи. Сдается за 650 баксов в месяц. Обязательные расходы - 75 управление + 120 компаунд фии. Чистый доход в месяц - 455 ye, 5 460 уе в год. Доходность - 15,6 %.
По факту, конечно чистая абсолютная и процентная доходность меньше, так как есть незапланированые расходы, но за последние 4 года сдачи одним и тем же арендаторам годовой чистый доход ниже 4 000 уе за год не опускался, что дает доходность 11,4 % годовых.
А почему американскому правительству выгоднее платить по 650 дол. в месяц, чем просто купить эту квартирку для своих нищебродов?
Это так называемая секция 8, т.е. софинансирование. Правительство дает не всю сумму в 650 баксов, а ее часть, где-то 400-450, на остальное + коммунальные должен заработать сам арендатор. Как бы и социализм, но все-равно заставляет человека булками шевелить. Те кто вообще не хотят работать, живут под мостом или в трейлере на свалке.