|
Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві |
+ Додати тему
|
Відповісти на тему
|
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
-
proftpd66
-
1
-
- Заблокований
- Повідомлень: 4735
- З нами з: 22.12.16
- Подякував: 370 раз.
- Подякували: 240 раз.
-
- Профіль
-
2
Додано: Нед 14 лип, 2019 15:06
investorkiev написав: sinus написав: investorkiev написав:Вас послушать, так сдавать 1 квартиру - вообще убыточно. Но это не так. Самая «старая» квартира под аренду в семье - совкошлак, с приличным ремонтом 2003 года. Итого ремонту уже 16 лет. За это время была куплена новая стиралка взамен сломанной и шкаф в коридор. Сейчас уже назревает потребность в косметике+замена некоторой мебели, но квартиранты живут и пока они живут, ничего делать не планируем. Квартира была куплена в 2004 году и сразу сдана в аренду. Окупилась уже на 150% и продолжает приносить прибыль. Простой за все годы - может быть 2-3 недели. Не знаю, что вы там собрались менять каждые 3 года.
Цей приклад дуже не вдалий або маніпуляція. По перше, як ідуть справи в квартирах, які купувалися в 2007 і на початку 2008, скільки їм ще років чекати, щоб окупитися? Що краще для прибутку хата, яка купувалась учора чи в 2015? Що буде в 2021? По друге, прибуток з аренди і це факт зменьшується з кожним роком експлуатації, якщо кожні 5 років не проводити іновацій чи ви будете заперечувати, що це не так? Але і це не все, є ще таке як стан будинку і оточення. Хрущ чи панельку з обісяними фасадами і з сусідами -алкашами не здаси за 400, як в новобудові навпроти. По третє- якщо людина не працює, де вона буде брати кошти на ремонт хати? І останнє, здача в аренду 1 або 2-х квартир є не прибутковим і не має ніякого сенсу, якщо вона не купувалась в 2001-2004 році, або в 2015 за гривню у новобудові, в той час ,як долар обміняв по курсу 35-38.
За 28 лет независимости, было всего 4 года, когда невыгодно было купить квартиру под аренду. Это 2007-2008 и, в меньшей степени - 2012-2013. Квартиры, купленные в остальное время (80% времени) - от среднего до мегавыгодного варианта инвестирования.
А з висоти 2022 може виникнути думка, що взагалі всі роки не вдалі, як це сталося в 2014 році в Донецьку чи Луганську. Бо форс-мажорні обставини в нашій країні ніхто не відміняв.
-
sinus
-
-
- Заблокований
- Повідомлень: 743
- З нами з: 06.11.17
- Подякував: 15 раз.
- Подякували: 287 раз.
-
- Профіль
-
2
Додано: Нед 14 лип, 2019 16:11
Хомякоид написав: pirat-d написав: Хомякоид написав: Понимаете, с учетом того что мы зигзагами, на карачках но все же двигаемся в Евросоюз, все что было завязано на рашку будет умирать а западная Украина будет развиваться. Теплотехник Юра это правильно просек и выскочил оперативно из Днепра. В среднесроке я планирую что города дальше линии Киев-Винница будут стагнировать, ну за исключением Одессы-мамы. В долгосроке эта линия может сдвинуться даже дальше на запад. Вам решать, но я бы продал на вашем месте и взял бы в Киеве или даже во Львове.
В целом, есть логика в Вашей мысли, но Как человеку с Днепра администрировать собственную недвижимость под аренду в Киеве и тем более во Львове? как только узнают, что собственник квартиры бывает по месту раз в пятилетку, агенты высосут все соки и вернут убитые в хлам стены.
Ну как-бы я администрирую с Дейчланда. Уже пятый год скоро пойдет. Да, подбирать людей нужно тщательно. И цену ставить ниже рынка. У меня сейчас 8 процентов ниже рынка. Я не печалюсь. Билет и время мои стоят намного дороже.
Плюсанул. Интересно,работает ли данная схема в реверсе, т.е. из Нэньки владеть немецким бетоном. И вообще стоит ли задумываться о зарубежной недвижимости, например после 3-5 квартир в Киеве, диверсификация бетона так сказать)
-
pirat-d
-
-
- Повідомлень: 283
- З нами з: 06.07.15
- Подякував: 106 раз.
- Подякували: 122 раз.
-
- Профіль
-
Додано: Нед 14 лип, 2019 16:18
sinus написав: pirat-d написав:сколько квартир под аренду для киевского лендлорда считается солидным результатом, достаточным безбедно жить и не думать о пенсии?) 3-4 квартиры (правый берег, не центр но и не выселки за окружной), не считая собственно в которой проживаешь или маслать и ставить цель больше?)
Залежить від сьогодняшніх витрат. В ідеалі скільки зараз витрачаєте, стільки і сумма з аренд квартир повинна бути. Наприклад витрачаєте 2000 доларів на місяць, тоді і аренда з квартир має бути 2000 дол.чистими. Але ще стільки ж квартир треба мати для амортизації, щоб ваш прибуток не падав і ще стільки ж, щоб можна було інвестувати. Тобто, щоб мати постійно 2000 доларів,вам треба мати 15 квартир для здачі. Як це працює? Пояснюю- Ось уявіть собі,що ви вже маєте 5 квартир для здачі,які приносять 2000 доларів на місяць. Кожна по 400 доларів. Уявили? А через 3 роки експлуатаціі та зростання конкуренції на ринку аренди і зростання комунальних послуг, кожна стала приносити 300 доларів, тобто вже 1500 на місяць і ваш прибуток знизився. Через 6-7 років він знизиться до 1250 і повинно бути робити ремонти. Де на те брати гроші? Якщо ваш дохід знизився та і коштів для подальших ремонтів з вашого доходу не було передбачено. Якщо ж мати 10 квартир, то картина така-10*400=4000 прибутка з аренди на місяць, де 2000 ідуть вам на витрати, а 2000 на те, щоб мати кошти на ремонти на ці 10 квартир і таким чином ваш дохід не впаде з роками. Але постійно з'являється нове житло в нових привабливих локаціях, і що цікаве, може так статися, що локації, які були привабливі 10 років тому, можуть втратити свою привабливість, а нові локації, або старі, навпаки можуть стати більш привабливішими для здачі в аренду. Тому треба мати гроші, щоб своєчасно ці локації змінювати, а для цього треба мати ще 5 квартир, прибуток з аренди яких вам давав би можливість купувати квартиру раз в три роки. Тобто,щоб протягом 20-ти і більше років мати стабільний прибуток на місяць 2000 доларів, вам треба мати стільки квартир, скільки зараз необхідно, щоб мати прибуток 6000 доларів. Написано з власного і не тільки досвіду. Але маючи 15 квартир це вже буде не відпочинок на пенсії.
Чим адмініструвати 15 квартир (це вже аж ніяк не пасивний дохід, хіба винаймати для управління людину), логічніше вже перейти в інший актив - комерційну нерухомість, і мати той самий дохід з кількох об'єктів без щомісячного головняку і без клопотів з амортизацією ремонту. І мати білий, офіційний дохід з прийнятним оподаткуванням
-
Faceless
-
- Модератор
-
- Повідомлень: 34786
- З нами з: 24.01.12
- Подякував: 1443 раз.
- Подякували: 7973 раз.
-
- Профіль
-
4
7
3
Додано: Нед 14 лип, 2019 16:32
pirat-d написав:Вопрос не работать, пока ещё не стоит. Просто хочу понять для себя, какое количество бетона нужно иметь у нас в стране, что бы допустим лет через 10-12 не париться о пенсии и жить в удовольствие. Ну ещё столько же наверное? 6-7-8 - совкошлак/новострой 50/50? доход в 2+К - 3К...
Давайте сначала поговорим о вашем стиле жизни и соответственно расходах
-
UA
-
-
- Повідомлень: 8145
- З нами з: 19.07.08
- Подякував: 1821 раз.
- Подякували: 2224 раз.
-
- Профіль
-
1
Додано: Нед 14 лип, 2019 16:36
sinus написав: pirat-d написав:сколько квартир под аренду для киевского лендлорда считается солидным результатом, достаточным безбедно жить и не думать о пенсии?) 3-4 квартиры (правый берег, не центр но и не выселки за окружной), не считая собственно в которой проживаешь или маслать и ставить цель больше?)
Залежить від сьогодняшніх витрат. В ідеалі скільки зараз витрачаєте, стільки і сумма з аренд квартир повинна бути. Наприклад витрачаєте 2000 доларів на місяць, тоді і аренда з квартир має бути 2000 дол.чистими. Але ще стільки ж квартир треба мати для амортизації, щоб ваш прибуток не падав і ще стільки ж, щоб можна було інвестувати. Тобто, щоб мати постійно 2000 доларів,вам треба мати 15 квартир для здачі. Як це працює? Пояснюю- Ось уявіть собі,що ви вже маєте 5 квартир для здачі,які приносять 2000 доларів на місяць. Кожна по 400 доларів. Уявили? А через 3 роки експлуатаціі та зростання конкуренції на ринку аренди і зростання комунальних послуг, кожна стала приносити 300 доларів, тобто вже 1500 на місяць і ваш прибуток знизився. Через 6-7 років він знизиться до 1250 і повинно бути робити ремонти. Де на те брати гроші? Якщо ваш дохід знизився та і коштів для подальших ремонтів з вашого доходу не було передбачено. Якщо ж мати 10 квартир, то картина така-10*400=4000 прибутка з аренди на місяць, де 2000 ідуть вам на витрати, а 2000 на те, щоб мати кошти на ремонти на ці 10 квартир і таким чином ваш дохід не впаде з роками. Але постійно з'являється нове житло в нових привабливих локаціях, і що цікаве, може так статися, що локації, які були привабливі 10 років тому, можуть втратити свою привабливість, а нові локації, або старі, навпаки можуть стати більш привабливішими для здачі в аренду. Тому треба мати гроші, щоб своєчасно ці локації змінювати, а для цього треба мати ще 5 квартир, прибуток з аренди яких вам давав би можливість купувати квартиру раз в три роки. Тобто,щоб протягом 20-ти і більше років мати стабільний прибуток на місяць 2000 доларів, вам треба мати стільки квартир, скільки зараз необхідно, щоб мати прибуток 6000 доларів. Написано з власного і не тільки досвіду. Але маючи 15 квартир це вже буде не відпочинок на пенсії.
15 квартир - это однозначно уже агент на %. При таком количестве, можно пожертвовать одной арендой) на качестве пенсии это отразится не сильно
-
pirat-d
-
-
- Повідомлень: 283
- З нами з: 06.07.15
- Подякував: 106 раз.
- Подякували: 122 раз.
-
- Профіль
-
Додано: Нед 14 лип, 2019 16:38
pirat-d написав:15 квартир - это однозначно уже агент на %. При таком количестве, можно пожертвовать одной арендой) на качестве пенсии это отразится не сильно
Одной арендой? Какие мы оптимисты:)
-
Faceless
-
- Модератор
-
- Повідомлень: 34786
- З нами з: 24.01.12
- Подякував: 1443 раз.
- Подякували: 7973 раз.
-
- Профіль
-
4
7
3
Додано: Нед 14 лип, 2019 16:43
Faceless написав:sinus написав: pirat-d написав:сколько квартир под аренду для киевского лендлорда считается солидным результатом, достаточным безбедно жить и не думать о пенсии?) 3-4 квартиры (правый берег, не центр но и не выселки за окружной), не считая собственно в которой проживаешь или маслать и ставить цель больше?)
Залежить від сьогодняшніх витрат. В ідеалі скільки зараз витрачаєте, стільки і сумма з аренд квартир повинна бути. Наприклад витрачаєте 2000 доларів на місяць, тоді і аренда з квартир має бути 2000 дол.чистими. Але ще стільки ж квартир треба мати для амортизації, щоб ваш прибуток не падав і ще стільки ж, щоб можна було інвестувати. Тобто, щоб мати постійно 2000 доларів,вам треба мати 15 квартир для здачі. Як це працює? Пояснюю- Ось уявіть собі,що ви вже маєте 5 квартир для здачі,які приносять 2000 доларів на місяць. Кожна по 400 доларів. Уявили? А через 3 роки експлуатаціі та зростання конкуренції на ринку аренди і зростання комунальних послуг, кожна стала приносити 300 доларів, тобто вже 1500 на місяць і ваш прибуток знизився. Через 6-7 років він знизиться до 1250 і повинно бути робити ремонти. Де на те брати гроші? Якщо ваш дохід знизився та і коштів для подальших ремонтів з вашого доходу не було передбачено. Якщо ж мати 10 квартир, то картина така-10*400=4000 прибутка з аренди на місяць, де 2000 ідуть вам на витрати, а 2000 на те, щоб мати кошти на ремонти на ці 10 квартир і таким чином ваш дохід не впаде з роками. Але постійно з'являється нове житло в нових привабливих локаціях, і що цікаве, може так статися, що локації, які були привабливі 10 років тому, можуть втратити свою привабливість, а нові локації, або старі, навпаки можуть стати більш привабливішими для здачі в аренду. Тому треба мати гроші, щоб своєчасно ці локації змінювати, а для цього треба мати ще 5 квартир, прибуток з аренди яких вам давав би можливість купувати квартиру раз в три роки. Тобто,щоб протягом 20-ти і більше років мати стабільний прибуток на місяць 2000 доларів, вам треба мати стільки квартир, скільки зараз необхідно, щоб мати прибуток 6000 доларів. Написано з власного і не тільки досвіду. Але маючи 15 квартир це вже буде не відпочинок на пенсії.
Чим адмініструвати 15 квартир (це вже аж ніяк не пасивний дохід, хіба винаймати для управління людину), логічніше вже перейти в інший актив - комерційну нерухомість, і мати той самий дохід з кількох об'єктів без щомісячного головняку і без клопотів з амортизацією ремонту. І мати білий, офіційний дохід з прийнятним оподаткуванням
Білий офіційний дохід можливо отримувати й з житловою нерухомістью. ФОП - 5%. Комерційна - так, але це казіно, дуже важливо прохідне "рибне" місце. Скільки зараз об'яв, бігбордів, плакатів на парканах-вікнах?! здавати за копійки аби здати, не комільфо.
-
pirat-d
-
-
- Повідомлень: 283
- З нами з: 06.07.15
- Подякував: 106 раз.
- Подякували: 122 раз.
-
- Профіль
-
Додано: Нед 14 лип, 2019 16:47
Faceless написав:pirat-d написав:15 квартир - это однозначно уже агент на %. При таком количестве, можно пожертвовать одной арендой) на качестве пенсии это отразится не сильно
Одной арендой? Какие мы оптимисты:)
Ну сколькими?! полтора-двумя? снять показания, проконтролировать коммуналку, когда-никогда решить бытовой вопрос, съезд-заезд. 10% потери на агента полагаю, максимум. Но 15 квартир на минутку, доход выше 5К$.
-
pirat-d
-
-
- Повідомлень: 283
- З нами з: 06.07.15
- Подякував: 106 раз.
- Подякували: 122 раз.
-
- Профіль
-
Додано: Нед 14 лип, 2019 16:50
Faceless написав:sinus написав: pirat-d написав:сколько квартир под аренду для киевского лендлорда считается солидным результатом, достаточным безбедно жить и не думать о пенсии?) 3-4 квартиры (правый берег, не центр но и не выселки за окружной), не считая собственно в которой проживаешь или маслать и ставить цель больше?)
Залежить від сьогодняшніх витрат. В ідеалі скільки зараз витрачаєте, стільки і сумма з аренд квартир повинна бути. Наприклад витрачаєте 2000 доларів на місяць, тоді і аренда з квартир має бути 2000 дол.чистими. Але ще стільки ж квартир треба мати для амортизації, щоб ваш прибуток не падав і ще стільки ж, щоб можна було інвестувати. Тобто, щоб мати постійно 2000 доларів,вам треба мати 15 квартир для здачі. Як це працює? Пояснюю- Ось уявіть собі,що ви вже маєте 5 квартир для здачі,які приносять 2000 доларів на місяць. Кожна по 400 доларів. Уявили? А через 3 роки експлуатаціі та зростання конкуренції на ринку аренди і зростання комунальних послуг, кожна стала приносити 300 доларів, тобто вже 1500 на місяць і ваш прибуток знизився. Через 6-7 років він знизиться до 1250 і повинно бути робити ремонти. Де на те брати гроші? Якщо ваш дохід знизився та і коштів для подальших ремонтів з вашого доходу не було передбачено. Якщо ж мати 10 квартир, то картина така-10*400=4000 прибутка з аренди на місяць, де 2000 ідуть вам на витрати, а 2000 на те, щоб мати кошти на ремонти на ці 10 квартир і таким чином ваш дохід не впаде з роками. Але постійно з'являється нове житло в нових привабливих локаціях, і що цікаве, може так статися, що локації, які були привабливі 10 років тому, можуть втратити свою привабливість, а нові локації, або старі, навпаки можуть стати більш привабливішими для здачі в аренду. Тому треба мати гроші, щоб своєчасно ці локації змінювати, а для цього треба мати ще 5 квартир, прибуток з аренди яких вам давав би можливість купувати квартиру раз в три роки. Тобто,щоб протягом 20-ти і більше років мати стабільний прибуток на місяць 2000 доларів, вам треба мати стільки квартир, скільки зараз необхідно, щоб мати прибуток 6000 доларів. Написано з власного і не тільки досвіду. Але маючи 15 квартир це вже буде не відпочинок на пенсії.
Чим адмініструвати 15 квартир (це вже аж ніяк не пасивний дохід, хіба винаймати для управління людину), логічніше вже перейти в інший актив - комерційну нерухомість, і мати той самий дохід з кількох об'єктів без щомісячного головняку і без клопотів з амортизацією ремонту. І мати білий, офіційний дохід з прийнятним оподаткуванням
Вам человек написал что нельзя заработать на сдаче 2000уе при 4-5 квартир. Потому что амортизация объекта. Причем тут коммерческая недвижимость?
Востаннє редагувалось proftpd66 в Нед 14 лип, 2019 16:54, всього редагувалось 2 разів.
-
proftpd66
-
1
-
- Заблокований
- Повідомлень: 4735
- З нами з: 22.12.16
- Подякував: 370 раз.
- Подякували: 240 раз.
-
- Профіль
-
2
|
+ Додати тему
|
Відповісти на тему
|
Схожі теми
|
|
8857 |
6927510 |
Сер 24 кві, 2024 00:28 akurt
|
|
117736 |
29501747 |
|
|
10012 |
6253746 |
П'ят 19 кві, 2024 12:22 Bolt
|
|
Топ відповідей
Топ користувачів
Найкращі відповіді за минулий тиждень
|
|
|