|
Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві |
+ Додати тему
|
Відповісти на тему
|
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
Додано: Нед 14 лип, 2019 16:51
pirat-d написав:Білий офіційний дохід можливо отримувати й з житловою нерухомістью. ФОП - 5%. Комерційна - так, але це казіно, дуже важливо прохідне "рибне" місце. Скільки зараз об'яв, бігбордів, плакатів на парканах-вікнах?! здавати за копійки аби здати, не комільфо.
Спрощена система - тільки для невеликої загальної площі нерухомості, ні про який десяток квартир мовай не може йти. Ну хіба ще на дружину і родичів оформляти, але то не завжди хороша ідея Щодо "казино" - можна подумати, що з житловою не те саме. Теж має бути вдала локація, або здавати аби здавати. Ніяких гарантій окупності ремонту та дохідності, ризики того, що ремонт і меблі повбивають перші ж орендарі і тому подібне.
-
Faceless
-
- Модератор
-
- Повідомлень: 34795
- З нами з: 24.01.12
- Подякував: 1443 раз.
- Подякували: 7974 раз.
-
- Профіль
-
4
7
3
Додано: Нед 14 лип, 2019 16:54
proftpd66 написав: Faceless написав:Чим адмініструвати 15 квартир (це вже аж ніяк не пасивний дохід, хіба винаймати для управління людину), логічніше вже перейти в інший актив - комерційну нерухомість, і мати той самий дохід з кількох об'єктів без щомісячного головняку і без клопотів з амортизацією ремонту. І мати білий, офіційний дохід з прийнятним оподаткуванням
Вам человек написал что нельзя заработать на сдаче 2000уе при 3-4 квартир. Потому что амортизация объекта. Причем тут коммерческая недвижимость??
При том, что это альтернатива. При которой амортизация объекта на арендаторе, и количество объектов может быть куда меньшим, сроки сдачи куда большими. А если планку поднять до 5000 долл? Сразу может хрущ целиком купить?
-
Faceless
-
- Модератор
-
- Повідомлень: 34795
- З нами з: 24.01.12
- Подякував: 1443 раз.
- Подякували: 7974 раз.
-
- Профіль
-
4
7
3
Додано: Нед 14 лип, 2019 16:55
UA написав: pirat-d написав:Вопрос не работать, пока ещё не стоит. Просто хочу понять для себя, какое количество бетона нужно иметь у нас в стране, что бы допустим лет через 10-12 не париться о пенсии и жить в удовольствие. Ну ещё столько же наверное? 6-7-8 - совкошлак/новострой 50/50? доход в 2+К - 3К...
Давайте сначала поговорим о вашем стиле жизни и соответственно расходах
Скажу так, что доход в 2К не считаю какой-то невероятной суммой. Это минимум на семью с детьми для более-менее достойной жизни в украинских реалиях. Для путешествий, возможности инвестировать, достойного образования/языковых курсов для детей считаю нужно от 5К и .... ) а Вы как считаете?
-
pirat-d
-
-
- Повідомлень: 283
- З нами з: 06.07.15
- Подякував: 106 раз.
- Подякували: 122 раз.
-
- Профіль
-
Додано: Нед 14 лип, 2019 16:58
Эрик Найман с коллегой на видео рассказывал, что имеет смысл купить целый этаж в одном доме. Или на разных этажах. И пробовать сдавать посуточно с одним управляющим. Выхлоп как они написали будет больше.
но я не могу позволит себе купить сразу 4-5 квартир. (Либо надо продавать текущие)
-
proftpd66
-
1
-
- Заблокований
- Повідомлень: 4735
- З нами з: 22.12.16
- Подякував: 370 раз.
- Подякували: 240 раз.
-
- Профіль
-
2
Додано: Нед 14 лип, 2019 17:00
pirat-d написав: Faceless написав:pirat-d написав:15 квартир - это однозначно уже агент на %. При таком количестве, можно пожертвовать одной арендой) на качестве пенсии это отразится не сильно
Одной арендой? Какие мы оптимисты:)
Ну сколькими?! полтора-двумя? снять показания, проконтролировать коммуналку, когда-никогда решить бытовой вопрос, съезд-заезд. 10% потери на агента полагаю, максимум. Но 15 квартир на минутку, доход выше 5К$.
Подразумевалось, что на "агента" будут возложены задачи по поиску, отбору арендаторов, сбору платы, и кроме прочего - указанные выше вопросы. Абы кому за несколько сотен долларов дать такой контроль над своими активами и финансами глупо. Есть риск, что достаточно быстро основным выгодополучателем станете не вы
-
Faceless
-
- Модератор
-
- Повідомлень: 34795
- З нами з: 24.01.12
- Подякував: 1443 раз.
- Подякували: 7974 раз.
-
- Профіль
-
4
7
3
Додано: Нед 14 лип, 2019 17:04
proftpd66 написав:Эрик Найман с коллегой на видео рассказывал, что имеет смысл купить целый этаж в одном доме. Или на разных этажах. И пробовать сдавать посуточно с одним управляющим. Выхлоп как они написали будет больше. но я не могу позволит себе купить сразу 4-5 квартир. (Либо надо продавать текущие)
А как же правило не класть все яйца в одну корзину?! )))
-
stm
-
-
- Повідомлень: 4856
- З нами з: 04.03.15
- Подякував: 72 раз.
- Подякували: 678 раз.
-
- Профіль
-
Додано: Нед 14 лип, 2019 17:05
Вобщем понял, большинство считает недвижимость не очень хорошей идеей)) Что ж тогда работает для украинского пенсионера?)
-
pirat-d
-
-
- Повідомлень: 283
- З нами з: 06.07.15
- Подякував: 106 раз.
- Подякували: 122 раз.
-
- Профіль
-
Додано: Нед 14 лип, 2019 17:09
Faceless написав:sinus написав: pirat-d написав:сколько квартир под аренду для киевского лендлорда считается солидным результатом, достаточным безбедно жить и не думать о пенсии?) 3-4 квартиры (правый берег, не центр но и не выселки за окружной), не считая собственно в которой проживаешь или маслать и ставить цель больше?)
Залежить від сьогодняшніх витрат. В ідеалі скільки зараз витрачаєте, стільки і сумма з аренд квартир повинна бути. Наприклад витрачаєте 2000 доларів на місяць, тоді і аренда з квартир має бути 2000 дол.чистими. Але ще стільки ж квартир треба мати для амортизації, щоб ваш прибуток не падав і ще стільки ж, щоб можна було інвестувати. Тобто, щоб мати постійно 2000 доларів,вам треба мати 15 квартир для здачі. Як це працює? Пояснюю- Ось уявіть собі,що ви вже маєте 5 квартир для здачі,які приносять 2000 доларів на місяць. Кожна по 400 доларів. Уявили? А через 3 роки експлуатаціі та зростання конкуренції на ринку аренди і зростання комунальних послуг, кожна стала приносити 300 доларів, тобто вже 1500 на місяць і ваш прибуток знизився. Через 6-7 років він знизиться до 1250 і повинно бути робити ремонти. Де на те брати гроші? Якщо ваш дохід знизився та і коштів для подальших ремонтів з вашого доходу не було передбачено. Якщо ж мати 10 квартир, то картина така-10*400=4000 прибутка з аренди на місяць, де 2000 ідуть вам на витрати, а 2000 на те, щоб мати кошти на ремонти на ці 10 квартир і таким чином ваш дохід не впаде з роками. Але постійно з'являється нове житло в нових привабливих локаціях, і що цікаве, може так статися, що локації, які були привабливі 10 років тому, можуть втратити свою привабливість, а нові локації, або старі, навпаки можуть стати більш привабливішими для здачі в аренду. Тому треба мати гроші, щоб своєчасно ці локації змінювати, а для цього треба мати ще 5 квартир, прибуток з аренди яких вам давав би можливість купувати квартиру раз в три роки. Тобто,щоб протягом 20-ти і більше років мати стабільний прибуток на місяць 2000 доларів, вам треба мати стільки квартир, скільки зараз необхідно, щоб мати прибуток 6000 доларів. Написано з власного і не тільки досвіду. Але маючи 15 квартир це вже буде не відпочинок на пенсії.
Чим адмініструвати 15 квартир (це вже аж ніяк не пасивний дохід, хіба винаймати для управління людину), логічніше вже перейти в інший актив - комерційну нерухомість, і мати той самий дохід з кількох об'єктів без щомісячного головняку і без клопотів з амортизацією ремонту. І мати білий, офіційний дохід з прийнятним оподаткуванням
Це ж не подобова здача, навіщо там адміністрування? Гроші від аренди щомісячно приходять на картку, комунальні платять арендарі самостійно і висилають чеки по оплаті онлайн, податок сплачується у розмірі 18% + 1,5% воєнний збір. В чому проблема? А от з комерційною нерухомістю все дуже не просто, плавали-знаємо. Квартири можна дуже швидко продати і здати, квартири можна здати завжди, якщо поставити ціну нижче ринку на 10 %. А комерційна нерухомість може продаватися роками, може зовсім бути не продаваємою і не здаваємою, і в такому випадку прийдеться продавати чи здавати по подарунковій ціні, а не з знижкою в 10%, як в житловій.
Востаннє редагувалось sinus в Нед 14 лип, 2019 17:27, всього редагувалось 1 раз.
-
sinus
-
-
- Заблокований
- Повідомлень: 743
- З нами з: 06.11.17
- Подякував: 15 раз.
- Подякували: 287 раз.
-
- Профіль
-
2
Додано: Нед 14 лип, 2019 17:11
pirat-d написав:Вобщем понял, большинство считает недвижимость не очень хорошей идеей)) Что ж тогда работает для украинского пенсионера?)
-
proftpd66
-
1
-
- Заблокований
- Повідомлень: 4735
- З нами з: 22.12.16
- Подякував: 370 раз.
- Подякували: 240 раз.
-
- Профіль
-
2
Додано: Нед 14 лип, 2019 17:17
Faceless написав:proftpd66 написав: Faceless написав:Чим адмініструвати 15 квартир (це вже аж ніяк не пасивний дохід, хіба винаймати для управління людину), логічніше вже перейти в інший актив - комерційну нерухомість, і мати той самий дохід з кількох об'єктів без щомісячного головняку і без клопотів з амортизацією ремонту. І мати білий, офіційний дохід з прийнятним оподаткуванням
Вам человек написал что нельзя заработать на сдаче 2000уе при 3-4 квартир. Потому что амортизация объекта. Причем тут коммерческая недвижимость??
При том, что это альтернатива. При которой амортизация объекта на арендаторе, и количество объектов может быть куда меньшим, сроки сдачи куда большими. А если планку поднять до 5000 долл? Сразу может хрущ целиком купить?
Яку комерційну нерухомість ви маєте на увазі-офіси, окремі приміщення, приміщення під склади, перші поверхи багатоповерхівок? В комерційній нерухомості треба не тільки знатися, а й ще й знатися в кожному її підрозділі та мати інсайд від горадміністрації, бо те, що вчора було комерційною нерохомістю, назавтра може бути нікому не потрібно.
-
sinus
-
-
- Заблокований
- Повідомлень: 743
- З нами з: 06.11.17
- Подякував: 15 раз.
- Подякували: 287 раз.
-
- Профіль
-
2
|
+ Додати тему
|
Відповісти на тему
|
Схожі теми
|
|
8871 |
6929454 |
|
|
117754 |
29510394 |
Сер 24 кві, 2024 22:01 UA
|
|
10012 |
6254890 |
П'ят 19 кві, 2024 12:22 Bolt
|
|
Топ відповідей
Топ користувачів
Найкращі відповіді за минулий тиждень
|
|
|