|
Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві |
+ Додати тему
|
Відповісти на тему
|
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
Додано: Нед 14 лип, 2019 21:41
investorkiev написав:чего вам лично ехать на них смотреть - поверкой счетчиков занимается лицензированные компании, они по звонку приедут все сделают, новый паспорт счетчика вам привезут в удобное вам место, там же и расчитаетесь с ними. Счетчики сейчас все в МОПах, даже тревожить квартирантов не будут. Зачем вам лично туда приезжать, обьясните?
Счетчики в МОПах, а ключики от ящика у вас Первый визит- представитель КТЭ придет распломбировать, сначала нужно дождаться очереди. Второй- чувак с лицензией метролога приедет снимать (они теперь не могут заниматься пломбами и КСП. Третий- чувак приедет ставить счетчик назад. 4й этап- дождаться визита пломбировщика.
-
antonivs3
-
-
- Повідомлень: 1934
- З нами з: 07.08.17
- Подякував: 874 раз.
- Подякували: 210 раз.
-
- Профіль
-
Додано: Нед 14 лип, 2019 21:48
antonivs3 написав:Передают показания только тепло- и электросчетчики в новостройках последних 5лет. Газ, вода и горячая даже не пытаются.
Значит мне повезло? На счетчиках воды стоят такие штуки, которые считывают показания, не знаю как называются, показания передаются в ЖЕК, а он внисит в программу и делает расчет. В нескольких разных новостроях такая система. Газа нет. Горячей воды тоже нет (от бойлера). Поэтому показания только: тепло, хол.вода, э/э+ придомовая. ВСЕ это смотрю в интернетах на сайте ЖЕКа. Когда заключал договора с ДТЕК/КЭ, то они сами приходили, пломбировали счетчик, потом договор на емейл присылали- на квартиру ехать не нужно было. Кстати все ключи от счетчиков в МОПах в новых домах у консьержей/в ЖЕКе. Когда ставил теплосчетчики - тоже все сделали без моего участия, я по некоторым квартирам даже не знаю где он находится. Но это было год назад, сейчас может чтото и поменялось. Но через 4 года снова наверняка поменяется, КТЭ задолбается 4 чуваков гонять ради 1 пломбы))
-
investorkiev
-
-
- Повідомлень: 2504
- З нами з: 06.03.19
- Подякував: 503 раз.
- Подякували: 300 раз.
-
- Профіль
-
Додано: Нед 14 лип, 2019 23:17
investorkiev написав: sinus написав: investorkiev написав:Вас послушать, так сдавать 1 квартиру - вообще убыточно. Но это не так. Самая «старая» квартира под аренду в семье - совкошлак, с приличным ремонтом 2003 года. Итого ремонту уже 16 лет. За это время была куплена новая стиралка взамен сломанной и шкаф в коридор. Сейчас уже назревает потребность в косметике+замена некоторой мебели, но квартиранты живут и пока они живут, ничего делать не планируем. Квартира была куплена в 2004 году и сразу сдана в аренду. Окупилась уже на 150% и продолжает приносить прибыль. Простой за все годы - может быть 2-3 недели. Не знаю, что вы там собрались менять каждые 3 года.
Цей приклад дуже не вдалий або маніпуляція. По перше, як ідуть справи в квартирах, які купувалися в 2007 і на початку 2008, скільки їм ще років чекати, щоб окупитися? Що краще для прибутку хата, яка купувалась учора чи в 2015? Що буде в 2021? По друге, прибуток з аренди і це факт зменьшується з кожним роком експлуатації, якщо кожні 5 років не проводити іновацій чи ви будете заперечувати, що це не так? Але і це не все, є ще таке як стан будинку і оточення. Хрущ чи панельку з обісяними фасадами і з сусідами -алкашами не здаси за 400, як в новобудові навпроти. По третє- якщо людина не працює, де вона буде брати кошти на ремонт хати? І останнє, здача в аренду 1 або 2-х квартир є не прибутковим і не має ніякого сенсу, якщо вона не купувалась в 2001-2004 році, або в 2015 за гривню у новобудові, в той час ,як долар обміняв по курсу 35-38.
За 28 лет независимости, было всего 4 года, когда невыгодно было купить квартиру под аренду. Это 2007-2008 и, в меньшей степени - 2012-2013. Квартиры, купленные в остальное время (80% времени) - от среднего до мегавыгодного варианта инвестирования.
Не совсем так, в начале 90-х было несколько лет диких цен на киевские метры - когда из в основном Прибалтики хлынули шальные деньги за металлолом, бывший до этого промпредприятиями и частично осевшие на рынке недвиги. Продавалось тяжело, почти никак, но уж если такое случалось....правда, в руки лучше было деньги не брать, ибо могли прийти гости с утюгом и паяльником.
-
rjkz
-
-
- Повідомлень: 16531
- З нами з: 31.01.12
- Подякував: 8328 раз.
- Подякували: 5195 раз.
-
- Профіль
-
5
3
4
Додано: Нед 14 лип, 2019 23:51
sinus написав: pirat-d написав:сколько квартир под аренду для киевского лендлорда считается солидным результатом, достаточным безбедно жить и не думать о пенсии?) 3-4 квартиры (правый берег, не центр но и не выселки за окружной), не считая собственно в которой проживаешь или маслать и ставить цель больше?)
Залежить від сьогодняшніх витрат. В ідеалі скільки зараз витрачаєте, стільки і сумма з аренд квартир повинна бути. Наприклад витрачаєте 2000 доларів на місяць, тоді і аренда з квартир має бути 2000 дол.чистими. Але ще стільки ж квартир треба мати для амортизації, щоб ваш прибуток не падав і ще стільки ж, щоб можна було інвестувати. Тобто, щоб мати постійно 2000 доларів,вам треба мати 15 квартир для здачі. Як це працює? Пояснюю- Ось уявіть собі,що ви вже маєте 5 квартир для здачі,які приносять 2000 доларів на місяць. Кожна по 400 доларів. Уявили? А через 3 роки експлуатаціі та зростання конкуренції на ринку аренди і зростання комунальних послуг, кожна стала приносити 300 доларів, тобто вже 1500 на місяць і ваш прибуток знизився. Через 6-7 років він знизиться до 1250 і повинно бути робити ремонти. Де на те брати гроші? Якщо ваш дохід знизився та і коштів для подальших ремонтів з вашого доходу не було передбачено. Якщо ж мати 10 квартир, то картина така-10*400=4000 прибутка з аренди на місяць, де 2000 ідуть вам на витрати, а 2000 на те, щоб мати кошти на ремонти на ці 10 квартир і таким чином ваш дохід не впаде з роками. Але постійно з'являється нове житло в нових привабливих локаціях, і що цікаве, може так статися, що локації, які були привабливі 10 років тому, можуть втратити свою привабливість, а нові локації, або старі, навпаки можуть стати більш привабливішими для здачі в аренду. Тому треба мати гроші, щоб своєчасно ці локації змінювати, а для цього треба мати ще 5 квартир, прибуток з аренди яких вам давав би можливість купувати квартиру раз в три роки. Тобто,щоб протягом 20-ти і більше років мати стабільний прибуток на місяць 2000 доларів, вам треба мати стільки квартир, скільки зараз необхідно, щоб мати прибуток 6000 доларів. Написано з власного і не тільки досвіду. Але маючи 15 квартир це вже буде не відпочинок на пенсії.
На редкость здравый пост, хотя есть ряд моментов, которые можно оптимизировать, но это детали. И есть еще момент, схема в принципе правильная, но работая по ней легко в нашей стране "наступить на мину" ( у нас вся жизнь такая - то банки лопаются, то застройщики банкротятся, то девалы, то война, то еще что-то). Хотя я знавал людей стабильно обновляющих хаты каждые 7 лет, но что с ними сейчас и как они прошли все негаразды с 2008-го не знаю.
-
rjkz
-
-
- Повідомлень: 16531
- З нами з: 31.01.12
- Подякував: 8328 раз.
- Подякували: 5195 раз.
-
- Профіль
-
5
3
4
Додано: Пон 15 лип, 2019 00:13
stm написав: proftpd66 написав:Эрик Найман с коллегой на видео рассказывал, что имеет смысл купить целый этаж в одном доме. Или на разных этажах. И пробовать сдавать посуточно с одним управляющим. Выхлоп как они написали будет больше. но я не могу позволит себе купить сразу 4-5 квартир. (Либо надо продавать текущие)
А как же правило не класть все яйца в одну корзину?! )))
Возможно, у Наймана вообще нечего класть? Зато он очень умеет рассказывать - этим и живет?
-
rjkz
-
-
- Повідомлень: 16531
- З нами з: 31.01.12
- Подякував: 8328 раз.
- Подякували: 5195 раз.
-
- Профіль
-
5
3
4
Додано: Пон 15 лип, 2019 00:32
rjkz написав: sinus написав:Якщо ж мати 10 квартир, то картина така-10*400=4000 прибутка з аренди на місяць, де 2000 ідуть вам на витрати, а 2000 на те, щоб мати кошти на ремонти на ці 10 квартир і таким чином ваш дохід не впаде з роками. Тому треба мати гроші, щоб своєчасно ці локації змінювати, а для цього треба мати ще 5 квартир, прибуток з аренди яких вам давав би можливість купувати квартиру раз в три роки. Написано з власного і не тільки досвіду.
На редкость здравый пост, хотя есть ряд моментов, которые можно оптимизировать, но это детали. И есть еще момент, схема в принципе правильная, но работая по ней легко в нашей стране "наступить на мину" ( у нас вся жизнь такая - то банки лопаются, то застройщики банкротятся, то девалы, то война, то еще что-то). Хотя я знавал людей стабильно обновляющих хаты каждые 7 лет, но что с ними сейчас и как они прошли все негаразды с 2008-го не знаю.
Итак, по схеме человек предлагает нам раз в 10 (!!!) лет переделывать ремонт в арендных однушках эконом класса. Хочется спросить его самого: а сколько лично вы живете в одном ремонте? Неужели всего 10 лет и потом все на свалку, включая проводку и сантехнику? Ну ок, давайте включим калькулятор. Предлагается 10 лет откладывать по 2000$/мес на ремонт. Ок. Итого у нас 2000*12*10=240000$. Двести сорок тысяч доларов. Почти четверть ляма. Расскажите, какой ремонт в эконом-однушках вы собрались делать за четверть ляма баксов??? Идем дальше. Каждые 3 года нужно покупать новую квартиру, на это идет еще 2000$/мес или 2000$*36= 72000$, как то жирно для эконом-однухи. Ну да ладно, пусть это будет комфорт-класса однуха. Но тогда всего за 10 лет мы накопим еще четверть ляма баксов на эти новые однухи (а если учесть еще и с них аренду - то уже будет треть ляма). Итого мы скопили за 10 лет полляма баксов (а может и больше). При этом очевидно утверждаем что доход наш падает, жить нужно экономно и полляма баксов (500000$) - это не доказательство выгодности сдачи квартир в аренду, скорее наоборот - явно невыгодно, ведь через 10 лет сразу нужно ремонты делать ))) полляма хватит на ремонты? Если не пшонка-стайл? Что скажете, sinus?
-
investorkiev
-
-
- Повідомлень: 2504
- З нами з: 06.03.19
- Подякував: 503 раз.
- Подякували: 300 раз.
-
- Профіль
-
Додано: Пон 15 лип, 2019 15:27
Почитал последние страницы. Повеселили рассуждения людей, которые этим никогда не занимались и вряд ли займутся. viewtopic.php?p=4705483#p4705483 sinus написав:Залежить від сьогодняшніх витрат. В ідеалі скільки зараз витрачаєте, стільки і сумма з аренд квартир повинна бути. Наприклад витрачаєте 2000 доларів на місяць, тоді і аренда з квартир має бути 2000 дол.чистими.
Как это технически? Пока молодой и развивает (себя или бизнес) больших доходов нет. Когда они появляются, нужно за 10-20 лет скопить на эти квартиры. Если доходность 7% годовых, то, чтобы получать 2000 долларов в месяц на пенсии, нужно вложить 350 тыс. То есть нужно откладывать 15 лет еще по 2000 долларов в месяц. Откладывать половину доходов в молодости это жить в искуственной бедности, чтобы получать в старости не нужные деньги - у пенсионеров другой уровень расходов. Следующий момент в том, что если не продавать эти квартиры, то получится что человек положил жизнь, чтобы сделать наследников богатыми. Все остальное про аномальную амортизацию, необходимость кого-то нанимать, чтобы менеджить квартиры, не хочется даже комментировать. Настолько все это далеко от реальности.
-
Vlad442
-
-
- Повідомлень: 9399
- З нами з: 07.10.14
- Подякував: 6 раз.
- Подякували: 2203 раз.
-
- Профіль
-
1
1
Додано: Пон 15 лип, 2019 16:00
Vlad442
на форуме домик часто сравнивают новые дома. На окраине города которые построенные 5 лет назад уже устаревшие. Это не значит что они не будут сдаваться, просто цена будет дешевая всегда.
Востаннє редагувалось proftpd66 в Пон 15 лип, 2019 16:05, всього редагувалось 1 раз.
-
proftpd66
-
1
-
- Заблокований
- Повідомлень: 4735
- З нами з: 22.12.16
- Подякував: 370 раз.
- Подякували: 240 раз.
-
- Профіль
-
2
Додано: Пон 15 лип, 2019 16:04
Vlad442 написав:Откладывать половину доходов в молодости это жить в искуственной бедности, чтобы получать в старости не нужные деньги - у пенсионеров другой уровень расходов.
Эрик рассказывет, что не сберигать, а инвестировать. Это спорно, но он так рассказывает
-
proftpd66
-
1
-
- Заблокований
- Повідомлень: 4735
- З нами з: 22.12.16
- Подякував: 370 раз.
- Подякували: 240 раз.
-
- Профіль
-
2
Додано: Пон 15 лип, 2019 16:33
proftpd66 написав:Vlad442 на форуме домик часто сравнивают новые дома. На окраине города которые построенные 5 лет назад уже устаревшие. Это не значит что они не будут сдаваться, просто цена будет дешевая всегда.
Запросы арендатора и покупателя разные. В среднем сегменте последнее на что будет смотреть арендатор, это на то, сколько дому лет. 3, 5 или 10. proftpd66 написав:Эрик рассказывет, что не сберигать, а инвестировать. Это спорно, но он так рассказывает
Я не трачу время на видео типа "формула богатства". Что-то подсказывает мне, что они для бедных. Если бы можно было бы разбогатеть посмотрев видео, все были бы богатыми. Про инвестировать - везде нужна мера. Финансовый резерв нужен чтобы без лишних нервов пройти трудные участки пути, но, откладывать в течении самых продуктивных 15 лет половину дохода ради призрачного будущего, это не правильно. Я сам примерно так делал и считаю это самой большой своей финансовой ошибкой.
-
Vlad442
-
-
- Повідомлень: 9399
- З нами з: 07.10.14
- Подякував: 6 раз.
- Подякували: 2203 раз.
-
- Профіль
-
1
1
|
+ Додати тему
|
Відповісти на тему
|
Зараз переглядають цей форум: Немає зареєстрованих користувачів і 5 гостей
Модератори:
Faceless, Ірина_, Модератор
Схожі теми
|
|
117727 |
29496145 |
|
|
8843 |
6926192 |
|
|
10012 |
6253179 |
П'ят 19 кві, 2024 12:22 Bolt
|
|
Топ відповідей
Топ користувачів
Найкращі відповіді за минулий тиждень
|
|
|