Коли розпочнеться обвал нереальних цін на житло у Києві?

+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
  #<1 ... 20502051205220532054 ... 11717>
Повідомлення Додано: Чет 17 жов, 2019 10:34

  kingkongovets написав:
  Dimar написав:В данном случае доход от аренды - аналог долгосрочного депозита. Купил недвигу (аналог "положил на депозит") - получаешь арендную плату (аналог процентов). Соответственно и доходность считается. Потратил 40 тыс., получаешь 400 в месяц = 12% годовых.


вы (как и подавляющее большинство пересичных) путаете бизнес с пассивным доходом от инвестиций в чужой бизнес
это распространенная ошибка
в случае с депо (или инвестициями в акции, крипту, или драгметалы) от вас зависит лишь момент входа/выхода, инвестиции в котлован - это вообще казино
аренда же - это бизнес, где львиная доля успеха зависит от качества вашего каждодневного менеджмента и недвига здесь - лишь основные средства и орудия производства
поймите уже это наконец и прекращайте сравнивать мягкое с теплым

Ну и в чем же я не прав?
Изначально речь шла о расчете доходности аренды и какую базу надо применять в этом случае - цену приобретения (мой тезис) или текущую рыночную стоимость (тезис Влада). Я говорю, что это ROI - рентабельность инвестиции и она считается как отдача на вложенный капитал. То есть к цене покупки, а не к текущей цене недвиги.
В случае продажи ОС дороже - это уже другая статья :)

И именно по указанной Вами причине ("львиная доля успеха зависит от качества вашего каждодневного менеджмента и недвига здесь - лишь основные средства и орудия производства") я очень скептически отнесся к предложенному Навигатору. Возможно, текущая доходность там будет вполне ничего. А вот насчет роста стоимости квартиры в будущем я не уверен. А я хочу вкладываться в качественные "основные средства".
Dimar
 
Повідомлень: 1147
З нами з: 31.08.09
Подякував: 425 раз.
Подякували: 606 раз.
 
Профіль
1
1
Повідомлення Додано: Чет 17 жов, 2019 10:35

  zzzzzz написав:
  Dimar написав:Единственный нюанс - для правильного расчета рентабельности покупки "на котловане" нужно учесть время "простоя" инвестиции - пока дом строится и делается ремонт. Но это нюансы.

Меня всегда умиляет что за 2-3 года ожидания никто не хочет прибавлять к цене покупки стоимость денег на этом отрезке )) А это может быть 20-30% смотря по какой ставке считать.

Еще надо добавить риск встрять надолго.
Та же еврика первый дом строили-строили и спустя полгода построили, следующие дома год задержки, приостановка стройки, кипиш-митинги обманутых инвесторов аркады, еще 2 сданых дома и все, приплыли. три дома на 99% готовности уже скоро год как остановилась стройка(задержка уже второй год пошел) + еще 2 десятка домов встали на разных стадиях котлована-коробки, в итоге сейчас цены на олх дешевле чем были в прайсе застройщика, как тут доходность считать?
Diman
 
Повідомлень: 684
З нами з: 11.07.13
Подякував: 17 раз.
Подякували: 58 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Чет 17 жов, 2019 10:36

  kingkongovets написав:еще одна распространенная ошибка - считать рентабельность сваливая в одну кучу удорожание актива и доход от аренды, тут практически все этим грешат
спекуляция и аренда - это два разных бизнеса, их нельзя считать вместе

Ну вот - Вы подтвердили мой тезис. То есть мы говорим об одном и том же.
Dimar
 
Повідомлень: 1147
З нами з: 31.08.09
Подякував: 425 раз.
Подякували: 606 раз.
 
Профіль
1
1
Повідомлення Додано: Чет 17 жов, 2019 10:37

Re: Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?

  Diman написав:как тут доходность считать?

по международным стандартам учёта. Для мира это не ново, всё придумано до нас
Serg-ik
1
 
Повідомлень: 12951
З нами з: 10.06.11
Подякував: 241 раз.
Подякували: 1573 раз.
 
Профіль
1
Повідомлення Додано: Чет 17 жов, 2019 10:40

  Dimar написав:Ну и в чем же я не прав?


вы неправы
1) в том шо проводите аналогии между бизнесом и пассивным доходом от инвестиций
2) шо валите в одну кучу удорожание актива и доход от аренды

рентабельность считается от текущей стоимости, прибыль от удорожания имеет смысл считать лишь в случае ее фиксации, и как вам справедливо заметили - где в ваших расчетах стоимость денег во время достройки объекта?
это немалый срок, знаете ли, вложенные в готовый объект деньги могут нагенерить вполне весомую сумму за это время
в общем - ламерский расчет, уж простите
kingkongovets
Аватар користувача
 
Повідомлень: 11122
З нами з: 05.06.16
Подякував: 1316 раз.
Подякували: 2608 раз.
 
Профіль
1
Повідомлення Додано: Чет 17 жов, 2019 10:42

  zzzzzz написав:Приват банк опять вывали на Сетам квартиры за адресою: м. Київ, вул. Запорожця Петра, будинок 26-А

Всего 98 квартир. Цена от 9500 грн/м2 ( 271 кв.м ) до 14500 грн/м2 ( 60 кв.м )

Фейслесс, Вы как бы любитель Лесного массива. Почему не продаётся? Года два уже в продаже.
Serg-ik
1
 
Повідомлень: 12951
З нами з: 10.06.11
Подякував: 241 раз.
Подякували: 1573 раз.
 
Профіль
1
Повідомлення Додано: Чет 17 жов, 2019 10:44

  Serg-ik написав:
  zzzzzz написав:Приват банк опять вывали на Сетам квартиры за адресою: м. Київ, вул. Запорожця Петра, будинок 26-А

Всего 98 квартир. Цена от 9500 грн/м2 ( 271 кв.м ) до 14500 грн/м2 ( 60 кв.м )

Фейслесс, Вы как бы любитель Лесного массива. Почему не продаётся? Года два уже в продаже.


может потому шо это не лесной массив?
kingkongovets
Аватар користувача
 
Повідомлень: 11122
З нами з: 05.06.16
Подякував: 1316 раз.
Подякували: 2608 раз.
 
Профіль
1
Повідомлення Додано: Чет 17 жов, 2019 10:44

  Diman написав:как тут доходность считать?

Почти тезка :)
Доходность надо считать, когда она появится в реале. И в базу расчета включить все понесенные фактически расходы, включая коррекцию на простой (методы могут быть разные).
А вот до того времени - в зависимости от степени "попадалова" - ввести в учет формирование резервов под безнадежную задолженность вплоть до 100% с последующем (не дай бог) списанием в убыток. :)
Dimar
 
Повідомлень: 1147
З нами з: 31.08.09
Подякував: 425 раз.
Подякували: 606 раз.
 
Профіль
1
1
Повідомлення Додано: Чет 17 жов, 2019 10:55

Re: Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?

  kingkongovets написав:может потому шо это не лесной массив?

Вот именнопотому и спрашиваю. Это не лесной массив, но при этом очень рядом. Наверняка он и окрестности знает, сможетответить поччему в том месте не продаётся? Просто плохое место ( больничка, морг) или из -за подтопления подвала в доме? или еще чего
Serg-ik
1
 
Повідомлень: 12951
З нами з: 10.06.11
Подякував: 241 раз.
Подякували: 1573 раз.
 
Профіль
1
Повідомлення Додано: Чет 17 жов, 2019 10:57

20 000 у.е за двушечку
Думаю, что 15% годовых будет
Дарю
https://setam.net.ua/auction/382117
Serg-ik
1
 
Повідомлень: 12951
З нами з: 10.06.11
Подякував: 241 раз.
Подякували: 1573 раз.
 
Профіль
1
  #<1 ... 20502051205220532054 ... 11717>
Форум:
+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Зараз переглядають цей форум: stm, Vadim_ і 2 гостей
Модератори: Faceless, Ірина_, Модератор

Схожі теми

Теми
Відповіді Перегляди Останнє
24710 16513781
Переглянути останнє повідомлення
Чет 28 бер, 2024 15:47
kingkongovets
1347 5430192
Переглянути останнє повідомлення
Сер 20 гру, 2023 14:46
Frant
3 38217
Переглянути останнє повідомлення
Пон 11 жов, 2021 17:05
_Klim
Топ
відповідей
Топ
користувачів
реклама
Реклама