change_pm написав:Питання:
1. Чи індексується вартість з часом?
2. Як визначається вартість? по договору купівлі чи експертно?
3. Доручення ж повинyо мати якийсь строк дії? Не можно ж видати доручення зараз, а скористаються ним через 10-20-30 років. Найдовше іншалла!
Я не все знаю, але спробую:
1. Так держава - Республіка Туреччина - ІНДЕКСУЄ вартість нерухомості.
Механізм працює приблизно так: вони щорічно визначають офіційний рівень інфляції в країні - при чому цифри беруть не із стелі -я к у нас - а реально.
Ця цифра - ДУЖЕ важлива.
Наприклад, якщо людина здала квартиру в оренду на 1 рік і домовилася про оплату в розмірі скажімо 300 доларів на місяць - 1800 лір - ТО МАЄ ПРАВО "АВТОМАТИЧНО" підвищити орендну плату саме на цю офіційно затверджену цифру. АЛЕ НЕ БІЛЬШЕ.
Наприклад, офіційно затверджений показник - по пам’яті - за 2018 рік був 20%. Це призвело до того, що автоматично всі мали право підвищили орендну плату від нуля (ну не схотіли з якихось причин, або забули) до 20%. Орендатор БЕЗУМОВНО з цим погоджується.
Так само і при оцінці вартості квартир.
В Туреччині є податок на прибуток від продажу квартири. Його оплачує ПРОДАВЕЦЬ, якщо продав квартиру раніше 5-ти років (в Україні - 3 роки).
Але є суттєва різниця такого оподаткування.
Щоби зрозуміти різницю, почну з України.
Припустимо, пан
Долярчик захоче продати свою квартиру - він володіє нею менше 5 років.
Які податки він заплатить у нотаріуса як податкового агента?
- замовить Акт експертизи вартості квартири, де буде вказано - припустимо, експерт не обманює та не "помиляється" - ринкову вартість квартири.
- Я сам мешкаю у Львові то ціни трохи знаю - думаю там буде вказано ціну в 1 500 000 гривень (60 000 доларів).
- З цієї суми пан Долярчик заплатить ЯК ПРОДАВЕЦЬ - (5+1,5) % податку - тобто 97 500 гривень або 3 980 доларів США. Ще буде платіж за внесенні відомостей до Державного реєстру та полсуги нотаріуса. разом МАЛО НЕ БУДЕ ЗДАВАТИСЯ.
То ніше питання, чи буде у нього угода із покупцем взяти витрати на двох... Не обговорюємо.
Тепер в Туреччині:
- існує податок на отриману вигоду при продажу квартири, якою володів менше 5-ти років.
Нарахування та сплата цього податку дуже цікава.
1. В тому випадку, коли будь-якою стороною Договору купівлі-продажу квартир є ІНОЗЕМЕЦЬ - з березня 2019 року є обов’язковою Акт експертизи квартири. Це НЕ такий простий, як в Україні документ - це свого роду подарунок для покупця. Там буде зазначено: що за будинок, чи відповідає він затвердженому проекту, чи він введений в експлуатацію, чи були перепланування, який стан фундаменту, стін, даху, прилеглої території, яка площа ділянки (у власність відходить і частка землі), на якій знаходиться будинок, який план квартири, чи не мають місце тріщини, пошкодження фундаменту та стін, і на останок - оціночна ринкова вартість квартири.
Такий акт в Туреччині коштує в залежності від апетитів фірм - я спілкувався із співробітниками - від 900 до 1800 лір, або від 3 600 до 7 200 гривень. Як я зрозумів, Виконавець, придумує ціну, дивлячись на те, як часто блимають очі у покупця та скільки грошей хоче нагрести собі жадібний ріелтор, який "рекомендую" саме цю фірму. Оплачує завжди ПОКУПЕЦЬ. Це документ для нього і досить корисний.
НЕ ТРЕБА замовляти такий Акт якщо всі сторони - громадяни Туреччини. Тут є важливий момент.
2. Під час укладання Договору купівлі-продажу в ДЕРЖАВНОМУ Кадастровому центрі (ТАПУ) - ніяки адвокати, нотаріуси і таке інше не приймають в тому участь - виняткове право держави - на вказану в Акті цифру буде нараховано податок для ПОКУПЦЯ: 3% від вказаної вартості (я не впевнений, але зустрічав повідомлення, що з 1 січня 2020 повернули "стару ставку " - 4%. За цю цифру не відповідаю, бо нічого не купую і не продаю.)
3. Якщо сторонами є громадяни Туреччини, то вони можуть УСНО заявити про ціну купівлі-продажу, просто зі слів. Тут є ВАЖЛИВА різниця! Про неї пізніше.
4. Документи подаються о 9-ій-10-ій ранку, їх спочатку перевіряє по базі клерк, а десь через голину викликають до Державного реєстратора - той дає читати Договорі купівлі-продажу (СТАНДАРНИЙ БЛАНК І ТЕКСТ). Якщо покупан - іноземець – є присутнім сертифікований перекладач, який роз’яснює суть Договору та знайомить покупця із тим, чи не знаходиться нерухомість під арештом чи якимись обмеженнями. Якщо сторони все зрозуміли - у присутності перекладача підписується Договір - всі вільні десь до 15-00. На телефон ПОКУПЦЯ надходить СМС-повідомлення про те, що все готово, запрошують на отримання Права власності - і тут ДУЖЕ ЦІКАВИЙ МОМЕРТ _ саме в діапазоні від 10-00 до 15-00 ПОКУПЕЦЬ без якого страхіття та впевнено віддає гроші ПРОДАВЦЮ. Тому що ВЖЕ НІЧОГО ЗМІНИТИ НЕ МОЖНА. Назад раки не лізуть. Продавець через установу банку - називаючи свій ІПН - відразу касир банку все бачить - оплачує послуги Кадастрового центра (приблизно 100 доларів та податок на нерухомість - ось ті 3% вартості, яка зазначена в Акті експертизи, або я ку УСНО назвав АРОДАВЕЦЬ. САМ повертається в Кадастровий центр - там вже бачать, що оплата здійснена і йому урочисто вручають Право власності (має назву ТАПУ). Відмінити Право власності - не передбачено законом, навіть через Верховний суд. Тобто ситуація БЕЗПЕЧНА для покупця.
5. А тепер тільки - ГОЛОВНЕ!
Варіант а). Сторони Договору - громадяни Туреччини. Продаж пізніше 5-ти років володіння - податок нуль. Володіння менше 5 років - податок на прибуток від продажу. Його оплачує ПРОДАВЕЦЬ не зразу, а при Декларуванні прибутків на наступний рік. Ось тут після декларування йому буде нараховано податок приблизно так:
- купив за 100 000 лір - продав за 100 000 лір - податок нуль.
- купив за 100 000 лір - продав за 1
14 000 лір - податок нуль.
- купив за 100 000 лір - продав за 200 000 лір - податок нараховується по шкалі із врахуванням "сходинок" зміни прибутку - не буду зараз ритися в талмудах.
Тезісно так:
- купив у 2017 року за 100 000 - рівень інфляції 10% - ціна квартири 110 000 лір.
- у 2018 році рівень інфляції - 20 % - вартість квартири 110 000+20%х110000=132 000 лір.
- у 2019 році рівень інфляції - 15% - вартість квартири 132000 +15%х132000=151 800 лір.
ЦЕ САМА ДЕРЖЖАВА В ОСОБІ ПОДАТКОВОГО ОРГАНУ РАХУЄ.
Ціна продажу - 200 000 лір. Різниця складає 200 000-151 800=48 200 лір. Це - отриманий прибуток (вигода).
- на перші 14 000 лір податок нуль.
- на суму від 14000 до 49000 - податок 15% тобто (48000-14000)х15%=7020 лір (або 1150 доларів).
- ну суму більшою за 49 000 лір - до - не пам’ятаю - податок 35%.
Цю суму нараховує податкова у наступному за звітним роком році.
Варіант б). Сторони Договору - хоч один - НЕ громадянин Туреччини. Продаж пізніше 5-ти років володіння - податок нуль. Володіння менше 5 років - податок на прибуток від продажу.
Все те саме, але тут є "підводний" цікавий камінь.
Вже не можна сказати, що купив за 100 000 лір і продав за 100 000 лір або за 114 000 лір - щоби не платити платок.
Ціну продажу візьмуть з Акту експертизи.купив за 100 000 лір - продав за 200 000 лір - попадеш, ПРОДАВЕЦЬ, на податок.
Номер купив за 100 000 - продав за 100 000 не проходить. Держава себе захистила.
Звісно, що якщо ви купили квартиру - і там була ВКАЗАНА чесна правдива РЕАЛЬНА ціна на момент купівлі - наприклад, як у варіанті вище - 170 000 лір - то після вираховування ціни із рівнем інфляції ваш податок як ПРОДАВЦЯ буде складати НУЛЬ.Чув, що такий Акт експертизи як обов’язковий документ хотіли ввести з 1 січня і для громадян Туреччини, але в останню мить відмінили.
На практиці вважається, що продавати свою квартиру раніше 5-ти років володіння НЕ ВАРТО.
Живіть, розмножуйтеся, займайтися секосом та радійте життю!
На останок: про термін дії Доручення не можу сказати - не цікавився. Але питання інтересне. Спробую з"ясувати у нашій діаспорі.
Якось оформлював генеральне Допучення на авто для сина - то нотаріус сказала: на три роки - одна ціна, на п"ять років - інша, на 10 років - ще інша.
Хоча "чорнила" пішли ті самі, і в такій же кількості...
Так що думаю, що то є можливим.
В цьому випадку на Доручення, оформлене в Україні, треба ставити Апостиль.