Даже российские аналитики предсказывают серьёзное падение цен на московскую и питерскую недвижимость - так что мотайте на ус
-------------------------
Из статьи "Цены на недвижимость – кризис жадности" гл.редактора FinNews:
С прискорбием приходиться констатировать, что на рынке недвижимости в России надулся классический пузырь. Это хорошо видно на графике цен на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге, построенном аналитической группой Г.М. Стерника.
Рост цен на недвижимость в Москве в 2 раза со второй половины 2002 года по июль 2004 года (за 2 года) и в 2,5 раза со второй половины 2005 года по январь 2007 года (за 1,5 года) трудно обосновать объективными экономическими причинами. Доходы населения такими темпами тогда не росли, ВВП России тоже. Зато, если наложить график цен на недвижимость на график цен на нефть, то причины роста первой в России становятся понятны. На эту связь еще в 2007 году указывала депутат государственной думы РФ Оксана Генриховна Дмитриева.
Цены на нефть снизились с июля 2008 года в 3 раза. На сколько снизятся цены на недвижимость? Мнения сильно разнятся, что неудивительно. Многое зависит от степени заинтересованности эксперта в высоких ценах на недвижимость. Еще недавно строители пытались всех уверить, что недвижимость не станет дешевле, и даже рассылали по СМИ письма с обоснованием дальнейшего роста цен на недвижимость. В декабре с разницей в неделю в редакцию Банковского портала FinNews поступило 2 аналитических обзора: "Цены на недвижимость в России и в мире: текущая динамика и перспективы" от Сбербанка и "Жилая строящаяся и рентная недвижимость – долгосрочный потенциал роста" от управляющей компании "Арсагера". По настоящему аналитическим можно назвать только обзор Сбербанка, несмотря на то, что в сопроводительном письме к обзору "Арсагеры" утверждалось, что "следует отметить непрофессиональные исследования ряда аналитиков, в частности Сбербанка России, качество которых не выдерживает никакой критики. В рамках нашей компании за такой материал было бы стыдно даже практикантам".
Однако, мне кажется, что именно обзор "Арсагеры не выдерживает никакой критики. В нем утверждается, что в 2009 году рост цен на недвижимость в Санкт-Петербурге составит 3,6%, в 2010 году – уже 52,1% (!), в 2011 году – еще 40,3% (!). В конце 2011 года цена квадратного метра на первичном рынке по мнению сотрудников (именно сотрудников, потому что аналитиками авторов обзора назвать нельзя) "Арсагеры" должна составить 164 207 рублей (5 589 сегодняшних долларов), на вторичном рынке – 188 838 рублей (6 427 сегодняшних долларов). Такой поистине впечатляющий результат можно объяснить лишь крайне избирательным видением и весьма произвольным обращением с фактами сотрудников "Арсагеры". Так, при прогнозе предложения недвижимости на первичном рынке они исходят из существования экономического кризиса, в результате которого строительные компании значительно уменьшат ввод нового жилья (с 2,6 млн кв.м. в 2007 году до 1,5 млн кв.м. в 2011 году). А вот при оценке спроса на недвижимость на первичном и вторичном рынке экономического кризиса для сотрудников "Арсагеры" не существует. Текущее полное исчезновение спроса они связывают всего лишь с эффектом отложенного спроса в ожидании низких цен, как это было в 2005 году. Полностью игнорируется быстрый рост безработицы и снижение зарплат. Практически полная остановка ипотечного кредитования абсолютно не принимается в расчет - ведь на ипотеку приходится всего каких-то незначащих 18% сделок с недвижимостью. Поэтому с точки зрения сотрудников этой управляющей компании проблемы в российской банковской системе никак не повлияют на снижение спроса на недвижимость. В "Арсагере" ожидают, что спрос на недвижимость выплеснется на рынок уже в 2009 году, что и приведет к росту цен, указанному выше.
Более оторванного от реальности обзора мне не приходилось читать с 1998 года. Впрочем, низкое качество анализа характерно для сотрудников "Арсагеры". Так, 5 сентября 2008 года директор по корпоративным отношениям "Арсагеры" Евгений Чистилин утверждал, что "Сейчас отличный момент купить акции, стоимость которых на сегодняшний день существенно занижена". С тех пор индекс РТС упал с 1 469,15 (на 5 сентября) до 631,89 (на 31 декабря) или в 2,3 раза. То есть те, кто послушался советов "Арсагеры" и купил в начале сентября российских акций, на сегодня потеряли больше половины начальных вложений. Оптимистам, утверждающим, что купленные сейчас акции через 2-3 года вырастут в цене и принесут прибыль, рекомендую ознакомиться с графиком "Индекса РТС", "Индекса Nikkei 225" и "Индекса Dow Jones". Российским акциям потребовалось 6 лет после 1997 года, чтобы восстановиться до докризисного уровня цен. Японские акции после 1980 года не восстановились до сих пор. А ведь прошло уже 18 лет. Индекс Dow Jones после "Великой депрессии" восстанавливался 25 лет.
Складывается впечатление, что аналитики в "Арсагере" отсутствуют совсем. Возможно, что так оно и есть на самом деле. Ведь на растущем рынке они были не нужны, потому что в цене росли абсолютно все активы – и хорошие, и плохие. Столь же возможно, что специалисты управляющей компании исполняют заказ руководства по привлечению новых клиентов и удержании старых. Управляющая компания "Арсагера" занимается закрытыми ПИФами недвижимости и открытыми ПИФами акций. Падение цен на недвижимость и акции приводит к потере денег клиентами компании. Вот и пытается "Арсагера" убедить всех в неизбежности дальнейшего роста цен на недвижимость и акции, чтобы предотвратить отток существующих клиентов, а заодно привлечь новых клиентов.
Обзор Сбербанка на этом фоне выглядит просто фундаментальным. Я не буду расписывать все его достоинства, а сразу перейду к выводам. "Прогноз динамики цен построен на предположении о том, что пузырь на рынке жилья лопнет", - говорится в обзоре. ...
Однако мне кажется, что Сбербанк оптимистично оценивает будущее снижение цен на недвижимость. Уже давно раздавались голоса, что рынок недвижимости в России сильно перегрет, что за деньги, вырученные от продажи убогой двухкомнатной хрущевки в непрестижном районе Москвы, можно купить большую квартиру в крупном европейском городе или целый дом в пригороде и еще останутся деньги на безбедную жизнь в течение нескольких лет. В июле-августе 2008 года был практически пик цен на российскую недвижимость и больше мы таких цен никогда не увидим. По крайней мере, в деньгах 2008 года...
В нижней точке кризиса через несколько лет цены вполне могут опуститься до уровней 1999 года – 700 долларов за квадратный метр в Москве и 300 долларов за квадратный метр в Санкт-Петербурге.
Кто-то может сказать, что это невозможно. Что жилье в России в основном покупалось для проживания, а не для инвестиций. Что люди, купившие жилье для проживания, не будут его продавать, чтобы через несколько лет купить в несколько раз дешевле. Я не буду рассказывать всю экономическую теорию о движении цен под влиянием баланса спроса и предложения. Однако те немногие (о которых я написал в самом начале статьи), кто в ближайшем будущем окажутся не способны расплачиваться по взятому ипотечному кредиту, плюс инвесторы на рынке недвижимости, плюс банки, плюс строители, то есть все те, кому по тем или иным причинам необходимо срочно продать недвижимость по текущей цене, вполне могут опустить цены на любой уровень. И, кстати, на этом уровне цены могут находиться очень долго.
И еще. Причиной мощного базового спроса на жилую недвижимость в России в обзоре "Арсагеры" называется неудовлетворенная потребность населения в жилье. В доказательство этого утверждения приводится показатель количества жилой площади на человека по состоянию на 2007 год в России (21,5 кв. м), который сравнивается с аналогичным в Европе (40 кв. м) и в США (70 кв. м). Однако почему-то не принимается в расчет то обстоятельство, что 20% российского жилого фонда сдается в аренду. В обзоре признается, что "основной объем арендодателей – это физические лица, сдающие в аренду лишнюю квартиру, не используемую под свои нужды". То есть на самом деле в России уже сегодня существует значительный объем "лишнего" жилья. А двукратное превышение количества жилой площади, приходящегося на человека, в Европе по сравнению с Россией означает всего лишь то, что в Европе значительно больше такого "лишнего" жилья по сравнению с Россией (смотри график "Доля жилого фонда, сдаваемого в аренду, в европейских странах").
Рост цен на недвижимость в последние годы поставил жирный крест на приоритетном национальном проекте "Доступное и комфортное жилье – гражданам России". Этот национальный проект был фактически провален государством. О какой доступности жилья можно вести речь, если Россия занимала в октябре 2008 года последнее место в индикаторе Global Property Guide, который рассчитывается путем деления стоимости элитной квартиры площадью 100 кв м на ВВП на душу населения. Данный индикатор для России составлял 155,7 лет, на предпоследнем месте с большим отставанием шла Украина с показателем 99,2 лет. Средний показатель по Западной и Восточной Европе – 30 лет. Российская недвижимость была самой дорогой в мире, и экономический кризис исправит допущенный перекос. Через несколько лет, когда цены на российскую недвижимость уменьшатся в несколько раз, можно будет попробовать еще раз подойти к решению проблемы доступного и комфортного жилья с учетом допущенных в последние годы ошибок (недостаточное предложение нового жилья, слишком быстрое развитие ипотеки).
Источник: Владимир Шевченко, главный редактор FinNews
