Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2013

+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Архіви розділу Все про Гроші
  #<1 ... 19791980198119821983 ... 4030>
Повідомлення Додано: Вів 23 лип, 2013 11:35

  Faceless написав:
  budivelnik написав:1 Щоб не впадати в теологічні диспути про первинність курки чи яйця( в контексті будівництва це пропозиція-попит), розглянемо що таке 4% доходів населення які витрачаються на будівництво нового
а -в безінфляційній системі 4% - це подвоєння житлового фонду за 25 років
Так як житло в реалі служить 50-150 років , то ми бачимо
1990 рік - 922,1 млн м2 =17,8 м2 на особу
2012 рік - 1094,2 млн м2=23,7 м2 на особу
22 роки - замість + 88% -отримали +35% житлової площі на особу
2 Так як Ви любите розглядати в контексті окремої особи то:
а - житло купує сімя ( тому на одиницю житла потрібно рахувати не доходи однієї особи - а рахувати доходи сімї)
б - на 1 покупку в новобудовах - приходиться 2 покупки на вторинці - звідси висновок - до 60-70% коштів які потрапляють на ринок новобудов - це кошти отримані від спадщини - тобто заощаджені на протязі поколінь
в - якщо одна з двох(трьох-чотирьох) сімей які проживають в окремій квартирі - вирішила купити власне житло , то на цю покупку заощаджують всі сімї які проживають в цій квартирі, по тій простій причині що покращуються житлові умови не тільки того хто купує , а й тих хто залишається ( адже кількість мешканців цієї квартири зменшується на кількість тих хто переселився)

Це все так прекрасно виглядає у загальних цифрах, але геть розбивається при розбитті всього цтого загального на окремі, дискретні процеси.
Так, очевидно я геть не розбираюся в економіці будівництва, бо коли я розглядаю певний процес, я оцінюю не тількі валові цифри та середні величини, я розглядаю алгоритм дій окремих елементів-учасників процесу.
І саме тому для мене 4% доходів населення які витрачаються на будівництво нового виглядають в різних аспектах:
- 2% найбагатших, з доходами більш як в 10 разів більше за середні, відкладають 20% доходу і здатні купити збудоване з нуля, але в них нема потреби в бюджетному сегменті (а це більша частина збудованого) і їх занадто мало кількісно
- 30% з середніми доходами, відкладаючи по 15% - можуть викупити збудоване за рахунок продажу спадщини, але тільки з умовою, що знайдуть на неї покупця
- 40% з доходами нижче середнього не зможуть відкладати по 12,5% доходу (бо не буде за що жити), а як і зможуть, кожен окремо не накопичить коштів навіть на розширення.

Тому пошук рішення в цій системі - задача набагато складніша, ніж вам здається.
Навпаки - все дуже просто
1 В рік відбудвається приблизно 300 000 угод (200 000 вторинка + 100 000 первинка)
2 Населення держави - 23 млн сімей
Таким чином
1 сімя виходить на загальний ринок нерухомості 1 раз в 23 млн/300К=69 років
1 сімя виходить на ринок новобудов 1 раз в 23 млн/100К=230 років

Тому ціни на ринку не підлаштовані під тих хто живе тільки спадщиною і взагалі не виходить на ринок.

ПС
А абсолютної справедливості не було ні за царизму ні за соціалізму - не буде й зараз
budivelnik
Аватар користувача
 
Заблокований
Повідомлень: 26788
З нами з: 15.01.09
Подякував: 291 раз.
Подякували: 2986 раз.
 
Профіль
 
1
1
Повідомлення Додано: Вів 23 лип, 2013 11:39

http://forum.finance.ua/topic110973.html#p1293941
  budivelnik написав:Найбільша проблема при зміні житлом власника - це соціальна справедливість .
Я думаю що ніхто не був би проти , якби спочатку ( рік :D ) житло продавали по дико дорогим цінам - найбагатшим , а потім щорічно знижуючи ціну і збільшуючи обєми - менш багатшим і так далі.
В реалі це виглядає дещо по іншому
1 Спадщина
Як це не прикро , але щорічно , у всіх регіонах/територіях держави йде з життя приблизно 600 000 - 700 000 осіб , при чому смерть не звертає уваги на місце проживання особи .
Таким чином , щорічно в спадок передається від 10 до 12 млн м2 житла .
Ця передача проходить ( як на мене ) абсолютно справедливо і тільки родині.
2 Новобудови
Щорічно в державі будується приблизно 9 млн м2 , в слідуючих цінових категоріях
1 млн м2 - 1500-2000 доларів/м2
1 млн м2 - 1000-1500 доларів/м2
1 млн м2 - 800 - 1000 доларів/м2
3 млн м2 - 600 - 800 доларів/м2
1 млн м2 - 500 - 600 доларів м2
2 млн м2 - 400-500 доларів м2 ( для себе без виставляння на продаж )
3 Вторинка
Щорічно на вторинному ринку продається приблизно 15 млн м2 в межах держави


А тепер простий аналіз
1 Вторинка це як правило бартерна операція заміни одного житла на інше з певною доплатою . Так як несправедливість ціни впливає тільки на доплату ( а доплата рідко буває більшою від 30% виставленого на продаж ) , то в категорію несправедливого соціального обміну може потрапити максимально 30% від 15 млн м2 = 4,5 млн м2
2
а - З первинки , те житло яке будується для власного споживання і не потрапляє на ринок продажі - це абсолютно справедливий розподіл ( людина за свої гроші , з використанням своєї праці . отримує те що хотіла і там де хотіла)
б - житло , яке потрапляє в цінову категорію 500-800 доларів , також відноситься до справедливого розподілу . адже поняття собівартість в цьому світі ще ніхто не відміняв
3 Спадщина
Тут 99,99% житла розподіляється по абсолютно справедливому і прозорому принципу родинних звязків .

Таким чином :
-абсолютно справедливо в цій державі , щорічно розподіляється-
11 млн м2 спадщини+10 млн м2 вторинки+2 млн м2 збудованого для себе+4млн м2 первинки в ціновій категорії 500-600 доларів м2 = 27 млн м2
- відносно не справедливо (можливо завищені прибутки продавців вторинки або виробників первинки
4,5 м2 на вторинці + 3 млн м2 в ціновій категорії 800-2000 = 7,5 млн м2


А тепер спробуйте зрозуміти ці цифри , бажано не писати відгуки відразу на емоційному всплеску
budivelnik
Аватар користувача
 
Заблокований
Повідомлень: 26788
З нами з: 15.01.09
Подякував: 291 раз.
Подякували: 2986 раз.
 
Профіль
 
1
1
Повідомлення Додано: Вів 23 лип, 2013 11:41

Re: Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?

  Унуноктий написав:если копить на старость то не глупость


старость не в радость, если копит глупость
Читатель11
 
Повідомлень: 1209
З нами з: 18.06.13
Подякував: 58 раз.
Подякували: 169 раз.
 
Профіль
 
Повідомлення Додано: Вів 23 лип, 2013 11:45

Re: Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?

  budivelnik написав:ПС
А абсолютної справедливості не було ні за царизму ні за соціалізму - не буде й зараз

Так цикаво , хлоп про справедливость гутарит ,
Так в цепочке покупатель - продавец ,
справедливой цены(справедливости) хотят как покупатель ,
так и продавец . Ну а строитель , так и
подавно когда рассказывает про себестоимость .

Так шо таки да справедливости нет ,
будите продавать пА 300 долл м2 :mrgreen:

Так смешно , когда кто то писает против ветра :mrgreen:
Против рынка можно идти , НО это нужно иметь стальные яйца
или быть сумасшедшим :!:
Востаннє редагувалось obval в Вів 23 лип, 2013 11:48, всього редагувалось 1 раз.
obval
 
 
 
Повідомлення Додано: Вів 23 лип, 2013 11:47

Re: Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?

  budivelnik написав:Таким чином
1 сімя виходить на загальний ринок нерухомості 1 раз в 23 млн/300К=69 років
1 сімя виходить на ринок новобудов 1 раз в 23 млн/100К=230 років

І що ці цифри мають казати? Що середня сім"я взагалі не виходить на РН?
Faceless
Аватар користувача
Модератор
 
Повідомлень: 36503
З нами з: 24.01.12
Подякував: 1495 раз.
Подякували: 8233 раз.
 
Профіль
 
4
9
3
Повідомлення Додано: Вів 23 лип, 2013 11:49

  Faceless написав:
  budivelnik написав:1 Щоб не впадати в теологічні диспути про первинність курки чи яйця( в контексті будівництва це пропозиція-попит), розглянемо що таке 4% доходів населення які витрачаються на будівництво нового
а -в безінфляційній системі 4% - це подвоєння житлового фонду за 25 років
Так як житло в реалі служить 50-150 років , то ми бачимо
1990 рік - 922,1 млн м2 =17,8 м2 на особу
2012 рік - 1094,2 млн м2=23,7 м2 на особу
22 роки - замість + 88% -отримали +35% житлової площі на особу
2 Так як Ви любите розглядати в контексті окремої особи то:
а - житло купує сімя ( тому на одиницю житла потрібно рахувати не доходи однієї особи - а рахувати доходи сімї)
б - на 1 покупку в новобудовах - приходиться 2 покупки на вторинці - звідси висновок - до 60-70% коштів які потрапляють на ринок новобудов - це кошти отримані від спадщини - тобто заощаджені на протязі поколінь
в - якщо одна з двох(трьох-чотирьох) сімей які проживають в окремій квартирі - вирішила купити власне житло , то на цю покупку заощаджують всі сімї які проживають в цій квартирі, по тій простій причині що покращуються житлові умови не тільки того хто купує , а й тих хто залишається ( адже кількість мешканців цієї квартири зменшується на кількість тих хто переселився)

Це все так прекрасно виглядає у загальних цифрах, але геть розбивається при розбитті всього цтого загального на окремі, дискретні процеси.
Так, очевидно я геть не розбираюся в економіці будівництва, бо коли я розглядаю певний процес, я оцінюю не тількі валові цифри та середні величини, я розглядаю алгоритм дій окремих елементів-учасників процесу.
І саме тому для мене 4% доходів населення які витрачаються на будівництво нового виглядають в різних аспектах:
- 2% найбагатших, з доходами більш як в 10 разів більше за середні, відкладають 20% доходу і здатні купити збудоване з нуля, але в них нема потреби в бюджетному сегменті (а це більша частина збудованого) і їх занадто мало кількісно
- 30% з середніми доходами, відкладаючи по 15% - можуть викупити збудоване за рахунок продажу спадщини, але тільки з умовою, що знайдуть на неї покупця
- 40% з доходами нижче середнього не зможуть відкладати по 12,5% доходу (бо не буде за що жити), а як і зможуть, кожен окремо не накопичить коштів навіть на розширення.

Тому пошук рішення в цій системі - задача набагато складніша, ніж вам здається.


Уважаемый, Будівельник!
Ну я уже прямо не выдерживаю...
Ну что Вы всё время спорите, ну уже милион раз доказано, что построить свой частный дом, без стоимости земли, стоит не более 300 у.е. за метр и это со всеми жилыми и НЕ жилыми помещениями, даже включая паркеовки и слывные ямы и даже трубы, которые к ним ведут....
И при том, чем больше дом, тем ниже стоимость метра....
Что тогда говорить о стоимости многоэтажки.... зачем ненужные споры.

Себестоимость строительства копеечная.
Основные затратные статьи это реклама, взятки, стоимость кредитных ресурсов, подключение к коммуникациям, ЗП офисного планктона и т.д... и плановая маржа :wink:
Именно поэтому затягивают "сдачу" домов, пытаясь сэкономить на коммунальщиках, депозитах, налогах и многих других финансовых и не финансовых инструментах.

И в зависимости от этих статей для каждой страны будет своя стоимость
И сравнение стоимости ресурсов (денег, материалов и т.д.) в Китае и в Украине это не материально (есть такое понятие у аудиторов). Это сравнение мелочи...

При всём моём уважении к вашему профессионализму, но ваше индивидуальное строительство и ЧП-ный способ учёта не применим к практикам больших компаний... тем более групп\холдингов\корпораций с распределённой прибыльными и затратными частями...
Amat
 
Повідомлень: 2188
З нами з: 21.12.11
Подякував: 115 раз.
Подякували: 678 раз.
 
Профіль
 
3
1
Повідомлення Додано: Вів 23 лип, 2013 12:00

Re: Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?

  Amat написав:Ну что Вы всё время спорите, ну уже милион раз доказано, что построить свой частный дом, без стоимости земли, стоит не более 300 у.е. за метр и это со всеми жилыми и НЕ жилыми помещениями, даже включая паркеовки и слывные ямы и даже трубы, которые к ним ведут....
И при том, чем больше дом, тем ниже стоимость метра....

Я не "будивэльнык" но спрошу.
Вы построили дом по 300/метр? Можно попробней? Желательно смету хоть кратенько суммы по видам работ? :?:
Прохожий
 
Повідомлень: 14126
З нами з: 05.06.13
Подякував: 926 раз.
Подякували: 1453 раз.
 
Профіль
 
1
1
Повідомлення Додано: Вів 23 лип, 2013 12:04

Re: Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?

  _Mykola_ написав:Только такую "свободную" квартиру еще нужно иметь..
на нее нужно долго собирать
kievlyanka
Аватар користувача
 
Повідомлень: 21084
З нами з: 25.01.11
Подякував: 675 раз.
Подякували: 824 раз.
 
Профіль
 
Повідомлення Додано: Вів 23 лип, 2013 12:11

  Прохожий написав:
  Amat написав:Ну что Вы всё время спорите, ну уже милион раз доказано, что построить свой частный дом, без стоимости земли, стоит не более 300 у.е. за метр и это со всеми жилыми и НЕ жилыми помещениями, даже включая паркеовки и слывные ямы и даже трубы, которые к ним ведут....
И при том, чем больше дом, тем ниже стоимость метра....

Я не "будивэльнык" но спрошу.
Вы построили дом по 300/метр? Можно попробней? Желательно смету хоть кратенько суммы по видам работ? :?:

8) ремонтик недавно затеяли соседи в Крыму так по мелочи, обои, проводка, шпаклевка, краска - 5000 баксов обошлось за 20 м2 250 баксов на каждом м2 получилось, а если строить? :shock: то и до 1000 за м2 выйдет
и это своими силами без привлечения дополнительных рук :wink:
kievlyanka
Аватар користувача
 
Повідомлень: 21084
З нами з: 25.01.11
Подякував: 675 раз.
Подякували: 824 раз.
 
Профіль
 
Повідомлення Додано: Вів 23 лип, 2013 12:20

Re: Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?

  airmax78 написав:Сейчас нет универсальных рецептов. Я думаю, что в перспективе 1-2 года точно, а может быть и больше, долларовый кэш на депо в нормальном банке более привлекателен, чем квартира. Но это не значит, что так будет всегда.


доллары могут очень понадобиться покращувачам, особенно рядом и в случае дефолта
yura_
1
 
Повідомлень: 21929
З нами з: 02.06.12
Подякував: 1060 раз.
Подякували: 1314 раз.
 
Профіль
 
  #<1 ... 19791980198119821983 ... 4030>
Форум:
+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Зараз переглядають цей форум: Немає зареєстрованих користувачів і 0 гостей
Модератори: Ірина_, Модератор

Схожі теми

Теми
Відповіді Перегляди Останнє
47692 1366190
Переглянути останнє повідомлення
Пон 01 січ, 2018 00:40
airmax78
62848 1810276
Переглянути останнє повідомлення
Нед 01 січ, 2017 00:58
flyman
41443 1118806
Переглянути останнє повідомлення
П'ят 01 січ, 2016 00:44
Первый
Топ
відповідей
Топ
користувачів
реклама
Реклама