Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2013

1 Щоб не впадати в теологічні диспути про первинність курки чи яйця( в контексті будівництва це пропозиція-попит), розглянемо що таке 4% доходів населення які витрачаються на будівництво нового
а -в безінфляційній системі 4% - це подвоєння житлового фонду за 25 років
Так як житло в реалі служить 50-150 років , то ми бачимо
1990 рік - 922,1 млн м2 =17,8 м2 на особу
2012 рік - 1094,2 млн м2=23,7 м2 на особу
22 роки - замість + 88% -отримали +35% житлової площі на особу
2 Так як Ви любите розглядати в контексті окремої особи то:
а - житло купує сімя ( тому на одиницю житла потрібно рахувати не доходи однієї особи - а рахувати доходи сімї)
б - на 1 покупку в новобудовах - приходиться 2 покупки на вторинці - звідси висновок - до 60-70% коштів які потрапляють на ринок новобудов - це кошти отримані від спадщини - тобто заощаджені на протязі поколінь
в - якщо одна з двох(трьох-чотирьох) сімей які проживають в окремій квартирі - вирішила купити власне житло , то на цю покупку заощаджують всі сімї які проживають в цій квартирі, по тій простій причині що покращуються житлові умови не тільки того хто купує , а й тих хто залишається ( адже кількість мешканців цієї квартири зменшується на кількість тих хто переселився)

Це все так прекрасно виглядає у загальних цифрах, але геть розбивається при розбитті всього цтого загального на окремі, дискретні процеси.
Так, очевидно я геть не розбираюся в економіці будівництва, бо коли я розглядаю певний процес, я оцінюю не тількі валові цифри та середні величини, я розглядаю алгоритм дій окремих елементів-учасників процесу.
І саме тому для мене 4% доходів населення які витрачаються на будівництво нового виглядають в різних аспектах:
- 2% найбагатших, з доходами більш як в 10 разів більше за середні, відкладають 20% доходу і здатні купити збудоване з нуля, але в них нема потреби в бюджетному сегменті (а це більша частина збудованого) і їх занадто мало кількісно
- 30% з середніми доходами, відкладаючи по 15% - можуть викупити збудоване за рахунок продажу спадщини, але тільки з умовою, що знайдуть на неї покупця
- 40% з доходами нижче середнього не зможуть відкладати по 12,5% доходу (бо не буде за що жити), а як і зможуть, кожен окремо не накопичить коштів навіть на розширення.

Тому пошук рішення в цій системі - задача набагато складніша, ніж вам здається.

Навпаки - все дуже просто
1 В рік відбудвається приблизно 300 000 угод (200 000 вторинка + 100 000 первинка)
2 Населення держави - 23 млн сімей
Таким чином
1 сімя виходить на загальний ринок нерухомості 1 раз в 23 млн/300К=69 років
1 сімя виходить на ринок новобудов 1 раз в 23 млн/100К=230 років

Тому ціни на ринку не підлаштовані під тих хто живе тільки спадщиною і взагалі не виходить на ринок.

ПС
А абсолютної справедливості не було ні за царизму ні за соціалізму - не буде й зараз

http://forum.finance.ua/topic110973.html#p1293941

Найбільша проблема при зміні житлом власника - це соціальна справедливість .
Я думаю що ніхто не був би проти , якби спочатку ( рік ) житло продавали по дико дорогим цінам - найбагатшим , а потім щорічно знижуючи ціну і збільшуючи обєми - менш багатшим і так далі.
В реалі це виглядає дещо по іншому
1 Спадщина
Як це не прикро , але щорічно , у всіх регіонах/територіях держави йде з життя приблизно 600 000 - 700 000 осіб , при чому смерть не звертає уваги на місце проживання особи .
Таким чином , щорічно в спадок передається від 10 до 12 млн м2 житла .
Ця передача проходить ( як на мене ) абсолютно справедливо і тільки родині.
2 Новобудови
Щорічно в державі будується приблизно 9 млн м2 , в слідуючих цінових категоріях
1 млн м2 - 1500-2000 доларів/м2
1 млн м2 - 1000-1500 доларів/м2
1 млн м2 - 800 - 1000 доларів/м2
3 млн м2 - 600 - 800 доларів/м2
1 млн м2 - 500 - 600 доларів м2
2 млн м2 - 400-500 доларів м2 ( для себе без виставляння на продаж )
3 Вторинка
Щорічно на вторинному ринку продається приблизно 15 млн м2 в межах держави


А тепер простий аналіз
1 Вторинка це як правило бартерна операція заміни одного житла на інше з певною доплатою . Так як несправедливість ціни впливає тільки на доплату ( а доплата рідко буває більшою від 30% виставленого на продаж ) , то в категорію несправедливого соціального обміну може потрапити максимально 30% від 15 млн м2 = 4,5 млн м2
2
а - З первинки , те житло яке будується для власного споживання і не потрапляє на ринок продажі - це абсолютно справедливий розподіл ( людина за свої гроші , з використанням своєї праці . отримує те що хотіла і там де хотіла)
б - житло , яке потрапляє в цінову категорію 500-800 доларів , також відноситься до справедливого розподілу . адже поняття собівартість в цьому світі ще ніхто не відміняв
3 Спадщина
Тут 99,99% житла розподіляється по абсолютно справедливому і прозорому принципу родинних звязків .

Таким чином :
-абсолютно справедливо в цій державі , щорічно розподіляється-
11 млн м2 спадщини+10 млн м2 вторинки+2 млн м2 збудованого для себе+4млн м2 первинки в ціновій категорії 500-600 доларів м2 = 27 млн м2
- відносно не справедливо (можливо завищені прибутки продавців вторинки або виробників первинки
4,5 м2 на вторинці + 3 млн м2 в ціновій категорії 800-2000 = 7,5 млн м2


А тепер спробуйте зрозуміти ці цифри , бажано не писати відгуки відразу на емоційному всплеску

если копить на старость то не глупость

старость не в радость, если копит глупость

ПС
А абсолютної справедливості не було ні за царизму ні за соціалізму - не буде й зараз

Так цикаво , хлоп про справедливость гутарит ,
Так в цепочке покупатель - продавец ,
справедливой цены(справедливости) хотят как покупатель ,
так и продавец . Ну а строитель , так и
подавно когда рассказывает про себестоимость .

Так шо таки да справедливости нет ,
будите продавать пА 300 долл м2

Так смешно , когда кто то писает против ветра
Против рынка можно идти , НО это нужно иметь стальные яйца
или быть сумасшедшим

Таким чином
1 сімя виходить на загальний ринок нерухомості 1 раз в 23 млн/300К=69 років
1 сімя виходить на ринок новобудов 1 раз в 23 млн/100К=230 років

І що ці цифри мають казати? Що середня сім"я взагалі не виходить на РН?

1 Щоб не впадати в теологічні диспути про первинність курки чи яйця( в контексті будівництва це пропозиція-попит), розглянемо що таке 4% доходів населення які витрачаються на будівництво нового
а -в безінфляційній системі 4% - це подвоєння житлового фонду за 25 років
Так як житло в реалі служить 50-150 років , то ми бачимо
1990 рік - 922,1 млн м2 =17,8 м2 на особу
2012 рік - 1094,2 млн м2=23,7 м2 на особу
22 роки - замість + 88% -отримали +35% житлової площі на особу
2 Так як Ви любите розглядати в контексті окремої особи то:
а - житло купує сімя ( тому на одиницю житла потрібно рахувати не доходи однієї особи - а рахувати доходи сімї)
б - на 1 покупку в новобудовах - приходиться 2 покупки на вторинці - звідси висновок - до 60-70% коштів які потрапляють на ринок новобудов - це кошти отримані від спадщини - тобто заощаджені на протязі поколінь
в - якщо одна з двох(трьох-чотирьох) сімей які проживають в окремій квартирі - вирішила купити власне житло , то на цю покупку заощаджують всі сімї які проживають в цій квартирі, по тій простій причині що покращуються житлові умови не тільки того хто купує , а й тих хто залишається ( адже кількість мешканців цієї квартири зменшується на кількість тих хто переселився)

Це все так прекрасно виглядає у загальних цифрах, але геть розбивається при розбитті всього цтого загального на окремі, дискретні процеси.
Так, очевидно я геть не розбираюся в економіці будівництва, бо коли я розглядаю певний процес, я оцінюю не тількі валові цифри та середні величини, я розглядаю алгоритм дій окремих елементів-учасників процесу.
І саме тому для мене 4% доходів населення які витрачаються на будівництво нового виглядають в різних аспектах:
- 2% найбагатших, з доходами більш як в 10 разів більше за середні, відкладають 20% доходу і здатні купити збудоване з нуля, але в них нема потреби в бюджетному сегменті (а це більша частина збудованого) і їх занадто мало кількісно
- 30% з середніми доходами, відкладаючи по 15% - можуть викупити збудоване за рахунок продажу спадщини, але тільки з умовою, що знайдуть на неї покупця
- 40% з доходами нижче середнього не зможуть відкладати по 12,5% доходу (бо не буде за що жити), а як і зможуть, кожен окремо не накопичить коштів навіть на розширення.

Тому пошук рішення в цій системі - задача набагато складніша, ніж вам здається.

Уважаемый, Будівельник!
Ну я уже прямо не выдерживаю...
Ну что Вы всё время спорите, ну уже милион раз доказано, что построить свой частный дом, без стоимости земли, стоит не более 300 у.е. за метр и это со всеми жилыми и НЕ жилыми помещениями, даже включая паркеовки и слывные ямы и даже трубы, которые к ним ведут....
И при том, чем больше дом, тем ниже стоимость метра....
Что тогда говорить о стоимости многоэтажки.... зачем ненужные споры.

Себестоимость строительства копеечная.
Основные затратные статьи это реклама, взятки, стоимость кредитных ресурсов, подключение к коммуникациям, ЗП офисного планктона и т.д... и плановая маржа
Именно поэтому затягивают "сдачу" домов, пытаясь сэкономить на коммунальщиках, депозитах, налогах и многих других финансовых и не финансовых инструментах.

И в зависимости от этих статей для каждой страны будет своя стоимость
И сравнение стоимости ресурсов (денег, материалов и т.д.) в Китае и в Украине это не материально (есть такое понятие у аудиторов). Это сравнение мелочи...

При всём моём уважении к вашему профессионализму, но ваше индивидуальное строительство и ЧП-ный способ учёта не применим к практикам больших компаний... тем более групп\холдингов\корпораций с распределённой прибыльными и затратными частями...

Ну что Вы всё время спорите, ну уже милион раз доказано, что построить свой частный дом, без стоимости земли, стоит не более 300 у.е. за метр и это со всеми жилыми и НЕ жилыми помещениями, даже включая паркеовки и слывные ямы и даже трубы, которые к ним ведут....
И при том, чем больше дом, тем ниже стоимость метра....

Я не "будивэльнык" но спрошу.
Вы построили дом по 300/метр? Можно попробней? Желательно смету хоть кратенько суммы по видам работ?

Только такую "свободную" квартиру еще нужно иметь..

на нее нужно долго собирать

Ну что Вы всё время спорите, ну уже милион раз доказано, что построить свой частный дом, без стоимости земли, стоит не более 300 у.е. за метр и это со всеми жилыми и НЕ жилыми помещениями, даже включая паркеовки и слывные ямы и даже трубы, которые к ним ведут....
И при том, чем больше дом, тем ниже стоимость метра....

Я не "будивэльнык" но спрошу.
Вы построили дом по 300/метр? Можно попробней? Желательно смету хоть кратенько суммы по видам работ?

ремонтик недавно затеяли соседи в Крыму так по мелочи, обои, проводка, шпаклевка, краска - 5000 баксов обошлось за 20 м2 250 баксов на каждом м2 получилось, а если строить? то и до 1000 за м2 выйдет
и это своими силами без привлечения дополнительных рук

[1]

Сейчас нет универсальных рецептов. Я думаю, что в перспективе 1-2 года точно, а может быть и больше, долларовый кэш на депо в нормальном банке более привлекателен, чем квартира. Но это не значит, что так будет всегда.

доллары могут очень понадобиться покращувачам, особенно рядом и в случае дефолта