Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

Мой пойнт, говоря по-французски, в том, что если эта сумма выросла у народа 5 раз, почему у строительных контор она должна вырасти только в 3 раза?

Она вообще ничего не должна. Изменение доходов строителей не связано с увеличением доходов населения. Удорожание недвижимости есть результат вливания финансов либо изнутри государства, либо снаружи. Кроме того, доходы бывают номинальные и реальные. Номинальные сейчас растут, реальные снижаются. Соответственно денег на строителей всё меньше и меньше.

Я не знаю, что такое "сейчас". Я говорю о точке отсчета 2000 год, поскольку здесь любят вспоминать о ценах 2000 года - пост-кризисного минимума на РН Украины и Киева, в частности. Поэтому имеет смысли поговорить об изменении реальных доходов с 2000 года, а не "сейчас". Кроме того, не помню, чтобы цены на РН были выражены в "реальных" баксах, поэтому как всегда, даже когда вас съели, есть два выхода.
Первый: остаться все же с текущей валютой и номинальными доходами. Второй: пересчитать цены на недвижимость в доллары 2000 года и поговорить в "реальном" аспекте.

Объясните: почему вы считаете, что рост ВСЕГО с 2000 по 2008 год был исключительно инфляционным? Увеличения уровня жизни не происходило? (и не должно было происходить?)

Если у человека растут доходы, то как бы подразумевается, что он может позволить себе больше, чем раньше:
Зарабатываешь 200 баксов - радуйся, что хватает на еду
Стало 500 - можно не только кушать, но и одеваться
1500 - купил какое-то авто
3000 - собрал на хрущ
5000 - взял авто получше и жене что-нибудь впридачу

А у строителей все просто: зарабатываешь 1000 - отдай за метр, зарабатываешь 3000 - отдай и их за такой же метр

Представляю себе разговор в автосалоне на Столичном: старый клиент, купивший когда-то опель за 20к, приходит и говорит: у меня куча бабла, вот 200 штук - продайте мерс. А манагер ему: остынь, лузер! Заработал больше - значит, опель теперь стоит дороже Вот за 200 штук хороший вариант, немного б/у, но сделать ремонт - и будет ездить!

вы помните цену Шкода октавия в 1998 году? А цену той же самой Шкоды октавия в 2008 году?

За это время сменились 3,5 поколения. Это разные машины.

да нет... это одна и та же машина.... Шкода октавия А5 как раз в 2008 году вышла...

Нет. Это 3 разные машины. Поэтому некорректно их сравнивать с убогими домами.

Тем, кто читает "избранное" и помнит только последние пару постов напомню: тут уже отвечали на этот вопрос. 250 цены 2001 превращаются в 500 2010, а не в 1500.

Да, видимо пиво по 1 грн в 2000 году сейчас стоит 2, а не 5, верно?

Предвижу скепсис: конечно, прошло уже 3 поколения пива, и пиво сегодня по 5, это не то, которое было в 2000 году по 1.

Боюсь, здесь возразить просто нечего

обычно в ценах пляшут не от стоимости пива и авто, а от цен на энергоносители

а теперь вспомним
2001 год стоимость бензина 1,6-1,8грн литр 2010 год 7,5-8,0 грн литр (рост 4,5 раза)
2001 год стоимость газа 50уё куб 2010 год 230уё куб (рост 4,6 раза)
2001 год електроенергия 0,14 грн за кВт 2010 год 0,24грн кВт , а с весны 2011 года 0,60 грн кВт (итого рост 1,8 раза, а с весны в 4 раза)

ЗАрплата
далее уже говорено переговорено про ЗП - в 2000 году ЗП в 100-150уё считалась в Киеве для молодого спеца довольно неплохим стартом. Сейчас в Киеве так считается порядка 3000 грн.

Сбережения
В 2000 году посмотрите статистику сколько у людей было сбережений в банках, да и просто по знакомым и себе можно вспомнить. и сколько сейчас у людей сбережений накопилось в года роста 2000-2008 (довольно неплохая подушка)

Сбережения
В 2000 году посмотрите статистику сколько у людей было сбережений в банках, да и просто по знакомым и себе можно вспомнить. и сколько сейчас у людей сбережений накопилось в года роста 2000-2008 (довольно неплохая подушка)

Немногим более 5К грн. на человека. На жильё по нынешним ценам не хватит.

Тем, кто читает "избранное" и помнит только последние пару постов напомню: тут уже отвечали на этот вопрос. 250 цены 2001 превращаются в 500 2010, а не в 1500.

Да, видимо пиво по 1 грн в 2000 году сейчас стоит 2, а не 5, верно?

Предвижу скепсис: конечно, прошло уже 3 поколения пива, и пиво сегодня по 5, это не то, которое было в 2000 году по 1.

Боюсь, здесь возразить просто нечего

За пиво не помню, а вот пачка спичек со времен СССР выросла в 17 раз (и пофиг на курсы и валюты)! ДАЙОШ ХРУЩИ ПО 100 000 уе!

Мой пойнт, говоря по-французски, в том, что если эта сумма выросла у народа 5 раз, почему у строительных контор она должна вырасти только в 3 раза?

Она вообще ничего не должна. Изменение доходов строителей не связано с увеличением доходов населения. Удорожание недвижимости есть результат вливания финансов либо изнутри государства, либо снаружи. Кроме того, доходы бывают номинальные и реальные. Номинальные сейчас растут, реальные снижаются. Соответственно денег на строителей всё меньше и меньше.

Я не знаю, что такое "сейчас". Я говорю о точке отсчета 2000 год, поскольку здесь любят вспоминать о ценах 2000 года - пост-кризисного минимума на РН Украины и Киева, в частности. Поэтому имеет смысли поговорить об изменении реальных доходов с 2000 года, а не "сейчас". Кроме того, не помню, чтобы цены на РН были выражены в "реальных" баксах, поэтому как всегда, даже когда вас съели, есть два выхода.
Первый: остаться все же с текущей валютой и номинальными доходами. Второй: пересчитать цены на недвижимость в доллары 2000 года и поговорить в "реальном" аспекте.

Объясните: почему вы считаете, что рост ВСЕГО с 2000 по 2008 год был исключительно инфляционным? Увеличения уровня жизни не происходило? (и не должно было происходить?)

Если у человека растут доходы, то как бы подразумевается, что он может позволить себе больше, чем раньше:
Зарабатываешь 200 баксов - радуйся, что хватает на еду
Стало 500 - можно не только кушать, но и одеваться
1500 - купил какое-то авто
3000 - собрал на хрущ
5000 - взял авто получше и жене что-нибудь впридачу

А у строителей все просто: зарабатываешь 1000 - отдай за метр, зарабатываешь 3000 - отдай и их за такой же метр

Представляю себе разговор в автосалоне на Столичном: старый клиент, купивший когда-то опель за 20к, приходит и говорит: у меня куча бабла, вот 200 штук - продайте мерс. А манагер ему: остынь, лузер! Заработал больше - значит, опель теперь стоит дороже Вот за 200 штук хороший вариант, немного б/у, но сделать ремонт - и будет ездить!

вы помните цену Шкода октавия в 1998 году? А цену той же самой Шкоды октавия в 2008 году?

Вы у меня спросите, очень хорошо помню. А в чем подвох? Цена Шкоды выросла в 15 раз?

- Пускай зарабатывал я 3 года назад 1000 уе, сейчас зарабатываю 2000 уе: номинальный доход вырос на 100%.
- Инфляция за 3 года пускай составила 30%, тогда реальный доход увеличился на 40%.
То есть я питаю надежду, что с зарплаты могу купить на 40% больше, чем 3 года назад.

Думая, что теперь могу себе позволить недоступную ранее квартиру, я прихожу к строителю. А он говорит: друг, твой реальный доход вырос - значит ты мне должен больше

Нет, конечно, ведь он не хочет, чтобы его реальный доход тоже вырос: он хочет сделать приятное покупателям, и конечно за свой счет. Пусть лучше они зарабатывают больше, а жилье покупают по "реальным" ценам 2000 года. А возможно, еще дешевле, ведь потребительская инфляции запросто может быть ниже инфляции в строительной отрасли в периоды бума.

Но мой комментарий был о неправильном подходе к оценке "справедливой" стоимости жилья в Украине на основе цен 2000 года и американской инфляции, предложенный Вами.

А как Вам такой расклад: 3 года назад зарабатывал человек 3000 уе, а сейчас 700-800 уе??? Он приходит к строителю и говорит - у меня доходы упали, снижай цену. А строитель говорит - не буду! Тупик. Только человек продолжает зарабатывать понемногу, а строитель не зарабатывает вообще ничего.

П.С, я помню время, когда менеджеры по продажам сидели на процентах и получали по 4000 уе, и еще раз в год бонус за перевыполнение плана в 10-15 куе. Золотое время было... Сейчас они сидят на 500 уе и то при условии что хоть что-то продадут, а без продаж на руки 200 уе в месяц. Да, кстати, все эти менеджеры уже по уши в ипотеке, так что строителям рассчитывать на них нет смысла в ближайшие лет 10-15.

Да причем здесь 1 конкретный пример? Или даже 100? Если у меня жена не работает, то ей квартиру должны сегодня дать, видимо. бесплатно. У кого-то доходы, наверное, выросли даже в прошлом году. Например, Jde сшибает кучу % по депозитам Может поговорим о них?

Есть средние величины, они и определяют тренды. С 2000 года и реальные, и номинальные доходы у 99.9% населения выросли. Поэтому должны были вырасти и "справедливые" цены на квартиры.

Насколько, это другой вопрос, и уже обсуждался раньше. Мой прогноз был 54,000 за 38 кв. м (Т-4) на Бальзака после возобновления кредитования в конце следующего года, если не ошибаюсь. 41,000 или 42,000 без кредитования в июне этого года. Больше к концу 2011 (приблизительно на рост реальных доходов с июня 2010).

"....Насколько, это другой вопрос...." - это самый главный вопрос! Если бы на сегодня цена метра была в среднем $700-800, а это в три раза выше уровня 2001 года, этой ветки не было бы, мы бы занимались каждый своим делом и все. Но цены за 7 лет выросли в 15 раз, упали в два и нам говорят, что все это нормально так и должно быть....

Нет, номинальные доходы в валюте в среднем в стране выросли в 5 раз, а у строителей должны в 3, верно? При этом расходы у них выросли в 5? Любопытная, но немного дискриминационная математика получается

Откуда такие данные по доходам в валюте - можно ссылку? Какие расходы выросли у строителей в 5 раз, можно пример? Но я согласен на все, если все выросло в пять раз (?), то почему стоимость метра в 15?!

С доходами поможет минстат (для изучения средних доходов в гривне) и НБУ (для перевода гривен в валюту).

Минутку, какие 15 на сегодня? Вы же в предудыщем сообщении сказали 7? Что-то изменилось в последние 15 минут?

Для людей с плохой памятью:
Метр 2001 год - $250, 2008 год - $3500 (14 раз, хотя было и $4000), 2010 год - $1500 (средняя по Домику), $2000 (Благовест, SV). ИТОГО в 6-8 раз от 2001 года.
2001 год зарплата (что там Минюст написал?) 750 грн. (или сколько?) - $150, сей час 3500 грн. - $450. Вот так поднялись украинцы!
Зачем эти махинации, что там, у строителей выросло в 5 раз? Почему цена 2008 года $3500 справедливая, и цена 2010 года $1500 тоже справедливая? Не дешево справедливость продаете?

Зарплата - это не все доходы. Есть еще трансферы, доходы от отчуждения активов, % по банковским вкладам и т.п.

Но не буду повторяться. Об этом (оценке справедливой стоимости квартиры на Троещине по росту доходов населения) я уже писал Вс 20 Июн, 2010 00:34 в теме Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? до 8.10.

Процитирую себя:

"Согласно госкомстату, номинальные располагаемые доходы населения в расчете на нос с 2001 по 2010 (не включая 2010 год) выросли 6.69 раза. (Рост с 2001-2009 есть напрямую на сайте Госкомстата в разбивке по годам, рост за 2001 год в 25% я нашел где-то в другом месте).

Рост доходов населения с начала года до конца мая составил 6%, то есть с конца 2000 года номинальные располагаемые доходы населения выросли где-то в 6.69*1.06=7.09 раза."

В долларах США - около 5 раз. Цены на жилье выросли больше. По Троещине - в 7 раз (по июнь 2010). Поэтому должны еще откорректироваться вниз. Но с учетом будущей ипотеки через год-полтора и продолжающихся с начала 2010 роста номинальных доходов, коррекция будет меньше, чем можно оценить на основании указанных выше цифр.

Я вот одного не пойму - чего все вокруг ДОХОДОВ топчутся??? Правильнее было бы рассматривать ПРИБЫЛЬ! Вот у меня доход за описываемый период вырос в 8 раз примерно. Вот только прибыль как-то не сильно. За 2006-2008 да - прибыль чувствовалась хорошо. Тогда и сбережения кое-какие появились. А вот сегодня - нет её, прибыли. Я что, сильно уникальный транжира??? Да вроде нет - просто не отказываюсь от привычного образа жызни и на сегодня это съедает весь доход - в конце месяца почти ничего не остается.
Вот если так посмотреть на ситуацию, а?

Располагаемый доход на нос - это деньги, полученные усредненным человеком на руки после вычитания всех налогов и других обязательных отчислений. Это реальный кэш, который ты можешь тратить, как хочешь. Хочешь, ешь меньше, будешь откладывать больше.

Мой пойнт, говоря по-французски, в том, что если эта сумма выросла у народа 5 раз, почему у строительных контор она должна вырасти только в 3 раза?

ЗЫ. Какая у среднего человека прибыль? Прибыль возникает в результате ведения бизнеса. Прибыль всех видов бизнеса, включая предпринимателей физлиц, в сумму располагаемого дохода не входит.

вчера выкладывал:
http://www.ukrstat.gov.ua/
"Динаміка середньомісячної заробітної плати по регіонах у 1995-2009 роках
(в розрахунку на одного штатного працівника, грн.)"
м.Київ
2001 год - 549 грн. - $110
2009 год - 3161грн. - $395
это в 5,7 раз в грн. или в 3,6 раза в долларе.
Метр КГС - $230 в 2001 году, в 2008 году от 8000 грн.до 16000 грн. - так это $1600-.3200, ЭТО РОСТ ОТ ?ДО 14 РАЗ! В 2010 году, эти же 8000 - 16000 грн. это $1000-2000 - РОСТ ДО 9 РАЗ!

ЗАрплата
далее уже говорено переговорено про ЗП - в 2000 году ЗП в 100-150уё считалась в Киеве для молодого спеца довольно неплохим стартом. Сейчас в Киеве так считается порядка 3000 грн.
говорено переговорено, а вы манипулируете.... По официальной статистике СРЕДНЯЯ ПО КИЕВУ $110. А после осени 2008 года, вчерашний студент редко когда может рассчитывать, больше чем на 2500 грн., а это - $300, это и был "старт" молодого специалиста в 2001 году, $100 это для уборщицы на фирме, $250 секретарь. Водитель с ненормированным рабочим днем $400.

Тем, кто читает "избранное" и помнит только последние пару постов напомню: тут уже отвечали на этот вопрос. 250 цены 2001 превращаются в 500 2010, а не в 1500.

Да, видимо пиво по 1 грн в 2000 году сейчас стоит 2, а не 5, верно?

Предвижу скепсис: конечно, прошло уже 3 поколения пива, и пиво сегодня по 5, это не то, которое было в 2000 году по 1.

Боюсь, здесь возразить просто нечего

Пиво в 2000 г. стоило 0.5 USD и в 2010 г. стоит 0.5 USD
Считайте с учетом паритета инфляции по валютам.

еще такой момент, все те кто ссылаются на цены 2001 года; может они кажутся такими хорошими потому что для ВАС сейчас 250-300уё (тогда цена 1кв.м) уже не такие огромные деньги как были в 2001 ?

Может в 2001 году все-таки для большинства людей 250-300уё за квадрат были также не доступны как сейчас 1000уё за квадрат?

в 2001 году разве был шквал покупок и очередь за квартирами из жаждущих их купить? ведь было так дешево.

А может всеже стоит подумать что в 2001 250-300уё за квадрат были также БОЛЬШИНСТВУ не доступны как сейчас 1000уё за квадрат и оглядываться на те цены уже не СТОИТ.

Бешеный неоправданный рост пошел с 2006 года , когда пустилась МАССОВАЯ иппотека и в последствии её уже раздавали всем комунипопадя без первого взноса и тп. Вот тогда и попер пузырь

товарищ ехал в офис по Жилянской - увидел объяву, приехал, зашли в Инет, почитали:
" ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС по ул.Жилянской 118
1-комнатные квартиры 30,5 кв.м - $51 850"
Целый комплекс, квартиры 1,2,3. Метр получается $1700, так это не Троещина, не Позняки, не Борщаговка и Святошино......