Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2011

ервую скрипку
игрет первичка, которая и
психологически и практически
продаётся за гривну,
--------------------------
а вы рискнете купить подешевевшую первичку, если при этом стройка встала?
а кто достроит при девале - корректирует цены.
пример 2009 года у нас перед глазами.
да в первом полугодии были вкусные цены на первичку. но я тогда не рискнул, при всем тогдашнем психозе.

Воздух покупать я в принцыпе не рискну. Не в этой стране. Период достройки (если достроят), сьедает разницу в цене. 3-5 годовых где-то. А коррекция цен понятие относительное. А также затраты застройщика понесённые в гривне (ФОП, материалы, и т.д.) Поэтому если хотят продать, а они таки хотят , на процент девала корректировать не будут. Пример 2009 года не очень корректен, хотя имеет место быть , тады тока пузырь схлопнулся, затраты наобъекты другие были.

а я вот считаю, что к резкому падению трехлетней давности девальвация отношения не имеет напрямую. основная причина - стоп ипотеки.

к резкому падению трехлетней давности имеет отношение только одно - схлопывание раздутого пузыря по-украински:
- стоп ипотеки.
- девал.
- психоз в следствие развенчания мифа о "недвига наше фсё".
- резкое падение доходов.

На сегодня за три года цены в разных сегментах просели на 25 - 50%.
- ипотека не появилась.
- доходы после резкого падения остались фактически на прежнем уровне, и если у кого-то увеличились, то это скорее исключение чем правило.
- как инвестиция недвига сча не привлекательна.
Моделируем. Пошёл резкий девал после выборов.
1. Я понимаю что заначки в баксах у большинства. Но доходы то гривневые. Кубышка будет меньше пополнятся. Следовательно сужается круг платёжеспособного Атложеного спроса.
2. У "счасливых" обладателей долларовой ипотеки начинаются проблемы. Какойто слой выйдет на рынок с целью реализации заложеной квартиры, и в добровольном и принудительном порядке.
3. Застройщик, учитывая относительно большой срок оборота капитала, и понёсший затраты в грн. в условиях "до девала", если и скорректирует цену (и то не факт), то далеко не на процент девала, иначе совсем ничё не продаст. это отыграется на вторичке формирующей цену соглядкой на первичку.

сама по себе девальвация ничего не даст. весь вопрос в доходах и заначках.
в киеве у экономически активного населения доходы имееют свойство нагонять их падение в связи с девальвацией. постепенно.
так же как доходы могут падать и без девала. что сейчас кстати на мой взгляд и происходит.

мне кажется, большинство переоценивает влияние девала на цену и недооценивает влияние реальных процентных ставок. в любой книге написано, что высокие ставки - падение цены на активы. хотели низкую инфляцию? распишитесь. гривна сейчас выполняет роль рискового актива №1 в стране, все остальное отходит на второй план.

Кстати, давно хотел сказать, что средняя З\П для Киева, минимум у 50% жителей уже давно 1 т.у.е.

бред... если среднюю ывщитать то может и будет 1 к
а если реально людей брать то каждый 2-й в киеве 8 тыс. грн. не получает!.
говорю вам по наблюдению: за своими друзьями, родствениками, коллегами.

Сегодняшняя аренда просто верх оптимизма...

http://fotohost.org/images/a1b13a43-242kB.jpg
продолжаем жевать попкорн...

к резкому падению трехлетней давности имеет отношение только одно - схлопывание раздутого пузыря по-украински:
- стоп ипотеки.
- девал.
- психоз в следствие развенчания мифа о "недвига наше фсё".
- резкое падение доходов.

Из этих четырех составляющих первое и четвертое - почти прямые следствия второго, третье - производное второго и четвертого.
Хотя сам девал - не первопричина, а выпрямление сжатой пружины накопления глубинных структурных диспропорций экономики.
В нормальной экономике стоимость ресурсов важнее, согласен, но для этого центробанку нужно таргетировать инфляцию, а в нашем заповеднике таргетируют курс вражеской валюты по принципу "нам бы день простоять, да ночь продержаться".

Девальвация сможет себя показать в ценах на недвижимость только через год минимум, да и то не в полном объеме.

А в 2008 тоже год прошёл?

В 2008 был пик цен, обусловленный несколькими причинами. Уже в начале 2008 цены стагнировали и показывали плавную тенденцию вниз. Кризис вбил пару гвоздей в это падение.
Сейчас рынок прожил 3 года и держится. Чем грозит девальвация (и какая)- сложный вопрос.

И кстати подскажите – кто владеет инфо о том, какие были продажи осень 2008, зима 2008-09, когда курс был до 10? Массовые распродажи?

Кстати, давно хотел сказать, что средняя З\П для Киева, минимум у 50% жителей уже давно 1 т.у.е.

бред... если среднюю ывщитать то может и будет 1 к
а если реально людей брать то каждый 2-й в киеве 8 тыс. грн. не получает!.
говорю вам по наблюдению: за своими друзьями, родствениками, коллегами.

1 тысч средняя на домохозяйство (то есть на семью)

Смотрим одни и те же объекты КГС.
Например на Позняки2, дом 4

Дом начали строить в 2009-м.
14 месяцев назад тут был большой выбор 2к и 3к квартир.
На первых этажах квартиры стоили дешевле - 8800 за метр.
На остальных 9240.

Теперь на первых этажах квартиры купили, а на остальных за 9240 (по той же цене!!!) так и висят.
Но выбор естественно меньше.
Т.е. те кто купил в 2010-м году имели только возможность выбора.
Все эти 14 месяцев их деньги были заморожены в бетоне - цена вообще не поменялась.

Дом с самыми дешевыми ценами в 2009-м был на Алма-Атинской 109-Б
Это дом для военных и ментов (их там половина).
Только в декабре 2011 введен, но даже документов нет и коммуникации не подключены к квартирам (данные прошлой недели).
Был самым дешевым.
Сейчас такого нет - но и предлагаемые сейчас дома лучше и ближе к центру чем Алма-Атинская!
Так что сравнение глупое...


Аналогичная ситуация практически со всеми домами.
На Черновола, Краснозвездном, Перова и т.д.

Некоторые объекты достроены и проданы, некоторые до сих пор достраиваются, а цены не поменялись.

Тут ни о каком росте вообще говорить нельзя - это бред.
Тут надо говорить об изменении структуры предложения.

Во всех домах которые за эти годы не сданы или сданы но квартиры не допроданы - везде цены остались такими же...
Но выбор в этих домах стал меньше.
Зато появился выбор в новых домах! По той же цене и на таком же этапе как и в 2010-м году!!!

Так что по приведенной инфе можно сделать вывод, что КГС при приближении сроков сдачи дома не меняет цены. Просто постепенно меняется предложение - часть квартир естественно раскупают.
Но на их место в прайсе приходят другие (в следующей очереди застроки) - причем по точно такой же цене, несмотря на то, что первые покупатели будут жить со стройкой во дворе

Так и не увидел 6400 в 2009м году в Киеве.
7200 так же не наблюдаю в этом прайсе.
Вижу только 7900 на первых (дешевых) этажах, аж на Алма-Атинской в недостроенном доме (который ввели только в самом конце 2011-го).
Он бы еще сравнил эти цены с ценами в доме на Черновола в 2011-м

Девальвация сможет себя показать в ценах на недвижимость только через год минимум, да и то не в полном объеме.

А в 2008 тоже год прошёл?

В 2008 был пик цен, обусловленный несколькими причинами. Уже в начале 2008 цены стагнировали и показывали плавную тенденцию вниз. скорее замерли. Кризис вбил пару гвоздей в это падение.
Сейчас рынок прожил 3 года и держится. Ну так и девала ведь не было. Чем грозит девальвация (и какая)- сложный вопрос. Вот теперь Вы говорите сложный вопрос, а сверху уверенно писали - "год минимум"
И кстати подскажите – кто владеет инфо о том, какие были продажи осень 2008, зима 2008-09, когда курс был до 10? Массовые распродажи?

Это только в Минюсте знают, но это страшшшшная тайна, во всяком случае в Уккраине