Регрессионный анализ цены квадратного метра и чего-нибудь ещ
+Додати тему
Відповісти на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
Tyler написав:kuynka, простите, а какая смысловая нагрузка в этих общих словах? Как все это влияет на цену недвижимости? Когда я вчера обсуждал эту тему на этой ветке, я не заметил, чтобы Вы конкретно высказали свое мнение - относительно влияния роста вкладов на цену метра.
кто не может купить сейчас метры - с помощью депо пытается наростить прибыль для БУДУЩЕЙ покупки недвиги у кого есть метры - они их тоже могут продать и т.е. сбросить неликвид и положить на депо, чтобы купить позже квартиру после прироста денег
а так как инвесторы все же остаются в заложниках между ставками депо и ценами на жилье, каждый сам разрабатывает стратегию - вечно собирать на бетон или жить в аренде; и ждать удачного момента, чтобы его накоплений хватило на бетон и сразу
П.С. немного вернемся в СССР - почти у каждого была возможность вступить в кооператив, заплатив первоначальный взнос, только одни ждали квартиру от государства, другие жили у родственников; кто хотел построил себе квартиру, кому было положено получил от государства; только некоторые и сегодня чего-то ждут как от госудраства, так от родственников.....
Еще по поводу практического применения полученной информации о корреляции. Я, если честно, думал, что наибольшая корреляция будет между ценой метра и размером вкладов долларах. Потому что мне казалось, что логично копить на квартиру в долларах, вне зависимости от процента по депозиту.
Но на самом деле сумма вкладов во всех валютах оказалась более важным показателем.
Отсюда вывод №1: чем выше ставки по депозитам -даже в гривне!, тем выгоднее обвалистам и покупателям недвижимости.
Вывод №2: на ставки по депозитам влияет инфляция, которую минфин и НБУ монетарно сдерживают. Получается, что покупателям квартир и обвалистам инфляция может быть выгодна (при наличии хорошей заначки)! Может, посчитать корреляцию цены метра по инфляции за каждый месяц...
Tyler написав:Еще по поводу практического применения полученной информации о корреляции. Я, если честно, думал, что наибольшая корреляция будет между ценой метра и размером вкладов долларах. Потому что мне казалось, что логично копить на квартиру в долларах, вне зависимости от процента по депозиту.
Но на самом деле сумма вкладов во всех валютах оказалась более важным показателем.
Отсюда вывод №1: чем выше ставки по депозитам -даже в гривне!, тем выгоднее обвалистам и покупателям недвижимости.
Вывод №2: на ставки по депозитам влияет инфляция, которую минфин и НБУ монетарно сдерживают. Получается, что покупателям квартир и обвалистам инфляция может быть выгодна (при наличии хорошей заначки)!
Интересно послушать контраргументы.
kuynka, ясно.
Як на мене , трохи сумбурних думок 1 Гроши абсолютно ліквідні ( а значить легко переміщаються в будь якому напрямку і як правило цей напрямок той що дає масимальний прибуток в кожен конкретний момент) , але при цьому висока ліквідність створює проблему швидкого знецінювання інструменту ( інфляція), а інфляція є інтегралом з великої кількості значень економіки ( практично всі економічні процеси впливають на інфляцію ) а значить швидкість впливу інфляції на гроші - найбільша. 2 Банки змінами ставок ( ставки це своєрідний термометр стану економіки ) або збирають гроші до себе , або викидають їх в економіку ( навіщо це їм - це тема окремої гіпотези під назвою банки це бізнесмени ). 3 Нерухомість маючи високу інерційність , може притягувати/відштовхувати до себе гроші у випадку коли алгоритм зміни ціни на нерухомість не відповідає алгоритму зміни ціни на гроші ( що й не дивно , грошей мало , вони малоінерційні , а нерухомості багато ( ціна української нерухомості приблизно =3-6 трлн грн) , а грошей в обороті - здається 200 млрд ( агрегат М0 якщо мене не підводить память) , тому елементарно можливі варіанти коли гроші створюють тиск на вільну до продажу нерухомість ( а такої всього на 30-50 млрд грн )
Продолжаем наши исследования. На самом деле, корреляция не обязательно означает, что один из параметров зависит от другого. Вполне возможно, что оба параметра в значительной степени зависят от третьего параметра, который мы не учли.
Т.е. цена квадратного метра не обязательно зависит от остатков физлиц на счетах банков. Возможно и то, и другое, зависит от чего-то еще. Поэтому я решил, что логично попробовать посчитать корреляцию между ценой метра и "индексом потребительских цен" (проще говоря, коэффициентом инфляции).
Зашел сюда: , далее "Індекс споживчих цін" помесячно. Приравнял индекс января 2010го года к 100%, а следующие месяцы перевел в проценты к январю 2010го. И посчитал корреляцию между получившимися индексами и ценой квадратного метра.
Результат впечатлил: коэффициент корреляции: -0,97! (Напомню, что чем ближе коэффициент корреляции по модулю к единице, тем сильнее взаимосвязь; коэффициент корреляции на моем предыдущем графике был = -0,87).
А теперь график, на котором сравнивается цена кв.метра по базе Суслика и модель, построенная по формуле выше. Вот что получилось:
По-моему, неплохо. Т.е. вывод очевиден: цена на квадратный метр обратно пропорциональна инфляции. Чем сильнее минфин и НБУ борются с инфляцией, тем квартиры дороже, и наоборот.
Жду комментарии по существу.
Востаннє редагувалось Tyler в Чет 29 бер, 2012 20:39, всього редагувалось 3 разів.
Tyler написав:Еще из озорства сделал три варианта тренда, сглаживающих модель корреляции.Один уводит кривую вниз, второй финиширует в горизонтальном положении параллельно оси Х, а третий уходит вверх.Для любителей манипуляции со статистикой очень удобно -выбираешь нужный тренд и всё
Вы ж понимаете, полином тут моветон. Максимум 2 степени
Tyler а люди что делают размещая деньги на депо? или покупая бетон, когда цена адекватная? они пытаются спастись от обесценивания своих сбережений, матрац проценты не выплачивает.... а что сейчас с рынком недвижимости происходит??? установили цену и сидят ждут - сегодня не купят завтра купят, но дороже а у людей, что так быстро доходы пухнут, как хотелки у застройщика? а что по продуктам питания незаметно скрытой инфляции? (покупаю почти одинаковый набор продуктов ежемесячно с учетом питательности и нужности, так каждый месяц увеличивается сумма на продукты ,а Азаров все инфляцию никак не замечает!!!!) а что экономисты и финансисты составляя бюджеты не смотрят на индекс потребительских цен ???
Tyler написав:kuynka, что это было? Можно как-то по существу, а для лирики у нас есть прекрасная основная ветка...
Когда я просил комментарии, то вовсе не имел в виду спускание пара и возмущение Николаем Яновичем. Чтобы все это услышать, я могу спуститься к бабушкам возле ближайшего подъезда.
Tyler написав:kuynka, что это было? Можно как-то по существу, а для лирики у нас есть прекрасная основная ветка...
Когда я просил комментарии, то вовсе не имел в виду спускание пара и возмущение Николаем Яновичем. Чтобы все это услышать, я могу спуститься к бабушкам возле ближайшего подъезда.
вывод: дешеветь киевская недвижимость не будет
К концу года большинство строек будут заморожены. Вот увидите.
Tyler написав:kuynka, простите, а какая смысловая нагрузка в этих общих словах?
они пытаются спастись от обесценивания своих сбережений, матрац проценты не выплачивает.... 
