Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2012-2

Хрущевка, как вы над ней не колдуйте, останется хрущевкой: весь стояк вы не замените, весь дом не утеплите, разводку отопления с вертикальной на горизонтальную не измените, нормальную перепланировку без самоволки не сделаете, социальный состав соседей не поменяете, паркинг под домом не выроете, двор не облагородите, подъезд не отремонтируете.

От бачите , подумали і до Вас дійшло - що хрущовку перетворити в щось відповідно до сьогоднішніх модних тенденцій - в мене вийде . а от з ВАЗа - іномарку зробити ні.
А тепер по порядку
1 Утеплення будинку - це взагалі на раз/два. 150-160 грн м2 зовнішньої стіни( як правило на квартиру в 60 м2 - менше 40 м2 зовнішньої стіни , або менше 1000 доларів на квартиру вартість утеплення) і термоізоляція= термоізоляції новобудови
2 Стояк поміняти - не бачу взагалі нічого складного
3 Опалення змінити з централізованого на індивідуальне - весь Ужгород вже поміняв.
4 В дворі підземний паркінг - не складніше ніж такий самий в новобудові .
5 Відремонтувати підїзд - тут взагалі проблем жодних .

Але є одна проблема - це мешканці. Але мешканці - це не проблема конструкції - це проблема в головах.
От і виходить
Проблеми у власній голові - ви пробуєте перекласти на придумування проблем в конструкціях.

Вот вы теоретик...
1. Под утеплением дома я понимаю утепление всего дома, а не лоскутное утепление квартиры, у*одующее и без того у*одливый фасад.
2. Попробуйте поменять стояк (а их два). Опять же я говорю о стояке по всей высоте. Потому что вам не будет легче от того, что у вас трубы новые, а у вашего соседа, 1-2-3… сверху трубы были старые и они вас залили. А договориться со всеми на замену стояка – это целая эпопея – не пожелаю и врагу.
3. По поводу отопления – помечтайте.
4. По поводу паркинга – быстрее Украина построит колонию на Луне, чем жильцы хрущевки построят у себя во дворе подземный/надземный паркинг.
5. По поводу подъезда – см. п. 2.

И вообще, меня вводит в состояние депрессии один вид всего это советского и пост-советского строительного мусора которым загадили города. Это противно моей натуре. Платить за это деньги - никогда.

airmax78
До Вас так я бачу і не дійшло
Всі підняті Вам проблеми - це проблема згоди/не згоди власників хрущовки.
Якщо згода досягнута - то технічної проблеми у виконанні перечислених мною робіт - жодних .
Як утеплення , так і стояки /паркінги - я не агітував робити для кожного окремо. Я розглядаю будівлю - як цілісний комплекс , модернізація якого до сьогоднішніх вимог - коштує не більше ніж 20-30% від вартості будівництва такого самого нового.

Навіть при відсутності бажання модернізувати - сьогоднішні власники спокійно собі живуть в умовах , до яких вони звикли на протязі останніх 20-40 років .

Тому ще раз
Не має проблеми перетворити хрущовку в щось краще.
Є проблема в тому , щоб заставити сьогоднішніх власників профінансувати ці зміни.
Але якщо власники не хочуть додатково вкладати кошти - то Вам особисто яке до цього діло ?
Купуйте нове , або збирайте 15 таких самих як Ви і купуйте підїзд ... і так далі.

Але коли Ви
Або не в стані купити нове - бо не вистарчає
Або не в стані зібрати єдиномишлеників щоб купити/збудувати підїзд

То тоді Ви нічим не відрізняєтесь від тих хто живе в хрущовці, вони також або не в стані , або не хочуть ...

До Вас так я бачу і не дійшло

Вашу позицию "самоценности хрущевки" я прекрасно понял. Только Вы и сами пришли к выводу, что превратить хрущевку в подобие нормального жилья, если вы не обладаете организаторскими способностями Юлия Цезаря, либо суммой в 30% стоимости всего дома и безграничным альтруизмом - достаточно сложно (можно было бы сказать проще - невозможно).

До Вас так я бачу і не дійшло

Вашу позицию "самоценности хрущевки" я прекрасно понял. Только Вы и сами пришли к выводу, что превратить хрущевку в подобие нормального жилья, если вы не обладаете организаторскими способностями Юлия Цезаря, либо суммой в 30% стоимости всего дома и безграничным альтруизмом - достаточно сложно (можно было бы сказать проще - невозможно).

1 Не самоцінності - а мізерності амортизаційного зносу
2 Якби щороку в ремонт вкладались суми в розмірі 1% від ціни житла , то жодного погіршення експлуатаційних характеристик будинку б не відбувалось
3 Суть не в організаційних здібностях .
Всі мої пояснення направлені на те щоб до Вас дійшло звідки ростуть ноги при формуванні ціни б/у нерухомості.
Якщо однією фразою - то суть слідуюча
Наші будівельники настільки надійно будують , що і безвідповідальне ставлення власників житла до свого майна на протязі десятків років - не в стані перетворити це житло в непотріб.
4 Затрати 30% - це не відновлення до попереднього вигляду - це покращення в світлі сьогоднішніх тенденцій ( утеплення, перепланування,інженерні комунікації)
От і виходить , що внаслідок збільшення вартості за рахунок місяця розташування - додаткових 30% перетворюють хрущовку в лідера перегонів в порівнянні з новобудовою.

ПС
Перепланування в індивідуальному порядку - штука затратна і дорога , а от перепланування всього будинку ( розробка для всієї серії) - це супер.
Інше питання , а куди відселяти мешканців і що робити з тими хто не хоче змін.

Кстати, Ваши 500$ за месячную аренду квартирки стоимостью 60 000$ - лично мне кажутся нереальными. А бюджетный ремонт стоимостью как минимум 5 000$? Забыли посчитать? В целом 8% годовых, вряд ли больше.

Франт, да ремонт был, каюсь, замылил, но не больше двушки обошелся. Плитку кинул, двери перекрасил сам, завез свою старую стир. машинку, холодильник сестра дала, норд, с виду как новый. Клеил обои и красил потолки/батареи сам. Окна пластик. 7 этаж, 9тиэтажный дом прямо на Интернац-ой площади.-это для airmax78.

Нет, нет и нет. Неправду пишете))) Какие 2000$ ? Что Вы за них сделаете? Обои переклеите да плитку новую положите? А стены, потолки, пол, электропроводка? Бронедвери? Реставрация столярки? Посчитайте сами - у квалифицированного строителя-отделочника зарплата около 1000$ в месяц. Ремонт занимает 2-3 месяца минимум. Плюс стройматериалы, которые стоят примерно столько же. Вот и набегает 5000-6000$. Если сами что сделаете, то 1000$ съэкономите)))
Кроме того, я не верю, что хрущевку на окраине города, без стиралки-автомата, в полуубитом состоянии можно сдать за 500$ в месяц))) Я знаю, о чем я пишу)))) К тому же у украинцев есть паскудная привычка - приукрашивать свои достижения))) В общем, 400 $ имеете - это точно))))

Всі мої пояснення направлені на те щоб до Вас дійшло звідки ростуть ноги при формуванні ціни б/у нерухомості.
Якщо однією фразою - то суть слідуюча
Наші будівельники настільки надійно будують , що і безвідповідальне ставлення власників житла до свого майна на протязі десятків років - не в стані перетворити це житло в непотріб.

Ноги при формировании цены на советскую вторичку растут из ж*пы укродевелоперов, беспредельной жадности чиновников, хозяев облэнерго, газов, водоканалов, и армии спекулей. Если бы девелоперы удовлетворялись не 300% рентабельности затрат (о рентабельности собственного капитала я вообще молчу), а 20-30%, как в нормальных странах, а всю остальную шушеру вообще выкинуть с рынка - советская вторичка стоила бы копейки по сравнению с тем, что она стоит сейчас. А когда цены на новострои задраны по самое нимагу - естественно, что альтернатива новостроям для невзыскательных - подтягивается в цене. И износ тут, действительно, становится вопросом десятым.

[1]

и правильно делаете , даже кто имеет спадщину в Киеве не хотят старье покупать , только новострой ждут и качественный

глупость... в моем доме, где однушки стоят 60...65, а двушки 80...85 живут бедные люди.

на моем этаже авто есть только у моей семьи точно, а в целом в этом доме где около 100 квартир наверное гдето 10...15 авто, что есть среднестатистическим количеством.

так о каком новострое могут мечтать жильцы моего дома если у них даже на авто денег (и соответственно ДОХОДОВ) нет?

Ноги при формировании цены на советскую вторичку растут из ж*пы укродевелоперов. Если бы укродевелоперы удовлетворялись не 300% рентабельности затрат (о рентабельности собственного капитала я вообще молчу), а 20-30%, как в нормальных странах, советская вторичка стоила бы копейки по сравнению с тем, что она стоит сейчас. А когда цены на новострои задраны по самое нимагу - естественно, что альтернатива новостроям для невзыскательных - подтягивается в цене. И износ тут вопрос десятый. Какая бы новая хрущевка бы ни продавалась (хоть бы и вчера посторенная) мне она нафиг не нужна.

Сударь, Ваши пожелания покупать/не покупать хрущовку - никакой роли в ценообразовании в этом сегменте роли не играют))) Есть люди, которым нужны хрущовки. Точно так же я никогда в жизни не покупал секонд-хенд, но - для кого-то товары оттуда являются вполне привлекательными)))

______

На КРЖН наблюдается устойчивый баланс спроса и предложения. Про падение много разговоров, но падение весьма условно, если не сказать - отсутствует))) А вот куда качнется маятник к лету 2013 г - еще не совсем ясно)))

Франт, ну что за гендерный шовинизм... Можно подумать, тут мало мужчин, которые по "логике" заткнут Киевлянку за пояс.
Мне даже кажется, что небольшое кол-во женщин на этой ветке показатель женской мудрости, а не наоборот - им скучно наблюдать войны обиженных с язвительными

Тулер, я только "за". Чем больше женщин в жизни мужчины, тем она приятнее и слаще)))