Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2012-2

А тепер по порядку
1 Утеплення будинку - це взагалі на раз/два. 150-160 грн м2 зовнішньої стіни( як правило на квартиру в 60 м2 - менше 40 м2 зовнішньої стіни , або менше 1000 доларів на квартиру вартість утеплення) і термоізоляція= термоізоляції новобудови
2 Стояк поміняти - не бачу взагалі нічого складного
3 Опалення змінити з централізованого на індивідуальне - весь Ужгород вже поміняв.
4 В дворі підземний паркінг - не складніше ніж такий самий в новобудові .
5 Відремонтувати підїзд - тут взагалі проблем жодних .

Для цього вам треба або викупити весь будинок, або узгодити це з усіма проживаючими, і головне - щоб всі згодилися платити.
Про паркінг - як ви збираєтеся копати в дворі, де закомано чортзна скільки старих комунікацій, труб опалення і взагалі ніхто не знає, куди й звідки там тече лайно?

А на рахунок 8 років а не 11 - то просто згадайте , що гроші отримані від оренди - так собі спокійненько можуть збільшуватись докладаючись до відкритого спеціально для таких речей депозиту.
Хочете приклад - без проблем , квартирка - 60000 , оренда в місяць 500
період__вартість квартири__оренда+депо з оренди(6% річних)
початок ________60000________0
через рік________60000 ________ 6186
через 2 ________60000 ________ 12716
через 3 ________60000 ________ 19668
через 4 ________60000 ________ 27049
через 5 ________60000 ________ 34885
через 6 ________60000 ________ 43204
через 7 ________60000 ________ 52037
через 8 ________60000 ________ 61414
з іншого боку

1. Вчера еще разобрались, что 60К инвестиции и 500 аренды в месяц - это маловероятно. Скорее 65000 и 400.
2. Вычтите в течение этих 8 лет как минимум 3-4 мес. на простой между сдачами и 6 мес. на простой в связи с ремонтами, которые надо будет делать раз в 3-4 года, как минимум, чтобы поддерживать эту планку в 400-500 (а если "повезет" с жильцами, то и чаще).
3. Вычтите из денежного потока от аренды деньги на эти самые ремонты.
4. Заложите какую-то минимальную сумму на непредвиденные расходы.
Теперь пересчитайте денежный поток от своей инвестиции.
А теперь представьте, что за эти 8 лет стоимость вашей квартиры упала раза в два(например, в результате того, что в Украину, наконец-то зашли цивилизованные строительные компании, или, что менее вероятно, люди вдруг начали думать).
P.S. Заметте - и это я не прошу Вас даже дисконтировать ваш денежный поток по депозитной ставке в каком-то более-менее надежном банке (т.к. тогда картина будет еще более грустная).

Конструкція хрущовки ( стіни/матеріали ) - практично нічим не відрізняється від новобудови

Окрім висоти стелі, площ, планування - так, практично нічим.

Ви не уважні.
1 Про те що не можна міняти висоту - я писав
2 Поміняти площу будинку - реально не можна ( якщо не надбудовувати ще парочку поверхів), але поміняти площу квартири( при потребі) перепланувавши будинок - можна

Інженерні комунікації - це навісне обладнання і ніхто не заважає Вам їх поміняти

Каналізацію, всі прогнилі труби як в домі так і на підході - теж ніхто не заважає поміняти?
Потужності електромереж - в свої квартирі ніхто, але що ви зробите з тим, що на вході?
Місця для парковки також легко встановити за бажанням?
Навіть якщо що-небудь і можна поміняти з загалих інженерних комунікацій, то це ніяк не залежить від вас, власника окремої квартири, хіба що ви - меценат і проспонсуєте витрати за всіх мешканців будинку.

Знову Ви не уважні
1 Я писав про технічну можливість зміни конструкції
2 Так само писав - що від того що власники житла не хочуть/не можуть цього зробити , сама конструкція гіршою не стала, а якщо конструкція гіршою не стала , то її вартість не знизилась.
3 Для прикладу
Ви ж не експлуатуєте комунікації в себе до повного краху ?
Як тільки на ринку зявляються нові матеріали ( яких не було в момент будівництва хрущовки ) - Ви можете їх замінити на кращі , не дочікуючись повного виходу з ладу існуючих ( хто заважає встановити індивідуальний тепловий пункт на горищі , чи замінити комунікації , чи встановити новий трансформатор в ТП )
Ніхто
То чому проблеми самих власників ( які не вкладають кошти в модернізацію/покращення їхньої власності) перекладаються на оповідання що сама конструкція нічого не варта ?
Нічого не варті - якраз ті хто подібно страусам чекає поки за них все хтось вирішить.

А тепер по порядку
1 Утеплення будинку - це взагалі на раз/два. 150-160 грн м2 зовнішньої стіни( як правило на квартиру в 60 м2 - менше 40 м2 зовнішньої стіни , або менше 1000 доларів на квартиру вартість утеплення) і термоізоляція= термоізоляції новобудови
2 Стояк поміняти - не бачу взагалі нічого складного
3 Опалення змінити з централізованого на індивідуальне - весь Ужгород вже поміняв.
4 В дворі підземний паркінг - не складніше ніж такий самий в новобудові .
5 Відремонтувати підїзд - тут взагалі проблем жодних .

Для цього вам треба або викупити весь будинок, або узгодити це з усіма проживаючими, і головне - щоб всі згодилися платити.
Про паркінг - як ви збираєтеся копати в дворі, де закомано чортзна скільки старих комунікацій, труб опалення і взагалі ніхто не знає, куди й звідки там тече лайно?

1 Всі комунікації позначені
2 Якщо не має одного власника - то іншого шляху як проводити переговори/узгодження з усіма - не має
3 Якщо парочка власників - неадеквати , то хіба винувата в цьому хрущовка як конструкція.? А якщо не винувата , то може вектор обговорення варто перемістити з охаювання конструкції на пошуки варіантів впливу на неадекватів ?

1. А по-моему, это как раз Вы тут с разбегу проявили комплекс полноценности.
Мне бы не пришло в голову вообразить, что все вокруг дураки, один я умный и постигший истину.

2. Ответ на Ваш встречный вопрос такой.
Согласие есть продукт при полном непротивлении сторон.
"Соответствие цены качеству" определяется не абстрактными людьми с завышенной самооценкой, а реальными участниками конкретного рынка.

Ну и с моей тз в нашей стране есть качественные продукты.
Пример приводить не буду во избежание бессмысленного срача.

Извините за паузу с ответом - ездил менять резину на машине жены.
1. Ну, послушайте, ведь это правильно и гуманно указать людям на их ошибки и попытаться удержать их от этих ошибок в будущем. Ведь если бы вы зашли на форум участников, например, «кассы взаимопомощи», Вы бы, наверное, тоже не удержались от высказывания своего мнения?
2. У вас свое мнение на этот счет существует? Или Вы стараетесь подменять его цитатами из известных произведений и фильмов? А Вы не допускаете, что «реальные участники конкретного рынка» могут ошибаться? И подчас очень сильно. И примеров в истории (далекой и не очень) – масса. И хорошо, если расплатой за ошибки будет недополученная прибыль, но чаще-то расплачиваются поломанной судьбой, а иногда и жизнью.

1. "Гуманно", значит... Угу.
Вас не затруднит более подробно описать квартиру, которую Вы снимаете?
Район-тип дома-состояние квартиры-метраж-цена (точный адрес не обязателен )?
Обсудим рациональность решения. Раз уж Вы беретесь обсуждать глобальные ошибки несознательного населения. Согласны?

2. Свое мнение насчет чего? Насчет отсутствия качественных продуктов в Украине?
Я же сказал -по моему мнению, это не так.
Когда говорят о том, что в Украине нет качественных продуктов, у меня сразу возникает вопрос, как оценивает произносящий эту фразу свой собственный профессионализм и нет ли в этом некоторого оксюморона?

Проблема Украины в том, что в этойстране всегда остро стоял жилищный вопрос. Особенно остро он встал во второй половине 20-го века в связи с разуршениями в результате 2-й Мировой и быстрым ростом городского населения. Поэтому наши люди привыкли к тому, что жилье в принципе строится ногами и всегда является дефицитом. А раз дефицит, значит за него можно и нужно переплачивать вне зависимости от его потребительских свойств.
+ непомерные аппетиты городского руководства, облэнерго, водоканалов, облгазов, гаишников
+ непомерные аппетиты спекулянтов
+ непомерные аппетиты девелоперов и СК.
В результате несмотря на 3-й год кризиса все еще имее дурные цены на дурную недвижимость.
Почему, объясните мне, я должен оплачивать аппетиты всех этих дармоедов? Из чувства патриотизма?

Помедитируйте вот над чем. Для восстановления жилого фонда после ВМВ в СССР была создана весьма мощная строительная отрасль для массового, считай конвейерного строительства дешевого жилья. Почти с нуля. Начиная от создания ПТУ и ВУЗов строительных специальностей, заводов и КБ для строительства спецтехники, ЖБК и дорог к ним и т.д. по списку. Как результат целые микрорайоны застраивались за 2-3 года. Ну да, теми самыми хрущевками и панельками, про которые Вы фи говорить изволите.
Сегодняшние реалии слегка другие - каждый дом это единичное, в лучшем случае мелкосерийное производство. И по большей части - для удовлетворения возросших требований, когда квартира в хруще - это пошло и не круто.
Не нравятся цены на недвигу ? Да, дурные, да завышены. Купите недвигу там, за бугром, где она качественнее и дешевле (?) и завезите сюда, как какую-нибудь Хонду. Или сами постройте здесь, убрав непомерные аппетиты "гаишников".

А теперь представьте, что за эти 8 лет стоимость вашей квартиры упала раза в два

Якщо Ви хочете щоб я це уявив - то я це зроблю, але тільки після того як Ви уявите що вартість може вирости в 7 разів за цих самих 8-10 років.

ПС
Оповідання що це бульбашка - не пройдуть , по тій простій причині ,що за цей самий час , точно так само виросло в ціні золото і ще більше виросла в ціні нафта + збільшилась грошова маса в світі.

То як , уявили , чи Ви можете бачити тільки події з лагом в +/- 5 років ?

А на рахунок 8 років а не 11 - то просто згадайте , що гроші отримані від оренди - так собі спокійненько можуть збільшуватись докладаючись до відкритого спеціально для таких речей депозиту.
Хочете приклад - без проблем , квартирка - 60000 , оренда в місяць 500
період__вартість квартири__оренда+депо з оренди(6% річних)
початок ________60000________0
через рік________60000 ________ 6186
через 2 ________60000 ________ 12716
через 3 ________60000 ________ 19668
через 4 ________60000 ________ 27049
через 5 ________60000 ________ 34885
через 6 ________60000 ________ 43204
через 7 ________60000 ________ 52037
через 8 ________60000 ________ 61414
з іншого боку

1. Вчера еще разобрались, что 60К инвестиции и 500 аренды в месяц - это маловероятно. Скорее 65000 и 400.

Возможно кто-то и снимает 2к за 400 долларов, но количество таких аренд крайне малое.

Помедитируйте вот над чем. Для восстановления жилого фонда после ВМВ в СССР была создана весьма мощная строительная отрасль для массового, считай конвейерного строительства дешевого жилья. Почти с нуля. Начиная от создания ПТУ и ВУЗов строительных специальностей, заводов и КБ для строительства спецтехники, ЖБК и дорог к ним и т.д. по списку. Как результат целые микрорайоны застраивались за 2-3 года. Ну да, теми самыми хрущевками и панельками, про которые Вы фи говорить изволите.
Сегодняшние реалии слегка другие - каждый дом это единичное, в лучшем случае мелкосерийное производство. И по большей части - для удовлетворения возросших требований, когда квартира в хруще - это пошло и не круто.
Не нравятся цены на недвигу ? Да, дурные, да завышены. Купите недвигу там, за бугром, где она качественнее и дешевле (?) и завезите сюда, как какую-нибудь Хонду. Или сами постройте здесь, убрав непомерные аппетиты "гаишников".

Коллега, за минувшие с войны 77 лет технологии строительства и строительная техника сделали небольшой шаг вперед. Поэтому сейчас целые микрорайоны можно было бы застраивать в 4 раза быстрее и не хрущевками, а нормальными домами "мелкосерийного производства". Были бы деньги. Так что идите еще подумайте и придумайте какой-то другой аргумент высокой продажной цены киевских новостроев.

Оповідання що це бульбашка - не пройдуть , по тій простій причині ,що за цей самий час , точно так само виросло в ціні золото і ще більше виросла в ціні нафта + збільшилась грошова маса в світі.

Кстати, вопрос к Захару, airmax78 и всем желающим:
как соотносится за последние 10 лет рост цен на недвижимость и, например, товары народного потребления?
Черт с ним, с золотом - выросло и ладно