Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2012-2

Что Вы скажете врачу/учительнице, который скажет, что жизнь хреновая в Украине во многом потому, что из-за жадных банковских процентов бизнес закладывает все это в цену товара?

Что дороговизна и недоступность жилья не только потому, что в стоимость жилья заложена оплата сумасшедших процентов, но это еще не все, в цену недвижимости заложена зарплата офисных дармоедов, выдающих кредиты, от которых стране только вред?

А они - сволочи -ездят на "скромных тачках", жалуются на дорогое жилье в киеве...
им бы почаще на троещинский рынок на автобусе ездить?
И что блохи тоже могли бы сказать собаке, чью кровь они пьют, о несовершенстве естественного отбора и демократии...

Что бы Вы на это возразили?

так что не судите строителей, и не судимы будете.

Давно Вы от лица народа заговорили? Высокие ставки - это следствие слабости гривны, слабости украинской экономики. Других действенных рычагов как удержать курс, кроме как душить ликвидность банковской системы, у НБУ нет. Поэтому тут приходится выбирать: или кредиты под 30% (соответственно депозиты под 20-25%) или 8,5-9,0 грн. за доллар завтра.
Первое для экономики гораздо более губительно.
Поверьте, что если себестоимость 1 квадрата 500-600-700 пусть даже 900 долларов, а продажная цена 1800-2000-2500-3000, то там явно дело не в расходах на офисный планктон.

Простите, не знал, что у вас монополия на нахождение виновных во всех несчастьях )
Как видите, как только речь идет о "своем" бизнесе и своей сфере, то всегда мульон обоснований, почему ставки такие, а не иные.

а как чужое -так обязательно сверхприбыли, несправедливая себестоимость и прочая лабуда.

Это называется "двойные стандарты".

харє разглагольствовать а то Домик становится интереснее читать... там хоть про недвигу пишут

Разные. За 12 лет их было 3. Все продолжают более-менее успешно работать.

Кстати. Вы тут за офисный планктон как-то нелицеприятно высказывались - без обид, конечно, но кредитные манагеры - самый что ни на есть офисный планктон.
Я так понял вы в корпоративе работали?
Кредитовали киевских застройщиков, или еще в Одессе успели?
Если кредитовали киевских, у вас, верно, есть ТЕО, бизнес-планы, себестоимости и оценка активов заемщиков. Естесственно, без нарушения банковской тайны, но приоткройте завесу: типичный киевский застройщик - заемщик. Какое в среднем отношение собтвенных активов к сумме займов, ориентировочные уровни рентабельности, себестоимости метра на то время (очевидно, докризисные)? Схемы привлечения средств инвесторов (ФОН, ФФС), какие объемы средств в среднем удавалось привлечь на этапах котлована?
Думаю, всем будет интересно.

Во времена надувания пузыря кредитные отделы занимались подрисовкой планов на стороне клиента - лишь бы кредитный комитет все пропустил и утвердил.
Сплошная профанация.
Формальные запросы, формальные отписки...

Помню, моя компания получала кредит на пополнение оборотных -кредитчики на полном серьезе требовали отчетность, доказывающую прибыльность по юрлицу, которое должно было выступать заемщиком...
при этом они знали, что это юрлицо не является самодостаточным, что оно, как и все прочие, технически отвечает за свое направление деятельности и самостоятельной прибыли не может дать по определению, но ничего...
Все равно что требовать обоснование деятельности заднего левого колеса, а не автомобиля в целом...

Мы делали вид, что всерьез план пишем -они делали вид, что не понимают...
И все довольны...

Какую рентабельность нарисовать? 20%? Мало? А 60%? Много, ваши на комитете не поверят? А 40% -нормально? Ок...

Какое там ТЭО...

Поверьте, что если себестоимость 1 квадрата 500-600-700 пусть даже 900 долларов, а продажная цена 1800-2000-2500-3000, то там явно дело не в расходах на офисный планктон.

Це єслі 500-600-700 .

А єслі 900-100-1200 ? а тепер до цих єслі додати 20% річних на 3 роки ?
Вийде 900+20%=1080+20%=1296+20%=1555_900 будівельники - 655 власники капіталу
_____1200+20%=1440+20%=1728+20%=2073_1200 будівельники - 873власники капіталу

От і виходить
Три роки курс стоїть , значить гривневі відсотки не змінюються за рахунок курсу

І у Вас ще будуть якісь оповідання про тих ХТО отримує надприбутки ?

знову мухи і котлети разом.
стосовно вашого будинку справедливо - побудував за свої, значить вартість грошей заклав у ціну.
а більш маштабне будівництво відбувається на залучені кошти. і залучені вони у майбутніх власників.
такщо тут ситуація прямо протилежна. тут ціну грошей покупці мають виставляти, котрі будівельникам безвідсотковий кредит надають.

всё верно... если взять цены квартир от Аркады то получается что если брать сейчас 1к со здачей в 2014 году то выгоднее положить гривнедепо в ту е Аркаду и купить эту е квартиру в 2014 году на тело+%

стосовно вашого будинку справедливо - побудував за свої, значить вартість грошей заклав у ціну.
а більш маштабне будівництво відбувається на залучені кошти. і залучені вони у майбутніх власників.
такщо тут ситуація прямо протилежна. тут ціну грошей покупці мають виставляти, котрі будівельникам безвідсотковий кредит надають.

Див. вище - власних коштів вкладено менше 10% собівартості, менша половина - кредит, більша половина - безкоштовні гроші інвесторів-покупців повітря

Во времена надувания пузыря кредитные отделы занимались подрисовкой планов на стороне клиента - лишь бы кредитный комитет все пропустил и утвердил.
Сплошная профанация.
Формальные запросы, формальные отписки...

Помню, моя компания получала кредит на пополнение оборотных -кредитчики на полном серьезе требовали отчетность, доказывающую прибыльность по юрлицу, которое должно было выступать заемщиком...
при этом они знали, что это юрлицо не является самодостаточным, что оно, как и все прочие, технически отвечает за свое направление деятельности и самостоятельной прибыли не может дать по определению, но ничего...
Все равно что требовать обоснование деятельности заднего левого колеса, а не автомобиля в целом...

Мы делали вид, что всерьез план пишем -они делали вид, что не понимают...
И все довольны...

Какую рентабельность нарисовать? 20%? Мало? А 60%? Много, ваши на комитете не поверят? А 40% -нормально? Ок...

Какое там ТЭО...

Такое, как вы описываете, имело место в ранние нулевые. Но тогда еще все настолько в тени было, что анализировать официальную фин. отчетность заемщиков/групп связанных лиц да хоть целых отраслей не было особого смысла. Тогда все было просто и эффективно: не более 50% от реальной оценочной стоимости залога. Главное было проверить юридические документы и все правильно оформить.
Но уже с середины нулевых нормальные банки такую практику прекратили (зачастую – может и зря – в нашей стране, чем проще – тем надежнее). Появились и в обиходе кредитных манагеров такие понятия как «управленческая отчетность», «консолидация» и т.п. И бизнес-планы если и делали с клиентами, то только для того, чтобы лучше вникнуть проект и суметь ответить на кредитном комитете. Так что всех под одну гребенку зря стрижете.

Див. вище - власних коштів вкладено менше 10% собівартості, менша половина - кредит, більша половина - безкоштовні гроші інвесторів-покупців повітря

Не знаю как в Киеве, но в Одессе, собственные средства застройщика, в идеале, использовались только на вымучивание участка (там, в основном, черный кэш разносился по кабинетам), его огораживание забором, разработку эскизного проекта и пару роликов по ТВ + пару бигбордов по городу. Все. Дальше подключались инвесторы. Когда Банк просил бизнес-план, ну хотя бы ТЭО, а не дай Бог - полный пакет разрешительной документации - на нас смотрели как на идиотов: "типа, вы че, с Луны свалились? У нас и так расхватывают квартиры как горячие пирожки - нах вы нам сдались с такими жесткими требованиями и условиями?"
И только году в 2006-2007 некоторые застройщики начали приходить с идеей построить хотя бы 4-5 этажей, ну, или хотя бы выйти в 0 и только после этого начинать продажи (и, естественно, использовать для этого заемные средства). И то, не потому что заботились о рисках инвесторов, а только лишь потому, что заметили, что за два-три года строительства "доходи населення так встигали зрости"(с)*, что начиная продажи с 500 баксов за метр (что обеспечивало прибыль на уровне 50-70%), заканчивали их уже на уровне 1000-1200 (что обеспечивало прибыль уже на уровне не менее 200%).
* основной движущий фактор роста цен на недвигу по Будивельнику.

Во времена надувания пузыря кредитные отделы занимались подрисовкой планов на стороне клиента - лишь бы кредитный комитет все пропустил и утвердил.
Сплошная профанация.
Формальные запросы, формальные отписки...

Помню, моя компания получала кредит на пополнение оборотных -кредитчики на полном серьезе требовали отчетность, доказывающую прибыльность по юрлицу, которое должно было выступать заемщиком...
при этом они знали, что это юрлицо не является самодостаточным, что оно, как и все прочие, технически отвечает за свое направление деятельности и самостоятельной прибыли не может дать по определению, но ничего...
Все равно что требовать обоснование деятельности заднего левого колеса, а не автомобиля в целом...

Мы делали вид, что всерьез план пишем -они делали вид, что не понимают...
И все довольны...

Какую рентабельность нарисовать? 20%? Мало? А 60%? Много, ваши на комитете не поверят? А 40% -нормально? Ок...

Какое там ТЭО...

Такое, как вы описываете, имело место в ранние нулевые. Но тогда еще все настолько в тени было, что анализировать официальную фин. отчетность заемщиков/групп связанных лиц да хоть целых отраслей не было особого смысла. Тогда все было просто и эффективно: не более 50% от реальной оценочной стоимости залога. Главное было проверить юридические документы и все правильно оформить.
Но уже с середины нулевых нормальные банки такую практику прекратили (зачастую – может и зря – в нашей стране, чем проще – тем надежнее). Появились и в обиходе кредитных манагеров такие понятия как «управленческая отчетность», «консолидация» и т.п. И бизнес-планы если и делали с клиентами, то только для того, чтобы лучше вникнуть проект и суметь ответить на кредитном комитете. Так что всех под одну гребенку зря стрижете.

Ок, я не хотел зря охаивать чужой труд, извините.
Но речь идет не о начале нулевых, а о периоде 2004-2006, и банки вполне серьезные, очень даже. называть не буду по соображениям этики.

но суть в том, что ТЭО под получение кредита было очень часто формальное, проще подрисовать, как надо, чем объяснять, почему и как ты это делаешь в реальности...
ну и если кто-то взял бы такое тэо и и него делал выводы о том, какой реальный бизнес-план, было бы смешно...
сейчас, к счастью, я от этого далек, но и сейчас при переоформлении каких-то кредитных линий или залогов до меня доносятся вопросы кредитных отделов банков:
"почему сократилась экспортная составляющая прибыли?", "почему уменьшилась доля сырья и материалов в себестоимости?" или еще чего-то наподобие, вызывающие ухмылку.

Tyler

airmax78 ну Вы тогда какой-то список "нормальных стран" выложите, а то "весь мир" начинает сужаться.

Что такое нормальная страна - Чехия? Польша? Франция? США? Посмотрим, что там в столицах происходит

У вас отличный способ путешествий-интернет ,это как в СССР,(посмотреть на мир,глазами Ю.Сенкевича "клуб кинопутешествий")Для начала побывайте там(автобусом поедите,думаю как нибудь вытянете стоимость тура),а уж потом будете "посмотреть"

Это Вы сейчас кому про автобус рассказываете? Съездили в тур Краков-Прага и уже чувствуете себя эуропейцем?

На автобусы денег нет, но их все равно не "поедят" -обычно туристы питаются подаянием и грабят мирные западные деревни... Стыдно не знать.

стосовно вашого будинку справедливо - побудував за свої, значить вартість грошей заклав у ціну.
а більш маштабне будівництво відбувається на залучені кошти. і залучені вони у майбутніх власників.
такщо тут ситуація прямо протилежна. тут ціну грошей покупці мають виставляти, котрі будівельникам безвідсотковий кредит надають.

Див. вище - власних коштів вкладено менше 10% собівартості, менша половина - кредит, більша половина - безкоштовні гроші інвесторів-покупців повітря

Ніби й економісти , а такої дрібниці що користування чужими грошима завжди щось коштує - зрозуміти не можете.
Якщо гроші мої - за користування своїми грошима я плачу собі
Якщо гроші банку - я плачу банку (відсотками по кредиту)
Якщо гроші інвесторів ( я плачу інвесторам нижчою ціною)