airmax78 написав:Юра, вот у вас, допустим, 50К. За эти деньги в Киеве сегодня Вы можете купить какой-то полный крэп. Делаем так, как Вы советуете. Покупаем крэп. Сверху платим пусть будет 7% на риелтеров и оформление. 3,5К - сожгли. Вкладываем 6К в ремонт. Живем там сколько? Ну, пусть 3 года, чтобы не платить 5% налога. Вопрос: за сколько продаем? Слава Богу, если удается продать за 50К + 3К = 53К Расходы на оформление продажи в расчет не принимаем. Допустим сумели скопить за 3 года еще 18К. В итоге имеем 71К. Покупаем крэп по-лучше за 71К. Сверху сжигаем еще 4,9К на риелтеров и оформление. Итого, "цепочка" только из двух сделок и трех лет дала нам на выходе крэп за 71К + 8,4К мы сожгли на оформлении + 3К потеряли на ремонте. Теперь допустим, что мы не идем по "цепочке", а спокойно размещаем 50К на депозите (кстати, учитывая, что наш крэп - это гривневый актив - правильно было бы размещаться в гривневый депозит, но мы не настолько идио.. оптимисты и разместимся на долларовый депо под 8% годовых. Параллельно снимаем какой-то крэп, типа того, который собирались купить. Долларов 300 в мес. думаю нам на это хватит, ок - 400 (шиковать, так шиковать). Что имеем на выходе в этом случае? 63К на выходе с депозита + 18К сбережений + 3.5К спасли на оформлении первого крэпа + 6К не потратили на ремонт - 14.4К на аренду = 76.1К Чистая выгода до покупки второго крэпа: 76.1К - 71К = 5.1К или 10% от первоначальной инвестиции. Еще раз спрашиваю, нафиг этот цирк с "цепочкой"?
1. 3,5к можно не терять если покупать на первичке и принципиально не платить брокерам 2. к продажной стоимости квартиры надо прибавить ремонт 3. лишние 10% за 3 года (3,3% годовых) - это такая большая доходность, чтобы ради этого три года держать деньги в укрбанке? 4. аренда - это минус личному комфорту, который тоже нужно в деньгах как-то выразить, в принципе 5. крэп никогда не был гривневым активом.
1. Новострой за 50К? Мы же, вроде, где-то в Киеве собирались квартиру покупать? Да и зачем фантазировать - все прекрасно знают, что Юра не собирается покупать новострой. 2. Попробуйте продать новый ремонт. Тем более попробуйте продать поюзанный 3 года ремонт. 3. 10% фиксированного дохода с низкой степенью риска vs непредсказуемый риск изменения цен (вниз) на КРЖН. Кстати, реально там разница не 10%, а 16.4%, т.к. на депо мы разместим не 50К, а 59,5 (ведь траты на оформление и ремонт идут в начале). Так что на выходе у нас будет не 76.1К, а 79.2К 4. На самом деле, я думаю, что за 400 баксов можно снимать жильё гораздо лучшего качества, чем то, что сейчас можно купить за 50К. Так что еще большой вопрос в каком случае будет больший личный дискомфорт. 5. крэп всегда был гривневым активом. 2008 год это показал очень ярко, 2013 – покажет еще раз.
1. пригород (я не говорю о примере юры). если сильно захотеть, то можно и при покупке хруща продинамить рылу. 2. я продавал 4х летний. могу вас заверить, что если сделано с душой, и жили не свиньи, то продается без проблем. 3. я бы по другому риск оценил не в пользу депо. 4. сомнительно, что за 400 баксов в квартире будет нормальный ремонт без совковых лакированных стенок с сервантами. разве что, опять же, новострой в пригороде. 5. нельзя делать такие противоречащие истории выводы, да еще и по единственному примеру. крэп был валютным активом еще до рождения самой гривны, и будет таким всегда.
roman tr. написав:1. пригород (я не говорю о примере юры). если сильно захотеть, то можно и при покупке хруща продинамить рылу. 2. я продавал 4х летний. могу вас заверить, что если сделано с душой, и жили не свиньи, то продается без проблем. 3. я бы по другому риск оценил не в пользу депо. 4. сомнительно, что за 400 баксов в квартире будет нормальный ремонт без совковых лакированных стенок с сервантами. разве что, опять же, новострой в пригороде. 5. нельзя делать такие противоречащие истории выводы, да еще и по единственному примеру. крэп был валютным активом еще до рождения самой гривны, и будет таким всегда.
1. Но мы то Юрын пример рассматриваем. Можно продинамить рыла - не вопрос. Может еще за 50К попадется что-то, что в этот момент на рынке будет стоить 70К, много чего еще может быть. 2. Опыт показывает, что Вам просто повезло. 3. А как тут можно по-другому оценить? Депозит - инструмент с фиксированной доходностью (в отличие от недвиги). Не надо размещаться в мусорных банках и все будет хорошо. 4.Если это 24/12 (которые, судя по всему, можно сейчас купить за полтяху), то почему нет? 5. Противоречащие какой истории? Истории Октябрьской социалистической революции? Истории Гражданской или Второй мировой? Или более ранней истории? Весь недвижимый крэп, который неразарывно связан с территорией Украины - является гривневым крэпом.
Востаннє редагувалось airmax78 в Суб 12 січ, 2013 02:45, всього редагувалось 1 раз.
zahar_ написав:А насчёт - "Вы бы лучше так свои источники проверяли, как пытаетесь найти у меня ошибки" - так я ссылки и сканы привожу откуда я беру данные, а Вы как обычно круть-верть занимаетесь: вот уже 6 раз пост на который сейчас отвечаю редактировали.
1. Да кому нужны Ваши сканы и ссылки, если есть база-первоисточник, которую можно скачать и посмотреть? График взят оттуда же. Не умеете пользоваться access'ом - извините. Как можно так тупить? Надоели уже.
2. по поводу правок - вообще-то я у себя ошибки проверяю, исправляю. Вам это вряд ли дано понять - с Вашим-то владением русским языком
Круть-верть
После сегодняшнего очередного подтверждения "нечистоплотности" манипулятора тайлера и двойных стандартов "хорошая память Тайлера" - Ваше очередное "круть-верть" что Вы в постах исправляете ошибки, а не занимаетесь в в них очередным "наводить тень на плетень" выглядит очень мелко.
Вот интересно "хорошая память" тайлера помнит высказывание сержика о подорожании сыра и джинсов
Tyler написав:Я думал, все сбережения "высококвалифицированных" съедает ужасная инфляция сыра и джинсов, но то такое.
А как до вопроса почему индексы в Авизо и в 2011 и начале 2012 г. показывают разные цифры "хорошая память" Тайлера напрочь впадает в "амнезию"?
И эта "амнезия" "хорошая память" тайлера как по мне показала форуму о чём не раз говорилось "эксперту" тайлеру - расклады в "независимом" источнике Авизо НЕ ОТОБРАЖАЮТ КАРТИНУ которая имеет место быть в реальности на КРЖН в 2012: ПАДЕНИЕ УРОВНЯ ЦЕН ХОТЕЛОК, не говоря уже об уровне падения ЦЕН ПРОДАЖ.
Потому как до 27.11.12 по "новой версии подсчёта" индекса Авизо начатой сусликом с начала 2012 и о которой напрочь "забыла" "хорошая память" "начальник отдела"(с 1635 дол. за кв.м. (Вы показали из записей в своём архиве) в противовес 1741 кв.м посчитанному по "старой версии подсчёта" , применяемую Сусликом до начала 2012) показывала вообще рост на 3% - 1688 долл за кв.м на 27.11.12
Ну а декабре с 4.12.12 по 25.12.12 в БД "независимой" Авизо пошли странные "выгребания" хотелок и прыжки индекса завершившиеся 25.12.12 на точке 1648 долл. за кв. м,
То есть в плюс 0.8% по выпускам Авизо за 2012 год в "независимой" для Тайлера БД Авизо по которой он ваяет "анализы" и выводит "корреляции".
В то же время даже алчные рЫлы из Столичная недвижимость" показали падение уровня хотелок по своей базе на 5% за 2012
Стоимость жилья на вторичном рынке Киева за 2012 год снизилась на 5%, сообщает информационно - аналитический портал «Столичная недвижимость».
Тайлер когда ожидать новых "анализов" отображающих "реальную действительность" КРН на базе "независимой" БД Авизо и инфляции от АНЯ?
airmax78 написав:Вопрос - нафиг этот цирк? Кормить риелтеров?
еще раз... 20...30 тыщ это небольшая сумма (посмотрите на авто проезжающие мимо) и она позволяет людям улучшать жилищные условия на 10...15 квадратов жилой площади (читай +1 комната). Что нетак?!
А с нуля нужно купить и комнату и кухню, и ванную и прихожую и т.д. Т.е. 24...35 квадратов, и это 40...60 тыщ. Есть разница?
+ (Код: 5409) Продажа 3 к. квартиры. Район: Шевченковский. Адрес: Бакинская ул.. На 6 эт. / 9 эт. дома. Общая площадь: 72 кв.м. Дата добавления: 31 Aug 2012. Старая цена: 93000$, Новая цена: 790000₴. + (Код: 5122) Продажа 1 к. квартиры. Район: Деснянский. Адрес: Закревского ул., 42а. На 6 эт. / 16 эт. дома. Общая площадь: 44.6 кв.м. Дата добавления: 10 Jul 2012. Старая цена: 48500$, Новая цена: 395000₴. + (Код: 846_1) Продажа 2 к. квартиры. Район: Дарницкий. Адрес: Драгоманова ул., 6/1. На 5 эт. / 25 эт. дома. Общая площадь: 63 кв.м. Дата добавления: 12 Jun 2012. Старая цена: 688800₴, Новая цена: 690000₴. - (Код: 5018) Продажа 2 к. квартиры. Район: Днепровский. Адрес: Перова бульв.. На 5 эт. / 12 эт. дома. Общая площадь: 54 кв.м. Дата добавления: 22 Jun 2012. Старая цена: 550000₴, Новая цена: 545000₴. - (Код: 6020) Продажа 1 к. квартиры. Район: Оболонский. Адрес: Мукачевская, 14-А. Общая площадь: 37.4 кв.м. Дата добавления: 04 Jan 2013. Старая цена: 65000$, Новая цена: 520000₴. - (Код: 5969) Продажа 3 к. квартиры. Район: Дарницкий. Адрес: Тростянецкая ул., 8б. На 7 эт. / 9 эт. дома. Общая площадь: 70 кв.м. Дата добавления: 30 Dec 2012. Старая цена: 690000₴, Новая цена: 680000₴. - (Код: 5127) Продажа 3 к. квартиры. Район: Шевченковский. Адрес: Победы просп. 2. На 4 эт. / 9 эт. дома. Общая площадь: 50 кв.м. Дата добавления: 10 Jul 2012. Старая цена: 120000$, Новая цена: 920000₴. - (Код: 3518_0) Продажа 1 к. квартиры. Район: Дарницкий. Адрес: Драгоманова. На 18 эт. / 20 эт. дома. Общая площадь: 43.2 кв.м. Дата добавления: 09 Nov 2012. Старая цена: 70000$, Новая цена: 510000₴.
Выводы по сводке: - Курсы: USD: 8,11; EUR: 10,72. - Количество объектов с увеличенной ценой: 3; количество объектов со сниженной ценой: 5. Снижение цен преобладает над ростом. - Самое большое увеличение составляет: 4410 у.е. Средняя величина увеличения: 1587 у.е. - Самое большое снижение составляет: 7115 у.е. Средняя величина снижения: 3281 у.е. - Всего объектов в БД собственников: 7103. - Средняя цена квадратного метра по имеющимся объектам в БД: 1,762.56 у.е./м2.
roman tr. написав:1. пригород (я не говорю о примере юры). если сильно захотеть, то можно и при покупке хруща продинамить рылу. 2. я продавал 4х летний. могу вас заверить, что если сделано с душой, и жили не свиньи, то продается без проблем. 3. я бы по другому риск оценил не в пользу депо. 4. сомнительно, что за 400 баксов в квартире будет нормальный ремонт без совковых лакированных стенок с сервантами. разве что, опять же, новострой в пригороде. 5. нельзя делать такие противоречащие истории выводы, да еще и по единственному примеру. крэп был валютным активом еще до рождения самой гривны, и будет таким всегда.
1. Но мы то Юрын пример рассматриваем. Можно продинамить рыла - не вопрос. Может еще за 50К попадется что-то, что в этот момент на рынке будет стоить 70К, много чего еще может быть. 2. Опыт показывает, что Вам просто повезло. 3. А как тут можно по-другому оценить? Депозит - инструмент с фиксированной доходностью (в отличие от недвиги). Не надо размещаться в мусорных банках и все будет хорошо. 4.Если это 24/12 (которые, судя по всему, можно сейчас купить за полтяху), то почему нет? 5. Противоречащие какой истории? Истории Октябрьской социалистической революции? Истории Гражданской или Второй мировой? Или более ранней истории? Весь недвижимый крэп, который неразарывно связан с территорией Украины - является гривневым крэпом.
3. вы слишком занижаете риск невозврата и принудительной конвертации, имхо. он есть, без разницы какой банк. самый лучший банк тот, которому дорогие депозиты не нужны 4. истории определения цены недвиги. она всегда считалась и будет считаться в долларе. даже в райцентре, не говоря уж о киеве. если за гривну нельзя будет купить доллары, то никому из продаванов она не будет нужна. разве что первичка.. но и там есть привязка с к валюте, в большинстве случаев.
airmax78 написав:1. Они покупали в кредит, потому что благодаря будивельникам и спекулям, накопить на покупку квартиры в 2005-2008 гг. было абсолютно нереально.
А сейчас вдруг стало реально накопить такую сумму? В 2 раза в долларах цены упали только по отдельным секторам (и не забываем, что после роста в 14 раз за 7 лет), в самом ликвидном из-за безденежья и космических цен секторе однушек в спальниках такого падения не было. Да и доходы у людей в долларах тоже упали. Квартиры покупали, в основном, люди небедные - торговля, ЧПшники, манагеры не последнего звена, сейчас весь этот средний класс переживает худшие, наверное, с 2000-го года времена. Зарплата выросла только у бюджетников, но это не покупатели недвиги. Да и считают сейчас зряплату только по конторам от 50 человек - методику изменили с 2010-го года. Реально все знакомые сейчас получают в Киеве тыщи 3 гривен, столько же получали в 2008-м при курсе 4.6. Куча людей на грани увольнения. Цены упали в 2009-м только на величину девала, а сдутия пузыря и реакции на исчезновение ипотеки еще не было. А скоро новые драйверы в виде нового девала и банкрана. Сейчас ситуация еще более катастрофическая чем в 2008-м. Намного больше гос. долг и его уже надо возвращать, вдвое дороже газ, а сталь дешевле. ЗВР прокакали - осталось всего 6 ярдов валюты и 16 с чем-то каких-то ценных или не очень бумаг. Еще и добавились проблемы с бюджетом. Газа закупаем почти вдвое меньше чем надо - жгем из хранилищ. С такими темпами следующей зимой будет разморозка батарей и вся страна может превратиться в Алчевск.
Справедливости ради: "Газа закупаем почти вдвое меньше чем надо - жгем из хранилищ." - его летом для этого и закупали по низкой цене, что бы зимой меньше закупать по дорогой. Платеж за декабрь 700 млн. - экономия.
Востаннє редагувалось Oven в Суб 12 січ, 2013 11:38, всього редагувалось 1 раз.
airmax78 написав:При чем 2 поколения на алтарь КРЖН может себе позволить положить киевлянин, желающий переехать из вторички в новострой
и еще добавить сколько нужно денег даже коренному жителю, сейчас другой метраж,площади, все равно нужно копить и киевлянину, чтобы свои хоромы на новые поменять
airmax78 написав:Вопрос - нафиг этот цирк? Кормить риелтеров?
еще раз... 20...30 тыщ это небольшая сумма (посмотрите на авто проезжающие мимо) и она позволяет людям улучшать жилищные условия на 10...15 квадратов жилой площади (читай +1 комната). Что нетак?! А с нуля нужно купить и комнату и кухню, и ванную и прихожую и т.д. Т.е. 24...35 квадратов, и это 40...60 тыщ. Есть разница? хорошо когда у тебя уже что-то есть...
Юра, вот у вас, допустим, 50К. За эти деньги в Киеве сегодня Вы можете купить какой-то полный крэп. Делаем так, как Вы советуете. Покупаем крэп. Сверху платим пусть будет 7% на риелтеров и оформление. 3,5К - сожгли. Вкладываем 6К в ремонт. Живем там сколько? Ну, пусть 3 года, чтобы не платить 5% налога. Вопрос: за сколько продаем? Слава Богу, если удается продать за 50К + 3К = 53К Расходы на оформление продажи в расчет не принимаем. Допустим сумели скопить за 3 года еще 18К. В итоге имеем 71К. Покупаем крэп по-лучше за 71К. Сверху сжигаем еще 4,9К на риелтеров и оформление. Итого, "цепочка" только из двух сделок и трех лет дала нам на выходе крэп за 71К + 8,4К мы сожгли на оформлении + 3К потеряли на ремонте. Теперь допустим, что мы не идем по "цепочке", а спокойно размещаем 50К на депозите (кстати, учитывая, что наш крэп - это гривневый актив - правильно было бы размещаться в гривневый депозит, но мы не настолько идио.. оптимисты и разместимся на долларовый депо под 8% годовых. Параллельно снимаем какой-то крэп, типа того, который собирались купить. Долларов 300 в мес. думаю нам на это хватит, ок - 400 (шиковать, так шиковать). Что имеем на выходе в этом случае? 63К на выходе с депозита + 18К сбережений + 3.5К спасли на оформлении первого крэпа + 6К не потратили на ремонт - 14.4К на аренду = 76.1К Чистая выгода до покупки второго крэпа: 76.1К - 71К = 5.1К или 10% от первоначальной инвестиции. Еще раз спрашиваю, нафиг этот цирк с "цепочкой"?
Есть два вида расчетов: Первый вид ПРАВИЛЬНЫЙ - расчеты показывающие, что покупка недвижимости выгодна и безальтернативна. Второй вид НЕ ПРАВИЛЬНЫЙ - расчеты ставящие под сомнение выгодность покупки недвижимости.
airmax78 написав:Предлагаю пока подождать. И перестать распространять тут эту ущербную теорию спадщины и родового капитала.
это практика... большинство сделок это цепочки: продал, доложил, купил. (например)
Это глупость и страх потерять деньги в банке. Подумайте как по-идиотски выглядит эта цепочка, если немного подумать: купил какое-то го*но, заплатил риелтерам, госпошлину, за оформление, потратился на ремонт. 3-5 лет промучался - продал. Заплатил налог. Нашел го*но по-лучше, снова заплатил риелтерам, госпошлину, за оформление, потратился на ремонт... Эта цепочка имеет мало мальский смысл только если вы на 100% уверены, что цены, как минимум не упадут. Сейчас такой уверенности точно нет. Вопрос - нафиг этот цирк? Кормить риелтеров? Помогать другим улучшать свои жилищные условия, покупая у них их го*вно по невменяемым ценам?
я тоже так думаю, когда старые халупы вижу в объявлениях, представляешь как этому продавцу надоела эта квартира и он ждет, что найдется еще какой-то покупатель, для которого эта ненавистная квартира есть мечтой и предметом вожделения если честно только на смех пробивает
airmax78 написав:
