Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2013

ты в недвижимости сидишь?

роман у нас фсе па инвест правилам - квартирко токма для жизни
не то шо УЭ - фсе "покупает" и "покупает" на сдачу

Хоть у Вас и предположение, но Вы рискуете получить положительный диагноз от доктора паранойка (большего известного на форуме как юрист роман), если он начнёт принимать к расмотрению теоретические гипотезы.

Ой напугали

Как я понимаю в некоемом сегменте появляется группа "продавцов" с явно завышенными хотелками относительно реального положения уровня цен и бац вот он рост.

И ИМХО при наличии желания можно найти возможность чтобы , такие "карусели" сделать управляемыми - "заряжеными" на нужную динамику.

У меня несколько другое мнение.
Опишу максимально упрощенно: разделим объекты на рынке (рассматриваем без эксклюзивностей) на 3 основные категории по общей стоимости (доля в предложении, %):
- дешевые (25%)
- средние (50%)
- дорогие (25%)
Пусть реальная средняя цена - Х
В дешевых объектах цена метра выше (в частности из-за малого метража) - пусть там стоимость метра 1,2Х
Средние - делятся на подсегменты - нижний (средняя стоимость метра 0,93Х), таких 40%, и верхний (средняя стоимость метра 1,03Х), таких 10%
Дорогие - на три подсегмента:
- дорогой нижний, 0,7Х за метр, таких 5%
- дорогой средний, 0,87Х за метр, таких 15%
- дорогой+, 1,2Х за метр, таких 5%
Итого, можете сами проверить, по всему рынку средняя цена метра = Х (я специально подобрал коэффициенты, думаю, кстати, недалеко от реальности)
Теперь поясню, зачем я выбрал именно такую разбивку.
Более дорогие объекты в каждом сегменте более активно "рекламируются", в премиум и поднятых объявлениях, постятся-перепостятся и т. п. Естественно, при вычислении средних цен проверить уникальность объектов тяжело, потому в выборку попадают "дубликаты".
Представим себе, что по всем сегментам объявления уникальны, по подсегментам средний верхний и дорогой средний - по 2 объявления на объект, а по дорогой+ - 3 объявления.
И что мы видим в результате? Средняя по выборке становится 1,354Х !!!
Т.е. выборка покажет среднюю например 1 700 у.е, а реальная при этом - 1 256!
Повторю, цифры условные

Допустим, с 2010 по 2013 цены на вторичке просели эдак на 5-10%.

Думаю 10-15% будет в самый раз

Инвестировать средства в КРЖН или нет - это каждый решает для себя самостоятельно. Однако пример Кипра свидетельствует, что для диверсификации способов сохранения средств КРЖН образца 2010-2013 вполне годится. Вопрос только в том, что вопрос актуален для людей, у которых есть, скажем так, достаточно большие суммы денег))))

Очень странный вывод из случившегося на Кипре...
Там обсуждают налоги на депо от 100 тыс. в размере 15%
Если у вас 5 депо по 50 тыс., то по одной схеме вы не заплатите ничего, по другой - около 7%. А недвига падает уже больше года. И если вдруг (в чем я сомниваюсь) введут изъятие депо в размере 15% то недвига за 2012-2014 года улетит вниз процентов эдак на 30 как минимум! А то и на 50! И заметьте - надолго, т.к. доверие к банковской системе Кипра будет подорвано лет на 20...

Деньги в кризис всегда более ценны чем бизнес-актив. На то он и кризис!

Пусть цены за 4 года просели на 12%. В год -3%. Сдача в аренду дает 7-8%. В итоге рентабельность вложений 4-5%. Надо учитывать, что недвижимость в Киеве не будет обесцениваться до нуля. Еще год-два-три цены на нее будут снижаться, а затем - стабилизация и рост. Инфляцию никто не отменял. Недвижимость в Киеве (тем более - ликвидные квартиры нормальной площади, в кирпичных домах возле метро) - будет пользоваться спросом ближайшие 10-15 лет )))) Сдача в аренду 16 лет - отбивает 100% вложенной стоимости. Поэтому для большинства жителей города и приезжих иметь на свою семью несколько квартир - было, есть и будет роскошью.

В итоге рентабельность вложений 4-5%

Инфляцию никто не отменял.

Т.е. с реальной инфляцией 5-15% фиксим 1-10% убытка в год?

В итоге рентабельность вложений 4-5%

Инфляцию никто не отменял.

Т.е. с реальной инфляцией 5-15% фиксим 1-10% убытка в год?

Вы - фиксируйте, что хотите))) Хоть следы от нейтрино))))
Те же, кто вложился в недвижимость на длительный срок в 2011-2013 - получают свои 7-8% годовых и тратят их в свое удовольствие))))

3 основные категории по общей стоимости (доля в предложении, %):
- дешевые (25%)
- средние (50%)
- дорогие (50%)

О каких процентах идёт речь? 25 + 50 + 50 = 125?

3 основные категории по общей стоимости (доля в предложении, %):
- дешевые (25%)
- средние (50%)
- дорогие (50%)

О каких процентах идёт речь? 25 + 50 + 50 = 125?

Опечатка. Последняя цифра - 25%.

В итоге рентабельность вложений 4-5%

Инфляцию никто не отменял.

Т.е. с реальной инфляцией 5-15% фиксим 1-10% убытка в год?

фактически до скачка цены это верный вывод....

Faceless
Говорить о какой-то "средней" цене на таком разнородном рынке - вообще абсурд. Это как сравнивать яблоки и груши. Не зря хитрые риэлторы пользуются этой агитацией.
Цена единицы площади должна учитывать состояние и привлекательность объекта. Типа: средняя стоимость жилья (уровень комфорта С), расположенного в зоне популярности В.

В итоге рентабельность вложений 4-5%

Инфляцию никто не отменял.

Т.е. с реальной инфляцией 5-15% фиксим 1-10% убытка в год?

мне вот интиресно, почему обсуждение приобритения квартиры сместилось в разрез инвестиции? неужели никто для жизни не покупает?