cosjak написав:Ще раз повторюю. "Хотєлка" - це вихідні данні. Реальна угода - це вихідні данні. Це не алгоритми.
Я вже не знаю як до Вас достукатись 1 Чи усвідомлюєте Ви , що достовірних данних по реальним цінам угод ( крім угод на первинному ринку) не має ніхто 2 Чи розумієте Ви що всі АН оперують єдиними достовірними данними до яких в них є доступ - ціни пропозиції які викладені в відкритих джерелах 3 Так як всі агенства усвідомлюють , що нікого з кінцевих споживачів/продавців не цікавить рекламна інформація , то в кожного з агенств є свій алгоритм приведення цін побпжань продавців до реальних цін ринку і всі ці алгоритми є різними.
А ви не стукайте ) Ви підручник читайте ) Як почнете говорити мовою математики - я вас одразу зрозумію ) 1. Спочатку ви казали, що домік рахує реальні угоди, і навіть знає різницю між "хотєлками" і реальними угодами. Тепер ви стверджуєте, що домік гроші не рахує взагалі? 2. АН взагалі не займаються угодами на РН? Тільки авізо читають? 3. Ідея звичайно цікава. Тобто це так виглядає. Аналітик АН відкриває авізо і бачить, що Вася Пупкін виставив квартиру за 80000. Він чухає потилицю, каже: "Та ні! Це він щось мало хоче! В дійсності він хоче не 80000, а 95000!". Сміливо перекреслює цифру Васі і вписує свою. Можливо, можливо... Але тут два важливих нюанси. По-перше, це вже і є той барометр, про який я казав ) По-друге, якщо цей ваш алгоритм буде діяти стало і не буде змінюватись хаотично щомісяця - все одно кореляція має бути! Щоб зрозуміти чому так - зрозумійте, що таке кореляція.
l-m написав:"Правильной формы" это 3-комнатная втиснутая в 50-60 м2, с микро-кухней и нано-санузлом, с коридором где 2 человека не могут разминутся?
Вы наверно не читали, по мнению Куинки, 3-к это перебор, потому что
kievlyanka написав:из 3-ки сложнее выбраться
kievlyanka написав:это уже шик жить в 3-ке, для семьи достаточно и 2-ки некоторые мечтают и 1-ки, или хотя бы гостинку
Потому речь очевидно о "правильных" 2к (40-50 м). Ну а выбор очевидно определяется оценкой стоимости доли спадщины - на что хватит.
из 3-ки что находится на массивах где центровые я всегда пишу, а все остальное для меня окраины, так что читайте правильно и не вырывайте из контекста слова
budivelnik написав:1 для мене графіки ,побудовані різними організаціями, на підставі своїх правил і які в будь-який проміжок часу мають відхилення один від одного на величини +/-5% - корелюють один з одним.
Тоді поясніть в решті решт, чому ті два маленьких графіки, які я навів (що ви думали у них кореляція 0.9-0.95) - корелюють слабо? Адже там відхилення якраз у зазначеному вами діапазоні (-4.347826087, 0, 0, -4.4444444444, -2.1739130435, 1.0638297872, -1.0869565217, 1.0869565217, -1.1111111111) ). Поясніть, чому інші два графіки, корелюють сильно?
кореляція є залежністю двох випадкових величин. При цьому, зміна однієї або кількох цих величин призводить до систематичної зміни іншої або інших величин
Власне, це не зовсім коректне визначення кореляції. Можливо, в даному випадку не слід читати вікіпедію )
А загалом я бачу, що форум’яне вже трохи втомились від математики ) Тому дозвольте відкланятись. Бажаю вам все-таки прочитати підручники і зрозуміти, в чому краса кореляції і як вона діє )
cosjak написав:Пане Будівельнику. Ви дані перевірили? Вам залишається тільки визнати, що коли ви почали полемізувати про кореляцію, то ви навіть приблизного уявлення не мали, що це власне таке - кореляція. Ви думали, що кореляція 1 - це коли графіки повністю співпадають. Як бачите, ваші уявлення абсолютно помилкові. Про який алгоритм ви говорите? "Хотєлки" і ціни реальних угод - це не алгоритми, а вихідні данні. І якщо ці данні відображати чесно, то вони будуть корелювати. Я ж навів приклад. "Хотєлки" кондо у Феніксі добре корелюють з реальними угодами будинків. Хочете, щоб я навів кореляцію "хотєлок" кондо з реальними угодами кондо? Там ще гарніше буде ) Якщо домік з мегакварталом не корелюють - то я вже писав, які можуть бути причини. Або в нас вже 6 років криза на РН, або десь там ховаються люди з барометром.
Спочатку щось придумали - а тепер пробуєте утвердитись в своїй фантазії? 1 Я знаю , що кореляція це не абсолютне співпадання, а співпадання з якоюсь точністю 2 Алгоритм визначення різниці між хотелкою і реальною ціною угоди - у різних організацій - різні , по тій простій причині що більш-менш реальні данні є тільки на первинному ринку і то тому що там є багато однотипних обєктів. Тому наголошу для вас ще раз а - Графіки доміка і мегакварталу які Ви порівнювали - це порівняння показників барометру з показниками термометру б -графік доміка - це графік хотелок в - графік мегакварталу - це графік реальних цін г - ці графіки приблизно співпадали тоді , коли різниця між хотелками і реальними цінами становила не більше 5% д - на протязі 2009-2010-2011 років - домік писав що різниця між хотелками ( тобто його графіком) і реальними цінами була більша 10-20%
Висновок Якщо від графіка доміка відняти дельту яку домік декларував як різниця між хотелками і реальними цінами то на виході Ви зможете отримати графік який корелюється з графіком доміка. Але саме це Ви робити не хочете , бо тоді підуть прахом Ваші труди, от і впираєтесь від очевидного.
1. Ви так і не спромоглися зрозуміти, що таке кореляція, але продовжуєте полемізувати. У вас є пояснення, чому графіки, про які ви думали, що вони корелюють 0.9-0.95 в дійсності корелюють лише 0.48? У вас є пояснення, чому інші графіки відрізняються не на відсотки, а у рази - і при цьому кореляція в них більше - 0.75? Просто визнайте, що ви не знаєте, що таке кореляція. В цьому немає нічого ганебного. 2. Ще раз повторюю. "Хотєлка" - це вихідні данні. Реальна угода - це вихідні данні. Це не алгоритми. Коли хтось заявляє, що хоче за свій будинок певну суму, то ми пишемо в табличку - такого-то числа за будинок хочуть стільки-то грошей. Коли відбувається угода, ми записуємо в табличку - такого-то числа відбулася така-то угода. Оскільки "хотєлки" залежать від реальних угод, то між ними має бути кореляція. Ну, і нарешті, ось вам сезонні коливання доміка і мегаквартала з 2009 року.
Нема кореляції взагалі. Нуль! А ось те саме, тільки від даних доміка відняв 20%.
Нуль. Тут хоч 10 відніми, хоч 15, хоч 20. Все одно буде нуль.
Тому спочатку спробуйте зрозуміти, що таке кореляція.
Скажите а сезонные колебания когда -"Нема кореляції взагалі. Нуль"- это во время затишья в межсезонья или в сезоны продаж:февраль-май и август-ноябрь?
И не слушайте вбросы от "эксперта" будивельнык о большой разнице между хотелками и ценами продаж на домике в 2009 и маленькой разнице сейчас. Там наверняка большая разница из-за того что объекты продажи в 2009 не аналогичны оббъектам продажи на текущий момент.
И потом я несколько раз проверял что домик считал за аналогичные объекты, так к их аналогичности были большие вопросы.
Лучше сравнить уж тогда показатели ИНДЕКСА домика с хотелками мегаквартала. Только жаль что показатель ИНДЕКСА домик перестал публиковать в феврале 2013
cosjak написав:А ви не стукайте ) Ви підручник читайте ) Як почнете говорити мовою математики - я вас одразу зрозумію )
Я не студент , щоб зайвий раз вивчати мертву для простого людського спілкування мову мат-аналізу , але при цьому саму суть процесів - я розумію
cosjak написав:1. Спочатку ви казали, що домік рахує реальні угоди, і навіть знає різницю між "хотєлками" і реальними угодами. Тепер ви стверджуєте, що домік гроші не рахує взагалі?
Я казав що не можу до Вас достукатись 1 Я казав що домік в своєму графіку публікує чисту ( хоча й по своєму алгоритму відфільтровану) ціну пропозиції (хотелки) 2 При цьому , щоб не виглядати дуже вже відірваним від реальності , в кожному з своїх тижневих оглядів , домік разом з середнім значенням публікує приблизно слідуючу фразу:
Индикаторы рынка недвижимости Киева от 12.08.2013. .... По нашим расчетам, сейчас цены продаж квартир (с учетом их состояния) в среднем на 5,1% ниже значений средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка.
cosjak написав:2. АН взагалі не займаються угодами на РН? Тільки авізо читають? 3. Ідея звичайно цікава. Тобто це так виглядає. Аналітик АН відкриває авізо і бачить, що Вася Пупкін виставив квартиру за 80000. Він чухає потилицю, каже: "Та ні! Це він щось мало хоче! В дійсності він хоче не 80000, а 95000!". Сміливо перекреслює цифру Васі і вписує свою. Можливо, можливо... Але тут два важливих нюанси. По-перше, це вже і є той барометр, про який я казав ) По-друге, якщо цей ваш алгоритм буде діяти стало і не буде змінюватись хаотично щомісяця - все одно кореляція має бути! Щоб зрозуміти чому так - зрозумійте, що таке кореляція.
А тепер висновки 1 Агенства не тільки читають Авізо чи Сландо , а й в міру своїх можливостей створюють алгоритми які б могли допомогти їм визначити реальні ціни на підставі зміни ціни пропозиції 2 Агенства мають данні про продажі , але уявіть собі , чисто математично а - в рік на вторинці проводиться приблизно 10 000 угод кількість агенств - ???? кількість районів, станів квартир,поверхів,метро/цвинтар/вигляд з вікна/сморід/ЖД і так далі Чи можуть вони на підставі максимум сотні продаж в різних районах різних квартир - достовірно визначити реальну середню ціну угоди? 3 Таким чином, маючи на різні випадки різні алгоритми -агенства й отримують свої результати.
Для порівняння Якщо знаєте що таке психометр ( прилад для визначення відносної вологості повітря ) Уявіть собі , коли з допомогою цього прилада , який складається з двох термометрів( як правило) , але при цьому кожна організація свій виставляє на дворі але в різних умовах ( один в тіні, другий на сонці, третій на протягу) - хтось пробує визначити кореляцію температури повітря ( при цьому всі ж будуть знаходитись в теоретично одному і тому ж повітрі.)
rjkz написав:Уже прочел - долго "доганял" (в смысле не "тормозил", а форум читал) долго.
Да я понял что Вы прочитывали весь форум.
Ну теперь ставки сделаны и будем смотреть правильно ли были просчитаны сроки как сдачи дома в эксплуатацию так и заселения.
И что потом? Вы покинете этот форум?
В общем-то белых пятен для аудитории по КРЖН становится всё меньше.
Информации - про "навес" у строителей, про их мутные схемы продаж, про стабильное снижение среднего уровня цен продаж на КРЖН и выгодность держателей значительных сумм "держащих руку на пульсе" быть в депозитах нежели инвестировать в недвижимость по средним текущим ценах продаж, о рисовании рЫкордов в жилом строительстве, о рисовании рылами хотелок в своих БД - на информресурсах всё больше и больше.
А прогноз по дому ЖИ на Милославской мне как консультанту:) по этой покупке просто интересно будет проверить насколько мои рассчёты окажутся близки к реальности.
Востаннє редагувалось zahar_ в Суб 17 сер, 2013 21:31, всього редагувалось 1 раз.
zahar_ написав:Скажите а сезонные колебания когда -"Нема кореляції взагалі. Нуль"- это во время затишья в межсезонья или в сезоны продаж:февраль-май и август-ноябрь?
Попытаюсь объяснить простым языком, что я там делал ) То, что графики домика и мегаквартала сильно коррелируют в целом - не удивительно. Но - и не интересно. Потому что мы пережили такой ошеломляющий подъем, а потом резкое охлаждение, что процессы такого масштаба практически невозможно умолчать или сильно исказить - намеренно или случайно. Я могу просто сесть, достать цифры с потолка - и они будут коррелировать с графиком домика. Для этого достаточно выдержать общий тренд. Поэтому мне и стало интересно взглянуть на более мелкие детали. Определенные математические приемы позволяют из графика выделить колебания заданной частоты. Ну, для примера - аналогично поступает эквалайзер в вашем плейере. Вы можете в эквалайзере убрать басы и высокие частоты и оставить только средние. Вот нечто подобное я и делал с графиками. Я убрал колебания с периодом больше года - таким образом я избавился от присутствия на графике влияния бешеного роста середины нулевых и оставил влияние только тех факторов, которые имеют исчисление меньше года. Поскольку РН - достаточно инертен, то рассматривать мелкие колебания особо смысла нет. Так что под "сезонными колебаниями" я имел в виду изменения цен под влиянием факторов, которые меняются с периодичностью от трех месяцев до года. Вот тут -то и оказалось, что в этом плане большая часть графиков мегаквартала и домика коррелируют слабо. Хотя здравый смысл и логика подсказывают, что корреляция должна быть. И это подтверждается наличием хорошей корреляции на примере отношений на куда более развитом РН США. Там корреляция пропадает только на период кризиса(оно и понятно - рынок в период кризиса плохо выполнял свою информационную функцию), но за 3 года восстанавливается. (И - на минуточку - корреляция наблюдается в течении 14 лет из 17 лет наблюдений. Считаю, что это хорошее подтверждение гипотезы о корреляции сезонных колебаний.) В общем, какой-то фактический материал для размышлений я дал... А выводы каждый пусть делает сам ) Будивельник, например, вообще начал отрицать наличие математики и вообще научных методов )
budivelnik написав:
Я вже не знаю як до Вас достукатись
