Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2013

об чем говорить... 3000 ежемесячно, под 14% годовых за 7 лет дают эквивалент 430 тыгрн

Ну неизвестно, что будут значить на РН 430 кгрн ЧЕРЕЗ 7 ЛЕТ.
Совсем не факт, что это будет хотя бы половина от стоимости исходной квартиры

[1]

Ну неизвестно, что будут значить на РН 430 кгрн ЧЕРЕЗ 7 ЛЕТ.Совсем не факт, что это будет хотя бы половина от стоимости исходной квартиры

там неспроста написано 14% годовых. Кроме того чтобы пронести эту стоимость денег через 7 лет конечно нужен ум.

лично я бы в этом сценарии не ждал-бы 7 лет, а через 4 года кредитнулся бы и остаток бы уже выплачивал с аренды нового объекта.

хотябы потому что впадлу ждать 7 лет.

вот такой он, "бизнес зарабатывания на аренде" только при яростном скирдовании вы можете держаться на плаву.

Юра частично прав, но только частично.
Ни в одном из вариантов проедание дохода с капитала под 0 не даст возможности сохранить капитал.
Но в случае с арендой - "проедать" можно значительно больше, чем в случае с депо.
Для аренды - раз в 5 лет нужно вложить ну может 5 куе максимум - на обновление техники, и освежить ремонт.
Если квартира за 60 куе + первоначальный экономремонт + базовая техника 10 куе = 70 куе на входе, сдается где-то по 400-450 баксов это 4800-5400 баксов в год. Из них на "амортизацию" откладываем 1/5 часть, итого 5,5-6,2% чистыми. И можно проедать 4/5 от аренды. А если "амортизационные" копить на депо - то можно откладывать еще меньше (проедать больше). При этом с ростом цен где-то условно пропорционально дорожает и сама квартирка и растет аренда (но и стоимость ремонта тоже).
В случае депо, если вы будете проедать 4/5 от процентов ежемесячно, а рекапитализировать только 1/5, то даже в случае 5 лет под 20% (хотя нереальный расклад) вы прирастите капитал всего где-то на 21% за 5 лет, инфляция явно будет выше. С меньшей ставкой - все еще печальнее.

Все это конечно интересно, но вы не учли, что недвижимость может не только дорожать вместе с инфляцией, а еще и дешеветь вопреки инфляции.
Когда говорят, что инфляция 10%, это не значит что все подорожало на 10%, это значит что одно подорожало на 20%, другое упало на 30, третье оситалось на прошлом уровне и т.д.
Недвига вполне может загнать и в убыток, как и любой другой бизнес.
Если бы это было безрисковым, то и доходность была бы равна 0

В случае депо, если вы будете проедать 4/5 от процентов ежемесячно, а рекапитализировать только 1/5, то даже в случае 5 лет под 20% (хотя нереальный расклад) вы прирастите капитал всего где-то на 21% за 5 лет, инфляция явно будет выше. С меньшей ставкой - все еще печальнее.

В случае с деньгами рекапитализировать нужно ровно на % инфляции по ВАШЕЙ потребительской корзине, все остальное монжо проедать иначе проедаться начнет тело.

Юра по делу, кстати, сказал. Тело депо жрет инфляция, если проценты не рекапитализировать. А поскольку недвига это материальный актив, ей инфляция не страшна.

а аммортизация ?

за 7-8 лет набирается сумма достаточная для масштабного апгрейда

Я вас умоляю - не делайте мне смешно - пенсионеры сдающие квартиру - и будут делать апгрейд.

Если вы вообще ничего не откладываете с ренты на будущий ремонт квартиры - вы окажетесь в ситуации, когда эту квартиру вообще никто не захочет снимать.

когда там будет убитое состояние у вас уже будет сумма достаточная для покупки новой квартиры (после продажи этой) и гораздо лучше...

Расскажите это пенсии - которая кормится с аренды.

Но в случае с арендой - "проедать" можно значительно больше, чем в случае с депо.
Для аренды - раз в 5 лет нужно вложить ну может 5 куе максимум - на обновление техники, и освежить ремонт.

а почему вы не учитываете износ самого здания? ведь ремонт можно сделать какой угодно, но само здание со временем будет изнашиваться, соответственно, стоимость квартиры (без учета колебаний самого рынка) будет падать.

можно очень значительный период жизни тупо проедать аренду ничего не вкладывая... Можно и дальше проедать, но сдавать в другом сегменте рынка

при продаже жилое состояние и подубитое в цене отличаются на величину погрешности и стандартного торга

Скажем, 5 лет "проедать", потом собирать на обновление ремонта/техники около года.
Да, при продаже жилое и подубитое отличаются почти никак. Но продав подубитую квартирку, вы не купите такую же условно под сдачу - что в "жилую", что в "убитую" попросится вложить еще где-то десяточка в ремонт и технику. А еще и некоторые расходы понесете на саму сделку. Суть в этом. Т.е. "убив" квартирантами лет за 7 квартиру, которая была куплена в "жилом" состоянии за 60 куе, в нее внесено еще около 10 куе для доведения до кондиции, вы ее продадите скажем за те же 60 куе. Но 10 - исчезает.
Можно "подубить" и сдавать в более дешевом сегменте. Скажем, та же квартирка за 60 куе уже в подубитом виде с полуживой техникой может быть сдастся за 300. Но тут уже не совсем ясно, где будет граница, когда ее снимут только джамшуты покоечно за 200 в месяц, а квартира будет убита настолько, что потеряет в цене еще процентов 5 минимум.

а почему вы не учитываете износ самого здания? ведь ремонт можно сделать какой угодно, но само здание со временем будет изнашиваться, соответственно, стоимость квартиры (без учета колебаний самого рынка) будет падать.

Если не рассматривать изначально аварийные здания, то лет за 20-30 со зданием ничего существенного не сучится, что могло бы повлиять на цену.
Ну если очень строго подходить - можно еще 1% годовых вычесть.

Если не рассматривать изначально аварийные здания, то лет за 20-30 со зданием ничего существенного не сучится, что могло бы повлиять на цену.
Ну если очень строго подходить - можно еще 1% годовых вычесть.

ну как сказать... любое здание имеет свой срок эксплуатации. соответственно, амортизация включает в себя стоимость здания деленную на срок эксплуатации. на небольших периодах этим можно пренебречь (например, если рассчитывать купить квартиру лет на 5-10). но если подходить к аренде как к более-менее серьезному бизнесу, то, думаю, это тоже нужно учитывать.

например, при всех прочих равных условиях, и если бы цена была одинаковой, что бы вы купили- квартиру в относительно новом доме (скажем, ему 10 лет) или уже простоявшем 40 лет?

лично я бы в этом сценарии не ждал-бы 7 лет, а через 4 года кредитнулся бы и остаток бы уже выплачивал с аренды нового объекта.

хотябы потому что впадлу ждать 7 лет.

Через 4 года по 3000 в месяц под 14% годовых - 193 808,23 грн.
Мало, чтобы аренда потом покрывала кредит.

Все это конечно интересно, но вы не учли, что недвижимость может не только дорожать вместе с инфляцией, а еще и дешеветь вопреки инфляции.

В долгосрочном периоде - будет вместе с инфляцией. Сравните цены на недвигу например 2000 года и сейчас.

В случае с деньгами рекапитализировать нужно ровно на % инфляции по ВАШЕЙ потребительской корзине, все остальное монжо проедать иначе проедаться начнет тело.

Ее еще посчитать нужно, % по потребительской корзине.
Это просто только для продуктов питания - более менее одинаковый состав.
А учесть все расходы - и транспорт, и одежду, коммуналку, регулярные медуслуги, отдых - много сложнее.
Потому тут "краще перебдіть ніж недобдіти".
В любом случае 4/5 проедать с %% не выйдет.