Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2013

тут мне в голову пришёл очередно бредовый гипотетический вопрос, но я не могу найти однозначный ответ.

итак, гипотетическая ситуация - гривна падает, например, до 16 грн за бакс.
Стоимость вторички вторички в баксах вроде бы не должна сильно просесть, ну на крайний вариант - пусть для приличия просядет на 10% (при этом в гривнах она почти в 2 раза вырастет).
Но! Поскольку для строительных компаний в структуре расходов - импорта не очень много - то рост первички в гривне не должен быть большим, ну процентов на 20-30.
Итого, получится что первичка вырастет в гривне на 20-30%, а вторичка на почти 100% в гривне.
Но это это тупняк, этого не может быть. Значит, либо первичка вырастет больше чем на 30% (но с чего бы вдруг, импорта то там особо нет), либо цены первички будут давить на цены вторички так, что вторичка вырастет в гривне не намного больше чем первичка - а значит, что в долларах вторичка значительно подешевеет.
Вообщем, не могу разрулить этот казус.

Ваше мнение, господа?

В первичке импорта (ГСМ, газ, хорошие строительные и все более-менее приличные отделочные материалы и коммуникации, строительная техника) выше крыши. Свое только: песок, щебень, арматура, цемент (но в нем сидит газ), пено/газобетон (в нем сидит газ и газобетон тоже часто импортный используют), керамический кирпич (и то - фасадный - импортный). Так что я бы не был так категоричен, что первичка не сильно подорожает в случае девальвации. Эконом класс - может быть. И то - в т.ч. за счет снижения качества. Бизнес-класс и элит - подорожают существенно.

итак, девал. первичка держыт цену в гривнах. так и будет держать, "навес" для продажи есть, строить есть где, есть застройщики, и есть из чего, есть техника.

вторичка как делает. вторичка фиксирует хотелку в уо и ждет. ждет пока реальные покупатели выкупают первичку и пока первые кому спичит не начнут снижать цену в уо до приемлимого уровня. поскольку от девала у народу денег на недвигу не стает больше, а зачастую и я так думаю станет меньше, то в результате хотелка в уо с некоторым запозданием падает на величину девальвации, а может даже и больше.

напишу что я здесь не собираюсь кому-либо что-то доказывать.

Не будет корректировки даже на третью часть девальвации (если глубокая). Если в пределах 10% - не будет корректировки вообще никакой.

Ну трепачи эти "эксперты" из ЖК Голосеево.

Один щёки раздувает и нагло врёт про "выметание" первички во время девальвации в в конце 2008 и начале 2009.

Другой заявляет -коррекции долларовых цен на первичке НЕ БУИТ.

Только если кто не знает или забыл, то как раз то что случилось во время девальвации с балаболом "рынок рвётся вверх" - купил 3к за 220 тыс долларов в 2008 в состоянии "воздух"на Трутенко, а потом продал в 2011 з 135 тыс. долл и то что в его Трутенко 3 нифига никто "не вымел" потому то и задержка сдачи дома в эксплуатацию была 3 года из-за малых продаж - показывает что будет с ценами и продажами на первичке во время девальвации.

эээ... что значит "фиктивную" ? Не может он такую дать справку.
Он может прогнать сделку чтобы и на входе и выходе был наличный бакс, и дать 2 квитанции об обмене и одну о гривнёвом переводе.[/quote]


открытие закрытие счета, зачисление, перевод, снятие грн.,покупатель и продавец в банке не были. ВСЯ СУММА СДЕЛКИ БЫЛА ПЕРЕДАНА ИЗ РУК В РУКИ У НОТАРИУСА в долларах. Сделку сопровождал риэлтор который и договорился с банком. Услуги банка стоили 1000 грн. и были оплачены в нотариальной конторе представителю банка. Оценка недвижимости прошла на 40 % ниже рынка, сделка была оформлена в прошлую среду.

Только если кто не знает или забыл, то как раз то что случилось во время девальвации с балаболом "рынок рвётся вверх" - купил 3к за 220 тыс долларов в 2008 в состоянии "воздух"на Трутенко, а потом продал в 2011 з 135 тыс. долл и то что в его Трутенко 3 нифига никто "не вымел" потому то и задержка сдачи дома в эксплуатацию была 3 года из-за малых продаж - показывает что будет с ценами и продажами на первичке во время девальвации.

в 2008 году цены были очень далеки от себестомости и сильно перегреты. сейчас другая ситуация

тут мне в голову пришёл очередно бредовый гипотетический вопрос, но я не могу найти однозначный ответ.

итак, гипотетическая ситуация - гривна падает, например, до 16 грн за бакс.
Стоимость вторички вторички в баксах вроде бы не должна сильно просесть, ну на крайний вариант - пусть для приличия просядет на 10% (при этом в гривнах она почти в 2 раза вырастет).
Но! Поскольку для строительных компаний в структуре расходов - импорта не очень много - то рост первички в гривне не должен быть большим, ну процентов на 20-30.
Итого, получится что первичка вырастет в гривне на 20-30%, а вторичка на почти 100% в гривне.
Но это это тупняк, этого не может быть. Значит, либо первичка вырастет больше чем на 30% (но с чего бы вдруг, импорта то там особо нет), либо цены первички будут давить на цены вторички так, что вторичка вырастет в гривне не намного больше чем первичка - а значит, что в долларах вторичка значительно подешевеет.
Вообщем, не могу разрулить этот казус.

Ваше мнение, господа?

Мое мнение - логику нужно начинать строить ОТ первички, а не со вторички.

Предположим, девал 100% до 16.
Доля импорта в строительстве - да, невелика (в первубю очередь из-за существенной доли в расходах ФОТ, который очень отечественный), но и рост себестоимости скажется далеко не сразу - в основном на новых стройках, а на тех, что в процессе только частично.
Итого в гривне по первичке основной рост цен будет вызван поначалу теми, кто побежит перекладываться в недвигу, таких будет достаточно.
Потом цены в грн подтянутся из-за роста себестоимости. Плюс будет период, после таких потрясений, что новые стройки закладываться не будут, предложение первички несколько снизится (с учетом первоначального забега после девала). Итого, как я уже писал, я в итоге оцениваю рост грн цен в пределах 30% от девала.

Вторичка же будет относительно синхронной с первичкой. Поначалу много квартир поснимают с продаж в ожидании более спокойных времен, в самый девал гривон получить никто не захочет, те что останутся, будут менять ценники смотря на первичку, пропорции остануться примерно те же.

Т.е, повторюсь, при девале в 100% в долларе цены просядут на 30-35%, соответственно в гривне номинально вырастут где-то на 30%.

О, + 1 за максимум треть от глубокого девала - сейчас Вас Захар научит матчасти.

Вторичка же будет относительно синхронной с первичкой. Поначалу много квартир поснимают с продаж в ожидании более спокойных времен, в самый девал гривон получить никто не захочет, те что останутся, будут менять ценники смотря на первичку, пропорции остануться примерно те же.

Т.е, повторюсь, при девале в 100% в долларе цены просядут на 30-35%, соответственно в гривне номинально вырастут где-то на 30%.

Faceless, тут наверно так - в долларе просядут на 30-35, в гривне вырастут на 60-65% ?

На Драгомирова товарищи с Укрбуда динамят лохов тоесть инвесторов. Начиная с отсутствия графика стройки, а она уже не вкладывается в заявленые сроки, заканчивая "обгрунтованым" повышением цен. любителей однушек за 2 года до возможной сдачи додавливают уже по 15ке. А поставят 3 окна и по 20ке будет:-)

На Драгомирова товарищи с Укрбуда динамят лохов тоесть инвесторов. Начиная с отсутствия графика стройки, а она уже не вкладывается в заявленые сроки, заканчивая "обгрунтованым" повышением цен. любителей однушек за 2 года до возможной сдачи додавливают уже по 15ке. А поставят 3 окна и по 20ке будет:-)

Не, ну это нормально. Вот когда они просто встанут - вот тогда да.